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租赁培训教程住宅方面A居住物业租赁流程2.接受业主委托1.接受客户委托3.和业主签订租赁委托4.房源配对5.带看（房源展示）6.签署租赁合同7.业主收取租金、押金12.交 房8.办理房屋租赁登记手续10.去税务部门纳税 11.领取发票9.领取房屋租赁证 交给承租方按照租赁的流程顺序，我们把这个过程分解为12个步骤，下面简单来介绍一下这12个步骤中，我们应该做一些什么事情。第1步 接受求租客户的委托在第一次面对求租客户的时候，我们首先要了解的是客户的实际需求。我们把面对客户时要了解的内容列为如下几点：1. 客户租房的目的，是自住还是办公。2. 客户要求的楼层和方位。3. 客户要求的套型和面积。4. 客户要求的装修情况。5. 客户要求的配置情况。6. 客户能承受的租金价格和租金缴纳方式。第2步 接受业主委托也就是我们通常所说的房源收集。在面对业主登记的时候，我们要求了解业主要求中的以下几点：1. 业主要求出租的形式，居家还是办公，或者两者皆可。2. 业主出租房的楼层和位置。3. 业主出租房的套型和面积4. 业主出租房现有的装修和配置情况。5. 业主能够提供的装修和配置情况。6. 业主期望的租金价格和收租方式。7. 业主日常工作是否繁忙，能否有足够的时间来带客户看房和签订合同。8. 如业主时间繁忙是否愿意和我们签订委托出租协议。（和业主解释和我们物业公司签订委托出租协议的好处，具体内容我们会在接下来的培训中讲解。）第3步 签订委托出租协议如客户时间繁忙，没有足够时间来处理出租这件事的，我们就尽量与其签订委托出租协议。我们签订这个协议的主要目的是为了控制本楼盘中的出租房源，这样在日后的管理中会给我们带来很多方便的地方，所以大家尽量在遇到客户委托出租的时候都和其签订委托出租协议。第4步 房源配对按照客户的需求在我们的房源库中挑选出符合其要求的房屋，如果没有完全符合的房屋就选出大体上和客户要求相近的出租房，在带看时再对客户作引导。在通知客户看房的电话联系时间上，要注意除了客户要求以外一般不要在上午10：30以前给客户打电话。第5步 带看在挑选出符合客户要求的房屋后，就是我们带看的过程，在带领客户看房的路程中，我们应当对本楼盘的情况和我们物业公司的情况对客户做一个简单的介绍。第6步 签署租赁合同在签订租赁合同的时候，我们要注意几点：1. 租赁合同中房屋的具体位置、套型、面积的填写。2. 租赁价格和押金的金额，缴纳租金的时间。3. 合同约定的时间长短。第7步 业主收取租金、押金记得提醒业主收取租金和押金后给客户开具收条，租金和押金要分为两张。第8步 办理房屋租赁登记手续第9步 领取房屋租赁证第8和9步骤，在现阶段的成都市场不是很必要，如业主要求需要办理的，可让业主到房产交易中心自行办理。第10步 去税务部门纳税第11步 领取发票现在成都市按照房屋出租的价格，把纳税额度定为3个等级。月租金在1500元以下的，综合征收率为4%；超过1500元(含1500元)，不足5000元的，综合征收率为8%；超过5000元(含5000元)的，综合征收率为12%,按照比例缴纳税金后在税务部门领取出租发票。第12步 交房交房的时候有以下几点要注意的：1. 屋内设施设备列表登记。2. 检查登记的设施设备的完好程度并登记。3. 抄写水、电、气读数，并检查业主前款是否结清。4. 检查光纤、网络、电话、物管、停车等费用业主是否结清。5. 完成各项检查后将钥匙交与租房者。B、如何签订和业主的委托协议和对业主的说辞1. 物业公司的介绍2. 委托协议的介绍3. 为什么我们需要和客户签订委托代理协议a. 方便集中管理。b. 集中资源，方便求租者搜寻。c. 方便客户，和我们签订协议后，后续的找寻求租者，带看，签订合同都可以由物业公司代为操作，业主只用等着收租金就可以了。d. 我们将资源集中后，方便安排和商务酒店等集团租房者洽谈，让业主投资的房产能在最快的时间内取得更大更稳定的收益。4. 业主和我们签订协议的租金价格比实际出租时的租金价格低的时候，我们会不会吃差价？回答：我们和业主签订委托协议的目的是为业主提供方便，而不是为了产生其他收入。在实际租房合同签订后，我们都会把合同原件拿给业主过目，所收租金会全部交给业主，所以不会存在吃差价这种情况。5. 业主的心里价格超过我们给出的出租参考价很多的情况。回答：我们制定的出租参考价是在调查了本楼盘相近项目的出租价格后，根据楼盘现有情况来得出的，可能和业主的心里价位有一定的差距，但是根据我们制定的这个价格来操作应该是可以在比较快的速度出租。因为从投资的角度来说，房屋空置一天就会产生一天的费用并减少一天的收益，在前期本楼盘出现大量的出租房源的情况下，收房后第一次出租的价格相对不会很高，但是我们可以通过签订一个时间不长的合同，用一年或半年的短期中等租金合同来度过刚收房的这一段低潮期，在半年或者一年以后，再来提高房屋的租金。从投资的角度上来说，这样的方式比一来就采取很高的租金方式要合理，而且计算下来，也比高租金长空置期的收益要高。C.如何为业主寻找租赁的客户为了使本楼盘的投资者的房屋更快的租出，能快速产生收益，我们采取了如下方式：1. 联系资产管理投资公司，吸引商务酒店入驻本项目。一家商务酒店就可以消耗150-300套房源。并且这种委托管理方式收益稳定，持续时间长，并且每几年租金会逐渐上涨。2. 建立网站联盟，在各个房产门户网站登出本项目出租消息，能够收集到CBD区域工作的感兴趣的租房者。3. 和品牌置业顾问公司合作，通过品牌公司的成熟网络提供一定的租房客户，并杜绝了小公司对客户不作选择，有时会对房东的利益产生损害的情况。4. 在大堂设立专业的租赁服务人员，能够收集到对本楼盘感兴趣的到大堂询问的零散客户。5. 通过专业的房产媒体宣传，使有租房需求的客户了解到本项目已经交房并开展了代理出租的业务，使客户能在媒体上获知我们的咨询电话，能够通过电话初步额了解到一些情况。D.对业主的分类和分类客户的解决方案我们把业主按照其关心的问题的不同分为以下几个类型：1. 外地投资者：这种客户一般都愿意把房产委托给我们物业公司，只需要我们提供一个他们的价格区间。2. 希望快速出租的投资者：这种客户他希望能够迅速的把自己的物业出租出去，对于这种投资者，我们只要给他们解释清楚了现阶段楼盘的情况，周边物业的出租情况后，一般也会愿意和我们签订委托。3. 希望寻求最高出租价格的投资者：这种投资者一般意志坚定，在一段时间内都希望按照自己的想法来操作，但是在2-3个月后看到别人的房子都已经租出，而自己的房子还没有