万科保利财务分析.doc

万科企业股份有限公司和保利地产（集团）股份有限公司财务分析对比 偿债能力分析：习颖婕 营运能力分析：裴梓先 盈利能力分析：熊欣怡 发展能力分析：刘雅妮 万科企业股份有限公司偿债能力分析1.短期偿债能力分析（1）流动比率=流动资产/流动负债（2）速动比率=速动资产/流动负债=（流动资产存货）/流动负债 截止日期_Enddt流动比率(%)_Currt速动比率(%)_Qckrt2007-12-311.9566280.5937522008-12-311.757550.4268952009-12-311.9148780.5912282010-12-311.5851870.5567822011-12-311.4081350.3702152012-12-311.3961770.414148行业平均指标流动比率(%)_Currt速动比率(%)_Qckrt20071.970.4820082.340.6120092.250.6220101.890.68201120.572007年底万科企业股份有限公司的流动比率趋近于行业平均指标，接近于2，速动比率为0.59略高于行业均值，2008年间企业流动比率下降至1.76，速动比率下降至0.426，说明企业大量借入资产，负债增加，企业财务风险也增加，短期偿债能力减弱，远远低于行业标准均值，2009年间，企业流动比率回升至1.91，速动比率回升至0.59，说明企业已经归还一部分负债，,流动比率低于行业平均值，接近于2，但速动比率接近行业均值，负债减少，处于财务稳定状况，2010年到2011年底，速动比率持续下降，均低于行业比率，紧接着2012年速动比率略微回升，而2010到2012年间，企业流动比率下降由1.914至1.396指标数据均低于行业平均指标，说明企业在2010到2012间企业发展无法归还债务，同时企业的短期偿债能力持续减弱，企业经营风险不断增加，两者均未到达行业均值。 流动比率分析的短期偿债能力 速动比率分析的短期偿债能力2007-2008 2008-2009 2009-20102010-2011 2011-2012 由于两个指标分析出的偿债能力上升下降方向一致，说明存货未影响到流动比率的偿债能力分析2.长期偿债能力分析（1） 资产负债率=负债总额/资产总额（2） 股东权益比率=股东权益总额/资产总额截止日期_Enddt资产负债率(%)_Dbastrt股东权益比率(%)_Equass2007-12-3166.1124933.887512008-12-3167.44409332.5559072009-12-3167.00167932.9983212010-12-3174.68613525.3138652011-12-3177.09972822.9002722012-12-3178.31630321.683697股东权益比率与负债比率之和为1，资产负债比率反映了资产中有多大比率是通过负债获得的，2007年到2008年万科企业资产负债率略有上升，说明公司借入一定的负债，财务风险略有上升，2008年到2009年底资产负债比率有所下降，企业偿还债务能力变强，财务风险降低，但从2010年开始至2012年，万科资产负债率呈上升状态，2010年上升尤为迅速，说明企业在2010年间借入大量债务发展公司，并且万科在2010年到2012年间债务上升，财务风险在不断增大。股东权益比率反映资产总额中有多大比例是所有者投入，股东权益比率在2007年到2008年下降，并在2009年有所上升，在32%至33%左右，在2010年时下降7.7%左右，股东权益比重在减少，资产中负债所占比率上升，这种下降趋势持续到2012年底，下降幅度在减小，但是股东权益比率越来越小，负债加重，公司财务风险增加，长期偿债能力减弱。 万科长期偿债能力2007-2008 2008-2009 2009-20102010-2011 2011-2012 保利地产（集团)股份有限公司偿债能力分析 1.短期偿债能力分析（1）流动比率=流动资产/流动负债（2）速动比率=速动资产/流动负债=（流动资产存货）/流动负债截止日期流动比率(%)_Currt速动比率(%)_Qckrt2007-12-312.148160.6630162008-12-312.7267230.6669642009-12-312.3148260.7429392010-12-312.1288640.5337492011-12-311.9068780.3639862012-12-311.7308040.380749行业平均指标流动比率(%)_Currt速动比率(%)_Qckrt20071.970.4820082.340.6120092.250.6220101.890.68201120.57保利地产流动比率在2007年到2008年呈上升趋势，并且流动比率大于2，说明企业滞留在流动资金上的资产有点多，未能加以利用，从2008年开始下降，2008年下降0.4%后，至2012年每年以0.2%速度继续下降，公司财务风险逐渐增大，且与行业均值相比2007年到2010年均高于行业均值，但2011年低于行业均值。