顶效轻工业园区开发实施方案.doc

顶效轻工业园区开发实施方案为深入贯彻省委十届十次全会、州委五届十五次全会和省、州工业发展大会精神，大力实施工业强州战略，促进我州轻工业更好更快发展，拟由州工业投资有限责任公司和顶效经济开发区管委会共同投资组建一家公司，负责开发“顶效轻工业园区”项目。为使该项目及时、顺利、有效地实施，特根据相关法律、法规和方针、政策，结合实际，制订本方案。一、项目实施原则（一）“三先三后”原则先规划后建设，高起点编制园区规划，并严格按照规划指导园区建设；先地下后地上，按规划搞好“九通一平”后，才在地上开工办企业，保证企业一投产就按总体规划正常运行；先周边后中间，先按规划在四周布点招商，使中间地块不断升值，保证开发的高额回报率。（二）可操作性原则项目落实过程中，在确保相关法律、法规得以执行的基础上，侧重于方便管理部门操作，利于吸引资金，促使园区建设尽早付诸实施。（三）可持续发展原则坚持把园区建设与土地利用和环境保护结合起来，把园区建设与开发区总体规划协调起来，把人工环境与自然环境、社会环境协调起来，最大限度地实现科学合理和资源节约目标。（四）集聚发展原则推动区域内轻工业龙头企业、重点项目、优势产业向园区聚集，使园区成为我州轻工产业集中度较高区域，提高区域经济竞争力。（五）集约发展原则通过优势产业集中布置、集约发展，建立珠联璧合的循环发展模式，节约资源、能源，减少排放，提高生产综合利用率。（六）市场导向原则建立政府推动与市场运作相结合的运行机制，拓宽融资渠道，鼓励各方面资金参与园区建设，实现投资主体多元化。二、项目总体目标（一）功能定位根据我州工业发展条件和产业发展趋势，确定顶效轻工业园区的功能定位为以开发我州特色资源为主，承接东部产业转移为辅，大力发展农特产品加工、金属制造、制药、制衣等轻工产业。（二）开发规模园区拟开发总面积4000亩，计划完成固定资产投资65亿元。其中，基础设施建设5亿元，招商引资项目投资60亿元。园区项目全部投产后每年可完成工业产值10亿元，为国家创造财政收入过亿元，提供就业岗位15000个。（三）建设目标计划分两期实施：一期开发面积1500亩，主要包括“九通一平”（道路、供水、排水、供电、供气、供热、通讯、宽带网络、有线电视和土地平整）等配套基础设施的建设工作和首批入园项目建设工作，预计2013年实施完毕。二期开发面积2500亩，主要包括进一步完善园区功能、设施配置和服务体系，形成广泛的合作，营造现代产业园区的运作模式，使园区进一步适应多门类工业项目综合开发与建设的需要，并逐步形成高效的产业链。预计用5至8年时间将园区建设成为滇、黔、桂三省区结合部发展水平最高、竞争力最强的轻工业园区之一。三、项目开发主体 拟由州工业投资有限责任公司和顶效经济开发区管委会共同投资组建一家公司专门负责顶效轻工业园区项目的建设和运营工作。（一）公司组建原则以大力吸收引进轻工业项目，加速轻工业集群、集聚、集约发展为公司组建的根本宗旨，把公司发展成为主业突出、前景良好、管理规范、文化优秀、具有核心竞争力的轻工业园区综合开发运营商，为股东创造效益，为员工创造发展机会，为社会创造财富，最终把园区建成滇、黔、桂三省区结合部发展水平最高、竞争力最强的轻工业园区，推动地方经济社会持续健康发展。（二）公司性质公司为州工业投资公司和顶效经济开发区管委会共同投资组建的国有有限责任公司，州工业投资公司为其控股股东。（三）公司名称及住所公司名称暂定为“顶效轻工业园区开发有限责任公司”，最终名称以工商行政管理部门核准登记的名称为准。公司住所拟定在顶效开发区开发大道上。（四）公司注册资本及来源公司的注册资本暂定为人民币2000万元，由股东州工业投资公司和顶效经济开发区管委会一次足额缴纳。控股股东州工业投资公司出资1200万元，占60%；顶效经济开发区管委会出资800万元，占40%。（五）公司职能1、土地一级开发。把项目所在区域的农业耕地开发成为“九通一平”的工业用地和生活配套区商住用地，为开发商提供高标准的基础配套设施。