商业市调部分_分物业调研模型工具(公寓、商业、酒店).ppt

4 房地产市场分析 房地产市场整体状况 高端住宅市场研究 商业市场研究 高端酒店研究 高端公寓市场研究 周期理论 从GDP 房地产发展程度等指标 房地产一般会经历复苏 发展 危机和萧条一整个周期 房地产发展阶段判断依据 GDP增速人均GDP增速房地产发展程度 海口房地产经过发展周期的低谷及复苏期 现正步入稳定发展期 所处发展周期 海口房地产经过发展周期的低谷及复苏期 现正步入稳定发展期 海南房地产市场已经过一个周期的发展 88年建省房地产开始发展 92年达到高峰期 出现泡沫 93年宏观调控后 94年滑入低谷97 98年开始复苏 到04年 房地产总开发量达400万平米 其中60 是烂尾楼改造 销量125万平米 开始平步发展 2008年施工总量超过650万平米 销售面积达168万平米 海口房地产市场再次进入稳定发展时期 房地产市场分析 周期理论 土地市场状况 受资源限制 城市被迫拉大框架 未来土地市场层面 城市和海将难以兼得 临近城市的海景资源被开发商瓜分且存量不多 传统认知中的城市海景资源 填海区 海甸岛和西海岸东等区域 土地资源已经被众多开发商控制 总体来说一线海景未开发的土地存量正在下降 土地价格上涨迅速 政府主导城市框架向外扩张 由于城市发展对海资源的依赖和整体房地产市场呈现的二元结构 政府主导向土地较容易收储的西海岸和长流组团扩张 规划中城市外扩的方向还有南部和东海岸 但推进的时间还不确定 城市附近的海资源已经非常稀缺 价格高端 城市和海已经越来越不可兼得 这个趋势必将导致未来客户需求多元的趋势加剧 土地市场交易状况 在实际供应量充足的条件下 海口土地价格剧烈提升 预示房地产发展前景良好 本轮海口的地价上涨 并不是土地紧缩带来的地价上涨 而是房地产市场复苏过程中 开发商对未来市场的预期增强以及购房客户对未来升值潜力看好导致的 05年海甸岛美丽沙一线海景 06年西海岸一线海景 07年西海岸 07年西海岸 07年海口湾填海区 08年西海岸 2 3 小规模地块 体外流通 93年房地产泡沫给海口留下了大量集中在开发商手中的存量土地 政府难以统一规划和收储 烂尾楼处置 压力巨大 2000年开始的烂尾楼盘活实际上是政府补贴开发 大量土地和停缓建工程低于成本价出售 外地开发商强势介入 海口房价的持续上涨 外地品牌开发商如万科 鲁能等对海口市保持乐观 纷纷进入海口市拿地 开发 1 数据来源 市场调研数据 09年滨海大道与玉沙路交界处 05 09年部分土地公开出让价格 万元 亩 土地市场供求特征 09年土地成交价格保持上涨趋势 来源 根据土地公告整理 07 09年中 2007年土地成交量最大 但是单价最低 而在成交单数和单价方面 09年则达到了峰值 2009年土地成交主要集中在美兰和秀英区域 相比去年秀英区成交量大幅上涨 商品房土地成交量最大的区域为美兰区 从经营性土地成交楼板价来看 07年是近年的最高 达到了1537元 以后逐年呈下降趋势 2009年个行政区域土地成交量 2006 2009年公告经营性土地楼板价走势 数据来源 市场调研数据 房地产供求状况 09年商品房成交面积大幅上涨 以228 29万平方销量创下新高 2009年1 11月商品房市场供应量为224 02万平方米 相比去年上涨1 69 供应总套数为19350套 同比上涨1 24 09年1 11月 商品房成交面积大幅上涨 以228 29万平方销量创下新高 近年来 随着海口经济的发展 旅游业的发展以及城市市政配套的完善 外来人口大量导入 岛外度假养老客户蜂拥而至 海口房地产市场也随之稳定增长 本地购房客户比例提升 08年由于金融危机的影响 大部分投资型购房者观望情绪严重 刚性需求市场也有所减弱 商品房成交面积相比07年有所下滑 而09年则是新的转折点 成交量大幅上涨 创下历史新高 数据来源 市场调研数据 房地产供求关系分析 供求矛盾逐渐缓解 09年呈现供求平衡态势 06 08年 海口商品房市场供求差距逐渐减小 供求趋于平稳状态 06年市场呈现明显的供大于求的局面 到09年供求平衡 供求矛盾逐步消散 整体市场表现出健康稳定的发展态势 海口市场存量较大 随着近几年良好的销售情况 存量在减少 市场压力也得到进一步缓解 数据来源 市场调研数据 大量一线开发商进入海口并打算进行二级开发 鲁能 长期的区域运营商 储备东海岸土地6000亩 盈滨半岛整体开发 已开发东海岸海蓝椰风一期 盈滨半岛福园等项目 雅居乐联合摩根士丹利在海南陵水县布局 正在开发的清水湾项目 占地约1 5万亩 海岸线长达12公里 项目总投资逾200亿元 富力 在海南取得1万亩的土地 一线开发商的到来 可以预见未来海口市场的产品力和营销水平都将大幅度提升 海口房地产市场将进入大盘时代 品牌时代和品质溢价时代 目前海口仍有大量待开发土地积压在开发商手中 市场交易频繁 市场供地总量相对较大 数据来源 市场调研数据 主要包括香水湾的2500亩土地 在海口的680亩和澄迈的6700亩土地 目前项目正在热销 而且据称还正在牵头占地1万亩的陵水猴岛开发项目 浙江国都房产策划部经理贺越敏在接受CBN记者采访时也表示 公司在三亚凤凰岛有总建筑面积50万平方米的房产开发项目 投资已经超过100亿元 市场竞争 大开发商进驻并寻求扩张 为整个房地产的发展注入了巨大的发展信心 