建筑遗产6期 薛清华 房地产开发项目环境影响技术评估要.doc

房地产开发项目环境影响技术评估要点分析薛清华（本溪市环境工程评估审核中心 辽宁 117021）摘 要：近年来，随着我国经济和社会的发展，房地产开发项目已经成为我国经济发展中非常突出的一个热点。然而，在促进经济社会发展的同时，带来的环境问题也日益突出，引发的环境污染纠纷也时有发生，作为房地产开发项目环境管理的重要制度，房地产开发项目环境影响评价就显得越来越重要。为此，本文主要就房地产开发项目环境影响技术评估的要点进行了详细的分析与探讨，以期对大家以后的工作起到一定的借鉴和参考作用。关键词：房地产开发项目；环境影响；技术评估；要点分析引 言：作为建设项目环境影响评价文件审批前的一个重要环节, 环境影响技术评估是根据国家及地方环境保护法律、法规、标准的规定及要求, 综合分析建设项目实施后可能造成的环境影响, 对建设项目实施的环境可行性和项目的环境影响评价文件进行客观、公开、公正评估, 为环境保护行政主管部门决策提供科学依据而进行的活动。因此，房地产开发项目应该进一步加强对环境影响评价工作的重视力度。1 房地产开发建设项目环境影响评价的特点 房地产开发建设项目的环境影响评价是指对房屋建设过程（施工期）及房屋建设后居住、使用过程（运行期）对环境产生的物理性、化学性或生物性的作用及其造成的环境变化和对人类健康及福利可能造成的影响进行系统分析和评估， 并提出减少这些影响的对策措施。在房地产开发建设项目的环境影响评价工作中，除按常规建设项目的评价内容、方法展开工作外，该类型项目还有其自身的特点是需要在评价中予以关注的。1.1 建设内容的多样化房地产类开发项目的建设内容可以是以居民住宅楼为主的住宅小区，也可以是集生活、商贸、休闲、文教、医疗于一体的大型综合性区域。对于建设内容较为丰富多样的综合性房地产项目，需对其所涵盖的不同性质、不同使用功能的所有建设内容分别评价，不可只重视住宅楼而忽视了其他配套性建筑物。 1.2 项目的双重性就环境影响而言房地产开发建设项目具有双重性：一方面在建设过程（施工期）和建成使用后（营运期），房地产项目会产生废水、固体废物等各种污染物，对外界环境产生负面影响，属于环境污染源；另一方面，房地产项目是要建设居住、休闲、工作的场所，而这样的场所需要一个安静、舒适的环境，属于敏感保护目标。所以，在实际工作中应从上述两个不同的角度对项目的建设分别进行环境影响评价。2 房地产项目环境影响技术评估要点分析2.1 审查项目选址、建设与相关法律、法规、产业政策及规划的相符性(1) 审查项目环境影响报告编制类型是否符合建设项目环境影响评价分类管理名录分类管理的要求对于房地产开发项目来说, 建筑面积10万平方米以上的项目要求编制环境影响报告书,建筑面积 2万至 10万平方米的项目要编制环境影响报告表, 建筑面积 2万平方米以下的项目填写环境影响登记表即可。(2) 审查项目是否符合国家和地方的产业政策根据国家产业结构调整指导目录 ( 2005年本)、限制用地项目目录 ( 2006 年本)及其 增补本、禁止用地项目目录 (2006年本)及其增补本等产业政策进行审查。尤其注意审查是否满足9部委房产新政的要求, 即自 2006 年 6月1日起, 凡新审批、新开工的商品住房建设, 套型建筑面积 90平方米以下住房 (含经济适用住房 )面积所占比重, 须达到开发建设总面积的70% 以上, 限制别墅类建设。(3) 审查项目是否符合所在地土地利用总体规划、城市总体规划、环境保护规划、生态功能区划等相关规划和区划的要求, 论述选址的合理合法性。