社区商业分析.doc

中心商业与其它型态商业共生共荣与城共进的中心商业成都的中心商业地产最初走的是沿街为市的路子，从春熙路到东大街，从盐市口到青年路，造就了一批明星商业街。而当太平洋、伊藤洋华堂进驻春熙路，是让中心商业地产为之一变的导火线之一。紧接着王府井进驻春熙路，家乐福、太平洋进驻骡马市，北京华联进驻盐市口等，一批国内外零售巨鳄纷纷挺进成都商业腹地，并以狂飙突进的气势辐射了旧有商圈，提升了它们的品质和档次。传统商圈在经历过一段低潮后，再次炙手可热起来，同时呈现出更加契合城市营造意识的多元化发展态势。与时俱进的社区商业社区商业在不成规模到沿街为市，从小型购物广场到大卖场挺进，彰显了社区商业地产的无穷魅力。过去的社区商业作为社区的辅助和配套而存在，以满足居民基本生活需求为己任，其业态多是菜市场、杂货店、小吃店等。随着住宅小区的形成，居民生活消费需求随之旺盛，一批各具特色的社区商业街顺势而生。再当国内外享有盛名的大卖场也竞相挺进成都社区，欧尚选址羊西线，伊藤进驻同辉购物广场，家乐福落户天邑花园。很多社区商业都已成为城市的亮丽风景线。而且，一些本地开发商加强了与零售商的合作，如蓝光与好又多，置信与普尔斯马特合作，使得诺玛特在金沙商业广场安营扎寨，务求社区为其带来的滚滚人气，与其他特色经营互为补充，形成各种业态交错相融的经营模式，共同做大社区商业这个蛋糕。中心商业与社区商业功能上的再次细分既然社区商业的趋势不可避免的存在，那么它可能会进行一些什么样的功能细分，才能更好的适合需要。笔者从以下方面作一些思考：第一、现代商业的发展开始进入一个专业化分工的阶段，即商业设施的建设和经营分别有地产商和零售商来专业化发展。地产商可避免商业经营的风险，零售商可避免商业设施投资建设的风险，两者都可往自己的专业领域发展，产生效率和效益的最大化；第二、在购物中心中必须能创造各种商业业态和服务业态共生的营业环境，使在购物中心里的商业服务业能够在功能和形式上同业差异、异业互补。这就使得传统的商业竞争在购物中心里演变成相对而言的理性的与差异化的竞争。如一种主体性购物中心，它以某一大型商业业态为主体再辅以其他的一些商业业态和服务业态。并可将主体性购物中心分两种，一种以大型超市为主体，能够进入居民社区，弥补大型超市在商品线上的不足，并可通过出租场地增加辅属的一些商业业态和服务业态。这样，既可降低经营成本又可增强对社区的服务功能；第二种以大型百货商店为主体的购物中心，成为中心城区的商业中心，它的购物中心是综合性和超大型的，与主体性购物中心不同的是，这种购物中心里的商业形态是以三种商业业态为鼎足之势，即百货店、超市和许多专业专卖店，再辅以餐饮娱乐业的店铺，它可以涵盖所有零售业和服务业的全部内容。深圳：社区商业必须解决同质化、重复建设等问题近年来，异军突起的社区商铺已成为深圳商业地产的一大热点。由于传统商街新盘供应有限价格坚挺，且需要雄厚的资金实力支撑，众多中小投资者纷纷进入社区商铺领域。据记者了解，无论是早前的万科世纪花城商业街、中海怡翠花园商业街，还是新近推出的融景园波尔诺名店、城市杰座钻石街区，均深受投资者青睐。许多社区底商甚至出现了开盘前铺面即被抢购一空的情况。然而日前有业内专家接受记者采访时表示，深圳社区底商已出现高同质化、重复建设严重、定位模糊等问题，“社区底商热”存在一定风险。商业街成小区败笔记者日前在龙华某大型社区踩盘时见到，该楼盘一期业主入伙已经快四个月了，1.8万平方米的商业配套却是“十室九空”。发展商原计划在此引进时尚美容店、精品店、咖啡馆、面包坊、书吧、药店等，可最终连小区居民急需的超市也没有进驻，引起业主们的普遍不满。深圳房地产信息网上一篇署名“弘”的文章对该楼盘商业项目有如下评论：“小区远离主干道，通达与召示性都较差，周边也没大量人流作消费支撑，外面的人流一般也很难特地走几百米进来买你家的东西。但在这样的条件下，发展商却大面积规划了总体建面中商业面积的百分比。你想，区区7万多建筑面积，又没有外围的消费力支持，如此多的面积怎能消化掉？”有业内人士指出，正是错误的规划让发展商最终不得不面对众多商铺无人问津的残酷现实。开发商铺的成本和住宅差不多，但利润却要高出数倍，而且完善的商业配套也能提升住宅价格，开发商们何乐而不为？然而一旦做出不符合市场规律的东西，做商业的风险要远大于做住宅的风险。前期规划至关重要凡事预则立，不预则废。