公司名义买房相关税费与分析.ppt

公司名义买房相关税费与分析 购买环节 契税 房产原值 3 印花税 房产原值 0 05 持有环节 房产税 按年计征 房产原值 70 1 2 土地使用税 按年计征 所占土地面积 规定的税额 各地土地级次不同 税额不同 北京现行1 6级土地 每平米税额0 5 7元 交易环节 企业需缴纳 企业所得税 销售价格 房产净值 25 营业税 销售价格 房产原值 5 5 土地增值税 按增值幅度从30 60 不等印花税 销售价格 0 05 购买方 契税 销售价格 3 印花税 销售价格 0 05 备注 1 购买方 指企业转让房产的承受方 包括企业所有者把房产过户到自己名下 把企业的房产卖给其他个人或者其他企业 2 当公司房产无偿赠送给个人时 作为受赠方的个人除契税 印花税以外还需缴纳个人所得税个人所得税 房产原值 受赠人已缴纳的税费 20 资料来源 相关税收法律和国务院相关暂行条例及其实施细则 北京市国税局和地税局纳税服务热线010 12366 例 李先生在海淀区用公司名义购买了一套2000万元的房产 假设房子占地面积50平米 5年之后卖给张先生 销售价格为3200万 李先生在此过程中涉及的税费如下买房时 契税 2000 3 60万 印花税 2000 0 05 1万持有房产的5年期间 房产税 2000 70 1 2 16 8万 土地使用税 50 3 150元 5年共计 约84万5年后卖给张先生 5年期间 房子在李先生公司中按固定资产核算 每年可以计提折旧2000 20 100万 5年之后此房产的净值为2000 500 1500万李先生的公司过户时要缴纳 企业所得税 3200 1500 25 425万 营业税 3200 2000 5 5 66万 印花税 3200 0 05 1 6万土地增值税 本例不考虑其他因素 李先生公司计算土地增值税时的扣除金额 2000 425 66 1 6 2492 6万增值额 3200 2000 1200万 增值率 1200 2492 6 48 相应税率为30 土地增值税 1200 30 360万购买者张先生过户时要缴纳 契税 3200 3 96万 印花税 3200 0 05 1 6万如果李先生公司无偿赠送给张先生这套房子 张先生还需要缴纳个人所得税个人所得税 2000 96 1 6 20 380 48万卖方共计缴税 997 6万 买房共计缴税 97 6万 或478 08万 结论 以公司名义买房 所涉及的大额税费主要集中在转让过户环节 若用公司名义购房投资 后期交易成本较高 房产在公司名下 可以作为公司固定资产核算 每年可以计提折旧 持有房产虽然每年要缴纳房产税 土地使用税 但公司可以少缴纳企业所得税 两边税负可以形成对冲 企业在持有环节税负较低 只要房产不过户 税负就不高 因此这种方式适合购房自住的客户 例如 A公司名下有2000万的住宅 每年需缴纳房产税 2000 70 1 2 16 8万 该房产在公司名下每年可以折旧2000 20 100万 房屋建筑物折旧都是直线法 折旧年限都是20年 A公司企业所得税 收入 扣除项目 25 每年100万的折旧额是算在扣除项目中的 A公司每年可以少缴纳企业所得税100 25 25万 上述方法弊端在于如果买房的公司没有实质性业务 不缴纳或者缴纳很少的企业所得税 仅仅只是为了买房而注册公司 那在持有环节每年都要有税负金额的净流出 如果买房的公司出现亏损甚至破产清算 公司名下的房产也要用于