2010年海口推售住宅一览 客户分析 海口西海岸和海甸岛85 为岛外客户 并且以京 沪 浙 晋和东北客户为主 本地客多以改善型居住客为主 西海岸 海甸岛 北京 上海 浙江 山西客户居多 东北 北京 浙江客户居多 4 房地产市场分析 房地产市场整体状况 高端住宅市场研究 商业市场研究 高端酒店研究 高端公寓市场研究 房地产市场分析 二级市场研究 发展趋势 旅游业推动地产发展 北起海口 连接琼海等城市 南至三亚 形成 大海口 大三亚 格局 海南省房地产正以海口和三亚为核心城市向东 西部沿海岸线延展 以核心城市的发展带动周边城市经济 目前如文昌 琼海等均都已经出现了大规模土地开发的项目 并形成了各自的城市文化主题特色 随着整个岛内重点城市的发展和城市宣传推广力度加大 将可能吸引更多的岛外游客来岛置业 未来一定时期内整个房地产市场仍然有平稳缓步上涨的趋势 房地产市场分析 二级市场研究 供求特征 2009年海口住宅市场成交以80 130平米的中大户型为主 价格层面以3000 5000元的价位段居多 成交户型面积方面 2009年住宅成交主要以中等偏大户型为主 刚性需求占主体 80 100 的户型成交量交大 占比为25 其次为100 130 的面积段 成交占比为24 2009年住宅各面积段成交占比情况 2009年住宅各价格段成交占比情况 成交价格方面 主要集中在3000 5000元 平方米的价格段内 占比为49 其次为5000元 平方米 7000元 平米的价格段 占比为29 数据来源 市场调研数据 房地产市场分析 二级市场研究 价格特征 海口房地产市场价格表现高端市场领涨明显 价格层级拉开 二线楼盘临海 高品质楼盘 三线楼盘内陆区域 大盘 一线楼盘海景 豪宅 天海国际 别墅06年底11000元 平方米07年初14000元 平方米09年25000元 平方米 荣域 多层住宅07年初4700元 平方米07年中5700元 平方米09年初约8500元 平方米 城市海岸 多层住宅08年底4600元 平方米09年中7500元 平方米 长信海岸水城 多层住宅06年初4300元 平方米06年底5000元 平方米09年初8000元 平方米 绿色佳园 多层 小高层07年初3500元 平方米08年4800元 平方米09年7500元 平方米 盛达景都 高层08年初4500元 平方米09年7500元 平方米 不同价格层级的楼盘涨幅具有明显区别 近几年感觉市场上涨的速度明显加快 特别是岛外客户购买得多的海景楼盘 今年外销市场淡季不淡 荣域现在每月的成交量也都很可观 这以前在海口是不敢想象的 访谈荣域销售经理 本轮海口房价上升的过程中 以外销为主的 拥有强势资源的 高品质的楼盘处于领涨的地位 充当了市场上升的发动机 豪宅价格的走高引发了价格层级的扩大 为其它项目带来了生存空间 数据来源 市场调研数据 房地产市场分析 二级市场研究 海口房地产可划为6大板块 即西海岸 世贸 国贸 海甸岛 内陆 新埠岛和东海岸板块 补充 海口各大板块中 以西海岸 海甸岛 市贸三大板块表现得竞争最为激烈 也是市场高端产品所在版块 西海岸是目前海口市场上高端产品聚集地 也是外地客户群体购买的重点片区 主要是度假类产品 海甸岛是近几年新型的住宅集聚区 迅速发展已经比较成熟化 中高端产品 岛内新移民购买占大多数 世贸是海口本岛高端客户群体居住重要场所 高度成熟 景观资源 适宜生活 内陆板块房地产项目分布较广 我们划分为中部板块和南部板块 主要针对本地中低端客户 新埠岛板块目前开发速度较慢 只有新世界花园一个项目 而且产品影响一般 区域价值未被认可 属于较落后片区 板块基本特征 属于海口城市核心区 是海口高素质楼盘集中区域 目前以高层海景豪宅及公寓产品为主 楼盘概况 滨海大道以北以高层海景豪宅为主 滨海大道以南以高层公寓产品为主 项目位置分布图 滨海大道以北的项目有 环强御景湾金外滩瀛寰名仕苑滨海贵族美源广场外滩中心宝华海景公寓 滨海大道以南的项目有 棕榈公寓财富广场福隆广场御景风金碧文华瑞园豪江花园 数据来源 市场调研数据 发展现状 档次落差较大 滨海大道以北海口湾片区比较受关注 在售楼盘较少 景观资源丰富 价格高 楼盘特征 零星开发中小规模楼盘居多 价格档次差大 价格特征 以滨海大道为界 基本可以划分两个板块 以南的内陆板块楼盘一般在4500左右 滨海大道附近开盘均价约8000以上 产品类型 片区内沿海醒目以大面积 居住型产品为主 目前在售的以高层公寓为主 户型面积跨度大 以50 80多的一房和100 140的三 四房为主 大户型为主 核心卖点 主打海景资源 区域价值 城市配套 数据来源 市场调研数据 板块基本特征 拥有海景资源 是海口低密度豪宅集中区域 并可享受政府搬迁带来的利好 楼盘概况 沿滨海大道一侧分布天海国际 浪琴湾 城市海岸等低密度海景住宅 夏威夷海岸金色阳光假日酒店西雅图丽湾美锦熙海浪琴湾蔚蓝海岸城市海岸秀山观海苑西海岸高尔夫温泉别墅长信海岸水城菩提树紫园泰达天海国际观海台一号观澜公寓凯撒豪廷 西海岸秀县 泰达天海国际 紫园 城市海岸 万科浪琴湾 沿海沙滩绿化休闲带 项目位置分布图 数据来源 市场调研数据 发展现状 在售楼盘集中在二线海景 产品线丰富 定位多样 如主导文化生活的紫园 主导社区环境的城市海岸 楼盘分布 楼盘主要集中在海景沿线 楼盘高端 分布密集 价格特征 二三线看海景房现价均在10000元 