欧美国家房产税对我国房价调控的借鉴与启示.doc

城市管理学课程论文评阅表学号班级姓名论文题目欧美国家房产税对我国房价调控的借鉴与启示评分依据评分标准得分论点（10分）正确、有新意、有创见 10分正确、有一定新意 7-9分基本正确 4-6分错误较明显 1-3分完全错误阶段 0分论据（20分）充分、资料翔实、真实可靠 18-20分较充分翔实 15-17分一般 12-14分较少 6-11分空乏无力 0-5分论证（25分）论证严谨、思路清晰、逻辑性强、有较强说服力 23-25分论证较较严谨、思路清晰、符合逻辑、有一定说服力 20-22分思路较清晰、引文较恰当 15-19分有一定的说服力 9-14分紊乱、自相矛盾、大段抄袭他人文章 0-8分结构（25分）结构严谨、逻辑严密、层次清晰 23-25分结构合理、符合逻辑、层次分明 20-22分结构基本合理、层次比较清楚、文理通顺 15-19分有不合理部分，逻辑性不强 9-14分结构混乱、文不对题、或有抄袭现象 0-8分深度和广度（10分）见解独特，对问题分析透彻，且非常全面 10分有自主的见解，对问题的分析比较深入全面 7-9分能提出自己的见解，分析的深度、广度一般 4-6分分析比较深入全面 1-3分对问题的分析既无深度，又无广度 0分规范化（10分）格式完全符合规范，字数在2500以上 10分格式比较规范，字数在2000以上 7-9分格式基本符合规范，字数在1500以上 4-6分格式规范性尚可，字数在1000以上 1-3分格式不规范或字数严重不足 0分总分教师签名：欧美国家房产税对我国房价调控的借鉴与启示【摘要】：近些年来，随着我国的城镇化进程的不断加速和房地产行业的飞速发展，大量投机性资金流入房地产市场，使我国的房价飞速上涨。在中央“国九条”“国十条”等一系列的严控措施下，仍收效甚微。为了能够有效抑制住房价继续上升的趋势，房产税政策的改革和实施已经迫在眉睫。欧美很多国家都成功的通过房产税制度改革抑制住了房地产市场的投机行为,引导房价回归到正常状态。2011年1月28日,我国也宣布在上海和重庆进行房产税试点,本文通过对欧美国家房产税制度进行概述,总结吸取成功经验,揭示我国房产税改革现状中的不足并提出对策。【关键词】：欧美 房产税 我国 对策一、欧美房产税制度概述欧美国家的房产税制度是建立在土地私有制的基础上,美国、英国、法国等国家都是针对房产的持有环节征收房产税,房产税作为地方税收的重要来源,主要由地方政府征收管理。美国的房产税制度已经有了200多年的发展历程,房产税税率控制在1%一3%,主要由于各州政府征收,并以此作为各州的财政收入。房产税主要被用来完善义务教育、改善生态环境等公共事业,一定程度上无形中调动了纳税人的积极性。英国的家庭财产税虽然是由地方政府征收,但是最终的所有权和使用权均在中央政府,占到财政收入的50%。中央政府因地制宜,按照一定比例将房产税返还给各地方政府用于地方公共事业支出。法国房产税制度较为完善,房产税主要由两部分构成:业主缴纳的“地产税”和居住者缴纳的“居住税”。法国税法规定,法国或欧盟公民在法国境内连续居住超过183天,法国政府将对其财产进行征税，如果居住不满183天则进队法国境内的财产进行征税。 欧美国家法律规定，只要房屋产权为私人所有，即便房屋的主人去世，也必须缴纳房产税，每年缴纳的税率从1%到3%不等，平均达到2%。假如你花20万美元购买了一处房屋，那么，你每年就要为它缴纳约4000美元的房产税。且房产税的征收计算，是根据据你所拥有房子的实际价值来决定的。在美国，应征收的房产税税率与房屋计税价值总额每年都有变化。各级政府根据各种预算收入和总支出的情况决定征收房产税的数额，再根据评定的房屋计税价值确定房产税的税率。房产的估价权始终掌握在政府手中，而且政府所估的价一般仅仅为市场价格的50%-75%。在美国，房价上涨的时期，房产税便提高，这会给投机者带来沉重的经济负担，从而避免囤房、炒房现象的出现。每年都在变化的房产税充分体现出美国对房产税征收的灵活原则，完全考虑了每一年经济发展的不同、房屋的销售情况等。 在欧美国家，房屋属于消费品，而不是投资品，政府是将房价纳入CPI（居民消费价格指数）加以计算的。所以，房价上涨时期，CPI超过5%的话，便属于恶性通胀，政府就会采取措施抑制房价的上涨。