丽仁报道鹤壁市房地产业发展规划.docx

专心专注专业专家鹤壁市房地产业发展规划（20102012年）为推进我市房地产业持续健康发展，根据上级有关政策，结合我市实际，制定本规划。一、指导思想和基本原则（一）指导思想以科学发展观统领房地产业发展全局，充分借鉴外地经验，坚持商品房开发与保障性住房建设协调发展，建立多层次住房供应保障体系，为制定土地出让计划和出让方式提供重要参考，促进房地产业和宜居城市建设。（二）基本原则1与城市发展总体规划相协调城市总体规划是针对城市土地利用和空间功能区的划分，是合理布局房地产开发区片的基础，对房地产项目的选址定位起指导作用。2总量平衡全面分析市场需求状况，制定科学合理的供给总量标准，确定未来3年房地产开发及项目推进年度计划，确保房地产年度供需相对平衡，实现房地产市场持续稳定发展。3结构合理根据不同收入阶层住房需求，确定合理的住房供应结构，形成高档商品房、中低价普通商品房、安置性住房、廉租住房等比例协调的住房供应体系，重点保障中低收入者的住房需求。4省地、节能、环保充分利用现代科技，结合我市实际，大力推进省地、节能、环保型住宅建设。（三）编制依据1房地产业相关法律法规2国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）3廉租住房保障办法（建设部第162号令）4河南省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见（豫政200775号）5鹤壁市人民政府关于印发鹤壁市廉租住房保障办法的通知（鹤政200833号）6鹤壁市国民经济和社会发展“十一五”规划7鹤壁市城市总体规划（20072020）8鹤壁市住房建设规划（20082012）92006年鹤壁市国民经济和社会发展统计公报102007年鹤壁市国民经济和社会发展统计公报112008年鹤壁市国民经济和社会发展统计公报二、我市房地产业发展现状20062008年是我市房地产业发展较快的三年，特别是2008年11月以来受我市出台房地产优惠政策、新区南部片区规划及未来市场预期看好等因素影响，群众参与房地产消费的热情高涨，带动商品房销售面积大幅提升。（一）房地产行业企业基本情况截至2008年底，全市共有房地产开发企业70家（包括外地房地产开发企业10家），其中二级开发资质企业3家，三级开发资质企业12家，四级开发资质企业13家，暂定资质企业42家；全市物业服务企业34家，其中三级资质企业24家，暂定三级资质10家；房地产估价机构3家；房地产经纪机构7家。（二）房地产开发投资2008年，全市房地产开发投资113亿元，比上年增长17%，其中住宅投资9.99亿元，比上年增长8.4%。与周边城市相比（表1），占生产总值比重和房地产开发投资总量均处于较低水平，我市房地产开发投资还存在较大增长空间。从纵向看，“十一五”时期我市房地产开发投资一直保持着较快的增长速度。项 目 城 市房地产开发投资（亿元）市域人口（万人）生产总值（亿元）房地产开发投资占生产总值的比重（%）人均房地产开发投资（元/人）鹤壁市11.30145.78342.403.30775.00安阳市54.30542.00 1036.005.241002.00新乡市71.00560.70949.497.481266.00濮阳市25.70363.35657.303.91707.00表1 2008年鹤壁市与周边城市房地产开发投资比较表（三）房价收入比房价收入比是指一个地区每户居民的平均购房总价与家庭年平均可支配收入之比。从表2可以看出，我市房价收入比从2006年以来一直保持在56之间。对照联合国人居中心得出的“合理住房价格”的房价收入比应该为36的标准，结合我市群众实际经济条件，我市房价属于正常偏高范畴。从纵向看，房价收入比逐年呈下降趋势，说明我市房价上涨速度放缓，城镇居民可支配收入增长较快。表2 20062008年鹤壁市房价收入比对比表指标 年份2006年2007年2008年平均房价（元/平方米）155017891923人均住房面积（平方米/人）32.2532.8033.26人均可支配收入（万元）0.911.091.25房价收入比5.505.405.10（四）房地产开发面积20062008年是我市房地产业快速发展的三年，虽然2008年因全球金融危机受到了一定影响，但总体上仍保持了高位发展态势（表3）。