以上 一线海景用地项目在15000元 以上 产品类型 产品组合多层次 以别墅和花园洋房为主 高层为辅 建筑风格和园林以东南亚为主 户型偏大 产品设计逐渐优化 核心卖点 主打一线海景资源 区域未来前景 园林特色 数据来源 市场调研数据 基本特征 良好的区域规划及海景资源使片区成为岛内新移民及养老客户的集聚地之一 在售楼盘概况 分为主打海景的天一方等和也有主打小区整体及园林风格的江南城 以建筑闻名的荣域等产品类型 观海居荣域盛木天一方宝安江南城蔚蓝海语印象 宝安江南城 荣域 蔚蓝海语印象 观海居 天一方 项目位置分布图 数据来源 市场调研数据 优势 距离城市中心区较近 有一定海景 温泉资源 沿海规划美丽沙 白沙门生态公园 规划较好 配套齐全 适宜居住 劣势 地势低 海水质量较差 旧城区规划杂乱 朝向与海景资源存在一定的矛盾性 主力户型及客户比 二房 三房 别墅 岛外 新移民 本地 5 3 2 小结 海甸岛主流客户为岛外客户 新移民 他们最看重的是距离市中心较近和高性价比和未来投资价值 均价3500 5000元 平米 发展现状 该片区属于成熟的生活区 配套齐全 聚集了大量的高端客户 数据来源 市场调研数据 基本特征 该片区目前仅有一个别墅楼盘 鲁能海蓝椰风 拥有一线海景资源 但距市区较远及配套是其劣势 发展现状 该片区属于未来的高品质居住区 现发展缓慢 随着海新大桥改变 将对对区域价值拉动 房地产市场分析 二级市场研究 优势 距离海口美兰机场最近 省政府将搬迁至此 未来新埠岛新海大桥和福海大道的开通将直接拉近与市区距离 为此地带来利好 劣势 目前由于南渡江的阻隔距离城市中心区较远 配套缺乏 已建成项目较少 尚未形成大规模开发态势 主力户型客群构成 别墅 独栋价格在31000 33000元 平方米 联排在19000 22000元 平方米 新移民占50 以上 属高端客户群体 目前基本上没有项目开发 鲁能海蓝椰风项目一技独秀 客户看重的是海景资源 产品品质和升值潜力 作为东海岸首屈一指的豪宅 本项目以其纯别墅社区定位 海景和私家沙滩 吸引了众多来自岛内外的度假及投资型客户 通过沙滩 园林和围合式别墅居住群将本项目同周边的农民房和农田等完全隔离开来 形成了高尚居住小镇 位置的偏远 配套的匮乏是项目的硬伤 未来随着院士村和飞行员村等的开发 该项目将和上述项目一起 构筑海口郊区高尚居住片区 海蓝椰风 数据来源 市场调研数据 基本特征 新世界花园 是唯一一个保留了原生态本地生活氛围的片区 发展现状 目前发展不成熟 有待开发 改变客户对区域的认识 房地产市场分析 二级市场研究 新世界花园度假村 优势 片区目前还没有完全被正式开发 可塑性强 是海口唯一一个保留了原生态本地生活氛围的板块 劣势 贫困 偏远的历史印象不易改变 整体片区的运营都还处于比较前期的阶段 开发周期较长 成本高 目前房地产发展还不够成熟 仅有新世界花园度假村和西湾 为早期开发的私人宅基地 项目周边环境需要大量投入来改善 未来进入者的整体规划将对整个片区有很大影响 主力户型客群构成 别墅 花园洋房 小高层为主 客户以岛外中低端休闲度假 岛内中端投资客户为主 由香港著名发展商新世界集团之中国房地产旗舰公司 新世界中国地产有限公司投资开发 东南亚园林风格 多组水系主题 超过200个品种的花丛树种 广告 没见过豪宅 那是没到过这里以前 打造超五星级的海滨花园度假式园林社区 提供超五星级酒店式配套设施 近3000平米全功能梦幻园林会所 智能化多重安保系统 保障家居安全 数据来源 市场调研数据 4 房地产市场分析 房地产市场整体状况 住宅 公寓市场研究 商业市场研究 高端酒店研究 高端公寓市场研究 酒店式公寓基本概念 酒店式公寓的基本概念 定义 特点 发展 分类 酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务 集住宅 酒店 会所多功能于一体 具有自用 投资两大功效的物业 酒店式公寓 也称服务式公寓 意为 酒店式的服务 公寓式的管理 是在亚洲兴起的一种只做服务 没有任何酒店经营的纯服务公寓 它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位 并提供低于酒店价格的长期住宅 最早源于欧洲 在纽约发扬光大 在上世纪90年代初进入我国一线城市 经过近20年的发展 国内趋于成熟 上世纪90年代 2003年起 2005年起 2006年起 服务式公寓 产权式公寓 酒店式公寓 小户型公寓 酒店产权自持性物业 公建立项 以外籍租客为主要服务对象 小户型公寓产品 住宅立项 普遍带有装修 以年轻人自住 家庭投资为主要购买目的 对产品舒适度要求不高 介于酒店与住宅之间的产品 公建或住宅立项 对于配套要求及物业服务的要求较高 单价较高 后期生活费用较高 纯投资性产品 对于区域位置 周遍高端商务人群 产品装修标准 配套设置有很高的要求 且对酒店公司的运营能力有一定要求 售价高于其它产品 市场受众面窄 酒店式公寓是一个国家和地区经济发展到一定阶段后长期存在的一种物业类型 酒店式公寓在一个城市的产生和发展 牵制的根本原因就是这个城市的经济发达程度酒店式公寓的需求者和消费者一般都是生活在这个城市的政府官员和高级商务人士 这些消费者一般都有丰厚的住房补贴一个城市只有经济发展到一定程度 