从速动比率看，2007年到2008年，较之流动比率大幅上升，速动比率稳定，说明期间企业存在存货增加影响，存货变多，2008年到2009年速动比率上升，企业偿债能力变强，较之流动比率下降，企业的存货得到了合理的利用，财务状况改善，但从2009年开始至2012年速动比率下降，但下降趋势逐渐减缓，到2012年，公司财务风险达到最大，短期偿债能力最弱。 流动比率分析的短期偿债能力 速动比率分析的短期偿债能力2007-2008 2008-2009 2009-20102010-2011 2011-2012 由于两个指标分析出的偿债能力上升下降方向在2007-2009不一致，说明存货影响到流动比率的偿债能力分析。2.长期偿债能力分析（3） 资产负债率=负债总额/资产总额（4） 股东权益比率=股东权益总额/资产总额截止日期资产负债率(%)_Dbastrt股东权益比率(%)_Equass2007-12-3168.61578531.3842152008-12-3170.77659829.2234022009-12-3169.98627230.0137282010-12-3178.97934921.0206512011-12-3178.43011921.5698812012-12-3178.19014121.809859 股东权益比率与负债比率之和为1，资产负债比率反映了资产中有多大比率是通过负债获得的，股东权益比率反映资产总额中有多大比例是所有者投入，2007年至2009两个指标处于波动不大的状况，在2007到2008年资产负债率上升，相应股东权益比率下降，而2008年到2009年资产负债率下降，相应股东权益比率上升，公司财务状况稳定，但2010年开始资产负债率较上年大规模上升，对应股东权益比率大规模下降，公司举债增多，公司财务风险增大，长期偿债能力减弱，2010至2012资产负债率和股东权益比率处于稳定状况，财务状况稳定。 保利长期偿债能力2007-2008 2008-2009 2009-20102010-2011 2011-2012 万科与保利短期偿债能力对比 万科 流动比率分析的短期偿债能力 速动比率分析的短期偿债能力2007-2008 2008-2009 2009-20102010-2011 2011-2012 保利 流动比率分析的短期偿债能力 速动比率分析的短期偿债能力2007-2008 2008-2009 2009-20102010-2011 2011-2012 由图可看出万科和保利在2007至2009由于保利有存货因素影响，两者的偿债能力变化方向不一致，但在2009年至2012年两家公司财务风险均增大，这可能是由于受优惠政策影响公司举债进行房地产开发导致，也可能受大量市场需求影响。从数据上看，保利的流动比率普遍大于万科的流动比率，但速动比率差别不明显，可能是保利存货-未出售房子较多的影响。万科与保利长期偿债能力对比万科 长期偿债能力 2007-2008 2008-2009 2009-20102010-2011 2011-2012 保利 长期偿债能力2007-2008 2008-2009 2009-20102010-2011 2011-2012 有图可知，保利的长期偿债能力与万科在2007到2009年变化趋势保持一致，但有可能是因为保利存货多于万科的原因，保利的长期偿债能力在2010年到2012年较稳定，而万科在这段时间长期偿债能力下降，从数据上说，两者波动范围差别不大。营运能力分析万科应收账款周转率：是评价应收账款流动性的一个重要财务比率，反映了应收账款在一个会计年度内的周转次数，可以用来分析应收账款的变现速度和管理效率。反映了企业应收账款的周转速度，该比率越高，说明应收账款的周转速度越快，流动性越强，可以减少坏账损失，企业的短期偿债能力也会得到增强，在一定程度上可以弥补流动比率低的不利影响。如果企业的应收账款周转率过低，则说明企业回收应收账款的效率低，或者信用政策过于宽松，这样的情况会导致应收账款占用资金数量过多，影响企业资金利用率和资金的正常周转。但是，如果应收账款周转率过高，则可能是因为切奉行了比较严格的信用政策，制定的信用标准和信用条件过于苛刻的结果。这样会限制企业销售量的扩大，从而影响企业的盈利水平。由图中可以看出，企业的应收账款周转率处于一个规律的波动状态，因此可以大致认定企业的应收账款周转率并没有特殊问题。存货周转率：一般来讲，存货周转速度越快，存货占用水平越低，流动性越强，存货转化为现金或应收帐款的速度就越快，这样会增强企业的短期偿债能力及获利能力。通过图中存货周转速度分析，企业存货管理中存在问题，企业销售效率和存货使用效率处于下降趋势，企业经营并不顺利，销售能力不够，营运资金占用在存货上的金额越来越多。因此，企业应尽可能降低资金占用水平。存货周转天数：存货周转天数这个数值是越低越好，越低说明公司存货周转速度快，反映良好的销售状况。从图中可看出企业的存货管理水平和企业存货的变现能力都在下降。说明企业存货积压，变现能力差。企业应提高存货周转率，缩短营业周期，以免影响企业的短期偿债能力。