推进住宅产业化.doc

推进住宅产业化，发展低碳循环经济住宅产业贯彻中央经济工作会议精神的几点思考刘美霞，武洁青，刘洪娥 12月5日至7日，中央经济工作会议在北京召开。胡锦涛总书记在会上发表重要讲话，全面分析了当前国际国内经济形势，深刻阐述了加快经济发展方式转变的重要性和紧迫性，明确提出了明年经济工作的总体要求、重要原则、主要任务。温家宝总理在讲话中全面总结了今年经济工作，阐述了明年经济社会发展主要预期目标和宏观经济政策，具体部署了明年经济工作。笔者认真学习了中央经济工作会议相关精神，结合自身在住宅产业化工作中的经验，对住宅产业的下一步工作如何贯彻会议精神进而科学有效的展开深入探讨，提出了自己的思路。分析中央经济工作会议提出2010年六项主要工作任务可以看出，涉及住宅产业的内容不多，主要包括以下几方面。第一，政策依然鼓励合理的自住需求。中央经济工作会议公报内容中提到要 “增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。要适应群众生活多样性、个性化的需要，引导消费结构升级。”第二，继续加大住房保障的建设力度，着力保障和改善民生，“加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造”。第三，放宽中小城市户口限制，推进城镇化，有利于房地产业发展。会议提出，“要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上，要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制。”通过以上三条，笔者认为中央确立的未来住宅产业工作重点落脚在加强保障性住房建设和城镇化推进过程中的住房配套建设。在城镇化的进一步加速发展中，大量农民成为中小城市和城镇的新居民，必然带来巨量的住房及配套需求等，这对于住宅产业的中长期发展是比较大的利好；同时，随着城镇化发展和教育水平的普遍提升，大量农民工转变为产业工人，为住宅产业化提供了大量的技术劳动力支持。在此背景下，住宅产业的发展面临着新的机遇住宅产业面临着发展新机遇，同时也面临着新的挑战。随着我国城镇化、工业化进一步快速推进，人口不断向城市集中，住房建设和使用消耗的自然资源越来越多，土地、资源、环境的约束日益明显，节能减排面临的形势日益严峻。节约土地资源，减少二氧化碳及污染排放是落实科学发展观的要求，关系到经济社会可持续发展的全局。在此背景下，本次经济工作会议在今后工作任务中重点提出了要“开展低碳经济试点，努力控制温室气体排放，加强生态保护和环境治理，加快建设资源节约型、环境友好型社会。”然而，现阶段我国的住宅建设和消费依然存在着资源能源利用效率低下的问题。一是住宅建造以现场湿作业砌（浇）筑、手工操作为主，采用工业化方式生产的住宅比例较低，与发达国家存在较大差距。住宅成套技术集成度较低，建筑材料、设备及住宅部品的生产和供应尚未形成有效的产业链。二是商品住房供应以毛坯房为主，土建装修一体化的比例不到10%，装修二次污染和资源浪费严重。三是单位能耗为相同气候条件下发达国家的2-3倍。目前我国住宅使用能耗占全国总能耗约20%，若考虑建材生产和建造的能耗，占比37%左右。种种现状表明，在资源环境压力不断加大、中央提出发展低碳经济，加快建设资源节约型、环境友好型社会的背景下，我国传统的住宅生产方式亟需得到变革更加迫切。大力发展省地节能环保型住宅，积极推进住宅产业现代化，发展住宅产业低碳循环经济，提高住宅使用寿命和土地利用效率，对于缓解土地、资源环境压力，实现节能减排目标任务，建立资源节约型和环境友好型社会，具有重大战略意义。笔者分析认为，中央经济工作会议工作重点落实到住宅产业领域，可围绕以下思路重点展开。一、鼓励对住宅产业成套技术的研究开发与推广应用中央经济工作会议在明年经济工作中的总体要求强调，对重点产业要“大力推进技术改造，加快传统产业优化升级。”