开店投资计划概述.doc

开店投资计划概述拟定投资计划，是立地开发业务中，最终也是最重要的一环。因立地调查仅能估计店本身的营业额，对成本控制及规模经济效益的评估并无直接帮助；而投资计划的拟定，却可能影响日后十年以上的经营成本、投资效率等等，因此在拟定投资计划时，必须根据立地调查的情报，订定下列几项大原则作为投资指导的纲要。一、商店定位商店的价格政策、商品组合策略，以及物流系统(有无配送处理中心)，均会影响规划与投资成本。二、卖场规模与复合业种之考量一般而言，卖场规模愈大愈具集客力；但在一定市场规模下，卖场变大，平米效反而会降低；一般而言，均以达到每平米的损益平衡点为目标；而在复合设施方面，某些具有市场潜力的业种，如能与本身的业种相互搭配，便可增加集客力。例如：家庭日用品中心、饮食街常与超级市场做结合便是一例；此种结合其他复合业种的做法将使两方的投资成本降低，并使停车场的使用效率增加。三、预定投资回收的年限每个行业特性不同，设备投资互异，折旧年限亦不同，故回收的年限也不同。以超市而言，美日经常以10年或更久为回收年限，中国的情况特殊，如以五年为回收年限则风险较高，保守者约可预定在8-10年间回收。四、设定投资与损益平衡点超级市场的固定成本高，纯利率、毛利率均低，因此常须靠大量进货来降低成本，故配送中心可说是经营成本的变化转折点。开店投资计划的决定因素一、立地是否适当从立地调查中可以了解情报和资料搜集的方法是否正确，而立地判断的重点包括：立地现有的业态、业种、商品经营内容、有无更好的立地、现状如何及其未来之发展性与其他相关情报。再从以上各点作综合性的考量，判断该地点是否适合开设超级市场。二、营业预估准确性先预估整个市场规模是必要的，包括总市场规模。预估方法通常以户数乘以每户每月的家计支出，如此可以推算出商圈内总规模；其次调查相关业种、业态的店数、规模、平米数大小，其和即为总市场的商业设施。三、设定适当规模规模过大则投资效益不好，规模太小则又集客力不足，假使立地具有未来性，则可采分期扩充商业设施的作法，此法较佳。四、同业竞争力的比较进入该商圈之前，竞争对手的实力，如营业面积、营业额、竞争力等均要事先调查比较，如无把握，就不要轻易尝试开店。五、投资、损益平衡点及回收年限的考虑这三者均有所关连。小投资损益平衡点较低，回收可能较顺利，大投资则损益平衡点提高，需要大市场规模来支持，同时商圈占有率目标亦须提高，在难度倍增下，风险亦伴随而来，而且初期的赤字及不景气经验可能在往后数年内还会持续发生。六、自店人员补充、营运资金的考虑决策者对于要不断投入资金，而不知何时才能回收的企业，会深感迷惘。若自有资金不足，举债扩充营业将承担很大风险，所以一般举债经营的利息负担，以不超过营业额的1.5为宜。七、可行性的评估将十年营业额及损益估算予以确认，确认多久期间可以平衡，可以回收投资。开店投资计划中各种效率指标的建立在投资计划项目之中，以预估营业额为基础，再规划其他投资经费的措施，是健全的公司所不能欠缺的工作。一、以平米效率目标来设定卖场规模(一)适当卖场规模=预估营业额平米效率目标或预估营业额10万元平米(二)以目标折旧费来设定设备资金额目标折旧费用率=设备资金额|72/每月预估营业额(三)以人件薪资费用率来控制目标薪资率=预估人件费/预估营业额(四)以目标租金率来防止租赁不当目标租金率=年租金费用/年预估营业额(五)广告促销费用率的规划广告经费=预估营业额目标广告促销费用率(六)租赁利息的负担：一般又将其称为财务负担财务负担比率=预估利息支出/预估营业额(七)以上几项指标，为资金回收可行性分析的必要指标。