房地产资产评估报告.doc

资产评估模拟评估项目模拟评估学生宿舍第十栋资产评估报告书项目小组：模拟评估第四组 组长：目录摘要2一、绪言3二、委托方及其概况3三、评估目的4四、评估对象及其概况4五、评估基准日5六、价值类型及其定义5七、评估原则5八、评估依据5九、 评估方法6十、 评估过程6十一、评估假设8十二、评估结论9十三、特别事项说明10十四、评估报告法律效力、使用范围和有效期10十五、评估报告提出日期11十六、附件11摘要金利评报字（2012）第106号重 要 提 示以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目全面情况，请认真阅读资产评估报告书全文。金利资产评估有限公司接受成都大学的委托，根据国家关于资产评估的有关规定，本着独立、公正、科学、客观的原则，按照国际公允的资产评估方法，对成都大学欲将第十栋学生宿舍抵押获得贷款的目的而委托评估成都大学第十栋学生宿舍进行了实地考察，并做了必要的调查和征询，履行了公认的其他必要的评估程序。据此，我们对成都大学第十栋学生宿舍在评估基准日的公平市场价值采用收益法来核算，为成都大学将学生宿舍第十栋抵押贷款提供价值参考依据。目前我们的资产评估工作已结束，现谨将资产评估结果报告如下： 经评估，截止到评估基准日2012年11月26日，在持续使用的前提下，成都大学学生宿舍第十栋的公允价值为18,526,195.19元，大写金额：人民币壹仟捌佰伍拾贰万陆仟壹佰玖拾伍元壹角玖分。本报告仅供委托方为本报告所列的评估目的以及报送有关单位审查而作。评估报告使用权归委托方所有，未经委托方同意，不得向他人提供或公开。除依据法律需公开的情况除外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。金利资产评估有限公司2012年12月8日成都大学学生宿舍第十栋资产评估报告金利评报字（2012）第106号一、绪言金利评估有限公司接受成都大学的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，对成都大学拟向银行抵押获得贷款的第十栋学生宿舍在2012年11月26日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。二、委托方及其概况委托方：成都大学 资产占有方：成都大学委托方概况：成都大学位于成都市。是一所由成都市人民政府主办的全日制普通本科高等学校，实行“省市共建、以市为主”的办学体制。经过三十载的办学历程，已发展成为以工学、文学、 管理学为主，经济学、法学、教育学、文学、理学、工学、农学、管理学等八大学科门类协调发展，具有一定办学规模的城市型综合大学。学校设有工业制造学院、城乡建设学院、经济管理学院等17个学院和体育部，本专科专业60余个，拥有各类学生近3万名。成都大学现有占地面积 92.7万平方米，校舍建筑面积45万余平方米，拥有固定资产6.9亿元，教学仪器设备8455万元，馆藏图书130万册。学校现有教职工1600余名，具有高级职称的教师占专任教师总数的40%以上，具有博士、硕士研究生学历教师300余名，学校还聘请了国内外知名专家、学者 80 余人担任客座教授和兼职教授。三、评估目的本次评估的目的是为成都大学将第十栋学生宿舍向银行抵押贷款提供参考价值。四、评估对象及其概况评估对象：成都大学学生宿舍第十栋。成都大学第十栋学生宿舍位于四川省成都市龙泉驿区十陵上街。房屋所有权属于成都大学，该校持有成都市人民政府颁发的房屋所有权证，评估的具体范围为房屋所有权证所载的建筑物(不含土地使用权价值)及部分与之配套的构筑物。被估资产为一幢六层砖混结构建筑物,建筑时间为2006年，建筑总面积(产权证)为 13320平方米。共有房间341间，其中供电室1间；宿管中心占用 5间；宿管休息室1间；开水洗衣房1间；每层储物室1间，共计6间。 所以可供学生入住的房间共有327间，每个房间分别有6个人居住。宿舍栋长1名，宿舍管理员4名，清洁人员2名。五、评估基准日根据本机构与委托方签订的业务约定书约定,本次评估基准日2012年11 月 26日。六、价值类型及其定义根据本次评估的评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素确定采用的价值类型为收益现值。收益现值是指将资产在未来使用过程中预期获得的收益，按一定的折现率折算成的价值。七、评估原则此次评估，本机构和评估工作人员始终坚持独立的第三者的立场，收集大量的资料，从实际出发，按照客观规律办事，坚持了独立性、客观性、科学性的原则，结合评估目的和评估资产的具体情况，具体遵循合法原则、最佳最高使用原则。八、评估依据 1.法律法规依据此次评估严格遵循中华人民共和国城市房地产管理法、资产评估基本准则、不动产评估准则、房地产估价规范等法律依据。2.产权依据经查证成都大学持有成都市人民政府颁发的房屋所有权证。3.行为依据本公司与委托方成都大学于2012年11月18日签订了资产评估业务约定书。4.