2、园区物业管理。提供水电及公用设施、标准化厂房管理和维护、园林绿化等物业管理和相关配套服务。3、园区工业项目投资。通过项目评价指标体系筛选出一批就业容量大、经济效益好、资源消耗低、环境污染少，且具有地方特色的好项目进行投资并参与经营。4、房地产开发与经营。抢抓政策和市场机遇，为中小企业打造标准化厂房，为园区工人修建宿舍楼，为园区干部开发住宅项目，并适时打造社区商业地产项目。（六）公司管理体制公司设立董事会，不设股东会，董事会根据股东授权行使股东的职权。公司董事会是公司经营管理的最高决策机构，由三人组成。其中董事长由州工业投资公司委派；一名董事由顶效开发区管委会委派，另一名董事由职工担任，按照国家相关法律法规的规定，由公司职工大会选举产生。公司设监事一人，不设监事会，监事由州工业投资公司委派。公司设两个高级管理岗位，其中总经理由董事会按州工业投资公司推荐的人选完善聘任工作；副总经理由董事会按顶效开发区管委会推荐的人选完善聘任工作。公司董事会成员经出资人同意可以兼任高级管理人员。公司的基本管理制度由总经理按照相关法律法规的规定，并结合公司实际情况拟定后提交董事会批准后实施。公司内部的党、团、工会建设，按有关规定办理。（七）公司机构设置及机构职能1、成立综合部，负责公关接待、文档印章管理、办公物品及固定资产管理、秘书工作、人事薪酬管理及绩效管理等工作。2、成立建设部，负责办理园区的规划、可研、项目批复、初步设计、施工图设计等相关前期工作，组织实施征地拆迁工作，拟定具体施工计划，开展项目招投标管理，审查、签认项目施工图预算、设计变更，检查、督促建设项目的进度、质量和资金使用情况。3、成立招商售后部，负责进行市场调研，拟定招商引资战略并挖掘目标客户，参与园区建设项目规划、融资渠道构建以及投资园区发展潜力较大的项目，提供水电及公用设施管理、标准化厂房管理和维护、园林绿化等物业管理服务，开展配套服务区房地产开发。4、成立财务部，负责会计核算和财务管理工作。（八）公司人员来源渠道1、由州工业投资公司和顶效经济开发区管委会抽调人员成立园区开发公司筹建小组专门负责公司成立的前期工作，待公司正式成立后筹建小组成员身份转变为公司中层以上骨干。筹建小组名单如下：组 长：*(拟作为公司董事长人选)副组长：*（拟作为公司总经理人选） *（拟作为公司副总经理人选）成 员：*（拟作为公司综合部经理人选） *（拟作为公司建设部经理人选） *（拟作为公司招商售后部经理人选） *（拟作为公司财务部经理人选）2、根据公司业务发展需要，首批面向社会公开招聘专业技术人员及管理人员十名（每个部门2-3名），由综合部根据各部门负责人拟定的用人计划统一开展人员招聘工作。随着公司今后业务量的不断增大，根据实际用人需求，逐步扩大公司人员规模，优化人才结构。3、时间安排：2011年2月14日2011年3月31日完成公司筹建工作。四、项目一期建设工作实施计划（一）一期土地利用规划（经验估值）序号类别代号类别名称用地面积(亩)占总用地百分比（%）大类小类1C公共设施用地151C1行政办公用地1512M生产设施用地989.165.94M1一类工业用地395.726.38 M2二类工业用地593.439.56 3WW1普通仓储用地130.658.714S道路广场用地24916.6S1道路用地24916.65U工程设施用地41.552.77U1公用工程用地39.452.63U2防灾设施用地2.10.146G绿地74.74.98G1公共绿地74.74.98总计总用地面积1500100（二）征地、拆迁、安置工作1、成立征拆指挥部由于本项目征地拆迁工作涉及类型多、征地拆迁协调难度大。应由顶效开发区管委会专门成立负责本项目的征地拆迁调度和进展督促工作，便于整个征地、拆迁、安置工作科学、有序、有目的地进行。