高端住宅消费能力的消费者才会形成一定的规模在需求中孕育着良好的商机适应他们生活模式和生活需要的酒店式公寓就应运而生 并且有良好的发展前景 处于黄金地段可具备长期居住功能 配套功能突出并有优秀的物管公司提供细致入微的服务的物业 特点 家庭式的居住布局 细致入微的物业服务 地段的不可替代性 优秀的物业管理背景 配套功能突出 特点 4 海岸一号 金色阳光 西秀绿洲 凯撒豪庭 宝发国际 明光国际 爵士春天 南国海立方 天邑国际 蓝海阳光 在售 待售 售罄 海口酒店式公寓普遍分布于城市可观海景的黄金区域以及市中心区域 海口市场多为 泛酒店式公寓 且与纯酒店公寓拟合度最高的项目都集中在滨海大道沿线 拟合度高 拟合度中 拟合度低 完全拟合 酒店式公寓与其他物业形态的综合比较 酒店式公寓的客户更为高端 服务性要求更高 海口酒店式公寓的单个项目平均月消化量约1920 市场接受度相对较高 数据来源 中原数据库 客户 主要来自北京 上海 江浙 山西等地区 多为投资 投资客偏好小户型 自住客户偏好112平米的两房客户关注点 客户更为关注这里的未来发展 片区被定义为海南金融中心 同时有兼属CBD核心区域产品 本来打算精装出售 鉴于市场不好 开发商调整策略以毛坯出售 降低单价 增加市场接受度 实现快速销售 海岸一号 同区位下 按一类建筑标准精心打造物业产品 海口城市高尚生活的标准 市场消化量较好 宝发国际大厦 相同区位 集高档商务 时尚商业 海景酒店式公寓于一体的现代化综合性大厦 海口CBD精华之地最后一席 首创GOLF酒店公寓 市场反映强烈目前整个项目全部消化 天邑国际 最高品质 的商务5A甲级写字楼顶部融合CEO专属商务官邸 海口市金融贸易开发区第一滨海景观标志 产品 从最初的纯商务写字楼 到现在29 40层的CEO专属商务官邸 经历了市场的风波 以及海南市场本身对写字楼消化量的不足 天邑国际主动将一部分写字楼面积转化为酒店式公寓产品 从单一产品独自承担风险转化为两种物业类型共同担当 以此来规避大风险 提高市场接受度 增加销售速度 从市场成交量看 泛酒店式公寓 市场接受度较高 由于其成本相对纯酒店式公寓较低 风险也较低 成本 泛酒店式公寓由于其在功能 配套 装修水平等方面要略差于纯酒店式公寓的打造成本上要低 所以起成本也相对较低市场 海口市场泛酒店式公寓在市场接受度较高 消化量较快 可实现现金迅速回流 从而降低风险 公寓打造 标准纯酒店式公寓打造 市场接受度未知 泛酒店式公寓市场接受度较高 纯酒店式公寓 泛酒店式公寓 海口市场没有真正意义上的纯酒店式公寓 开发商可以选择此方向 打造纯酒店式公寓 为海口市场立一个标杆 但此方向没有市场数据支撑 成本 风险较大 海口市场上的酒店式公寓 随并非是纯酒店式公寓 但从市场数据来看 市场接受度随着定义拟合度的贴近 销售速度越高 此方向有市场数据支持 风险较小 风险大 风险小 4 房地产市场分析 房地产市场整体状况 住宅 公寓市场研究 商业市场研究 高端酒店研究 高端公寓市场研究 城市商业规划提出大商业 大物流的战略 建设具有海口特色的 一心 两带 三级 商业网点布局 未来海口商业发展前景广阔 未来商业网点总体规划 海口市 城市商业网点总体规划 2005 2020 提出大商业 大物流促进第一 第二产业发展的战略 规划提出具有海口特色的 一心 两带 三级 近期商业网点建设的构想 对海口市商业网点发展有很大的指导性 一心 就是海口要建立区域性商贸中心 发展物流业 打造与岛外国内市场和东盟市场的对接的平台 发展旅游业 建设 泛珠三角经济区 的 生态后花园 调整商贸业结构 把海口建设成为区域性的商贸中心 两带 即一方面 打造滨海沿江旅游观光购物经济带 另一方面 建设沟通岛内外交通的物流配送带 三级 对应于城市总体规划布局结构 海口市将建立 城市 城区 片区 三级商业网点结构 市级中心商业区即海口旧城的中心商业区和其西侧的滨海金贸区 城区级商业中心由长流组团商业中心 秀英片区商业中心 江东片区商业中心和桂林洋片区商业中心共4个组成 片区级商贸中心 有火车站及轮渡码头的西海岸片区 金贸滨海片区 海甸片区 金盘片区等12个组成 海口的商品市场经过多年的发展 逐渐形成了以 民生 一百 佳心 乐普生 明珠 为代表的海秀路商圈 以 解放路 博爱路 大同路 为中心的解放路传统商圈 以 宜欣购物公园 上邦百汇城 为代表的国贸商圈 三足鼎立 一枝独秀 即海秀商圈 解放路商圈 国贸商圈三足鼎立 海秀商圈一枝独秀 这几大商圈商业客流量 占到了全市商业流量的70 以上 城市中心区三大商圈 其他商圈 南海大道汽车销售 国贸商圈 期待整合的高档商圈 海秀东路商圈 城市中心的黄金商圈 解放路商圈 充满活力的传统商圈 城市中心的黄金商圈 辐射整个海口市 商业集中度高 商业业态组合完善 但是车位不够是其发展瓶颈 整个商圈以海秀东路为中轴线 北面至大同路 南到蓝天路 西靠南大桥 东至海府路 商圈服务半径大 商业集中度高 商业设施齐全 商圈以明珠商业广场 民生百货 第一百货 佳心百货 乐普生 为核心 沿海秀东路有金色世纪商城 骏明商业广场 南国超市等 海秀东商业圈遇到了发展的瓶颈 车位不够 在现代商业中最重要的因素是车位 目前 明珠广场 600多个车位 DC城仅几十个车位 由于车位的限制 这里每天会失去约20 的购物者 海秀东路商圈商业档次中端 经营业态丰富 超市 百货 专业店等 