《实务综合》模拟考试重点案例分析题.doc

注册物业管理师实务综合模拟考试重点案例分析题（一）说明：红色为掌握.棕色为熟悉.蓝色为了解.一.物业管理单位隶属于原来的房地产开发公司。为了承揽外部业务和扩大规模，该企业经过房地产开发公司同意决定重组，重组的内容是：引入两家大的物业管理公司作为该公司的股东，分别占有股份20和25，开发公司自己占55的股份。该公司的组织架构如下图。该公司管理三个住宅小区，三个住宅小区分别是多层住宅20万平方米，高层住宅25万平方米和办公用房8万平方米，2007年2月15日取得了营业执照，拟向当地房地产管理部门申请资质。公司经理职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构作业组设备设施管理部环境管理部作业组作业组作业组1）按照股东的出资形式来划分，重组后该企业属于哪种类型的企业？2）重组后该公司属于哪种组织形式，这种组织形式有什么优缺点？3）单从管辖的物业面积来看，该企业可以登记的物业管理企业资质为几级？4）该物业向当地房地产管理部门申请物业管理企业资质，最迟的时间是哪一天？答案：1）该企业属于有限责任公司。2）就组织形式来说，他属于直线职能的组织形式。其主要优点是加强了专业管理的职能，其主要的缺点是结构人员过多，成本高；横向协调困难。3）单从管辖的物业面积来看，该企业可以登记的物业管理企业资质为二级。4）最迟为2007年3月17日二.如果你是一家物业公司的管理人员，由你负责对一个住宅小区进行招标。请问：（1）你将按照怎样的程序招标？1、成立招标领导小组。2、编制招标文件。3、公布招标公告或发出投标邀请书。4、发放招标文件。5、投标申请人的资格预审。6、接受投标文件。7、成立评标委员会。8、开标、评标和中标。（2）物业管理招标投标的基本要求是什么？一、参与招标投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动。二、在物业管理招标投标过程中，无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素。 三、招标方应根据项目的实际情况和业主的需求，选择最适合项目运作和业主需求的物业管理企业及服务。 四、按照国际惯例和相关法律法规的要求，应明确招标投标的相关程序和时间安排，确保招标投标活动顺利实施。（3）在招标的过程中，要遵循哪些原则，举例说明。一、物业管理招标由招标人依法组织实施。二、在评标委员会的组成以及开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上、应当严格遵循相关法律、法规和招标文件的要求。三、招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持公开，确保招标投标公平、公正地实施。四、在物业管理招标投标过程中，招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动，实事求是，守信践诺，准确履行招标投标义务。举例：（1）招标人不得事先预定中标单位或设定不公平条件，不得在招标过程中以言行影响评标委员会或协助某一投标单位获得竞争优势。（2）招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同。（3）投标人不得与招标人串通投标，损害国家、社会和他人的合法权益。（4）投标人不得向招标人或者评标委员会成员行贿或其他不正当手段谋取中标。三.某旅馆拥有一个现代化停车场。该停车场只有一个进口和一个出口，单一进口处由售票机控制着，单一出口处由一位停车场工作人员看管。旅馆规定，若入住该旅馆，则可免费停车。张先生当晚要入住该旅馆，他将自己的轿车开进了停车场，停放好后便离开了。当第二天中午张某先生返回取车时，发现轿车丢失。张先生作为原告，要求旅馆赔偿。请问法院应该支持他的请求吗？由于该停车场只有一个进口和一个出口，单一进口处由售票机控制着，单一出口处由一位停车场工作人员控制，所以当张先生把车停放在该车场的时候，已经形成了关于车辆保管事实合同。由于免费停放必须以入住旅馆为前提，所以这种“免费”在实质上不是一种免费行为，所以这也不是一种无偿停放的行为。