流动资产周转率：流动资产周转率反映了企业流动资产的周转速度，是从企业全部资产中流动性最强的流动资产角度对企业资产的利用效率进行分析，以进一步揭示影响企业资产质量的主要因素。07年时该指标最高，表明企业流动资产周转速度最快，利用最好。在较快的周转速度下，流动资产会相对节约，相当于流动资产投入的增加，在一定程度上增强了企业的盈利能力；而之后周转速度变慢，1112年最低，企业需要补充流动资金参加周转。要实现该指标的良性变动，应以主营业务收入增幅高于流动资产增幅做保证。促进企业加强内部管理，充分有效地利用流动资产，如降低成本、调动暂时闲置的货币资金用于短期投资创造收益等，还可以促进企业采取措施扩大销售，提高流动资产的综合使用效率。固定资产周转率：固定资产周转率主要用于分析对厂房、设备等固定资产的利用效率，比率越高，说明利用率越高，管理水平越好。企业固定资产周转率在0810年间偏低，说明此段时间内企业对固定资产的利用率较低，影响了企业的获利能力。10年后周转率升高，反应了企业资产的利用程度也在好转。总资产周转率：总资产周转率综合反映了企业整体资产的营运能力，由数据可以看出企业资产的周转速度在下降，营运能力在减弱。因此企业可以通过薄利多销的办法，加速资产的周转，带来利润绝对额的增加。保利应收账款周转率：0809应收账款的变现速度和管理效率最高，企业应收账款的周转速度快，流动性强，坏账损失少，企业的短期偿债能力强，但是这极有可能是因为奉行了比较严格的信用政策，制定的信用标准和信用条件过于苛刻的结果。之后周转率持续下降，但并没有到达低迷的状态，因此可以判定企业处于正常的周转情况。存货周转率：存货周转速度平稳，存货占用水平、流动性、存货转化为现金或应收帐款的速度、企业的短期偿债能力及获利能力没有较大波动。存货周转天数：1112年存货周转天数非常高，说明公司存货周转速度慢，销售状况不理想。流动资产周转率：流动资产周转率反映了企业流动资产的周转速度处于一个平稳状态波动，表明企业流动资产周转速度没有出现问题。固定资产周转率：企业固定资产周转率在10年末最高，而10年之后周转率下降到比07年时还低，反应了企业资产的利用程度达五年间最低。总资产周转率：总资产周转率综合反映了企业整体资产的营运能力处于一个正常波动状态。对比可以看出0809应收账款的变现速度和管理效率保利明显高于万科，但是这并不能说明保利的企业状态就优于万科，因为极有可能保利奉行了比较严格的信用政策。而在存货周转方面，万科的下降趋势明显，很显然不如保利的流动性稳定。固定资产周转率方面，万科是在不断进步，但保利却是面临困境，陷入了五年间的最低值。由总资产周转率综合分析得出万科应该加速周转以获取利润。盈利能力分析万科受2008年金融危机影响，公司的资产报酬率在2008年跌破了10%,净资产收益率跌破了15%，销售毛利率从2007年至2009年，从41%跌至29%,成本费用利润率从2007年的32%跌至21%。2009年公司盈利水平虽然有所好转，各指标都有上升趋势，但都没有达到2007年的水平。这是由于国家在2010年针对房地产出台了一系列政策，如“国十一条”、限购令、保障房体系等。从而抑制了买房需求，促使企业从2010年到2012年的盈利情况都不乐观。 成本费用利润率波动较大，在2007至2008年下降了较明显，这是因为销售费用由2007年的12亿，上涨到了2008年的18亿，增加了成本费用，再加上2008年的净利润并不高。尔后的2009年，销售费用下降到了15亿，在净利润的变动不大的情况下，成本费用利润率有一点上升。 建议:万科的盈利水平受国家政策和全国经济形势影响较大，当这两个因素不利时，万科若不能有效增加利润，高额的成本费用会使得成本费用利润率这一指标下降得比同行业更快。因此建议万科在房地产行业抢占市场，在购房需求没有过去那么旺盛的情况下，提高企业自身形象和房屋的质量，加大宣传力度，开发客户需要的房型，居住环境。保利受2008年金融危机影响，各指标在2008年有一点下降。成本费用率从2008年开始到2012年下降较其他指标较快，这是因为这五年来，该企业的销售费用逐年增长，同时近五年来，受金融危机和国家政策影响，企业销售利润并没有很高增长，因此比率有一点下降 建议:该企业受国家政策和全国经济形势影响较大。虽然加大了销售费用的投入，但成效并不大，建议企业做好市场调查，针对客户需要，开发客户需要的房产。两企业比较:万科的资产比保利雄厚，万科可以在销售费用上投入比保利多得多的资金，因此总的成本费用比保利的高，当经济形势不景气，利润下降时，成本费用利润率下降得较保利要快一些，但是在2010年，销售情况好了一些，利润上升得比保利快，因此成本费用利润率上升得也比保利快。发展能力分析万科资产增长率：企业资产总量对企业的发展具有重要的影响，一般来说，资产增长率越高，说明企业资产规模增长的速度越快，企业的竞争力会增强。即万科在0708年间的资产规模增长的速度最快，竞争力最强，之后两年增长速度都很弱，企业处于发展的低迷状态，而近年1012增长速度开始回复，企业竞争力也逐步增强稳定，但离前期的高峰指标仍有很大差距。股权资本增长