(4) 审查项目选址是否涉及环境敏感区, 如饮用水源保护区、自然保护区、风景名胜区、基本农田保护区、历史文化保护地等。若有涉及, 应明确描述项目与环境敏感区的位置关系, 根据相关法律、法规给出是否合法的结论。2.2 审查项目施工期环境影响及污染防治措施房地产项目选址多位于城市集中区, 周围环境敏感点众多, 如其他居住小区、学校、医院等,施工期的环境影响是该类项目环境影响评价的重点。要审查项目评价范围内的环境保护目标是否全面、准确和详细, 包括距离项目边界的距离、方位、受影响人数等。此外, 应审查项目施工期环境影响识别是否全面, 预测分析是否准确。一般说来, 该类项目施工期的环境影响主要源于施工噪声、扬尘、废水及固体废弃物, 应根据项目施工期、施工人数、施工机械数量等给出定量化的污染物源强数值, 并进行达标分析, 明确对环境敏感点的影响程度。此外, 对于大面积开发或选址涉及农田、林地、湖库等生态区域的项目还 应特别注意审查施工期的生态环境影响, 通过对项目场址生态环境的现状调查, 如占用面积、受影响动植物种类等, 预测项目建设可能造成的生态环境影响及水土流失情况。要重点审查项目施工期污染防治措施是否具有针对性和可行性, 同时是否提出相应的施工期环境监理方面的要求。施工噪声采用管理和工程两类措施, 尤其注意对敏感点的防护措施, 应采取施工场地洒水降尘措施, 施工废水应设置隔油沉渣池, 余泥弃土应运至当地政府指定地点处置, 涉及生态环境的还应提出生态补偿及水土保持措施。2.3 审查项目营运期水环境影响及污染防治措施房地产项目营运期的环境影响源于居民生活中排放的各类污染物, 主要为生活污水的影响。应根据项目人口容量、配套工程情况 (如是否设有对外营业餐 饮、是否配套商铺等)等审查项目用排水平衡及水污染物源强是否合理、准确, 排污去向是否明确, 污(废)水处理方案是否可行。若项目污 (废)水可通过市政污水管网接入已经建成投产的城镇污水处理厂集中处理, 则重点审查污 (废)水过预处理能否满足该污水处理厂的进水标准, 该污水处理厂是否有容量能接纳项目的污(废)水, 此时的水环境影响预测可引用该污水处理厂水环境影响评价的结论, 且项目水污染物总量控制指标纳入该污水处理厂的总量控制指标。若项目所在地无规划的污水处理厂或项目污 (废)水由于市政污水管网未配套或城镇污水处理厂未建成投产而暂时无法纳入污水处理厂集中处理, 则环评应要求项目方自建污 (废)水处理设施。此时, 应重点审查自建污 (废)水处理设施的选址、排水去向、处理能力、处理工艺是否合理可行, 并预测正常排放及事故排放时对纳污水体的影响, 若纳污水体已无环境容量, 则必须提出区域污染物削减计划和措施, 为项目腾出环境容量。2.4 审查项目内环境影响分析及防治措施房地产项目通常会配套各种公建设施和设备, 如垃圾收集点、自建污水处理站、变电房、发电机房、泵房、冷却塔、商铺、地下停车场、超市、餐饮等, 这些项目的运行可能对项目内部产生一定的环境影响, 尤其是对居民生活产生不利的影响, 因此技术评估中应重点审查项目内部的各类配套设施是否明确, 其布局是否合理, 是否采取有效的防治措施并进行达标分析。对于项目内部的各种公建设施和设备, 应注意审查以下几点: 发电机、风机、水泵等机电设备是否安装在密闭地下室内并采取减震消声措施; 是否对自建污水处理设施的废气、噪声、污泥等进行影响评价及提出相应防治措施; 柴油发电机废气是否能达标排放; 垃圾收集点恶臭对距离最近住宅楼是否有影响; 地下停车场的风机位置、排风方式、排风口的数量、高度和朝向等是否合理; 餐饮业油烟废气是否得到有效处理, 排气管道设置是否合理等等。