商业主要项目有南亚 万国 明珠 民生 佳心 颐高购物广场 明珠广场 万国大都会 民生百货 未来发展 特点 观点 业态构成 商业档次以中档为主 商业氛围浓厚 本地具有一定购买力的居民已形成来此购物的习惯 主力消费人群为本地消费者和外地游客 超市百货专业店娱乐休闲餐饮 优势 地理位置优越 商圈成熟 劣势 交通拥挤 停车位问题突出 是未来发展的瓶颈 充满活力的传统商圈 是海口市老城区传统商圈 商圈发展时间较长 商业成熟 辐射力强 商圈以解放西路 龙华路 大同路交叉点转盘为核心 以这三条路为商业带 呈放射状 还包括周围的新华路 博爱路等商业街 经营商品属于中低档 商业模式有零售兼批发 商圈层次较低 被海口本地居民认可和接受 客户来源以本地客户为主 购物环境较差 对外地游客吸引不足 商业主要项目有批发市场 新华南路家电一条街 博爱路小商品市场 东门市场海鲜干货批发等商业街 解放西路商业街 百货 东方广场 友谊商城 泰龙城 新女人街 大同货仓 解放路商圈商业档次中低端 业态丰富 商圈以解放西路 龙华路 大同路交叉点转盘为核心 以这三条路为商业带 呈放射状 解放西路商业街 博爱路小商品市场 友谊广场 东方广场 未来发展 特点 观点 业态构成 是上世纪八九十年代以前海口的商业中心 海口人对这里有着强烈的文化认同感 有着紧邻新港码头的地理优势 发展成中低档批发与零售的商圈 区域内保留有南洋风格的老建筑 具有浓郁的南国风情 批发市场商业街百货超市专卖店餐饮 优势 具有平民化的文化特色 区别于海秀东路的 草根 商业 劣势 购物环境较差 对外地游客吸引不足 泰龙城 期待整合的高档商圈 是海口市商务办公中心 聚集了大量办公楼 酒店 宾馆 商业配套亦十分完善 国贸商圈以国贸转盘为中心 商业设施主要分布在国贸路和玉沙路及金龙路上 一些商业辐射全市乃至全省 国美电器 广百百货 生生百货以及大润发超市 是本商圈的重要商业设施 对国贸片区甚至全市 全省都具有一定影响力 其它设施主要是街铺 业态有餐饮 娱乐 服装 日杂 烟酒等 主要服务于国贸区商务办公人员 客户群体以国贸区域人口为主 商圈产品定位中高端 经营模式以零售为主 海口最高端的生生百货和紫荆百货都在该片区 商圈现阶段人气仍然不够 商业的集中度和氛围需要一段时间的培养 国贸商圈地理位置优越 商业档次中高端 岛内最高档次的商业聚集 如生生 紫荆百货 但人气 商业和业态分布等都还不成熟 未来发展 特点 业态构成 海口市商务区中高档商圈本地最高档次的商业聚集 业态复合化程度高区域内中高档娱乐业发达未来金龙路将发展成为区域商业中心 购物中心百货专业店娱乐休闲餐饮 优势 地理位置优越 商圈成熟 劣势 交通拥挤 停车位问题突出 是未来发展的瓶颈 信兴电器 紫荆百货 生生百货 宜欣商业广场 金龙路餐饮一条街 海秀东路 解放路 国贸商圈是海口商业的主要分布集中区 是海口商业现状和发展的集中体现 国贸商圈现阶段还未像海秀 解放路商圈一样形成规模 但经过一段时间的培育必将形成海口商业市场的鼎力之势 海秀路商圈 解放路商圈 国贸商圈 传统的解放路老商圈早已接受了海秀路商圈的崛起 作为老城区的解放路商圈 就目前而言 解放西路的休闲品牌专卖店以及书店 影院等 已经使这一商圈具有了年轻人的文化特色 但目前解放路商圈的停车难也是一个很大的制约 从地域上来看 解放路老商圈紧邻海秀路商圈 从发展的趋势来看 解放路老商圈将会融入海秀路大商圈 并与现在的海秀路商业圈形成互补 海秀路商圈已形成了以明珠广场 DC城 第一百货 佳心为核心的商圈 商业主要分布在以明珠广场为中心的海秀东路上 还有众多专卖店以及娱乐 餐饮等配套设施 南亚广场 万国大都会也在逐渐成熟 就连公交线路的竞争焦点也是海秀路 未来海秀路商圈的辐射范围将进一步增大 将与解放路商圈形成大的海秀路大商圈 国贸商圈无论从人气 商业布局和业态分布等都还不成熟 并非因为这里是海口的CBD 中央商务区 白领聚集地 就会很快形成一个中高档的商圈 京茂百货 风华时代的匆匆开业又很快难以为继 上邦 宜欣 广百的经营状态也一般 国贸商圈要靠政府牵头 以大国贸的概念对其统一规划经营 国贸商圈也将逐渐崛起 并将以与海秀路 解放路商圈的不同特色而成三足鼎立之势 Part1 3 高端住宅 公寓 项目社区商业分析 社区商业主要分为五大板块 海甸岛板块 国贸板块 滨海板块 滨江板块 金三角板块 海甸岛 国贸板块交通方便 人气发达 也是新盘最集中的区域 目前是海口最重要的商业中心区 滨江板块及滨海板块是目前社区商业分布相对稀缺的两大板块 但这两大板块依托了绝对的资源优势 将成为未来集旅游 度假 居住 购物为一体的高档休闲生活住宅区 金三角板块由南沙路 南海大道 龙昆南组成 属于早期社区商业相对成熟的板块 目前市场上住宅商业形式多以底商为主 社区商业体量较小 其他商业形态较少 4 房地产市场分析 房地产市场整体状况 住宅 公寓市场研究 商业市场研究 高端酒店研究 高端公寓市场研究 Part1 1 星级酒店市场现状 2005至2010年 海口高星级 四星 五星 酒店的数量增幅不大 2010年高星级 四星 五星 酒店总量76家 星级酒店市场现状 数量分析 2005 2010年高星级 四星 五星 酒店数量 单位 家 从酒店的数量来看上 海口的高星级酒店中四星级酒店数量已经达到59家 而五星级酒店数量不到四星级酒店的30 