表3 20062008年鹤壁市商品房开发面积对比表 年份指标 2006年2007年2008年新开工面积（万平方米）106.7181.8850.60竣工面积（万平方米）22.6049.0482.52销售面积（万平方米）22.8043.2334.42销售套数（套）187134552683（五）房地产开发项目分布截至2009年5月，我市共有在建房地产开发项目42个，其中在售楼盘30个，主要集中于淇滨区淇滨大道以南。（六）房地产开发项目资金来源目前我市房地产开发项目资金信贷率较低（见表4），除2006年超出35%外，其它两年均低于35%。一方面我市金融机构对房地产业的支持力度不大，尤其是2008年全球金融危机发生之后，金融机构放贷更趋谨慎；另一方面，房地产开发企业在无法获得金融机构贷款的情况下，前期须通过民间借贷获得项目土地资金，中期通过收取定向开发定金及预售款及时回笼资金，所以单纯的银行贷款额并不能真实反映我市房地产开发项目资金来源情况。表4 20062008年鹤壁市房地产开发项目资金来源对比表指标 年份 2006年2007年2008年房地产开发投资额（亿元）6.229.6811.3房地产开发贷款额（亿元）2.292.231.86贷款额与投资额之比（%）36.8223.0416.46（七）商品住宅空置情况截至2009年5月，全市房地产开发项目施工面积109.91万平方米，其中商品住宅施工面积98.38万平方米、7491套；已竣工但仍未售出的商品住宅空置面积约为10万平方米、770套。由此可见，我市房地产开发基本上与我市经济发展水平相吻合，仍处于稳步发展阶段，不存在泡沫现象。三、房地产业发展及项目推进目标（一）住宅建设发展目标1人均住宅面积发展目标作为全省城乡一体化试点市，到2012年，力争城镇化率达到56%，全市住房实现从满足生活需要型向舒适型转变，按照户均一套房、功能配套的小康社会住房标准要求，力争比2008年人均住宅建筑面积增加1.24平方米，达到市域城镇人均住宅建筑面积34.5平方米。2住宅供应结构比例发展目标我市住宅供应结构应划分为非普通住宅（建筑面积144平方米）、一般普通住宅（90平方米建筑面积144平方米）、小户型住宅（建筑面积90平方米）三类，并按照127的比例进行开发建设，以满足不同消费阶层的住房需求，确保2012年城镇人均住宅建筑面积达到34.5平方米。3住宅需求总量发展目标2008年末，全市两县三区和经济开发区总人口145.78万，城镇化率为47.8%，城镇人均住宅建筑面积33.26平方米。城镇化率和人均住宅建筑面积按匀速增长考虑，人口自然增长率以4.7计算，按以上人口规模、城镇化率和人均居住水平标准，考虑老城区拆迁、城中村改造以及房屋自然灭失等因素，当年灭失住宅按30万平方米计算，全市新增城镇住宅总量分别是：2009年住宅需求量109.35万平方米，2010年住宅需求量114.27万平方米，2011年住宅需求量118.25万平方米，2012年住宅需求量130.65万平方米，4年的住宅需求总量约为470万平方米。4新增住宅建设规划目标（表5）表5 住宅建设规划表（单位：万平方米）年度商品住宅保障性住宅合计20095050100201055651202011557012520126065125合计220250470（1）安置性住房建设逐步完善我市住宅供应体系，解决低收入家庭的住房问题。结合加快建设保障性住房的政策要求，完成以下建设项目：市采煤沉陷区治理：财贸工人村小区、重型机械厂小区，新增住宅12.5万平方米。市棚户区改造工程：对山城区、鹤山区原有平房实施拆迁改造，新增住房66.8万平方米。新区城中村改造：对崔庄、桃园、小辛庄、大辛庄、牛庄、姜庄、西臣投7个村庄进行改造，新增住宅58.9万平方米。（2）廉租住房建设建立和完善城镇廉租住房制度，保障城镇最低收入家庭的基本住房需要。2010年拟建成廉租房5255套、26.28万平方米，2011年拟建成廉租房3900套、19.57万平方米。（3）商品住宅建设按照以新区为中心，以老城区、淇县县城、浚县县城为次中心，依托快速路和区域主干公路，构建“一轴、三区、四级”的市域城镇空间结构。到2012年末，完成商品住宅约220万平方米，其中非普通住宅约22万平方米，一般普通住宅约44万平方米，小户型住宅约154万平方米。平均每年需完成商品住宅55万平方米。（二）商业服务用房发展目标参照我市历年来商业用房和住宅建设数据，商业用房建筑面积约占住宅建筑总面积的10%，20092012年商业用房需求总量约为47万平方米，同时考虑我市城乡一体化建设的加速以及服务业快速发展、办公写字楼需求增长等因素，商业服务用房需求总量确定为60万平方米，平均每年需建设商业服务用房15万平方米。