要真正经营好社区商铺，开发商的前期规划显得至关重要。目前深圳关内社区底商由于地理位置优越所面临危机尚不突出，但关外发展商在激烈的区域竞争压力下已开始通过差异化开发模式寻求市场空当。近两年在龙岗销售火爆的鹏达商业街即一反传统“底商”样样俱全的开发模式，一期项目以美食为主打，二期以休闲为主打，通过对市场需求的研究和对接取得了成功。另外，由石鸿工贸开发的融景园波尔诺名店也为业界所普遍看好。作为一家具有丰富的专业市场开发经验的开发商，石鸿没有采用深圳大部分开发商将商业物业出售、以求尽快套现的经营方式，而是以出租为主。建筑面积达1.8万平方米的波尔诺名店仅出售底层23个临街铺面，其余部分均由开发商自己经营。据了解，该项目已计划在前两年以低租金吸引客户，意图引进一线品牌带动社区商业繁荣。目前已有资料显示，未来三年内仅宝安区商服物业推盘量就可能达到50万平方米的巨量，全深圳数十家新推楼盘大多规划有社区底商。已有业内人士认为，未来2-3年北京、上海、深圳等城市商业地产的主题都将是开发社区商业。但一位不愿透露姓名的专家在接受记者采访时坚持指出：“社区商业必须解决好同质化、重复建设等问题，否则将来必然会出现危机四起的局面！”中国社区商业发展轨迹与经营思路探讨社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。提供怎样的社区商业服务是开发商需要研究的重要课题。一、国外社区商业发展概括及特点社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。购物中心是一种现代的零售业态，是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法：开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。二、国内社区商业发展现状分析我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。国内出现了一大批购物中心、生活广场、娱乐休闲一条街等众多社区商业项目。国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点（为了保持良好的居住和绿化环境，上海浦东越来越多的住宅区淘汰了住宅底商，而采取集中式购物中心模式），与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。三、解析大都市社区商业规划及经营思路（一）北京社区商业发展态势分析1、特色商业街伴随着商业环境的日渐成熟及房地产业的不断发展，现在底商式社区商业衍生出另一种形式-特色商业街，它的出现是商业地产开发水平提高的重要表现，标志着社区商业已经从原始的配套型物业转变为一种新的外向型市场形态，并且已经形成了自己相对独立的市场空间。2003年，以往商品住宅开发中的商业配套，转正为社区商业街的行为显露规模效应：建外推出特色商业街，在商务区营造一个有16条步行商业小街、300个沿街店铺以及20个双层花园的商业街区；后现代城、区共2.6万平方米的商业部分-美国后街，标称其原始概念60万平方米美国后街生活的兑现；由苹果商业街和苹果二十二院街组成的苹果街面世；珠江帝景推出欧洲风情商业街。2、社区商业持续火爆先进国家人均商业面积一般1.51.8，香港达到1.45，上海现在已经达到1，而北京只有0.7，与上海比较而言还有30多的空间，特别是底商商铺（社区商业）现在是急缺：如亚运村的总建筑面积已经超过600多万平方米，常住人口50万人以上，流动人口在30万人以上。大量中高档商品房让亚运村集中了强力消费群体，但巨大的消费能力却很难得到释放。目前亚运村现有商业供应量仅有10万平方米（占住宅面积1.67）左右，与几百万的住宅面积相比悬殊巨大。所以，导致社区商业在2003年的商业地产年中涂上了浓墨重彩的一笔。建外SOHO（8万平方米）、珠江骏景（1万平方米）、欧陆经典（20000）、老番街（4000的底商面积）、第五大道等项目社区商业销售业绩骄人，有的销售率达到100%。3、个案成功因素点击珠江帝景欧洲风情商业街：万平方米的欧洲风情商业街全部是商铺，分个区，定位是步行街，在建筑形式上引进了风雨连廊。