五星级酒店占高星级酒店总量的比例只有22 因此海口未来的五星级酒店有一定的市场发展潜力 数据来源 海口市旅游局 海口市统计局 海口市五星级酒店相对较少 其比例为13 中高端酒店占据比较大的比例 星级酒店市场现状 等级分布 2010年星级酒店等级分布 从酒店的等级分布上来看 三星级 四星级 五星级酒店的比例分别为40 47 和13 其中中高端酒店的比例达到了8 5成 五星级高端酒店占据1 5成的比例 数据来源 海口市旅游局 2004 2009年 海口总体星级酒店的平均入住率波动不大 整体保持在60 左右 星级酒店市场现状 平均入住率 2004 2009年星级酒店年平均入住率 2009年全市星级饭店客房平均开房率为60 5 海口市星级酒店在淡季时间入住率基本都能保持在40 50 左右 其中五星级酒店也多都能保持在40 以上 旺季时候整体星级酒店的平均入住率基本能够保持在70 以上 数据来源 海口市旅游局 海口市统计局 五星级酒店房价相差较大 最低标准间的折扣价为398元 间 天 最高贵宾别墅的折扣价为18 200元 间 天 星级酒店市场现状 平均房价 平均房价 海口市五星级酒店的标间客房的平均房价基本在500 800元 间 天 价格差异 未来趋势 随着海口城市旅游配套的不断完善 将吸引越来越多的高品质高档次旅客 从而促进海口市高星级酒店平均房价的整体提高 尤其会推动五星级酒店的海景房价格的提升 其淡旺季价格差表现并不十分明显 价格差异主要是根据酒店的品质 以及客房是否看海景等因素决定差异 海口市的酒店接待客源主要包括度假旅游和商务会议两大类 星级酒店市场现状 客源特征 随着旅游地等级的提升 其酒店接待的客源辐射半径也随之扩大 同时海口作为海南最靠近大陆的省会城市在吸引商务会议方面表现较为突出 在酒店接待旅游客源中其会议旅游的比例已经超过30 大部分五星级酒店 由国际知名酒店管理集团管理 在品牌声誉 公司可信度 服务质量等多方面更具竞争力 星级酒店市场现状 管理公司 随着海口旅游配套的完善和旅游服务产业的提升 引入越来越多的国际知名品牌的酒店管理集团是未来海口高档酒店发展的大势所趋 Part1 2 高端酒店市场分析 中高档酒店市场存量巨大 年接待能力超过360万人次 中高端酒店市场现状 2009年 目前海口五星级酒店个数 个 截至目前 海口五星级酒店达到17家 客房数达6457间 床位数10000余个 年招待能力超过360万人次 06年海口过夜旅客为453 33万人次 数据来源 海口市统计局 中原市场调查 海口高档酒店整体经营状况一般 五星级酒店大多处于培育状态 中高端酒店市场现状 经营状况 2009年 海口五星级酒店平均入住率为48 4 整体经营状况一般 数据来源 海口市统计局 中原市场调查 各区域酒店经营状况差距明显 国贸 海秀东区整体较好 中高端酒店市场现状 经营状况 西海岸酒店客房入住率基本都在50 以内 客户以高端商务客源为主 滨海大道路南酒店经营状况明显不如路北 靠海的酒店 市中心国贸 海秀东区域在发展商务客源方面具有明显优势 整体经营情况明显高于其他区域 Part1 3 高端酒店列表汇总 PART1 典型楼盘专题研究 泰达 天海国际 1 2 泰达 天海国际 2 2 投资商 天津泰达集团开发商 海南美都实业投资有限公司物业管理 三源物业 媲美五星级酒店贴身管家服务 采用国际先进的管理系统与管理经验 引入智能化系统 实行24小时360度无疏漏安全防卫 泰达会馆 依照别墅 花园洋房 观海公寓三个不同功能片区 设立不同主题会所 对应各地人士的享乐需求 产品情况 别墅于2010年1月17号开盘销售 花园洋房与观海公寓销售价格未定 客户情况 本地客户占40 左右 岛外客户以山西 北京等为主 销售情况 别墅已售罄 花园洋房与观海公寓原计划5月份开盘 由于工程进度原因 推迟到年底开盘 营销活动 项目开盘四个月 泰达高调入市 市中心主干道有大型户外广告牌 在海口晚报 各大房产网站等均有行销广告 西雅图丽湾 1 2 西雅图丽湾 2 2 开发商 海南昌茂企业 集团 有限公司物业管理 世邦魏理仕安全防范系统 周边防范报警系统 闭路监控系统 房客对讲与门禁系统 家具安全防范报警系统 24小时电子巡更系统 紧急呼救援助系统居家服务系统 洗衣服服务 送餐服务 清洁服务 叫醒服务 煤气更换 行李寄存服务房产服务 房屋代管服务 房屋代租服务 业主家庭装修服务 产品情况 已经完工入伙 入住率低 客户多以投资为主 有山西客户一次购买20多套公寓 客户情况 买公寓的客户多以山西的为主 别墅的客户有部分西北 销售情况 目前还有一套137平米的公寓在售 22000元 平 有四套别墅在售 面积为413平米 价格在36000 39000元 平 营销活动 项目近尾盘 售楼人员仅剩两位 销售中心外部朝滨海大道有户外广告牌和少量的路旗广告 蔚蓝海岸 1 2 蔚蓝海岸 2 2 开发商 海南华辰实业投资有限公司物业管理 华鑫物业有限公司安全防范系统 周界防范报警系统 可视监控系统 电子巡更系统 一卡通系统 背景音乐系统 智能化物业管理系统 双电源供电系统 弱电防雷系统生态系统 水流循环系统 雨水收集系统 中水处理系统环保节能 外墙保温隔热系统 高性能保温隔热玻璃门系统 室内智能化系统 家庭中央空调系统 产品情况 入住率低 小区内有15000平米人工湖 全力打造5000平米海南岛独一无二水疗中心 