针对住宅产业，应当鼓励国家住宅产业化基地加大对符合资源节约、环保生态要求的成套技术研究开发的科技投入，尽快使其科技成果产业化，逐步提高住宅建造的可再生循环利用的水平。对先行先试的住宅建设企业要在税收和信贷方面优惠。组织筛选先进成熟的技术，为发展节能省地型住宅提供技术支撑。在现有的各类住宅体系中筛选适合不同气候和不同资源条件地区符合节能省地要求的住宅建筑体系，并进一步健全和推广；同时研究建立与之相适应的新型工业化住宅结构体系和通用住宅部品体系。通过具体的措施大力发展整体装配结构技术，提高建筑构配件的标准化、系列化、定型化程度，加大建筑部件工业化生产比重，全面提升施工现场装配和机械化生产能力，加大对管理和施工人员关于工业化知识的培训，大幅度提高住宅建设的劳动生产率。二、完善立法， 进一步推动住宅产业发展低碳经济和循环经济中央经济工作会议提出建设低碳社会的工作工作重点，在实际工作中应当有具体的法律、监管机制和优惠政策做保证。首先，应当明确在住宅建设领域浪费资源的法律责任。笔者建议对建筑法进一步完善，切实贯彻低碳经济理念，对建筑住宅“四节”做出具体明确的规定。在城市节约用水管理规定的基础上制定节约用水条例，硬性规定新建、扩建、改建建设项目的节水设施应当与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。对于浪费水的行为要规定严格的法律责任。制定建筑节材管理条例，严格限制毁田烧砖，禁止使用实心粘土砖，禁止填埋可利用的建筑垃圾，强化住宅建筑施工中的节材和材料的重复利用。修改民用建筑节能管理规定，制定建筑节能管理条例，明确政府、企业及公众在住宅建筑节能方面应承担的责任。第二，应完善监督管理体制。建议在建筑法建筑节能管理条例建筑节材管理条例及节约用水条例等相关立法中，明确规定节水、节能、节材、节地方面的监督管理机构以及监管机构的具体职责及履行程序。各监管部门应依法定期组织住宅“四节”标准的实施情况检查，从设计、图审、施工监理、检测、质量监督、竣工验收、房屋销售许可、物业管理等环节加强监管。对不执行住宅“四节”强制性标准的单位，通过当地主要报纸、电视等新闻媒体予以披露，并依法处罚。第三、完善配套的优惠政策措施。建议中央将住宅节能率列入考核地方政府的绿色GDP指标体系中，并且鼓励地方政府制定利于节能住宅发展的税收等财政政策。对从事住宅“四节”新技术、新产品的科研单位、对康居示范工程的建设单位及购买省地节能环保型住宅应用比例达5%以上住宅建筑的消费者给以财政补贴；对开展住宅“四节”服务机构给予营业税或所得税的税收优惠；对节能省地型、中小户型、中低价位普通住房，在规划审批、土地供应等方面给予优惠政策支持；对超过标准， 过多占用、浪费资源的，应实行累进税( 费) 制加收；对有保留价值的旧住宅的房屋质量检测及对存在安全隐患但未到全生命周期的住宅建筑应进行结构加固给予财政支持。要逐步引入市场机制，吸引社会资金和外资，推进住宅“四节”的产业化进程。三、保障性住房建设推行住宅产业化中央经济工作会议强调住宅产业下一步重点工作是进一步加大保障性住房建设力度，保障性住房建设进入新的关键时期。笔者认为，此时保障性住房建设推行住宅产业化，对保障性住房建设和住宅产业化工作推进是互利的。住宅产业化要求用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗，是房地产业生产方式升级换代的必然要求。而目前我国住宅产业化由于缺乏强有力的政府干预和组织领导，缺乏计划的落实和科学组织以及科技成果的保证，发展程度离期望距离还很远。虽然住宅产业化的核心推广工作A级住宅性能认定、康居示范工程试点项目在一些地方得到了推行，但目前各地的政策对住宅产业化的扶持并不到位，不能激励更多的企业效仿。目前在商业项目中全面推行住宅产业化条件仍不成熟，建议保障性住房中进行试点，摸索建设、管理等运行经验后，再向全行业推广。另一方面，保障性住房建设是一项长期工作，要贯彻落实科学发展观、实现可持续发展，理应依托住宅产业化将保障性住房建设成为省地节能环保型住宅。