无论是租或售，开发商都已经预先规划好了经营业态，并在合同之中加以严格界定，坚持统一经营的原则，以形成独具特色的商业文化氛围，从而为经营者和投资者打造一个良好的经营环境。苹果街：近10万平方米的苹果街在营造过程中，通过多元化的实现，营造一条充满个性、充满体验、充满逛街情绪和意味的商业街。社区商业设施介于私密与公共之间，若想成功经营，把握建筑设计的尺度、营造气氛是最关键的因素。真正的商业街最好是812米，太宽商业氛围将大打折扣。苹果街是由80100的铺构成的，这些铺相互连通，所以在空间组合上有一定的自由度。（二）上海社区商业成功个案扫描1、梅川路祥和休闲商业街开发商专门成立了一家公司，为其开发的商业街开展招商和管理工作。该商业街经营面积共有万平方米，经过两年的招商工作，目前共有50家商业企业进驻，餐饮特色突出，已经成为上海梅川路区域的一大亮点。商业街形成餐饮特色主要与周边业态有关：在其周边一公里内共有麦德龙、欧倍德、红星玫凯龙等多个大型超市，因此开发商从商业街的长期发展出发，将餐饮企业作为重点招商对象。2、万科假日风景商业街假日风景项目（总建筑面积55万平方米，可容纳1.6万人次）的配套商业分布情况为：集中商业街建筑面积8000，有30多个停车位；沿小区内的步行线、交通线，有60007000的分散式商业配套，在小区的出入口和汽车站也有一些集中的商业。商铺总规模约15000。在规划和管理上都体现了集聚效应的假日风景商业街，确实在社区建设中发挥了实际效用。不但将居民购物、休闲、娱乐等活动集中起来，避免干扰居住，同时也创造了人际交流交往的场所，有利于社区形象的互动展示。社区商业项目能否为社区开发锦上添花，并不在于其规模，也不在于其商业特色，开发思路起到了至关重要的作用。只租不售、全面规划、统一运作，是从当前上海成功的社区商业街案例中总结出来的一个共性。在某种意义可以说，谁经营、谁管理决定着商业街的命运。所以，从京沪两地社区商业开发中出现的现象和成功案例的剖析可以确信，统一规划、集中管理是成功开发社区商业的前提。四、社区商业发展趋势预测及建议（一）社区商业发展趋势有关资料表明，人均GDP超过3000美元，人们的生活方式将发生很大变化，商业业态也将随之逐渐从商业中心大型百货商场转变为大型超市、郊区仓储市场和各种类型的社区商业。我国社区商业正朝向统一规划，科学选址，集中布置的方向发展。从各城市的社区商业发展规划可以看出未来社区商业将具有以下特点：* 各城市将大力发展社区商业中心；* 居民日常购物消费将在居住地500米范围内完成；*各商业行业种类将采取超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态形式；同时既能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。（二）社区商业开发经营建议1、开发面积影响社区商业配置的主导因素：小区规模、小区周边商业配套。2、配置位置商业布局有两种-分散式和集中式。分散式商业往往是沿街线型展开，商业街主要分布在步行线和交通线上。它带来的问题很多，如人车混杂、交通拥堵、嘈杂扰民、乱停车、安全性差等。在国外，社区商业往往采用内街式集中商业布局，如上海新天地成功借鉴。这种商业布局与住宅相对分离，将所有的污染、噪音都集中在一起，公共设施也可集中使用和有利于管理，对居民正常生活干扰不大。对于分期开发的大型楼盘，集中商业应该设置在项目那个区位？如果放置在项目的核心位置，有利于建成后居民商业活动的展开。但在初始阶段，内置的商业街往往人气不旺。而将商业街放置在边缘，又会影响后期居民购物的便利性。从服务范围说，最好是在居民步行不超过米的距离内（实现在步行58分钟的半径范围内），如果超过这个距离，人就会觉得比较远，走起来比较累。因此，对一些规模较大的社区，除集中商业（80）外，还要在商业服务半径范围内，做一些分散式（20）的辅助商业配置，如美容美发、便利店等，让居民可在集中商业区购物、消费的同时，还满足日常需要。3、规划定位及招商社区商业的经营结构，一般按照购物40、餐饮30和其他服务30的比例进行设置。不同社区可根据离商业中心、专业街及大型综合超市的远近、社区的空间形态、交通网络状况以及社区居民消费层次等因素有所差异。为使商业街更具活力，招商原则应避免同业竞争，促成互补经营。