（三）工业地产总量发展目标我市工业地产的建设总量应保持在30万平方米左右，其布局主要在宝山循环经济产业集聚区、鹤淇产业集聚区、金山产业集聚区、黎阳产业集聚区、山城区陶瓷产业集聚区、浚县粮食深加工产业园区。（四）土地需求总量发展目标（表6）土地需求量包括住宅、商业服务性质、工业用地的总量。土地需求总量可在住宅需求总量和商业用房、工业标准厂房需求总量的基础上，结合住宅小区的平均容积率通过计算确定。表6 住宅用地供应规划表（单位：亩）年度商品住宅用地保障性住宅用地商业服务用地工业地产用地合计20095005501001001250201050060010010013002011600650125120149520126047041251301563合计22042504450450560820092012年土地供应总量约为5608亩，平均每年土地供应量约为1402亩；20092012年用于房地产开发的土地供应总量约为3104亩，其中用于商品住宅开发2204亩，用于商业房开发450亩，用于工业地产450亩。平均每年商品住宅用地551亩，商业房用地112.5亩，工业地产用地112.5亩。20092012年保障性住宅土地供应总量（包括采煤沉陷治理、棚户区改造、廉租房）2504亩。（五）物业管理工作发展目标到2012年底，新区物业管理覆盖率达到90%（其中新区新建住宅小区物业管理覆盖率达到100%）；老区物业管理覆盖率达到40%；两县县城物业管理覆盖率实现零的突破，力争达到30%；在城乡一体化进程中改造的新农村大力推进物业管理；35年内争创国家级物业管理优秀小区1个，3年内争创省级物业管理示范、优秀住宅小区12个，市级优秀住宅小区3个。（六）房地产中介市场发展目标大力发展房地产中介服务机构，增加中介服务机构数量和类型，形成产业化的服务体系。规范管理，提高房地产中介机构服务质量，强化房地产中介服务行业自律管理，促进房地产中介服务市场规范、有序、公正运行。积极发展房地产中介机构的网络经营，大力发展二手房交易市场。到2012年底争取有12家中介机构取得一级资质。 五、主要工作措施（一）制度建设1建立健全住房保障制度重点推进住房保障制度创新，建立保障性住房建设和管理制度，发展住房租赁市场，适时推出“公共租赁住房”，解决城镇“夹心层”和外来人口的住房问题。2加快房地产业发展相关制度建设加快制定有关房地产开发企业管理、物业企业管理、房地产预售资金管理、房地产抵押贷款和购房按揭管理等有关规章制度，进一步改善法制环境，依法保障房地产权利人的合法权益。（二）加强管理1加强房地产开发用地的管理根据全市社会经济发展需要，科学、合理地制定年度房地产开发计划和年度用地供应计划，适度控制房地产用地供应总量；加强集体所有的土地、划拨用地的管理，严厉查处非法占地、违法建设行为。2加强行业管理，强化社会监督加强对房地产开发企业的管理，严格执行商品房合同备案制度，积极引导房地产交易市场健康、协调发展；加强对房地产企业市场准入和清出管理，严格执行房地产开发项目手册制度、预售管理制度、竣工综合验收制度；建立房地产市场信用体系，发挥舆论监督和社会监督作用。3紧密配合，形成合力，共同维护房地产市场秩序各级国土资源、规划、建设、房管等部门之间加强配合和沟通，对住宅建设的各个环节实行层层把关，杜绝房地产项目开发建设过程中违法违规现象的发生。（三）促进消费1完善住房供应结构，稳定商品房销售价格在保持房价稳定的前提下，通过一系列政策措施，对房地产市场进行结构性调整，限制投机性消费，制止人为炒作，防止商品住宅价格暴涨暴跌，确保我市房地产业可持续发展。2利用新技术，发展节能、智能型住宅充分利用住宅建设新技术、新工艺，大力推进住宅智能管理、小区太阳能、地热利用，使城市建设体现“新中见特，新中见优”的特色。（四）完善服务1实施社会服务承诺制，改善房地产业配套环境强化房地产业相关职能管理部门以及供水、供电、供暖、供气、通讯等公共服务行业的服务意识，简化程序，提高效率，杜绝强买强卖现象发生，为房地产业发展创造良好环境。2完善信贷政策，满足普通住宅项目建设和个人购房需求鼓励和支持银行等金融机构继续做好政策性住房金融业务，加大住房贷款规模，加大对普通住宅项目和个人购房贷款的信贷投入；放宽个人住房抵押贷款条件（适当提高个人购房贷款比例，对个人住房贷款实行优惠利率，扩大购房贷款范围）。3加大宣传和招商力度，吸引外地开发企业来鹤投资重点宣传我市新区南部片区的区位优势，以优质的服务、良好的环境吸引房地产开发企业，对南部片区约591