昆明地产宏观分析.docx

2004 年昆明地产明年商业地产将呈四大发展趋势 突出社区性功能在国务院即将颁布的城市商业网点规划条例的影响下，2005 年的中国商业地产将呈现四大发展趋势。首先，城市社区商业将成为新亮点，一些适合社区商业发展的商业形态，包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等将会得到快速发展；其次，开发门槛与开发集中度将大幅提高，而构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为中国商业房地产发展一个亟待解决的问题；第三，商家对商铺的需求将大幅增加，特别是外资商业对商铺的需求将会有急速上升，而商家对商业物业的选择标准将更为严格；最后，运营模式将回归理性，以租为主将成主流。刚刚过去的一年，昆明房地产市场和全国一样牛气冲天。面对成交金额和成交面积的双高走势，不少市民对年昆明房价走势继续热情高涨。年，昆明房价是浮是沉？各方人士众说不一。看涨派：刚性上涨因素仍然存在业内人士认为，年有五大因素导致了昆明房价走势强劲，这些因素在年仍然存在：一是建筑成本增加。据昆明银海房地产的负责人介绍，昆明市场上建筑用钢材价格从年年初的多元吨已上涨到目前的近元吨；水泥每吨上涨了元，这两项主要建材价格上涨使得房屋建筑造价每平方米上涨元，一些高层建筑的造价上涨得更多。另外，由于物价的整体上涨，人工工资也在上涨。二是土地价格涨幅可观。三是市民消费能力增长。随着城市居民消费水平的提高，对住宅质量的升级愿望强烈，二手房市场和一手房市场互相带动发展，房产市场出现了“由小换大、以旧换新”的消费现象。四是由于看到房地产的升值潜力，不少手中有余钱的市民把购房作为投资的愿望强烈。五是省内其它州市和外省购房者汇入购房大军。据本月中国社会科学院发布的 2004 年中国最具投资价值的 100 个二、三线城市排名中，昆明位居第 33 位，其中，房地产投资水平为 0.21，位居第 28 位；总体潜在需求为 0.63，位居第 7 位。无独有偶，中国地产界第一盛会，即将于 12 月 3 日5 日在上海举行的第六届中国住交会，其核心主题仍然是“城市营造”。我们居住的城市昆明，是西南地区中心城市之一，国家历史文化名城，全市总面积 21111 平方公里，辖 5 区 1 市 8 县，其中市区面积约 98 平方公里，总人口 578 万，气候宜人，年平均气温 14.2 度，是著名的“春城”。2003 年国内生产总值 812 亿元，自 1999 年以来首次实现两位数增长，预示着昆明经济开始进入新一轮的快速增长期。当年全社会固定资产投资总额达 360 亿元，其中，房地产开发投资 68 亿元。如果说，几处前的房地产开发还仅仅停留在单纯的居住层面，那么如今，随着大规模城市建设的推进和生态城市、文化城市、旅游城市等概念的提出，房地产业的发展开始着眼于如何与现代化城市建设相匹配，开发商的职责也由提供居信空间升级到运营城市空间。城市是房地产运行的载体，房地产开发又是城市发展的重要组成部分。城市群的扩张、城市的重新定位，给房地产业带来了巨大的发展契机。在我省，随着“住在昆明”号角的吹响，新一轮城市化进程已经全面启动。昆明的房地产业有了更广阔的发展空间的同时，昆明的房地产商们也更觉得任重而道远。城市发展纳瑟姆曲线规律显示，中国高速城市化时机已到。 瑟姆曲线规律，是指当国家城市化水平达到 30%时，国家城市化将进入一个高速发展期，这要求工业化也同步发展；当国家城市化水平达到 70%左右时，便基本实现了国家现代化，城市发展的速度也将放缓。从这个世界一般规律看，中国城市化也的确步入（了一个关键时期）。现阶段的城市化主要表现为城市人口的再聚集、城市价值的重新论证、城市功能的重新定位整合及城市群的扩张等，这给房地产业发展带来新的课题。一个专业的房地产开发商应该有能力去预见城市发展的方向和未来，把握未来城市居民的消费需求，并提供与之相适应的住宅产品。