应此法院会支持张先生的请求。3假定你是某物业公司的高层管理人员，公司委派你起草前期物业服务合同，你认为前期物业服务的主要内容是什么？物业服务合同与前期物业服务合同有哪些主要的区别？（一）合同的当事人。（二）物业基本情况。（三）服务内容与质量。（四）服务费用。（五）物业的经营与管理。（六）承接查验和使用维护。（七）专项维修资金。（八）违约责任。（九）其他事项。主要内容为：物业共用部位及共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地环境管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范的协助管理；物业装饰装修管理服务；物业档案管理及双方约定的其他管理服务内容。区别：（1）订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业；物业服务合同的当事人是业主（或业主大会）与物业管理企业。（2）合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。四.在前期物业管理阶段，一商品房小区开发商将未出售的房子租给了一批外来人员使用。虽然该群外来人员已获公安部门发给的治安管理许可证，但还是给该小区居民的正常生活带来不少麻烦。如在小区内乱设摊卖蔬菜，弄的小区垃圾满地。为此，小区的业主与开发商交涉，要求遵守已经制定的业主临时公约。开发商则声称自己不是业主，不受业主临时公约的约束，那些外来人员作为使用人，也不受业主临时公约的约束，因此拒绝处理。请问开发商的做法正确吗？为什么题干为：开发商的说法对吗？为什么？答案：（1）新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制订业主临时公约，作为与住宅买受人签订住宅转让合同的附件。经过业主书面确认业主临时随着住宅转让合同的生效而生效。住宅使用公约在前期物业管理阶段对全体业主、使用人都具有约束力。（2）建设单位在未出售一些房屋前，是这些未售出房屋的业主，应当受到业主临时公约的约束。同时，使用人也受到业主临时公约的约束，所以开发商应当承担责任。（3）开发商或是业主将其所有住宅出租时，应告知并要求使用人遵守住宅使用公约和物业管理有关规定。五.某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面方式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会局面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物来服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。请问：1）甲物业管理公司的作法对吗？2）在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业管理公司应如何进行物业承接查验？答案：（1）拒绝移交的理由不成立，理由是业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会督促，物业管理企业诉讼等其它途径解决（答因合同已经终止，依法不能以任何理由拒绝移交相关物业管理资料也可得分）。（2）通过如下途径进行：第一，乙物业管理公司应在业主委员会的配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验纪录；尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等）参加查验工作；第二，自查验之日起，乙物业管理公司应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案；第三，乙物业管理公司可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料。六.1997年7月9日，侯、陈夫妇购买了某小区的一套住房。在购房时，该夫妇和物业管理公司约定：住户安装各种防盗设施须经物业公司审批，朝南的窗户不允许安装防盗窗。