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深圳城市更新 拆出来的是机会还是风险提要：近日，深圳市规划与国土资源委员会公布今年首批启动的89个城市更新项目，这在房地产市场也引起了一阵炒作的热潮。打着“拆迁”概念的老房子，成为房地产中介热推的项目。近日，深圳市规划与国土资源委员会公布今年首批启动的89个城市更新项目，这在房地产市场也引起了一阵炒作的热潮。打着“拆迁”概念的老房子，成为房地产中介热推的项目。新浪乐居特邀多位深圳知名资深学者、专家、开发商、律师、媒体人，齐聚一室，激情碰撞，理性分析，一起探寻这些问题的解答，敬请关注。主题：深圳城市更新，是拆出来的机会还是风险时间：3月18日地点：新浪乐居直播室主持人：新浪乐居深圳主编陶文杰嘉宾：邓志旺：深职院房地产研究所所长张茂荣：广东德海律师事务所主任邹建民：资深价值投资客现场实录：主持人陶文杰：各位网友大家好，我是深圳新浪乐居主编陶文杰，这次新浪下午茶的主题是“城市更新是拆出来的机会还是风险？”这次邀请到的嘉宾主要有三位：深职院房地产研究所所长邓志旺，著名房地产律师、广东德海律师事务所主任张茂荣，资深价值投资客邹建民。话题一：城市更新对深圳楼市有什么影响？主持人陶文杰：今天的第一个话题是城市更新。自从城市更新办法出来以后，造成了很多拆迁房、待拆迁房的房价上涨，也出现了一些买卖纠纷，我们首先请张茂荣律师介绍最近发生的一个真实案例，关于一个拆迁房的买卖纠纷。张茂荣： 今天我带来的既是我的客户，也是深圳市城市更新办法出台的受害者。他买了深圳市罗湖区的一个房子，购买的时间是2010年的1月20号，就是1个多月之前，年后听说房屋可能被拆迁，业主这边不卖了，明确地给担保公司发送律师函终止交易。买房这位庞先生就正式委托律师向法院提起诉讼，要求继续履行合同。具体的案例庞先生可以介绍一下。庞先生：房子是买来自住的。当时买的价格是1万1千多一点。之前是急着要卖，过完年之后，大概10几天前就说不卖了，听说要拆迁改造。现在这个房子到现在大概可以卖到1.5万、1.6万左右。但是没有人放盘。担保公司已经把赎楼贷款放出来了，不给赎楼。主持人：实际上这种短时间的变化，会造成很多新型的纠纷。张茂荣：城市更新导致房价直线上升张茂荣：深圳市城市更新办法出台之后，我们接触到很多的咨询，特别是最近几个月明显的因为拆迁房，由于听说拆迁传闻，业主毁约不卖提价的很多。最近我接待一个案件也是因为拆迁传闻导致业主因此毁约不卖，在以往的过程当中，业主毁约不卖是因为房价的办法，由于拆迁更新办法的实施导致不卖的还是一个比较新颖的案例。本来没有这个更新办法，从2010年1月份出台以后，楼市整体的价格应该趋于交易量减缩，房价下跌的，但是由于城市更新办法的产生，房价逆势而起，房价直线上升，就是城市更新办法导致的结果。我从法律的角度来看。我们看城市更新方式有三种，我们今天讨论的是拆除重建，它必须要经过业主2/3同意，如果这点业主达不成协议，有人觉得小区还不错，有的人不同意，或者是由于我和你协商不下去，超过1/3的人要价相当高就协调不了，这个就没法实施。这个城市更新办法的实施必须要符合这个条件，这个是城市更新条件里面以及物权法里面规定的。反过来城市更新办法和原来的房屋拆迁条例的区别就可以看出来，这个更新的主体包括你房主自然，原来的拆迁是强制拆迁，它的不同是更加尊重业主本身的物权，你们自己决定，经过2/3同意以后，经过一定的审批同意就做，以前是开发商直接按照它的程序报审批，完全属于被动的，前面的强拆和城市更新办法是不一样的。所以不能直接用这个套用拆迁。不能否认在城市拆迁里面出现钉子户，不排除城市更新里面出现，仍然会阻止。法律要考虑实际的效果，按照城市更新办法2/3就可以拆迁，以前不需要2/3同意，法律一下就可以拆迁。同样是钉子户，先行协商的矛盾要混合一点，但是不足以完全消除钉子户。邓志旺：短期内 二手房价将向新房房价靠近主持人：我们落实是在比较小的方面，某个小区，某一个房。从整个深圳的房地产来看，你觉得城市更新办法，会不会对深圳楼市的房价造成比较大的打压，你对这个怎么看的？邓志旺：我觉得对城市更新对房价的作用要分长期和短期来看，从短期来看，就是从目前市场反馈信息也好，从经验来看也好，可能会推高房价。推高来自于两个方面，因为信息的传递使得原来愿意销售的不愿意卖，就减少了供给，导致了房价的上涨。