指挥部设指挥长一名，建议由顶效开发区管委会主任担当；设副指挥长三名分别负责征地、拆迁和安置工作，建议由顶效开发区管委会副主任担当；下设征地、拆迁和安置三个工作组，由园区开发公司建设部成员担任组长，从顶效开发区国土、公安、城管、规划等部门抽调20名业务骨干作为各工作小组成员。2、实施模式（1）征地工作。由征地工作组具体负责对土地和地上物权属、土地面积、地上物面积、四至范围、土地用途等情况进行实地调查统计工作以及征地补偿款的发放工作，征地补偿标准参考汕昆高速公路补偿标准执行。（2）拆迁工作。由拆迁工作组通过招投标或竞争性谈判的方式委托专业拆迁公司具体负责推进实施。为切实落实工业强省战略和城镇化带动战略，节约集约利用园区土地资源，尽快将该区域内自然村中务农人口转变为工业园区内从事工业生产的城镇居民，本项目拆迁户不再专门划拨宅基地，拆迁补偿标准也上浮为顶效开发区平均房地产价格2300元/平方米。（3）安置工作。由安置工作组协助被拆迁户推进实施。本项目不再采用建设统一安置小区的方式安置被拆迁户，具体安置工作可分为以下几个方面：由开发区管委会在区内搜集住宅房源，并为被拆迁户提供房屋租赁及售卖信息，成交价格由买买双方自行协商确定。由开发区管委会出面协调，被拆迁户向区内房开商团购住宅房产，成交价格须低于市场零售价格；向被拆迁户发放半年的拆迁安置过渡费，过渡费根据区域住宅月平均租赁单价标准及被拆迁面积核算后分月发放。建立一批简易房，建设面积约为拆迁面积的1/5，作为暂时未找到合适房源以及希望在园区就近务工的拆迁户过渡性安置房。为村组预留园区总可开发用地的5%（或以其出让收益入股开发公司取得红利），以保障村民今后生计。3、指挥部工作职责（1）严格依法、依规、依政策做好征地、拆迁、补偿相关工作；（2）严格工作程序，认真地执行和解读好各项政策及执行标准，做好细致的群众工作；（3）及时协调处理因征拆工作引发的各类矛盾纠纷；（4）及时完善、归档各类资料，并向领导及时汇报工作进展情况；（5）切实加强组织领导，工作组所有一线工作人员必须服从指挥调度，严格考勤考核，按要求圆满完成阶段工作目标任务。4、时间安排（1）征地：2011年3月1日2011年3月31日；（2）拆迁：2010年3月1日2011年5月31日；（3）安置：2011年3月1日2011年8月31日。 5、成本测算（1）征地报建成本费：征地报建取费标准明细表序号内 容单价（元/亩）备 注1新增建设用地土地有偿使用费13340国家标准2耕地开垦费用16000国家标准3征地补偿费38000区域标准4青苗补偿费1400经验值5社会保障统筹金12000国家标准6耕地占用税13340国家标准7征地管理费1580农户补偿款的4%8预备费2400经验值合 计98060如上表所示，本项目征地报建单价98060元/亩，总征地面积1500亩，土地报建总投资约需14709万元。（2）拆迁补助费。考虑工业园区选址大都远离村民居住聚集区，项目所在区域拆迁量暂按20000平方米（拆迁农户100户，平均每户居住面积200平方米）测算，拆迁补偿单价2300元/平方米，拆迁补助费共需4600万元。（3）安置费：修建4000平米简易房，修建单价约为250元/平方米,总修建成本约为100万。拆迁户安置过渡费按每平米5元/月补偿，共需60万。 安置费合计约为160万元。综上所述，征地、拆迁、安置费用合计为19569万元。 (三)基础设施建设1、实施主体由公司建设部作为园区基础设施建设的实施主体，相关技术人员也可临时从顶效开发区管委会抽调。2、实施内容（1）园区的规划、可研、项目批复、初步设计、施工图设计等相关前期工作;（2）道路、供水、排水、供电、供气、供热、通讯、宽带网络、有线电视和土地平整等园区“九通一平”配套基础设施。3、实施原则（1）工程建设实行24小时施工；（2）倒排工期；（3）工程项目建设全过程控制；（4）强化成本管理。4、时间安排（1）2011年5月1日前完成设计工作；（2）2011年6月1日前完成前期报批工作及各施工项目招投标工作；（3）争取2011年年底前各项基础设施建成投入使用。