同时, 应审查环评报告提供的项目平面布局图是否能清晰准确地标示项目主要污染设施设备及其污染物排放口位置, 各排放口与最近住宅楼的方位和距离是否明确, 环评对项目平面布局合理性的分析及调整建议是否全面到位。2.5 审查外环境对项目的影响及防治对策房地产项目本身作为一个需要保护的对象, 必须从外环境对项目影响的角度分析论证其选址的合理性。一般说来, 住宅类房地产项目的外环境影响因素主要有工业企业排放的“三废”及噪声,交通道路噪声 (含振动) 及尾气, 微波发射塔、高压线、变电站等电磁污染, 娱乐、餐饮等第三产业的影响四大类, 在环评过程中, 要对项目选址周围环境现状进行详细调查, 全面识别可能的外环境影响因素,在作出具体环境影响分析预测的基础上提出切实可行的防治措施, 并给出项目选址是否合理的具体结论。对于工业污染源, 环评应对所有工业污染源进行详尽的调查, 包括工业污染源主要污染工艺及设备, 排污口位置、朝向、高度及与项目最近住宅楼的距离, 企业采取的污染防治措施及效果, 工业污染源的整治提升、关停或搬迁计划等。应预测各工业污染源对住宅类房地产项目居住环境的影响, 通过计算工业污染源卫生防护距离及安全防护距离提出项目建筑红线退让、绿化防护隔离带设置等污染防治对策。对于交通道路的影响, 环评应明确道路红线距离项目第一排住宅楼的距离, 并进行项目环境功能区达标预测分析, 提出设置绿化隔离带, 退让建筑红线, 置换住宅功能区, 安装通风隔音窗等措施, 并将其费用列入到项目投资中。对于电磁污染, 环评应明确高压输电线走廊、变电站等污染源的位置、规模、与项目最近住宅楼的距离等, 分析电磁辐射对居民的影响并按国家电磁辐射环境保护管理办法(国家环境保护局令第18号)的有关要求提出相应对策。对于第三产业的影响, 主要集中在与项目毗邻或距离较近的娱乐场所噪声、饮食业油烟废气的影响, 环评中应说明对项目的影响程度并从内部功能布局方面提出建议。2.6 非污染生态影晌评价 非污染生态环境的影响分析是房地产项目环评的一个主要方面，评价中要考虑居住生活、工作的方便性、舒适性外，还要考虑自身的建筑效果与周边环境的协调性。在评价中要进行景观环境的可接受性分析 、阳光照射的适度性分析以及生态环境的适宜性分析。此外，目前不少房地产项目属于旧城改造性质，而且不少属于高层建筑楼群型、还有一些建筑采用大面积的玻璃幕墙，因此，还必须分析开发建设的建筑对其他项目的日照影响以及引起的局部风场改变和光污染 影响分析。2.7 设计方案合理性分析 在项目建设中一般主要考虑项目土地利用的最大经济效益，忽略了对周边环境因素和项目内部布局优化的考虑。一般的房地项目开发建设为一组建设内容，如数座建筑、不同使用功能的配套设施，建筑群的不同布局利用方式对外界环境影响有着不同的抵抗能力，对外界环境的影响也具有一定的局部性。因此，通过房地，环评，针对具体的项目周边环境影响的特点对项目的内部布局不妥之处进行调整、优化，如妥善确定噪声源旁的建筑布置等，一方面可以减少项目内部不同土地利用方式的相互干扰，另一方面可以控制对外界环境影响费用，达到最佳的环境、经济效益 。 设计方案的重点要素：建筑的实用性、设施的完善性和方便性、道路系统的畅通、安全性和小区域划分、环境清洁和安静性因素、人员交流、景观设计、经济因素。3 结束语总之，房地产开发项目要依据项目特点和周围环境状况做出科学，理性的分析。在房地产开发项目环境影响