因为更新完了以后价值和现在的价值成了一个差价，大家觉得会有这么一个差价，这个差价也会导致周边以所谓的要改造的楼板为参照物的整体的房价的提升。所以这样的话，就使得房价短期上涨，尤其是二手房的上涨靠一手楼的靠近可能性非常大。这个房子和拆迁以后比，有可能这个房子是100平米，改了以后是120平米，比周边的房价要至少要高1.2倍，而且这个房子推出几年之后，认为这个房价是肯定往上走的，把未来房价上升的趋势也算进去了，我看到很多的地方二手房 的价格比一手房的高。现在有1.5万，我们旁边也有1.2、1.3万的。在目前市场的情况下，要衡量它的成本和收益，是违约成本低还是履行合约成本大，所以可能会造成纠纷。中长期来看，我们看到政府公布的是200平米公里，而且还不是完全的统计，只是政府的一个想法，也可以自发提出来，我算了一下200平方公里，按照占地面积是2亿平方米。我看了一下城市更新的一些个案，一般来说它的容积率都会有很大幅度的提升，比如说原来1.5的多层，改造都是5点多，开发商要赚钱，原来的业主面积要变大等等因素的造成，肯定要大幅度增加，所以保守来说容积率增加了以后是4亿平方米，目前公开的数据是2.4亿平方米，现在所有的房子包括已经统计进来的城中村的住房是4亿平方米，这个是增加的4个亿，如果加上原来的2.4亿就是6点几个亿，可以算算深圳多少人口，人均住房率是多少？如果用10年的时间来算的话，深圳住房的面积绝对足够深圳人口的使用。所以从长期的供给量来看，我觉得很可能对房间是一个负面的作用，但是最后房价到底是涨和跌，要考虑到通货膨胀和宏观经济的作用，但是如果认为房价一定会上升是没有道理的。政府已经公布了这个想法严格实施的话，对深圳的供应商实际上是一个非常大的提升，保守估计有4亿平方米。我看了几个案例是1.5，现在是1.3，4.3才能赚钱，如果这样下来对深圳城市也不一定是一个好事情，容积率太高。深圳市2008年最早规划局出台了城市更新办法试行的方案，当时征求意见，国土局和规划局还没有合并之前，国土局是不支持的，因为跳过了招拍挂，但是规划局是支持的。出台这个东西的目的是为了缓解强制性拆迁遇到的问题，这个拆迁看起来很快但是很简单的，目的是看到拆迁的困境，想去把利益更多地向业主去倾斜，从理论上说是业主获得最大的受益，这个办法是推动业主更新。所以我们看到现在出来很多主动提出来要改拆迁的方案，从理论上说是推动，业主要去协调，但是大家的利益是一致的，如果达到1.2、1.3肯定会达成一致。这个我觉得比强制拆迁更有利于城市改造的更新，否则这个政策就没有必要，不如用国家的强制性拆迁，但是国家强制性拆迁的契约式的我转变。邹建民：城市更新，房价未必能走高邹建民：从邓老师的想法，从提供的房源和居住面积来看，现在深圳的人均居住面积是30平方，已经是不低了。如果城市更新做完，增加了大量的面积，人口不会成正比地增加，人口保持在1200万左右好几年了，大幅度的人口波动可能性不大，但是供给是可以看到的。作为一个投资人或者是整个市场的开发商来说也要深思一下，可以做，做到什么程度确实是不可以再做了，而且是5点几的容积率，未必房价能卖到什么程度。工业区、厂房都可以做成5.0住宅，住宅一个人多了一倍都无所谓，现在的工业厂房都做成住宅要多少呢？主持人：城市更新 深圳房子供应不再是问题主持人：之前一直强调的深圳房子供应稀缺，我们愿不愿意承认，过去几年的确处于稀缺的状态，土地供应很少，几年都没有。在城市更新办法之下，以后的供应已经不成问题了，能不能这样理解？我觉得也许像邓所长说的，这种城市更新办法能够促进拆迁的进行或者是城市更新改造的进行，但是我们也考虑到张律师说的2/3同意，这个会不会比强制拆迁的速度快一点，因为都是大家的主体，大家都有共同利益的，但是最后的结果也不会提出快，毕竟是2/3，很多人一旦涉及到家家户户的利益就很难协调，中间有一个过程。话题二：城市拆迁改造 投资拆迁房风险如何主持人：回到最开始庞先生的问题，像业主违约，他要承担什么样的责任？张茂荣：如果业主由于种种原因毁约不卖，按照法律的规定由合同来。一个是定金法则，你收了10万元的定金，要双倍返还，现在的二手房条款还有一个违约金条款，如果你不卖了，按照20%、30%承担违约责任。对于守约方还有选择权，这次建立的前期是买房也同意，不买了的前提条件，如果买房坚持要购买的话，按照合同法的规定，有继续履行的义务，我不要求双倍返还，也不要求违约金，就要继续履行合同，法院就判就必须履行合同。