5、工程投资估算该项目建设总投资为12824.9万元，详见下表：序号名 称工程量()单价（元/）总价（万元）备注1场平建安工程费784200453528.9 单价为经验估值2“九通”建安工程费1660005008300给排水、强电、弱点、燃气、供热等管网包含于道路路基工程之中，500元/单价为经验估值3园区绿化工程费49800200996单价为经验估值总计合计100000012824.9(四)建设资金筹集工作根据项目各项开支汇总，项目一期静态投资为32393.9万元，由招商售后部按自筹20%，向银行贷款80%的比例负责筹集。1、自筹6493.9万元，其中2000万元为公司注册资金，争取省政府工业发展基金2500万元，州政府工业发展基金2000万元。2、向州政府申请划拨200亩坐落于兴义市境内的存量土地（如农机二厂土地评估价值可达到200万元/亩）作为固定资产抵押物，向银行申请项目贷款资金25900万元。3、按贷款期限5年，分年等额偿还本金的方式测算，融资工作约需产生830万利息费用（央行目前公布的五年期以上贷款年利率为0.64%），一期工程总投资为33223万元。（五）招商引资1、实施主体由公司招商售后部作为园区招商引资工作的实施主体，相关工作人员也可临时从顶效开发区管委会抽调。2、工作要求（1）科学招商。从只重数量到也重质量，从粗放型到集约型，从忽略项目结构到优化项目结构。（2）专业化招商。政府退到幕后，成立专门园区开发企业直接与投资商、合作者谈项目、谋发展，促使招商引资的运作方式日趋专业化、规范化，使得地方从资本市场争取更多份额。（3）多渠道引资。不仅引入产业资本，有条件也要大力引入商业资本、金融资本、知识资本和风险资本。（4）打造良好投资环境。根据地方产业发展状况和产业优势，制定园区产业发展规划，并逐步延长产业链、扩宽产业幅、完善服务体系。3、工作内容（1）研究拟定园区招商引资和经济协作的中长期规划和年度目标，并经董事会批准后组织实施。（2）贯彻执行国家和省、州有关招商引资和经济合作的法律、法规和方针、政策，研究拟定招商引资及经济协作的政策、措施的草案，并经董事会批准后组织实施。（3）提出园区大型招商引资活动的方案，组织大型招商引资及经济协作活动；负责各类招商引资活动的联络、协调、服务和审批工作。（4）负责园区招商引资项目库的建立、充实、维护和管理；负责园区招商及协作项目的收集、整理、筛选、编印和信息发布；联络专业投资机构及融资中介组织对拟引入的投资项目进行论证和评估；参与招商引资和经济协作重点项目的评估、推介、洽谈和协调工作。（5）负责汇集、整理、储存、传输、开发和利用国内外的科技经贸合作信息资源，建立园区招商引资及经济协作信息网络，为园区企业的经营决策及经济协作提供内容丰富的信息参考；加强与外部的信息交流，对外做好园区的包装和宣传工作。（6）负责园区招商引资及经济协作有关数据的统计、分析和考核工作。4、工作程序（1）编写投资指南。投资指南应从当地概况、基础设施、主要物产和资源、主要产业、开发区及园区级别、未来重点发展产业、优惠鼓励政策、投资流程、商务成本分析等方面让投资商对园区的状况和投资环境有一个大体的了解。（2）采用多种招商途径与方式寻找投资商。通过会展招商、网上招商、“走出去”招商、代理招商、顾问招商、环境招商、政策招商、服务招商、产业链招商、联谊招商、示范招商、品牌招商等途径和方式，引入尽可能多、尽可能好的投资项目。（3）筛选、洽谈并签订投资协议收集、整理投资商信息资料，通过筛选、比较，初步确定实力雄厚、符合园区功能规划的投资项目，建立招商项目库，与投资商签订投资意向协议书。召开洽谈会。邀请重点投资商召开洽谈会，对园区基本情况、总体规划、合作方式等情况进一步进行阐明，同时征求投资商意见对招商方案进行修改。评估并确定正式投资商。由招商售后部综合投入、产值、税收、就业共需率等多项指标构建项目价值评价体系，并对投资商提供的资料进行考察、审核和评估，得分较高的项目提交公司领导办公会研究通过后，明确为正式引入项目。