当然，这样做需要考虑不同业态的商业特点，比如超市、胶卷冲洗店、音响、洗衣店无需重复，而美容美发、餐饮则可根据档次、特色为居民提供多种选择。但究竟需要多少家、何种档次，则由社区所处区位和社区档次决定。4、经营模式商业街采用店铺出售方式的弊端：购买商铺的小业主多数并非商业经营者，其购买商铺的目的就是伺机高价抛售或租赁给出价高的商家，并不考虑后者的品牌实力、服务内容是否与市场需求和社区品位对应。在遭遇投机心态下的短期行为后，常常会出现经营无序的后果，使社区商业徘徊在低品位无序的状态下，不利于提升社区品质和形象。越来越多的开发商意识到社区商业不能放任自流，不但要经营出特色，还要靠其提升社区品质，谋求更长久的商业价值和打造品牌形象。社区商业街的建设对小区的形象、配套和人气、一期客户的服务是很好的补充，尤其当住宅无法表现社区形象时，商业街可以展示社区公众形象、品牌和服务，更可以展现出社区的品质。所以，社区商业经营要达到提升社区品质和形象、整合提升房地产企业品牌、形成良好口碑乘数效应的目的，统一规划、集中管理是必要条件，放水养鱼（先租后售）或只租不售是充分条件，而必须淘汰为追求资金快速回笼的提前销售。* 放水养鱼、先租后售放水养鱼：可先在公司（集团）层面发起优质社区商业联盟，把有益于发展社区商业的商家（包括投资者与品牌经营商家）组织起来，签署框架合作协议（借鉴订单商业地产经营模式）。再根据各项目规模、位置及业主的消费能力与消费特点，进行定点、定向招商，确定同类业态原则上只允许23家，从而避免恶性竞争，并对经营者的品牌、商铺外装修风格有一定要求。先租后售：即通过先期放水养鱼将适合社区品质和业主需要的商家或业种引进来，引导社区商业走上合理化发展轨道后，再出售社区商铺。先租后售，可将不合适的经营者排除在外，以保证社区商业沿前期规划的思路良性发展，在提升租金的同时保证后期销售的增值性，形成开发商、投资商和经营商家三赢的局面。* 优良资产、只租不售任何行业的发展都有其发展周期，不可能一直快速发展，也不可能一直萎靡不振。而企业经营战略的上策是在行业或企业快速发展的黄金时期，有魄力囤积一些优良资产，以获得长期收益，保证低谷时期的平稳过渡和回升时期的快速响应。由于房地产行业的特殊性和土地资源的稀缺性，这种开发与经营相结合模式的优势正在得以显现。如香港置地、新鸿基就是非常典型的开发与经营相结合的企业运行模式。随着城市居民生活水平的提高和城市住宅郊区化的发展，社区商业绝对是不亚于位于城市中心购物广场二、三层的优质资产。社区商业作为企业的优良资产只租不售，不仅可以保证社区商业的良性循环发展，对提升企业品牌和项目口碑具有不可低估的效果（完整的社区商业规划和经营控制，带动的不仅仅是项目首期商铺的销售或租金上扬，更为大盘开发的二期、三期以及企业开发的其它项目社区商业规划与招商的顺利进行打下基础，同时对住宅销售有非常好的互动促进作用），还能为企业带来不断增值、稳定的现金流，随着优质资产的积累为企业上市融资提供了必要条件。但如何决策采取先租后售或只租不售呢？可把目前销售能获得的收入视为投资支出，自己购买这些社区商业以获得长期收益，以动态投资测算，把后期1215年(实际收益年限不会低于35年)的收益折现到目前，考察净现值（NPV）是否大于零，同时测算内部收益率（IRR），若大于公司投资其它项目的机会内部收益率，则应保留物业，反之，应采取先租后售。当然，决策时不能忽视只租不售方式所带来的其它边际效益（如前所述），应结合企业发展战略综合决策。社区商业研究（一）、社区商业的特点社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，社区商业是城市商业空间中的一个重要层次。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。提供怎样的社区商业服务是本案需要研究的重要课题。（二）、国外社区商业的发展概况及特征社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。60年代，英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业，到70年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。