楼盘建筑为地中海风格 园林建筑为巴厘岛风格 小区中心地势抬高客户情况 90 外地客户 以山西 浙江 北京以投资为目的客户居多销售情况 还余10套左右公寓未售营销活动 营销中心昭示性不强 为项目内的简易活动板房 项目近尾盘 售楼人员仅剩两位 在项目朝滨海大道上只有少量广告牌和路旗广告 万科浪琴湾 1 2 西海岸 1 万科浪琴湾 2 2 产品 项目总户数385户 车位387个 比例为1 1客户 绝大部分来自岛外 该项目自住 度假客户居多 投资客较少 以及部分万科的老业主 客户的来源区域不明显销售情况 该项目没有分期销售 但是五栋公寓因为较先拿到预售许可证 所以先行推出销售 开发商 海南万科房地产开发有限公司物业管理公司 万科物业项目区域 万科 浪琴湾 项目地处海口市最具亚热带滨海风情特色的西海岸 集中了海口多个高尔夫球场 西海岸高尔夫俱乐部 美视高尔夫球会 贵族游艇会 假日海滩 热带植物园 喜来登温泉度假大酒店 新国宾馆等五星级酒店 是未来海口发展的核心区域配套特色 别墅社区一线临海 拥有长达2 5公里的私家沙滩 美锦 熙海 1 2 美锦 熙海 2 2 客户 岛外人士 投资客居多产品 项目分为2期开发 第一期为6栋海景公寓 其中两栋为酒店 四栋为公寓 以及两栋水榭公寓 西侧一栋为产权式酒店 第二期为别墅 5栋花园洋房园林 6万平米热带风情园林 景观视线开敞 150米宽 营销 目前设立临时活动板房接待客户 蓄客 紫园 1 3 西海岸 1 紫园 2 3 产品 项目一期共600户 二期共656户 其中二房330户 三房300户 四房为26户 全板式楼 户户南北通透 客户 该项目以二房三房中小户型居多 选择这部分产品的客户主要来自岛外的养老型客户 以及部分投资型客户 项目小部分产品为四房的大户型 选择这部分产品的客户主要是改善型的高端客户 度假为主 销售情况 目前在售二期 其中三栋大户型还为出售 共出售六栋450户 目前已售50 开发商 恩祥地产物业管理公司 威廉国际项目区域 西海岸 海口最具代表性国际滨海生活价值领地 以其22公里绵长海岸线 齐聚了喜来登 新国宾馆 贵族游艇会 华运凯莱 香格里拉 待建 等高级独家酒店 国际标准18洞的美视五月花 西海岸温泉高尔夫球场等诸多配套 足以打造出无可比拟的世界滨海休闲度假板块 商业 项目目前拥有2800 的风情商业街 不对外出售或租赁 但免费提供给住户三年的使用权 紫园 3 3 94 2房2厅1卫 124 3房2厅2卫 143 3房2厅2卫 147 3房2厅2卫 178 4房2厅3卫 项目二期产品共有656户其中二房所占比例为50 三房所占比例为46 四房所占比例为4 二房主力户型为94 三房主力户型为140 目前大户型还未出售 其中包括20户178 的四房 2户251 的四房 260 的四房以及304 的四房车位比为1 1 夏威夷海岸 1 2 夏威夷海岸 2 2 产品 项目车位比高达1 2 车库位于首层和负一层 二层是3000 商业 包括会所 咖啡厅 棋牌室 西餐等 项目公寓产品为精装修 装修价格为2500元 客户 内地和外地的客户都有 外地客户主要是河南 山西客户 开发商 海南鑫基房地产开发有限公司项目设计 夏威夷DGH设计顾问公司项目区域 夏威夷海岸通过海岸景观主干线滨海西路与外界连接 至市中心约19公里 至美兰国际机场约40公里 往西是规划中的琼洲海峡跨海大桥 交通非常便捷 是海岸物业的黄金宝地 城市海岸 1 2 城市海岸 2 2 产品 住宅荟萃了各种经典时尚的户型 满足不同客户需求 户型设计 遵循全明健康设计 落地式大窗 通透的阳光房 宽大的露台 让阳光与海风可以随心所欲的自由相会 动与静 干与湿 私与公的功能分区合理而恰到好处 大尺寸的门 窗 阳台等设计 炫出热情开放的个性 客户 项目当期尚未开盘 1期和2期主要为国贸商圈内的高端企业主 和岛外的客户各占50 比例 销售 三期尚未开盘 一期 二期销售良好 一二期商业铺位全部售罄 开发商 海南鑫基房地产开发有限公司物业管理公司 海南康居物业管理有限公司项目区域 屹立于海口市黄金旅游带西海岸长怡路22 23路 项目北接海航天海苑 与长信海岸水城隔路相望 西临美视高尔夫花园 东靠海南侨中初中部 与泰达比华利山庄毗邻 长信海岸水城 庆豪 金碧文华 1 3 庆豪 金碧文华 2 3 产品 共7栋住宅 分2期开发 一期4栋 二期3栋 每栋29层 每层二梯四户 公摊面积18 客户 全国客户均有 置业需求用以养老度假居多 高端客户占据较大比例销售 已售50 一期有三栋已经交房 开发商 海南庆豪房地产开发有限公司物业管理公司 招商局物业管理有限公司项目区域 项目位于海口市金贸区 北邻文华大酒店 距海边步行约10分钟 本项目近海但不临海 既能享受美丽的海边风情又不会受到海风侵袭 滨海大道 海秀路 国贸大道等城市干道构成了项目周边便捷的城市交通网络 闹中取静 曲径通幽的独特地理位置让人充分享受 出则繁华 入则幽静 的惬意生活 庆豪 金碧文华 3 3 户型介绍户型方正 结构紧凑 实用率高 南北通透 采光通风俱佳 户型亮点每户均拥有入户花园 3 1米豪宅层高 宽景阳台 全景式大飘窗设计 大户型设隐梁隐柱 南国 海立方 1 2 南国 海立方 2 2 南国海立方东侧为证大国际金融中心 办公楼以东为世贸西路 南为现状道路 与金山广场隔路相望 北侧的滨海大道为双向六车道目前 