因此，新的发展条件下，昆明真正呼唤的是有时代精神内核，适度超前，甚至是有国际的视野的住宅精品；因此，面对新一轮的城市化进程，昆明的房地产开发商不应该仅仅贡献于城市架构与城市空间的演变，更要懂得城市的内涵，融合城市机理，这样才能为昆明未来的发展提供一种增值的住宅产品，才能提升昆明这个城市的竞争力，才能营造好昆明这个城市。伴随着近日公园段下穿的竣工通车，隧道上方的步行街建设也正如火如荼，昨日昆明市规划设计院召开新闻发布会，介绍未来南屏步行系统建设的规划设计方案。这条全长 405 米的商业步行街，将依据“老昆明的家”为设计主题，采用“一线一核两节点”的结构体系，以营造热闹繁华的商业氛围为原则进行建设。街区将于春节前向市民开放。为全面提升昆明城市中心区整体形象，改善城市中心区交通问题，昆明市于去年 3 月开工建设了近日公园段机动车下穿工程，并以此为楔机进行了隧道上方的南屏步行系统的设计及施工。南屏步行系统西起东风西路中国银行，东至东风东路护国广场，总用地 367 公顷，全长 685 米。其中开敞段 280 米，步行区段 405 米，主要区段宽 40 米，近日公园中心节点向正义路、三市街两边延伸。规划设计以创造特色鲜明，极具“地点特点”，极具“文化内涵”的城市核心空间，构筑亲切、自然、宜人的城市环境，营造热闹繁华的商业氛围为原则，依据“老昆明的家”为设计主题。采用“一线一核两节点”结构体系。 “一线”(南屏街步行线性空间)运用硬质铺装、情景雕塑、城市家具、标志小品、树木等景观元素，创造轻松、愉悦的氛围，提供体验都市生活的休闲场所。 “一核”(正义路与南屏街交叉口)以硬质铺装为主，形成开敞，通透的广场空间，同时保持传统中轴线的完整性。以清末老昆明的地图为主题，设计制作一个铜制的地浮雕，与周边的旱喷泉运用，增加趣味性和可参与性。“两节点” (东西两端交通节点)设计了辅道单行系统，提供了公交车、出租车落客及调头功能。整个商业步行街以旱喷泉交流广场为核心，构筑成为城市共享中庭及市民交流活动中心。并通过清末民初的“老昆明”的生活场景雕像和一些有特色的器物，强化和丰富正义路历史文化和传统中轴线内涵，构筑起南屏街都市休闲娱乐空间。据了解，南屏步行系统除步行街外，目前正同步展开两侧建筑立面景观整治工作，全部工程将于春节前完成。昨日，昆明市五华区城管局正式向社会公布：该局正紧锣密鼓地对南屏街、正义路的路面及两侧建筑立面、绿化，并对户外广告等进行全方位整治。整个工程预计于明年月底前完工。明年春节期间，集购物、旅游、休闲等功能为一体的两条商业步行街将向市民开放。南屏街是昆明旧时的金融、商业和娱乐中心；正义路是春城的百年繁华街道。为了把这两条道路打造成漂亮、上档次的商业步行街，五华区委、区政府按照市委、市政府的统一部署，成立了步行街改造建设现场指挥部，从有关职能部门抽调近人，组成个工作小组，负责两商业步行街的改造建设工作，对涉及改造和装饰的幢建筑物，采取划分任务的做法，将每一项工作落实到责任人，并要求工作人员组织动员商家实施改造工作。在实施南屏街、正义路商业步行街改建工程时，有关部门对临街门头门面的尺寸和建筑立面色彩都作了明确的规定和要求。建筑物上的招牌广告将统一规划，重新设置，以强化商业区的夜景灯光亮化氛围。灯光亮化的要求是“内光外透”式的柔和光线，不再采用外打灯光照射。通过工作人员的组织动员，目前，坐落在南屏街、正义路、东风路上的新昆明影视城、新华书店、邮电大楼和中国银行等大商家已按设计方案进行全面改造；正义路上的棵梧桐树已完成修剪整形工作；东风西路的路灯灯杆改造已完成招投标工作，正在认真组织改造。昨日，昆明市五华区城管局正式向社会公布：该局正紧锣密鼓地对南屏街、正义路的路面及两侧建筑立面、绿化，并对户外广告等进行全方位整治。整个工程预计于明年月底前完工。明年春节期间，集购物、旅游、休闲等功能为一体的两条商业步行街将向市民开放。南屏街是昆明旧时的金融、商业和娱乐中心；正义路是春城的百年繁华街道。为了把这两条道路打造成漂亮、上档次的商业步行街，五华区委、区政府按照市委、市政府的统一部署，成立了步行街改造建设现场指挥部，从有关职能部门抽调近人，组成个工作小组，负责两商业步行街的改造建设工作，对涉及改造和装饰的幢建筑物，采取划分任务的做法，将每一项工作落实到责任人，并要求工作人员组织动员商家实施改造工作。