购物中心是一种现代的零售业态，美国的零售辞典对购物中心是这样定义的：“购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。”国外社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们“一站式”购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目，因此社区购物中心在国外城市整体商业中具有重要的地位。以美国为例，2000年全国社区购物中心零售额为4494亿美元，高于近邻型购物中心（3205亿美元）和区域购物中心（1429亿美元），约占美国商业总零售额的40.68。西方各个国家的社区商业，虽然有所不同，但也有一些共同的特征。1）社区商业的功能国外社区商业是为了适应城市居民郊区化而建立的，具有满足社区居民购物、服务、娱乐等综合性需求的功能。社区购物中心提供的商品包括便利品和选购品，主要有杂货、食品、衣服、鞋帽、家具、家电、建筑材料、药品、珠宝饰品、礼品、酒类等，商品的档次要根据所服务社区的经济状况而定，一般以中档品为主。而服务功能包括，银行、邮政、电信、图书馆、警察所、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务。社区商业中心又是人们休闲娱乐的场所，提供许多流行的娱乐设施，如雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等。另外，各种类型的餐饮服务，也是社区商业中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不仅解决了人们购物、娱乐过程中的饮食问题，也是朋友们约会、休闲的良好场所。2）社区商业中心的业态构成国外社区商业主要是现代化的购物中心形式，购物中心和连锁组织相互促进、共同发展。购物中心的核心店基本上都是知名的连锁企业，例如，美国的沃尔玛、日本的大荣等都是它们国家许多社区商业中心的核心店，社区购物中心靠它们来提升对附近居民的吸引力。除核心店外，中心内还汇聚着各种不同规模、不同业种的专业店、专卖店，它们也多是连锁经营。各种连锁经营品牌是支撑社区商业中心的骨干力量，是社区商业中心形成和发展的基础。3）社区商业的开发，国外社区商业的开发都是在政府的统一规划下进行的其中，英国、新加坡等国家，政府对社区购物中心的开发实行强有力的控制，开发者须与地方当局结成共同开发的伙伴关系。而在美国，政府对社区商业开发的干预要少得多，主要是一些私人开发商以赢利为目的而进行开发。国外社区商业的开发商主要有大型零售商、专门的商业开发商、房地产开发商、甚至是保险公司、基金会等。商业企业和地产物业公司联合开发的做法也比较普遍，如澳大利亚的C.lesMyer，日本的太丸、伊势丹、高岛屋等大零售企业和当地地产物业公司联合建设的社区购物中心在上述国家到处可见。国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法。开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。4）社区商业的布局与设计国外社区购物中心都有严格的设计布局，其目的是使购物中心的任何一部分都能吸引大批的购物者。购物中心重视对承租户的科学组合与安置，核心承租户对引导人流起关键作用，占总购物中心面积的约40，其位置最先确定。对普通承租户的位置安排，充分考虑他们之间亲和力的不同，一些经营项目需组成群体以增强吸引力，而另一些经营项目必须相互避开。一般来说，国外的社区商业中心，会把四种类型的经营项目分别汇集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男装、运动用品等应当集中布置。二是女士用品店和儿童用品店，应该集中在一起，便于消费者进行价格、颜色、款式的比较。三是食品零售店，包括肉店、鱼店、面包店等。四是个人服务，如干洗店、修理店等也要集中布置。国外社区购物中心在总体布局确定以后，还充分考虑商店的装饰效果，承租户的平面布局和店面装饰需要在统一和个性之间维持一种平衡，既要有必要的控制，保证所有商店具有整体性，又要避免标准化的设计，提供给承租户表现个性的机会。