项目还在蓄客阶段 外地客户较多 也有一部分本地客户 但是客户的观望态度比较浓 跃层 87 5 一室二厅一卫 37 一室二厅一卫 58 68 一室二厅一卫 外滩中心 1 2 外滩中心 2 2 产品 滨海一线海景综合体项目 国际化高端公寓住宅项目 客户 主要来自岛外 北京 上海 山西较多 营销 在海南省一级报纸定期投放软文 广告 周边主要干道有小型户外路牌 在外地主要靠代理商 也有专门针对北京 上海 山西三地的宣传推广 中国房地产开发企业500强海派开发商上置集团传承上海外滩文脉 以打造 未来五年中国亚热带岛屿滨海国际HOPSCA超级航母 为开发理念 打造海口 富人区 城市中心零坐标 位于海口市海口湾滨海大道起始段 标志性建筑 世纪大桥 的东侧 集海 江 城 岛等重要自然资源为一体 铸就城市中心的一线海景 坐拥2600亩三大主题公园 万绿园 世纪公园 滨海公园 共同打造城市绿肺与滨海公共休闲空间 共设百余樽私属游艇泊位 享有国际华府会全程服务 天一方 1 2 天一方 2 2 开发商 海南盛木置业有限公司总户数 228户停车位 260个周边配套 海口市人民医院 高尔夫练习场 菜市场 银行 超市 儿童游乐设施 美食一条街等层差 1500元公寓梯户比 2梯4户 产品情况 产品为现代简约派建筑风格 设计独特新颖 和海口其它楼盘形成明显差异化 虽然一线临海 但是以后荣域2期建起之后 将会阻碍项目观海视线客户情况 客户多以岛外客户为主 主要为北京 上海 浙江 甘肃 山西居多 本岛客户只占一小部分销售情况 所剩余的户型为140平米的复式公寓营销活动 项目近尾盘 在滨海大道设有广告牌 在网站 搜房 新浪等 也有项目广告 荣域 1 2 荣域 2 2 客户 岛内约50 其中岛内新移民50 做生意的人30 纯本地高端人士20 岛外度假旅游客户占到40 纯投资客户占到10 产品 海口市运行比较成功的纯西班牙建筑风格的社区 紧邻白沙门生态公园是项目配套上的最大卖点 营销 长期户外 报纸等 去年发过400万短信 产品一批批买 会在开卖之前打一则报版 纯西班牙式的建筑风格 项目产品全部为花园洋房 类型比较纯粹 容积率低 紧临白沙门公园 亲临大海 依金海岸罗顿大酒店 交通便携 定位为海甸岛东部片区最高端的住宅公寓项目之一 周边规划和配套比较齐全 距离海的位置比较适宜 成为度假 居住的最佳小区 宝安 江南城 1 4 宝安 江南城 2 4 产品 江南园林别具一格 丰富的产品线适应不同人群的选择 项目在整体形象上比较高端 客户 以外地来海南度假和养老客户 海南高校教师等为主 营销 全面覆盖户外广告牌 灯杆旗 围墙广告 主打园林资源和成熟的配套 海口目前规模最大 功能齐全的住宅小区 位于和平大道东北侧 环境优美 西界和平大道与规划生态公园 东靠横沟河 北眺辽阔的琼州海峡 片区规划较好 导入江南园林的设计理念 充分体现苏州古典园林小中见大 芥子纳颜弥的特色 题材多样 或以山石 或以水景 或以花木 宝安江南城 定位分析 3 4 宝安江南城 总体规划 4 4 一期 二期 三期嘉园 三期别墅 兆南 丽湾 1 2 兆南 丽湾 2 2 客户 本地人对海景已无深刻远景 购海景房客户多为岛外人士 产品 低容积率 低建筑密度 高绿化率 私密性好 适宜度假 营销 开发商在海口 三亚 琼海均有项目 为海南有实力的品牌 知名度高 故未作宣传 31层海甸岛至高地标性建筑 临大海 公园而居 独具良好的景观视野 与海口国贸CBD隔世纪大桥相望 家门前就是环岛景观大道 在建筑规划 景观 户型设计上都精益求精 密度小 私密性好 蔚蓝 海语印象 盛达景都 枫丹白露 1 2 枫丹白露 2 2 客户 客户几乎都是岛内本地人 包括很多海口当地经济实力强原居民和岛内新移民 属于岛内的高端客户群体 以私营业主 企业高管居多 为二次 三次置业为主 产品 项目是南渡江片区第一个高端产品 不仅在建筑设计和材料上体现品质 更有高档完善的小区配套 包括下沉广场 网球场 高尔夫果岭 游泳池等 营销 本项目只在国贸竖了一个广告牌没有其他方式的广告宣传 客户资源主要是靠开盘前期的客户积累以及良好的口碑带动效应 很多都是老客户带新客户过来买房的 12万平纯板式社区 户户面南 窗窗见景 南都江一线江景尽收眼底 省委 人大 政协等行政腹地 名流圈层尊荣感受 建筑有价 身份无价 枫丹白露 是一种生活内涵与身份的象征 张扬着城市居住的塔尖级尊荣感受 是高端业主进行圈层交流的绝好平台 鲁能 海蓝椰风 1 2 鲁能 海蓝椰风 2 2 产品 通过沙滩 园林和围合式别墅居住群将本项目同周边的农民房和农田等完全隔离开来 形成了高尚居住小镇 客户 90 以上都是外地客户 大部分为外地来海口度假 养老客户 还有一部分到内客户基本上都是各行各业成功企业家或者商人 营销 网络广告 围墙广告 灯杆旗 路牌广告等 主要诉求无敌海景 不一样的度假和生活方式 近2000亩版图 以对海岸一线资源拥有优先话语权打造一个顶级亲海度假复合社区 集度假别墅 花园洋房 五星级度假酒店为一体的 并配有规模宏大的海滨广场 海滩公园 海滨文化商业街 温泉SPA会所 游艇码头等海口市目前规模最大 档次最高的热带滨海度假休闲别墅社区 PART2 酒店市场专题研究 新国宾馆 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