1998年12月27日，一小偷潜入小区将该夫妇居室的朝南窗户卸下，进入房内偷窃了包括现金在内约价值50000元的各种物品。侯、陈夫妇认为，物业管理企业不允许原告装防盗设施的规定，造成了原告财物的失窃，于是将物业公司告到了法庭，要求其赔偿失窃损失费50000元人民币。 后法院经过取证，发现物业管理公司在公共安全维护方面尽职尽责，并无过错。请问该夫妇的请求会得到法院的支持吗？答案：不会得到法院支持。原告侯、陈夫妇的住房虽然在1998年12月27日发生了入室盗窃事件，其财产权受到了侵害，但侵权人并非物业公司，而是入室盗窃的罪犯。物业公司在管理小区治安方面已作了自己应作的工作，既设置了门岗，又进行了必要的巡视，而保安服务仅仅是为了维护物业管理区域内的公共秩序而实施的防范性安全保卫活动。所以物业公司在原告家因入室盗窃的财产侵害中没有过错，不承担民事责任。 至于 “朝南窗不允许安装防盗窗”，这是业主和物业公司之间的约定，在实施该“约定”的过程中发现了盗窃事件，业主提出要求物业公司承担民事责任、赔偿财产损失无法律依据。七.某业主4年前在小区购买了一套商品房，但一直没有居住。一天，该业主接到物业管理公司房屋漏水的通知，经查看，是所购商品房卫生间的水表接头处破裂，并造成楼下两层住户的部分财物因浸泡受损，两户业主均提出赔偿要求。该业主认为，自己并未入住所购商品房，水管破裂不是自己人为造成的，而是水表接头处老化断裂所至，自己不应对漏水负全责。物业公司认为，业主购买房屋后，房屋漏水造成的损失理应由业主承担。请问楼上业主长期未入住，其防务中管道老化破裂，给楼下业主造成的损失应该由谁来承担？在紧急情况下，物业管理公司可否进入楼上业主家进行必需的维修，由此给楼上业主造成的损失应该由谁承担？答案：问题1：（1）根据商品房实行住宅质量保证书的规定，开发企业对管道渗漏保修期不低于1年，业主购房已经4年，因此开发商不应该承担责任。（2）水表接头老化断裂的问题发生在业主房屋内，虽然不是业主认为造成的，但是由于房屋的所有权归业主所有，从物业公司提供服务的公共性质考虑，物业公司既没有权力私自打开房间进行检查，也没有其它途径可以不进入业主房间便知道其中的设备状况。所以，水管老化造成的损失应该由业主个人承担。（3）当然，也不排除物业公司承担责任的可能性，若在本例中，物业公司在接到楼下业主的举报后没有及时采取措施，如马上联系楼上业主，而是采取了消极的不作为，致使楼下业主的损失扩大，则物业公司就应当承担一定的责任。八.李某在经过其所住的商住楼大堂的某一个区域的时候，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院两个多月。花费医药费两千多元。李某认为其摔倒的原因主要是因为该区域地滑，因此，物业公司应补偿其医药费、误工费和精神损失费。请问此案中，物业管理公司在什么情况下需要承担责任，在什么情况下不需要承担责任?答案：问题1：物业公司在设置了地滑警示标志的情况下无需承担责任，否则需要承担责任。九.李某一天上午去一个高档的办公楼谈合同，将车停在该办公楼的停车场上。该停车场无人看守，车主到办公楼内物业管理公司办公室缴纳5元钱领取一个车位号码即可停放，时间为5个小时。当李某下午返回时，发现车子不见了，遂要求物业管理公司按车价赔偿损失。请问这样的诉讼会得到支持吗？为什么？答案：问题1：停车场并未实际控制该车辆，李某和停车场间也不曾有任何口头或其他方式的协议。因此，李某只是租用了一个停车位，而并没有与停车场之间产生委托占有的寄托关系。所以停车场不应赔偿李某的损失。十.一天，某物业管理公司接到与住户联网的报警器发出报警信号，保安人员立即前往该户破门而入以后，却发现该户并没有紧急情况，报警信号属于报警器误报。该物业管理公司领导闻讯后马上赶往该户赔礼道歉，并负责修理好损坏的房门。请问在本例中：1）物业管理公司在接到报警讯号后可否破门而入？什么情况下，物业管理公司在接到报警讯号后可以破门而入？2）在这件事情的处理上，物业公司的作法是否妥当，还有什么不足？2作为物业管理公司的管理人员，你认为紧急事件的处理要求是什么？答案：（1）一般情况下，物业管理公司使不可以破门而入的。因为物业公司没有调查清楚原因就擅自破门而入，侵犯了业主的财产权和住宅不受侵犯的权利。