（三）、国内社区商业概况1、国内社区商业现状我国的社区商业相对落后，正在大力推行的城市居住社区建设，把社区商业的规划和发展视为至关重要的一环，因为社区商业的发展状况不仅影响到社区内居民的消费满足情况，也关系到城市商业的整体结构和布局，影响整个城市的综合商业能力。我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲一条街”等众多社区商业项目。它们可能在定位上提出超出社区服务范围的口号，但是从实际情况来看，它们多数仍是以服务社区居民为主要目的的，特别是居住区内部的商业设施。国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。2、国内社区商业的发展方向我国社区商业正朝向统一规划，科学选址，集中布置的方向发展。各个省会城市都在制定自己的社区商业发展规划。从各城市的社区商业发展规划可以看出未来社区商业将具有以下特点：Ø各商业行业种类将采取超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态形式，根据用户的需求，有效开展网上销售、电话订购、送货上门，送餐、送货、上门理发、维修等项服务Ø 居民日常购物消费将在居住地500米范围内完成Ø各城市将大力发展社区商业中心，社区商业中心是相对集中的社区商业网点所形成的具有多业态的综合性商业市场。这个综合性商业市场不同于大型商场，它的服务对象主要是社区居民。Ø社区商业中心将普遍位于小区的中心位置，要求必备的商业行业种类有：早点快餐店、美发美容店、洗染店、摄影店、日用品小超市、生鲜副食土产店、肉制品专卖店、修配服务站、物资回收站、洗浴中心、服装加工等。要有名牌企业的连锁超市、24小时便利店、市政府推动的放心食品零售门店、放心早点快餐连锁店和放心茶店等正规企业的连锁店，既能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。从发展趋势判断，社区商业将是未来商业投资的重要市场机会，同时也将是商业地产发展的重要推动力。以天津社区商业发展规划为例，在未来两年内将在社区内发展放心肉专卖连锁店100个，放心早点店200个，中小超市、便利店300个。由此可见社区商业蕴藏的巨大商机。广州大型住宅社区商业成长模式探讨近年来，广州住宅小区开发如火如荼，从中小地块扩展至超大型地块。从老城区为主转移至新城乃至近郊，规划住宅人口从数千人升至数万甚至10万。与此同时，以连锁超市业态为主力的现代零售业及相关服务业也开始了迅速进军大型住宅社区的进程。这两种产业的互动是偶然的？还是有其必然性？大型住宅社区的商业服务又有何特征？住宅小区开发商如何实现开发商、业主（住户）、商业投资或经营者的共赢？大型住宅小区商业成长的趋势又如何？这些新问题需要房产开发商和零售服务业投资与经营者的共同关注与良好合作。一、现代商业进入大型住宅社区的必然性。广州住宅开发已进入大盘开发的竞争新阶段，主力战场已从密集的老城区转移至交通方便、生态环境更佳的新城区和近郊区。现代零售商业及饮食服务业的重要发展趋势是连锁化、规模化、品牌化、扩大市场份额和追求低成本扩张的其内在需求促使广州的商业服务业顺应并主动追逐住宅小区开发的动向与潮流。社区住宅开发与商业发展从来密不可分，有如“先有蛋还是先有鸡”的关系一般，两种产业在新的经济社会发展条件下，再次携手合作，促成新的互动关系。欧美日发达国家在20世纪60年代起已大规模开始零售业与住宅开发业的互动进程，其成功的经验值得中国借鉴。二、社区商业的基本特征社区商业具有产业配套性、供需日常便利性、服务亲和性、赢利的长期性与稳定性等基本特征。房产开发商必须把握社区商业的上述特征，在规划、设计、建设、招商、管理等阶段与商业服务业的投资、经营者达成广泛共识。三、社区商业招商与管理实务以广州南国奥林匹克花园社区购物中心为例，介绍社区商业功能定位、规划设计、建造、招商、商户进场、开业庆典、促销推广、日常管理的全过程。四、社区商业未来发展趋势规划超前化功能定位细分化商户进入提前化商户专业化、连锁化、品牌化配套区域共享化浅谈社区商业的开发与经营随着我国改革开放的深入，社会经济的发展，人民生活水平的提高，上海商业在网点规模、商业业态、经营品种、服务方式等方面都有了较大的发展。