在实施南屏街、正义路商业步行街改建工程时，有关部门对临街门头门面的尺寸和建筑立面色彩都作了明确的规定和要求。建筑物上的招牌广告将统一规划，重新设置，以强化商业区的夜景灯光亮化氛围。灯光亮化的要求是“内光外透”式的柔和光线，不再采用外打灯光照射。通过工作人员的组织动员，目前，坐落在南屏街、正义路、东风路上的新昆明影视城、新华书店、邮电大楼和中国银行等大商家已按设计方案进行全面改造；正义路上的棵梧桐树已完成修剪整形工作；东风西路的路灯灯杆改造已完成招投标工作，正在认真组织改造。基础设施建设步伐加快今年是实施现代新昆明宏伟蓝图的第一年，昆明市委、市政府稳步推进投融资体制改革，加大了基础设施建设力度，在加快昆洛公路、高海公路、东三环、东连接线等在建重点工程建设的基础上，一大批重点工程又相继开工。5 月 20 日，去年动工建设的重点工程之一的 320 国道(眠山至车家壁)改扩建工程竣工通车，成为昆明目前建成的最好的城市主干道。道路沿线聚集了一大批国有大中型企业以及上百家西山区的乡镇企业，成为西市区的“黄金大道”。而西山区人民赋予了它更大的希望，将这条道路更名为“春雨路”，希望它成为加快城市化进程和经济社会的快速发展的“助推器”。11 月 30 日，官南路立交桥南北线主跨桥实现试通车。它的通车，不仅缓解了主城南市区的交通压力，更打通了主城通往未来新昆明新城的“南大门”。12 月 10 日，今年 3 月开工建设的东风路近日公园下穿公程，实现由西向东单向试通车。这条道路的通车，使得正义路、文明街、三市街、金马碧鸡广场、东西寺塔等片区连成一片，形成昆明市最大、最集中的商业步行街区。基础设施建设步伐“提速”，也拉动了固定资产投资额的增大。统计数据显示，头三季度全市固定资产投资额同比增加了 239，达到 17724 亿元。受投资需求旺盛的推动，建筑业发展速度逐步加快，头三季度全市完成建筑业总产值 15486 亿元，同比增长了 239，增幅是近年来的同期最高水平。工业产值与效益同步快速增长今年尽管宏观形势趋紧，但昆明工业呈现出产值与效益同步快速增长的大好局面。这是市委、市政府全面把握和认真落实国家宏观调控政策，以科学发展观为指导，整体推进各项改革，全面加快结构调整步伐，积极转变经济增长方式的结果。今年市委、市政府出台了一系列有效措施推动我市产业发展，通过加速建设产业集聚地、加快建设公共技术平台、提升服务水平等，使我市产业结构不断优化，出现了高新技术产业与优势传统产业齐头并进，共同快速发展的大好局面。今年 1 至 10 月全市工业保持全面增长态势，产销衔接平稳，优势产业带动作用明显增强，经济运行质量良好，效益水平较好，工业经济出现了快速增长的态势。全市规模以上工业完成增加值 2265 亿元，同比增长 216，增幅达两位数，成为支撑和带动全市经济增长的主动力。从统计数据来看，工业生产总体呈快速增长态势，呈现出三大特点：一是轻重工业持续增长、重工业增速加快；二是国有及国有控股企业保持快速增长；三是工业产销平衡，规模以上工业产销率为 984，产销衔接平衡。从工业经济效率运行情况来看，全市工业经济效益增长较快，1 至 10月全市规模以上工业企业经济效益综合指数达 23554，比去年同期提高 4593个百分点。招商引资力度空前2004 年昆明市委、市政府把招商引资作为经济第一要务、经济生命线来抓，切实把招商引资工作放到建设现代新昆明大局和全面建设小康社会目标的高度加以策划。积极采取的招商引资责任制、围绕产业调整优化进行重点招商、加大传统产业集聚地和产业园区建设力度，实行对外贸易和招商引资相结合，外贸、外资、外经并举，“三外”联动等各项有力措施，招商引资工作取得重大突破。仅 1 至 6 月就新批外商投资企业 38 户，同比增长 462，占全省同期新设立户数的 441。合同利用外资 4355 万美元，占全省同期合同外资的 305。实际利用外资 3300 万美元，同比增长 282，占全省同期实际利用外资的比重为 535。昆明地区外贸进出口总额达 118 亿美元，同比增长 5324。