保障性住房实行住宅产业化具体优势如下：第一、对保障性住房进行套型标准化设计，降低保障性住房的设计费用；第二、通过全装修的标准化和模块化设计，使得部品供应商的原材料采购成本、生产制造成本、运营费用可以大幅度降低；第三、通过全装修的精细化设计，提高小套型的使用效率，并提高居住舒适度；第四、推荐十年来性能认定工作中性能价格比优良的住宅部品，成批量订购，从而去除加在住宅部品价格中的营销成本，为保障性住房项目取得较低折扣的住宅部品供应；第五、对严重影响住宅性能和质量的关键环节：如外墙保温、门窗、防水工程、管线工程、电梯、太阳能利用、全装修、预制式整体卫生间和整体厨房等，采用招标形式，推荐优质品牌，实现订单式生产。这样既可很大程度上提高性能、降低造价，并可减少住宅质量通病引起的各项投诉；第六、通过统计和组织保障性住房的订单，鼓励生产厂家利用波谷电价和淡季生产等方式进行生产，降低住宅部品的价格；第七、通过模数化、系列化等技术集成，实现节能、节水、节地、节材，从而降低造价；第八、推荐按成熟适用技术并加以集成，减少保障型住房项目技术选配的费用和采购管理成本。四、健全各地住宅性能认定管理机构，扩大性能认定的普及范围我国商品住宅性能认定管理办法中明确规定，“省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门指定负责住宅产业化工作机构组成地区商品住宅性能认定委员会”，“各级商品住宅性能认定委员会应由有关专业具有高级职称的专家组成”。但是，目前有些地区尚未组成认定委员会，个别地方依本地区制定的性能认定标准进行商品住宅性能认定，在管理上也与全国住宅性能委员会脱节，这表明一些地区的建设主管部门对开展住宅性能认定工作的认识和理解上存在较大差距。与此相反的是，许多房地产开发企业在企业内部对职工进行性能认定标准的学习培训，有的企业主动对照性能认定标准衡量自己开发项目的性能等级，他们很需要有关部门的支持和关注，能为他们创造申报性能认定的外部环境。各地主管产业化推荐工作的部门要及时改变工作滞后的局面，要尽快健全住宅性能认定的管理系统，把这项工作推向前进。五、开发建筑废弃物的低成本回收再利用技术，建立社会回收系统建筑废弃物的回收与再利用是实现住宅产业循环经济的一个重要环节。目前，我国建筑垃圾的数量已占到城市垃圾总量的30%40%。据测算，我国每年仅施工建设所产生和排出的建筑废渣就有4000万吨。绝大部分建筑垃圾未经任何处理，便被施工单位运往郊外或乡村，采用露天堆放或填埋的方式进行处理，耗用大量的征用土地费、垃圾清运等建设经费，同时，清运和堆放过程中的遗撒和粉尘、灰砂飞扬等问题又造成了严重的环境污染。随着我国对于保护耕地和环境保护的各项法律法规的颁布和实施，如何处理和排放建筑垃圾已经成为企业和环境保护部门面临的一个重要课题。回收再利用的目的是节约资源，减低环境的污染。回收的成本应该尽量小于回收资源的价值，因此要开发低成本的回收再利用技术，使经济效益与环境保护都能够实现最大化。所以首先应该采取标准化、易于拆卸和再利用的预制件，并加大预制件寿命检测技术的研发力度，开发长效的预制件，可以在住宅报废后能够最大限度的回收利用成品资源，直接投入再生产。同时，还要开发简单易行的回收技术，对报废住宅中不易分解和对环境能够造成污染的材料进行分解和回收。最后，要建立一个社会回收系统，尽可能让一些与住宅相关的产业介入报废住宅的回收工作，形成资源的循环流动。六、提高工业化装修的水平，满足大批量全装修住宅的质量要求全装修住宅是未来住宅市场的主流产品，这一点无可置疑，但是目前住宅的装修质量问题，已成为全装修住宅发展的瓶颈，投诉量大，维修费高，究其根源是装修工艺在很大程度上依然停留在手工操作和大量的现场制作上，这样势必造成质量的不均好和不稳定。特别是面对一整栋住宅或一整片小区进行装修时，装修的数量和速度往往产生矛盾。在这种情况下，不采用工业化的生产和装修工艺是难以保证质量的。只有积极推行住宅装修工业化生产，提高现场装配化程度，减少手工作业，才是唯一的出路。围绕上述工作思路，在未来的住宅产业化建设中，应逐步