作为上海整个商业一个层面的居住区商业，随着住宅建设、分配、运作机制的市场化，原来单纯作为住宅配套建设的居住区商业在市场杠杆的作用下也有了较大的变化，特别是社区商业称谓的出现扩大了居住区商业的内涵和外延，在一定程度上适应了城市建设与市民居住环境和消费观念的变化，满足和促进了居民的综合消费，方便了居民的生活。2001年市政府提出了“把发展社区商业作为一个战略重点”的发展目标，进一步推进了社区商业的建设。一、社区商业的含义“Community”这一概念是有法国社会学家卡.滕尼斯于己于1882年首先提出，并运用于社会学领域。1938年费孝通先生对应创制了“社区”，其基本含义是指：一定区域内有特定生活方式并且具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体。从宽泛的意义讲，社区有5个要素构成：地域、人口、区位、结构和社会心理。在我国，城市社区大体相当于街道的地理辖区范围。社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米左右，商业业态的设置也有较强的针对性。二、社区商业和居住区商业的异同一般提及社区商业和居住区商业时将两者等同起来，目前也有些提法将规划分类中区域商业的这一层面也包含 在内。但根据居住区商业从属性的特点，依据住宅区区的规模和商业服务人口的大小，从规划的角度在理论上将居住区商业分成居住区、居住小区、街坊三个层面：居住区商业服务人口规模一般在50000人左右，居住小区商业服务人口规模一般在25000人左右，街坊商业服务人口规模一般在4000人左右。由于服务人口规模的不同，商业业态的设置也有较大的差异。三、社区商业的主要布局类型和建筑形态目前国内外社区商业的布局和形态大致有：按与住宅建筑的关系可分为独立单体和与住宅混建，以裙房或底铺形态设置二类；按所在的地域可分为在住宅区内，在住宅区周边沿街设置和与住宅区分离独立设置三类；按布局形态可分为街区条状，块状组团型和条块结合型三类；按商业布局的分类又可以分为“沿街式”，“裙组式”，“多点式”，“会所式”四类。传统的住宅和规模较小的住宅区建设时配建的商业一般以裙房和底铺类型较多，规模较大的住宅区建设时一般配建独立的商业建筑。目前，居住区配建商业以独立地块建设社区商业购物中心和商业步行 街居多。四、社区商业一般配置的商业业态社区商业的功能主要是购物、休闲、综合服务，它的作用主要是提供当地和周边人群日常生活需要的商品和服务，同时根据社会经济的发展和人们生活水平的提高，增加现代服务业的门类，发挥“家的延伸”作用，满足现代人个性发展，创造自由生存空间的需求。社区商业主要配置超市、便利店、专业店、菜市场、餐饮网点、生活服务等网点；适当设置大型综合超市、文化娱乐网点和专卖店；一般不配置百货店、仓储商店、集贸市场等商业。商业的规模和结构会由于不同的社区类型有很大的差异性。在此介绍一下与我国国情相似的新加坡社区商业配置情况。新加坡建屋发展局将社区规划为三个层面，配建和设置了相应的商业。三个层面的划分一是1000-1200套住户配套建设一个邻里商店（相当于上海规划的街坊级）；二是6000-8000套住户配套建设一个邻里中心（相当于上海规划的居住小区级）；三是40000-60000套住户配套建设一个新镇中心（相当于上海规划的居住区级或居住地区级）。新镇中心以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。邻里中心以经营中档商品为主，商店组合为：普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。邻区商店以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用品品商店和餐厅。一个典型的邻里中心设置35个商店和2个食阁、1个超级市场、1 家菜市场、1-2台自动提款机。必备功能有：诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书局、家庭娱乐中心。新加坡的社区商业主要必备12个基本行业、业态业种，例如：菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、超市、新华书店、修理铺、公共厕所和社