个别在2007年8月1号之前的合同版本，中介公司有一个节约条款，这里面如果业主返回定金，就不能逼着你来卖。新的合同版本是2007年8月1号之前有这个条款，现在没有了，如果双方当事人事先没有约定也是有效的。现在反过来看现在的拆迁房，如果业主考虑到房子有可能会毁约，或者是买房考虑到种种原因买不起，也可以设定刚才说的节约定金条款，这个是符合法律规定的，如果双方协商好有这个条款，到时候顶多是返回双倍定金就可以了。怎么来识别传闻是真还是假，我觉得最权威的是去问政府部门，可能大家有一召集阶段，有一个意向的部门来进入，这种情况下，政府也不可能介入，只有2/3同意了才履行这个手续，他们的情况是你要真正去查已经被批准过的是确定无疑的，但是前期是一个筹划阶段。如果确实由于哪一家开发商进入要确认，但是这个不能只听中介。这个能不能做成，就是这个拆迁能不能拆迁成是一个问号。邹建民：找拆迁业务，已经公布的就不考虑。人人都知道的消息都不是好消息，待公布的就寻找最有可能的，跟周边的房价反差很大的，实际上你那里的反差不大，而且周边的规划已经是肯定了，4万房价的地方留一些烂的地方也是不可能的。大家可以想想，本来就是50年，已经用了20年，不拆的话都要拆了。邹建民：现在城市更新比强制拆迁近了一大步，现在国家也在出台一个东西，对强拆有一定的条约出来。政府要强制拆迁，你拆你自己的东西，你把他买了之后，爱怎么拆就怎么拆，但是不能拆别人的东西。政府拿一个合适的价格把他的价格买过来，爱怎么拆都可以。城市更新和新的征收条例不一样，可能是自愿的，业主不卖了，说明业主都愿意拆，因为难度肯定比强拆要小了很多。我们所担心的是遇到个别问题，退休老工人他本来没钱，把本来是40平米的房子，现在建100平米的，国家就补偿1.5还有40平米要买，我愿意我支持，但是40平米要掏钱死活没有，遇到这样的问题怎么办呢？我想也好解决，算了赶紧把它做好了，耽误一点工期也不止这一点赔偿。主持人：在没有约定的话，即使毁约了，买家一定要买还是能买，卖家一定要卖给买家也可以卖。话题三：城市更新 深圳楼市投资前景怎样邹建民：在我们过去的投资方面，碰到这种事情是很多的，但是作为一个投资人来说，一定要讲信用。2002、2003年左右，那个时候我记得刚买了一套房，进来以后就卖掉了，南苑新村，刚刚签合同传言就出来了，有人在小区贴了一张什么东西说是要拆迁了，当时中介是（范臣），害怕我毁约，我说我不会毁约，我是讲信用的，后来越传越像要拆了，那个时候房子很便宜，20万左右，进来20万出去23、24万就行了。房价也很稳定，那个时候（范臣）我和他们讲，我不会毁约的，到合同约定的时间我会到时候过户的。我遇到很多这种事情，作为一个投资客来说要讲信用，我付出了很大的代价，但是我得到了很多的东西，在市场上建立的信誉和名气是怎么建立起来呢？在市场上绝不毁约，我建立了自己的信誉。南苑新村拆了没有呢？到现在已经7年了，当时房价很稳定，这一套我不赚了，我还可以买很多的房子，何必要在这一套上面呢？我绝不毁约，我建立信誉，第二我还有很多的投资机会，没有必要在这个上面来赚钱。我劝业主，如果是一个真正的投资客，首先做生意要讲信用，这个是中国人几千年的传统，做生意要讲信用，这个是我对他的一个劝告，你认为这一套亏了，你还看好城市拆迁的题材，你看好别的还有很多，到后海湾那里，很多都是一万出头多一点，后面的新楼也是一万多一点，前面很多的旧花园也有很多。所以这个合约要履行，从道义上来说，从信用上来说，我有我亲身的体会，你有很多的投资机会，你既然是投资人，中国人诚信为本。当时我买了这一套房子了，我可以假装某个开发商在小区门口贴一个什么东西，但是这个可能太不道德了。如果大家在门口贴一个公告，大家来抢，虽然有人会这样做，但是不是一个操作的手法。现在还有一些盘很便宜，我劝业主看好这个题材，赶紧到其他的地方去买，我是劝他们这样做，诚信为本。后海在房价上到1万，我觉得房价升到这个份上以后，原来没有地铁，几千块钱的，现在地铁、环境提升了以后，价值就慢慢升了。你现在买了以后先出租，起码也有几千块钱，虽然没有什么功能，也亏不到哪里去，你想办法动员大家申请拆迁就完了，这种房子就是50万的产权，动员大家找一个开发商整一下，不要1.5万，你来一个1.2万就可以了，开发商也愿意，如果卖3万