江门 半岛项目月度营销方案.doc

天骄半岛 江山 如此多骄江门天骄半岛08年12月至09年1月营销推广方案主 题08年12月至09年1月营销推广方案呈 交 提交时间2008年12月版 本第一版撰 写 人营销中心策划部 营销负责人 江门天骄半岛12月营销计划 12月份，是临近圣诞新年的销售的好时机，也是今年最后促销好契机。根据销售现状，由于2幢满足江门的刚性需求、5幢座向及景观都较好因此受客户喜爱出货量较大。现在通过“岁末促销”及提升项目全新形象拔高项目形象，提升客户层次，这是完成12月份销售目标的关键，也是为明年销售造势，并是圣诞元旦期间实行销售引爆的基本保障。一、市场状况政策 144以下单位首付2成：银行开始对144平方米以下的首次置业者实行“首付两成、贷款利率在基准利率基础上下降30%”的最新优惠政策。 185套经适房廉租房明年初交付：该项目位于江海区春燕棉纺厂旁边，共建成经济适用住房92套，廉租住房93套，价格约为1700元/，户型为每套60左右。 降息政策：从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各108个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。竞争对手 上城骏园促销策略：推出3栋一梯二户120-140小高层单位，经2个月的储客，11月16日正式销售，均价约3700元左右，3300元/起，11月20日开始推出特价促销单位3000元/起；推广策略：每晚密集式主要投放翡翠台、凤凰台等收视率较高的频道；在江门迎宾路整段路投放灯箱广告。 凤山水岸促销策略：12月开始推出30套特价促销单位2780元/起； 推广策略：11月底至12月大手笔投放30万元电视广告，每晚密集式投放翡翠台、凤凰台等收视率较高的频道；现场钓鱼活动带动项目人气，突出湖景；本案现阶段分析楼栋单位面积总套数11月销售套数总销售套数销售比例备注2幢之一01126140未推0288.551421178%0385.591411393%0487.491411286%2幢之二01155.38150未推02132.59151320%03115.94150未推3幢之一01116.09143750%02132.75142643%03155.581403幢之二01155.58150未推02132.75151533%03116.0915640%5幢之一01116.27121542%02132.8612325%03155.2212225%5幢之二01155.2212433%02132.8612542%03116.27121433%6幢116-155870%未售首层85/155.54174953%合 计3641795 90以下单位剩余量很少，现主要销售116、133、155等大面积单位； 南向单位销售情况较好，北向单位销售情况较差； 二幢之一、之二的01单位、二幢之二03单位、三幢之二01单位基本上未推出，多为155大面积单位，这由于部分单位临近高压线之余，座向全为北，影响销售。二、营销待解决问题1、人流量减少：来访客户量从11月初 150台/周访客量递减少至11月底30台/周，现阶段销售现场较冷清；2、 客户成交较前段时间谨慎：成交客户到现场至少要4、5次才决定成交，而且会多番作比较；三、营销思路n 总体营销思路1、 集中人力、资源，带动项目现场活动气氛带动现场气氛，令现场气氛及人流量带动起来，并配以大力度的促销手法带动客户的购房情绪，促成客户成交；2、 利用126单位及155单位差价，在向市场明推155单位的同时暗推2幢之一126单位。n 具体营销思路推货计划 12月对外宣称2幢之一售罄，但利用155与126单位的差价，以暗推的形式推2幢之一126单元。主推5幢，力争在年前将5幢货量全部推出，建议以特价单位形式推出5幢2F、3F、3AF、6F等单位共30套特价单位。促销方案1、购房可获最高50000元优惠（9498折）；2、在2008年12月20日-2009年1月18日期间，业主介绍新客户成交，双方皆可获赠1年物业管理费；旧业主介绍2台新客成交还可额外赠送3千元家电礼券；3、旧业主携带亲朋戚友（直系亲属除外）到营销中心看楼，经现场确认后，每台新客可减免1个月物业管理费；4、推出30套9折指定的特价单位（需额外审批）；5、销售人员每成功销售一套2幢之一126额外奖励200元/套，3幢155单位可额外奖励300元/套；6、客户凡在2008年12月13日至2009年1月11日期间成交，均可参加2009年1月11日的春节大抽奖活动，届时设3个等级奖项，一等奖2名，奖价值2000元的电冰箱一台；二等奖6名，奖价值500元的微波炉一个；三等奖20名，奖价值300元的电磁炉一个。7、来访客户皆可以获赠新春利市封和挥春；8、组织各企事业单位团购,同一单位满3套以上才可享受团购价，团购折头9折(需要现场时行登记确认)。广告主题以“珍藏08年最漂亮美景单位”为主题，加推30套特价单位。活动12月将以内外兼修的活动形式增大项目人流量，首先将举办12月13、14日房车魅影车展会，将项目的消费客户与汽车业的消费客户结合在一起进行促销；其次是以12月27、28日江门日报举办的房车联展活动为引线，利用大场地及项目包装提高项目美誉度，突显项目地理优势。四、费用预算08年12月09年1月份营销目标为销售1050万，营销费用为23.7万，由于年底促销，营销费用比例为2.6，分配如下：项目时间费用预算备注营销中心圣诞 氛围包装12月14日12月31日10,000电视广告于翡翠台晚上黄金时间段投放2008年12月14日2009年1月11日100,000短信发布10万条/次12月13日、12月24日、12月27日18,000房展江门日报广告12月12日19，000展位12月27、28日赠送展位包含在套餐，免费展位包装40,000为初预算，具体价格需根据造型和制作公司洽谈兼职人员10名12月27、28日2,000宣传单张印刷4000张1,200A3尺寸其他费用400拓展古镇市场兼职人员5名12月20、21、27、28日2009年1月1、2、10、11日4,0