价格依据委托方提供的有关资料，本单位收集的有关学生宿舍第十栋的概况、年住宿费收入、入住率（包括有人口出生率、全国高校录取率）、管理费用（栋长、宿管、清洁员的工资，管理耗用水电费，宿舍免费供水供电费）、维修费用（每年维修固定资产如：床铺、衣柜、书桌等以及风扇电灯等易耗品的费用，每年消毒费用、电路检修费用）、以及折现率（高校房地产的投资报酬率、无风险报酬率）5.时间依据此次评估结果反映的是在评估基准日2012年11月26日成都大学第十栋学生宿舍的价值估算。九、 评估方法根据此次评估的目的，本机构确定采用收益法对评估房地产进行整体性的评估。价值评估中的收益法，是指通过估算被评估未来的预期收益并折算成现值（评估基准日的现在价值量），借以确定被评估企业价值的一种方法。用收益法进行整体资产评估时，主要涉及到三个基本要素，即被评估资产的预期收益、折现率或资本化率以及被评估资产取得预期收益的持续时间。收益法的基本理论公式可表述为：资产的重估价值该资产预期各年收益折成现值之和。十、 评估过程程序实施过程和情况如下： 1、 立项接受成都大学的委托，了解委估资产基本情况，明确评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日等评估业务基本事项。2、签订资产评估业务约定书本机构法人代表陈利贵与贵单位联系人（陈建西）签订了资产评估业务约定书，确认了资产评估业务的委托与受托关系，明确了委托目的、评估资产范围以及双方责任与义务等。3、 制定资产评估计划针对具体情况，确定评估价值类型，了解可能会影响评估业务和评估结论的评估假设，制定评估工作思路和实施方案，拟定评估工作计划书。4、 现场调查项目组8名成员到成都大学学生宿舍第十栋实地考察，拍照，并做好相关记录。5、 收集、分析资产评估资料组员到宿管中心、计财处、档案馆、网上收集有关被估资产资料，对收集获取的评估资料进行审阅、核查、验证。6、评定估算根据评估对象、资料收集情况等相关条件，结合所掌握的评估资料，确定取价依据，进行评定估算。7、撰写资产评估报告对评估结果进行汇总、复核、分析、判断、完善，形成评估结论。撰写评估报告，在与委托方就评估报告有关内容进行必要沟通后，出具正式评估报告。8、 项目后评价根据本单位出具的评估报告，和其他项目团队交流，分析此次评估活动学习到的经验，编写项目后评价。十一、评估假设（一）基本假设1. 继续使用假设，假定被估资产不论是否转换用途都能继续使用。(二)一般假设1、国家教育部对高校住宿费收费要求及其他政策在预期无重大变化2、社会经济环境及经济发展除社会公众已知变化外，在预期无其他重大变化3、国家现行银行信贷利率、变动能保持在合理范围内4、无其他人力不可抗拒及不可预测因素的重大不利影响5、成都大学以后各期会计政策与核算方法基准日后无重大变化6、假设通货膨胀在预期范围内正常波动7、被评估单位的性质没有发生重大变化（三）、特别假设1、对于本次评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项，本单位按准则要求进行一般性的调查。2、本评估报告中部分价值评估结论所依据的信息资料是由委托方及其他各方提供，本单位只是按评估程序进行了独立审查，但对这些信息资料的真实性、准确性不做任何保证。3、本评估报告中的结论是在假定所有重要的及潜在的可能影响价值分析的因素都已在我们与被评估单位之间充分揭示的前提下做出的。十二、评估结论本评估以掌握的被估资产的信息资料为依据，根据估价的目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估经验，经计算评估对象在估价时点的价格为：18,526,195.19元 大写金额：人民币壹仟捌佰伍拾贰万陆仟壹佰玖拾伍元壹角玖分。评估结果的测算过程（具体过程参见附件2）一、）预期收益测算，（入住率为98%）1.预期年收入327698%1,0001,922,760元2. 年各项费用总和24,000+72,000+25,200+70,704+33,363+633,495.50+100,000= 388,762.50元3. 年净收入1,922,760-388,762.50=1,533,997.50元2、 ）折现率折现率=风险报酬率+无风险报酬率 =4.3%+3.7%=8%3、 ）被估资产取得预期收益的持续时间 收益期限为44年。4、 ）计算被估资产的价值1,533,997.50（PVA，8%，44）=18,526,195.19（元）十三、特别事项说明 1.本评估报告中的分析、意见和结论是评估人员自己公正的专业分析、意见和结论。2.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。3.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。4.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对标的物现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估标物的勘察限于标的物的外观和使用情况状况。