二、企业竞争力方向指标(一)毛利率：商品的附加价值毛利率=毛利率/销售额(二)商品回转率：商品的变现能力商品回转率=销售额/平均库存成品(三)商品投资报酬：每一元的商品投资所能创造的利益商品投资报酬率=毛利率/平均库存成本=毛利率/销货额销售额/平均库存成本=毛利率商品回转率故当毛利率无法再提高时，应朝商品回转方面改善(四)劳动生产效率：每人的销售额劳动生产效率=销售额/从业人员数(五)劳动生产性：平均每人所生产的附加价值劳动生产性=毛利额/从业员数=销售额/从业员数毛利额/销售额=劳动生产效率毛利率(六)平米效率：平均每平米的营业额平米效率=销售额/卖场面积(七)平米生产性：平均每平米的所生产附加价值。平米生产性=毛利率/卖场面积=销售额/卖场面积毛利率/销售额=平米效率毛利率(八)劳动分配率：每一元生产附加价值所需之人件费用劳动分配率=人利额开店投资计划，是决定店铺成败的重要关键，差之毫厘，便可能失之千里。其中因损益估算的不当而造成的失败，如：决策审核过程中低估经费而高估营业额、毛利率过低等都会造成失败，故研拟开店投资计划时，多善用各部门主管的意见及做法，相当重要。此外决策委员会的运作亦十分重要，千万勿流于“表决部队”，惟有各主管坚守专业立场且毫无疑虑地赞同，才有把握成功。拟定投资计划，是立地开发业务中最终且最重要的一环，故在做计划时必须谨守投资指导纲要，并将所有可能影响投资成败的决策要因全部列明，才可能使投资计划立于不败之地。超市业者在做投资计划评估时，亦须多留意些可能影响营业的因素，将计划的时间拉长，最好长至十年，如此较能有效地控制店铺的营运状况。开店资金需求预估开店必须投入巨额资金，假使投资开店失败，不仅会影响其本身，也会令全体连锁店陷入困境。因此，评估预定地时，仅以其计划本身的收支平衡作基准并不够，应加入全体连锁店的收支、资金周转所造成的影响，来加以判断。一、卖场规模是否适当卖场面积，基本上是根据消费者需要、店铺操作、竞争环境做依据，再配合商品组合计划来规划其营业规模。但是，专业食品超市，大都以每日购买的顾客为对象，所以距离的因素远大于卖场规模的要求，因而业者应将每日购物顾客所住商圈内的市场规模，设定为卖场规模。另一方面，计划店若只求稳健，在实务实施上将会有些困难，因而最好应采七分稳健，三分积极的方式，来考虑卖场规模。二、分租计划食品超市导入分租有两个原因，一是使所拥有的商业设施多样化，二是借分租的租金收入，来降低损益平衡点。商业设施多样化，一般均有1000m2以下的店，其目的在广阔性地吸引顾客，因据研究调查显示，超市食品卖场以不超过1000m2，投资效率较佳。如欲再加人餐饮业、服务业等业种分租，则可以拥有12001500m2以上的店。其次，在降低损益平衡点上，小型的专柜，其装潢、设备等，大多由厂商自己负担，不会增加超市的投资成本。此外，它也可用房租收入来扣抵房屋固定成本负担。例如：直营部门的回收比率假设为5时，5万元房租就相当于直营部门100万元的销售，直营部门100万营业额中，80万的销货成本，15万的其他费用，净利5万，亦即损益平衡点的销售降低了100万元。三、实施资金计划的模拟(一)直营与分租卖场的构成：根据商店概念，适当卖场规模及分租计划，计算出直营租金负担、分租租金机器设备之投资构成比。(二)预定地取得的成本，租金费用：提示契约条件。(三)初期设备计划：以第(一)（二）项为基础，计算内部装潢、杂项设备、备品等的费用。(四)资金计划：设定如何取得调度资金。(五)营业额计划：以销售额预估值为基础，预估开店后各年度的销售额。参考要因包括户数的成长、物价上升、竞争店数，阻碍购买行动的原因出现等等。若订划在有竞争店的商圈开店时，须使用和计划店相同的顺序，先在竞争地区进行营业额预测，预测对竞争店的影响，若有购买行动阻碍要因时，则以计划的营业额预估资料为参考，预测影响结果。(六)收益计划：从现有的状况、竞争关系来推定各年度的毛利率、毛利额，有关分租收入也须按年度别来设定。(七)经费计划：把贩卖管理费用项目，利用现有店资料，以年别设定。四、长期资金收支计划有关资金计划中的经常收支及运