与投资商签订正式投资合同，并收取投资商所交纳的土地保证金和建设保证金。（4）项目建设期的服务与监督实行项目全程代理制，帮助投资商办理项目的各种前期手续；协助投资者收集市场资料，为投资商落实土地、收费等优惠政策；帮助解决项目供水、供电、供热、排污等基础设施配套服务问题，介绍设计、地勘、监理、施工、安装单位，协助招收工人、技术人员和管理人员，帮助采购设备及原材料；及时了解项目建设进展情况，协调解决项目建设中的困难和问题，保证项目顺利建成。追缴土地出让金及相关税费；确保项目建设内容按园区规划和投资合同实施；监督投资商在建设期内完成项目规定的投资强度、建筑密度、容积率、绿化率；督促投资商按时完成项目竣工验收；对项目实施工程中出现的环境污染、安全生产、违法占地等违法行为进行制止及处理。（5）项目经营期的服务与管理主动为企业发展提供信息、出谋划策，帮助其解决生产经营中遇到的困难，多方协调，鼓励和引导银行在独立审贷的基础上，向园区企业发放贷款，鼓励担保公司资金和贷款公司资金向园区企业倾斜，促使园区企业和项目做大做强。全力做好园区后勤保障工作，维护、管理好园区公用绿化、照明、卫生及广告宣传牌等公共基础设施，为园区正常运行和发展保驾护航。（6）项目的后评价。综合投资环境贡献率、综合质量、产业升级潜力、创新能力、资源节约与环保、社会责任等多项指标构建科学的招商引资项目后评价体系，以便正确评价、分析和研究园区吸收投资情况，实现招商引资工作科学发展。五、项目二期实施构想（一）土地利用总体规划（经验估值）序号类别代号类别名称用地面积(亩)占总用地百分比（%）大类小类R居住用地40010R2二类居住用地400101C公共设施用地1353.37C1行政办公用地150.37C2商贸用地12032M生产设施用地2154.453.86M1一类工业用地861.8 21.54 M2二类工业用地1292.6 32.32 3WW1仓储物流用地400104S道路广场用地60015S1道路用地56014S2广场用地4015U工程设施用地110.82.77U1公用工程用地105.22.63U2防灾设施用地5.60.146G绿地2005G1公共绿地2005总计总用地4000100（二）一级土地开发通过两期土地开发，共可取得可开发用地3074.4亩。其中，工业用地2154.4亩，物流仓储用地400亩，住宅用地400亩，商贸用地120亩。按照一期建设取费标准，考虑物价自然上涨因素适当调增，土地开发总成本约需10亿元。（三）土地使用权转让通过土地招拍挂方式转让各类可开发土地，迅速回笼资金。（四）项目参股通过项目综合指标测算、竞争性谈判等方式，以土地及货币资金等方式参股园区项目建设，取得长期、稳定的收益。拟将20%的工业用地以20万/亩的价值参股投入到优秀工业项目，总投资股本折算现值8600万元，在40年的土地使用期内,按每年平均净收益率15%(复利终值系数267.86)、通胀率10%(复利现值系数0.0221)的保守估计，此项投资总收益折现价值为50900万元。（五）房地产开发1、拟开发400亩工业用地建设标准化厂房，降低入园门槛，尽可能多地吸引中小企业。按0.8的容积率计算，厂房总建筑面积为213000平方米，建筑成本约1.3亿（经验估值）。2、拟开发150亩住宅用地以解决园区员工住房问题。按3.5的容积率计算，建筑面积为350000平方米，建筑成本约为3.5亿（经验估值）。3、拟开发120亩商业用地以促进顶效开发区第三产业发展。按2.0的容积率计算，建筑面积为160000平方米，建筑成本约为2.4亿（经验估值）。（六）配套服务1、工作目标打造诚信窗口形象，不断提升园区服务水平，从而更好地为园区的发展铺路架桥，为把园区建设成为滇、黔、桂三省区结合部发展水平最高、竞争力最强的轻工业园区而不懈努力。2、服务收益待各入园项目正常运作后，按每平方米土地收取1元/月的取费标准保守测算，园区开发公司一年约