5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 十四、评估报告法律效力、使用范围和有效期1.本评估报告系本评估公司评估人员对评估对象在报告所述前提和假设条件下对应特定目的于评估基准日的资产价值专业分析意见和结论。本报告评估结论仅供委托方为本报告所列评估目的使用和送交有关部门审查使用，若委托方不当使用本评估报告，评估人员不负任何法律责任，本评估报告包含附件文件，该附件文件亦构成本报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等的法律效力。 2. 依据国家资产评估管理的有关法规规定，本资产评估报告有效期为一年，自评估基准日2012年11月26日起计算至2013年11月25日。十五、评估报告提出日期本评估报告提出日期为2012年12月8日。注册资产评估师：复核人：评估机构负责人：金利资产评估有限公司2012年12月十六、附件1.实地考察学生宿舍第十栋的图片资料2.相关文本资料及价值测算过程占地面积2220平方米框架结构砖混结构尚可使用年限44年楼层6层共有房间341间学生寝室327间住宿人数（6人/间）供电室1 间开水房1 间管理用房12 间年入住率98 %年住宿费收入1,922,760元住宿费（1000元/年）工作人员7 人 栋长 1人月工资（2000元/人）共计年工资24,000元宿管人员 4人月工资（1500元/人）共计年工资72,000元清洁人员 2人月工资（1050元/人）共计年工资25,200元用水（按9个月配送）每月寝室供水12 吨每月管理、清洁用水 4 吨年费用70,704 元 2 元/吨每月共计3928吨7856元 用电（按9个月配送）月寝室供电20 度每月管理、楼道用电200 度年费用33,363 元0.55元/度每月共计6740度3707元固定资产床铺（200 元/架）3273200=196,200元共计1,269,910年摊销额63,495.50元(按20年摊销)防盗门、莲蓬头等（1250/间）3411250=426,250元书桌、凳子、衣柜（330 元/套）3306327=647,460元维护修理费100,000元年总费用388,762.50元年净收益 1,533,997.50元注：1.在计算管理人员工资时，由于有寒暑假，但宿管在寒暑假会轮流值班，我们在考虑其工资时，确定年工作时间为12个月。2. 税金：由于成都大学第十栋宿舍楼属教育用房，不缴纳税金。3. 固定资产使用年限为20年，采用平均年限折旧法折旧。4. 由于放假学校不送水电，所以我们将一年假期定位3个月，所以学校宿舍按9个月配送水电。5.确定第十栋学生宿舍建筑面积由于第十栋学生宿舍是矩形建筑物，根据实地测量长111米，宽20米，所以面积=111206=13320平方米。6.确定可供学生入住的房间数量 经实地调查第十栋共有房间341间，其中供电室1间；宿管中心占用 5间；宿管休息室1间；开水洗衣房1间；每层用于储物或者网络室1间，共计6间。 所以可供学生入住的房间共有327间。7. 确定第十栋学生入住率根据宿管中心有关人士提供资料第十栋宿舍的学生入住率为98%左右，其波动趋势不大，因此将第十栋宿舍的学生入住率确定为98%。在考虑在未来收益期限内入住率的问题时，我们收集了近20年的人口出生率，反映出在近20年人口出生率下降了10%，同时在收集到的全国高校录取率的数据中，反映出在近10年录取率上升了15%，虽然人口在减少，但是考虑到国家现在已经开始对人口政策进行调整，预计未来几十年人口出生率将不会大幅变化，加上国家实行科教兴国战略，国民更加重视教育，预计在未来几十年很有可能普及高中，与此同时高中升大学的升学率会上升，综合这两方面的因素，我们估计在预期收益期限内成都大学第十栋宿舍楼的入住率不会有变化，基本能保持在现有水平。8.确定第十栋宿舍住宿费 由于现在教育部规定本科高校每人每年的住宿费最高为1200元，经本机构专业评估师分析，预计在未来不会有太大变化，即使有变化此项属于政府政策变动方面的因素，我们无法合理估计，所以在此次评估中未考虑住宿费变动因素。因此我们在预期收益期限内都采用每人每年1000元的住宿费。9.确定第十栋宿舍管理员工资成都大学学生宿舍管理中心平均工资为人民币3479元每月，该数据取自40118分样本。其中，2000元占9.4%，20003900元占52.5%，40004900元占20.6%，60007900元占9.9%，12000元以上占4.3%，该数据仅供参考。由于第十栋学生宿舍宿管人员不是属于正式工作人员，所以其工资水平在2000元以内，栋长工资为2000元每月，宿管人员工资为1500元每月，保洁人员1050元每月。10.确定第十栋宿舍水电费根据成都大学学生宿舍水电管理办法第四条规定学生宿舍用电以寝室为单位每月免费送20度，美度0.55元。根据第五条规定学生宿舍用水以寝室为单位每月免费送5吨，每吨2元。宿舍楼内开水房内设三台热水器，三台洗衣机，由于其收入不属于被估资产，