其中，出口 567 亿美元，同比增长 297，进口 614 亿美元，同比增长 841。市属外贸进出口完成 205 亿美元，同比增长 1221。在坚持“引进来”，吸引一批投资大、效益好、拉动力强项目进入昆明的同时，昆明市也加大了“走出去”力度。主动出击，走出国门，全面提高对外开放水平。今年下半年市级领导班子实行了领导分工负责制，将国内沿海经济发达地区和东盟各国、资本转移较多的国家经济相对发达的地区列为我市招商引资的重点地区。由市级领导分别带队进行定期或不定期的访问，开展招商引资、项目推进工作，负责做好相关项目的促进与落实。12 月初，昆明市政府专门组织了经贸代表团前往上海、浙江招商。共在沪、浙两地签约 15 项，协议引资 56亿元。通过走出去，引进来，有力地广泛推介了昆明的投资贸易环境、政策措施，促进和落实招商引资本的项目，招商引资已经成为昆明经济突飞猛进的“助推器”。商品房销售“一路狂奔”“你买房了吗”，这成为了今年昆明市民新增添的一句问候语。炒房、按揭、转按揭、置换已经成为市民熟悉的词汇。今年以来，虽然受钢材、水泥等价格上涨因素影响，但市民购房置业的热情依然不减，房价继续保持了平稳上升态势。据市房产交易中统计，今年 1至 11 月全市新建商品房成交达 21916 套，成交面积 370 万平方米，比去年同期增长 46；成交金额 103 亿元，同比增长 39，住宅均价达到了每平方米 2703元，非住宅每平方米为 4520 元。而二手房的成交面积更是商品房销售量的一倍，占据楼市主导地位。商品房价格飚升，二手房也来势凶猛。据市房产交易中心对今年 1 至11 月存量房(二手房)转让的统计，共成交 5 万余套，成交面积 557 万平方米，比去年同期增长 15；成交金额 73 亿元，同比增长 25。成交均价为每平方米130414 元，继续保持上升态势。占据楼市主导地位。商品房的热销，带动了房地产开发企业的投资力度，纷纷加大建设速度。上半年全市商品房批准预售面积达 132 万平方米，同比增加了 87，一大批高品质楼盘脱颖而出，保证了市场供应。据了解，房价持续上涨主要原因是供求关系以及房地产的结构性问题。昆明市主城区面积较小，土地资源非常稀缺，所以目前昆明市中心住宅供应远小于求，房价受市场供需关系影响，依然保持坚挺。此外，除政策、成本和需求因素外，昆明良好的投资居住环境吸引了大批来自地州及省外经济发达地区的购房者入市，如今年昆明新建高品房有四成是外地人所购，而很多市民也将购房作为投资途径，带来了大量的购房需求，这也是促使房价上涨的因素之一。旅游业高潮迭起旅游，是昆明又一叫得响的品牌。早在几年前，昆明在央视首开宣传城市形象的先河，“昆明处处是春天”在众多国人心中留下了美好的印象。今年以来，昆明市集中力量改善、提升旅游的通达条件，并合理布局，旅游市场持续恢复增长。特别是进入三季度，昆明旅游高潮迭起，首先是学生游、避暑游等，7至 9 月，每月来昆旅游的海外游客均超过 43 万人次。昆明旅游业今年一季度受禽流感影响，海外旅游市场继非典之后再次受到重创，接待海外游客人数一度下降到月接待两万人次左右。但由于国外市场所占份额较小，国内旅游市场对疫情的敏感程度不如海外市场，来昆游客继续保持上升势头，今年前 6 个月昆明共接待国内旅游者 829 万人次，其中一日游游客接待量超过了 2002 年的水平，增幅达到了 62，带动了旅游业的总体增长。伴随着疫情的解除，受港澳台市场的恨恢复拉动了海外旅游市场，进入 6 月份以后，外国客源市场首次出现了恢复增长。昆明两个主要客源国韩国和马来西亚来昆旅游者人次首次超过 2002 年，分别比 2002 年同比增长了 583和 166，增幅明显。在大批海外内游客来昆饱览昆明美丽风光的同时，收入不断增加的昆明市民也加快了迈出去旅游的步伐，旅游消费已经成为昆明市民的一项重要支出。马尔代夫包机团、欧洲游首航团、韩国包机团等海外旅游广告大篇幅地充斥着昆明的各大报纸和户外媒体，也使昆明市民得以广泛地走出国门，看看外面的世界真奇妙。会展规模和数量居全国前列会展业是继旅游之后昆明的又一个新的经济增长点。