但是，若接到报警，并有明显的迹象表明住户家中存在危险情况，并无法采取其它方式或来不及采用其它方式（比如通知家人）进入的，属于法律上的紧急避险的情形，可以破门而入。（2）值得肯定的是，物业公司对报警反应迅速，在发现错误后，主动赔礼道歉，态度积极，避免了与业主见的矛盾激化。不足在于，物业公司对报警系统管理不善，检查不及时。（3）一、遇到有人在公共区域聚众闹事，应立即向公安机关报告，并及时上报上级领导，协助公安机关迅速平息事件，防止事态扩大。二、遇有违法犯罪份子正在进行盗窃、抢劫、行凶和纵火等违法犯罪活动时，应立即报警，协助公安机关制止，并采取积极措施予以抢救、排险、尽量减少损失。对于已发生的案件，应做好现场的保护工作，以便公安机关进行侦查破案。三、管辖范围内公共区域有疯、傻、醉等特殊人员进入或闹事时，应将其劝离管辖区，或通知其家属、单位或公安派出所将其领走。四、辖区公共区域内出现可疑人员，要留心观察，必要时可礼貌查问。五、管辖区域内发生坠楼等意外事故，应立即通知急救单位及公安部门、家属，并围护好现场，并做好辖区客户的安抚工作，等待急救单位及公安部门前来处理。十一.某项目可收费总建筑面积15万平方米，相关各项费用如下：序号费用项目费用额（单位：万元）1各类管理服务人员的工资、社会保险等602公用部位、公用设施设备的运作维护费403清洁卫生费354绿化养护费185物业管理公司文化建设活动经费66为提供部分业主特约服务的支出57公共秩序维护费188办公费89物业管理公司领导用车的燃油和养护费510固定资产折旧611代收公共事业费的相关支出112物业共同部位、共同设施设备及公众责任保险费513业主委员会办公费，社区文化活动费等其它费10请问：1）上述各项目中，哪些项目属于物业服务费成本的范围？2）若采用酬金制，且约定物业管理酬金比率为10，该项目单位物业服务费标准为多少？3）若采用包干制，如果该项目法定税费和利润为30万元，则该项目单位物业服务费标准为多少？答案：（1）第1.2.3.4.7.8.10.12.13项属于物业管理服务费成本的范围，其余几项都不属于。（2）把第1.2.3.4.7.8.10.12.13项加总即可得出物业服务的总成本（支出），共为：200万元。若采用酬金制，该项目单位物业服务费标准为：200万（110）15万m212月1.22元/m2月（3）如果采用包干制，则该项目单位物业服务费标准为：（200万30万）15万m212月1.28元/m2月十二.如果你是某物业公司的管理人员，分管档案工作，请说明物业管理企业信用档案管理工作的目标和要求。答案：物业管理企业信用档案工作的目标是：以物业管理电子政务系统、物业管理行业协会自律管理系统和企业经营管理系统为基础，形成覆盖物业管理行业所有企业及执（从）业人员的信用档案系统，并通过中国住宅与房地产信息网实现各级物业管理行政主管部门、行业协会网站的互联互通。国家建设部对物业管理企业信用档案系统建设的要求是：（1）各级物业管理主管部门要提高认识，加强领导，积极组织、指导和推动物业管理企业信用档案系统的建设工作。（2）扩大物业管理企业信用档案的覆盖面。（3）保证物业管理信用档案系统信息的全面、准确。（4）及时做好信用档案记录信息的更新工作。（5）统一系统数据平台，保证信息传递畅通、资源共享。（6）物业管理企业信用档案记录信息的报送、传递及有关事宜的联系，主要采用电子邮件方式。十三.如果你是某物业公司人力资源部经理，请说明薪酬体系设计的基本步骤有哪些？答案：薪酬体系设计的步骤包括：（1）职位分析；（2）职位评价；（3）薪酬调查；（4）薪酬定位；（5）薪酬结构设计；（6）薪酬体系的实施和修正十四.某物业管理公司在管理一个小区的时候曾承诺提供业主室内设备的有偿维修服务。该小区的业主陶小姐已经好几个月没有缴纳物业管理费了。物业管理公司上门催讨时，陶小姐提出前不久自家水管（非公共管道）渗漏，物业管理公司没有及时进行维修，故而拒绝缴纳物业管理费。请问：1）陶小姐的做法是否合理？为什么？2）请你给出处理这个问题的具体解决办法。答案：1）不合理。物业服务费是物业公司为业主提供物业服务合同中的义务所收取的服务费，物业管理公司的服务是针对整个物业的公共部位和公共设施。而业主家里的管道维修，一般不属于合同约定的范围。如果在保修期内，由开发商负责