随着 99 世博会的成功举办，不仅给昆明也给中国留下了一个永久的世博园，更让昆明饱尝了会展经济带来的“甜头”。不仅助推城市建设，同时拉动消费、扩大内需，促进 GDP增长，实现经济和社会的双赢。近两年创造的直接和相关经济效益已占全市第三产业增加值的 50以上。去年市政府专门成立了会展工作领导小组，设立了昆明市大型会展活动办公室，表明了昆明进一步发展会展经济的信心。4 月初全市 78 家专业从事会议、展览、演艺、赛事、庆典等经营的企业还联合起来，成立了我省首个会展行业协会，从而进一步整合昆明会展资源，充分集聚、发挥和调动昆明会展企业的优势及潜在力量，形成相对紧密的会展经济链，从整体上提升会展业水平。步入“决车道”的昆明会展经济今年更显示出了突飞猛进的发展势头，1 至 10 月份，各大展馆国际展、品牌展接连不断。会展带旺人气，客房入住率出现旺盛增长势头。11 月初在昆举办的第 52 届中国国际医疗器械博览会，蜂拥而至的全国客商不仅使得昆明各进出航班十分紧张，更使得各大宾馆酒店全都爆满，高档客房一度上演“洛阳纸贵”。如今的昆明已成为全国举办会展最多的地区之一，是月月有大展，周周有盛会。商贸业“变脸”扮酷扮靓2004 年对于昆明的商贸来说，是一个波澜起伏之年。5 月，昆百大借今年房地产业的冲天牛气，将原西南商厦扮酷扮靓为新西南广场，在昆明获得成功的百盛集团同时也宣布入驻新西南广场，在昆开设二店；8 月，超市“新贵”盛兴在老五华大厦上大动筋骨，期望能用自己全新的盛兴购物广场经营业态来为“五华”重生；11 月，由金龙百货经营以标榜高端消费的金格中心，骄傲地在北京路上试营业；12 月，昆百大与鸿城签约，明年昆百大鸿城店将以精品百货的定位在青年路商圈打拼。此外，新近开盘的汇都国际也提出要让商圈东移，寻找百货零售业的品牌企业，放眼 2004 年，传统百货业巨头们不断扩充力发展连锁进行扩张，新贵们更是加大投资期望抢得“一羹”。巨头们争相扮靓的同时，昆明各大小商贸企业不断壮大自己的实力，商贸各种行业协会也争相成立，以走联合发展。商贸业的大“变脸”，其根源来自于昆明人更加注重生活质量，享受型、保健型消费品不断升温。据统计，头三季度全市实现消费品零售额 25012 亿元，同比增长 124%。统计数据显示，昆明现在最热卖的商品是汽车、照相机、摄像机、微型计算机，零售量增幅同比均增加了一倍以上，平均下来，昆明人每天要买走 118 辆汽车、103 台照相机、34 台摄像机和 190 台电脑。通讯器材销量同比也增长了 3 倍。中西药品销售也比去年同期增加了 148%。餐饮消费“吃了”50 亿今年以来，随着居民收入的不断增加，居民消费需求表现较为活跃，消费水平不断提高，食品消费在向不断注重质量、讲究营养方面转变。仅上半年，昆明市居民食品开支仅比去年同期增加了约 6 个百分点，但其中餐饮业的开支比同期增长了 17 个百分点，从中可以看出，居民外出就餐次数大大增加。据介绍，目前随着假日消费、婚宴集中消费及品牌经营意识的提高，昆明餐饮市场品牌连锁集团和规模化的发展势头强劲，各大餐饮企业不断推出“绝活”吸引食客，不断挖掘食文化。以经营重庆小天鹅火锅在获得丰厚回报的昆明新龙门实业公司如今又在滇池路上投资建设了一个高档滇味餐厅，宣称要建成滇味餐厅的领航“旗舰”。这些餐饮企业的快速发展，使得各餐饮街区日益活跃。而今年以来大量的节庆活动等地方特色活动带动农家宴、大众宴火爆，同时昆明承办的国内外高层次会议对餐饮和星级宾馆的拉动也十分明显，极大的拉动了餐饮市场。1 至 10 月，全市餐饮业零售额完成 5070 亿元，同比增长 1 44。春城餐饮市场呈现出淡季不淡，旺季不减的火爆势头，继续呈现出良好的增长势头。花卉产业两位数增长鲜花，是咱昆明人引以为骄傲的一件事。看看外地人卖花是论枝卖，而咱昆明人是论捆卖，春城无处不飞花，成为了昆明真实的写照。如今，每天清晨斗南花卉市场总是人头攒动，大批的鲜切花从这里发往全国各地及国外花卉产业已经成为昆明的一项新兴的朝阳产业。据统计，今年前三个季度昆明花卉产量均保持两位数增长，花卉产量达到了 193 亿支，同比增长了 234。素有“天然花园”和“植物王国”之称的云南省是