比如在里根执政期间，美国经济一度恶性通胀，里根政府便连续加息，一直追加到18%，硬是控制住了通货膨胀。同时，提高银行贷款利率，房价随即应声回落。 在制定高房产税的同时，欧美政府还规定了一些减免税项目，从而达到对低收入家庭的扶持和帮助。美国政府出台了一系列涉及抵押贷款的政策，比如政府直接或间接为自置房屋提供了高达6.5万亿美元的联邦住宅贷款。美国的社区再投资法通过制定放低银行贷款门槛的政策，鼓励低收入家庭通过贷款进行自置居所。德国、法国等欧洲国家则是制定了房产税减免政策：对居民购建的自用住宅，实行税收优惠政策。在德国，对于4口人的家庭标准，税收优惠的面积独户住宅为156平方米以下、双户住宅为240平方米以下。 另外很重要的是，欧美政府在征收了高额房地产税之后，大量建设各种类型同时租金低廉的住房，使得大多数民众并非需要购房居住。在欧洲的多数国家，近五十年来租房者和拥有私有住房者的比例始终为一半对一半。大城市中的租房所占比例则是更高，像在德国，就有高达58%以上的人一辈子租房而住。即使在地广人稀的美国，次贷危机爆发之前，美国拥有房子的屋主打破了历史最高纪录，却依然还有近32%的人选择租房居住。在欧美国家，选择是租房而居还是买房自住，对普通大众来说只不过是选择了不同的生活方式而已。无论是从投资的角度，还是社会身份的角度来说，都没有优劣的区别。在欧美国家，每年平均2%的房地产税，成为政府用来调控房价的一个利器。配合上政府所建设提供的大量廉租屋，成功的避免了房价的恶性上涨。欧美国家的这些成功经验值得我国进行分析借鉴。二、我国房产税现状和存在问题 （一）我国目前房产税的现状 我国现行的房产税还是1986年颁布制定实行的中华人民共和国房产税暂行条例规定，仅对城镇的经营性住房征税，对个人自住住房并不征收房产税。然而随着城镇化进程的不断加速，个人购买住房的数量与日俱增，在经济发展和供求关系的影响下，房价像坐火箭一样直线上涨。现行的房产税制度与经济发展的不适应性和矛盾也越来越突出，已经难以将税收调节的作用发挥好。面对供需的极度不平衡和房地产市场的不健康现象，房产税改革已经刻不容缓。自2011年上海、重庆成为房产税改革的试点以来，两地应税高档住房的的成交量占总成交量的比重下降了27%，房价同期也下降了10%。数据结果表明，房产税的改革还是对高档房地产的房价起到了一定的抑制效果，同时也促进了两地房地产市场的合理发展。国外关于房产税的研究相对都比较早，而且国外的税收环境与我国有较大差异。当前上海、重庆作为房产税试点为我国提供了试验平台，因此针对我国目前复杂的房地产市场以及财税体系面临改革的现状，结合上海和重庆两地房产税试点的效果，研究房产税的具体改革对策对我国全面推广房产税具有重要的实践意义与指导作用。2013 年 11 月，中共十八届三中全会上顺利通过了中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定的重要文件，我们可以从中清晰看到中央政府对于“加快房地产税立法并适时推进改革”的决心；同时，在 2015 年 8 月，房产税立法正式被写入全国人大常委会立法任务。 (二)、存在的问题 1、税制设计不合理 长久以来，我国从中央到地方政府一直都是以流转税制作为税收收入的主要组成部分。我国应将税制结构由流转税为主转向为以所得税为主，这样政府便可以通过财产税和所得税的方式来调节收入分配。我国现行的房产税体系在税种分布结构上“重开发流转、轻保有”的问题十分明显,不彻底的分税制改革带来的财权上升、事权下放的问题造成了地方政府的财政困难，土地财政问题便因此产生。在我国，多数县级财政主要是以上级调拨等往来款项为收入来源，而多数房产税的征税对象却分布在大中城市. 税制的设计不科学，税收职能的发挥与社会管理的需要不尽和谐。一是征税依据没有体现市场价值,税收的征收依据仍然是按照历史成本在计算，但是经济的上行却将房地产的市场价值不断推高，这其中的不协调会严重影响国家的财政收入。二是税收调节收入分配的力度不够。现行税收体制在公平税负，引导投资向落后的地区转移，刺激贫困落后地区人口的消费和出口，将资源优势转化为经济优势和财力优势等方面还显得比较乏力。 2、征税范围狭窄 我国当前的房产税的征税对象是主要集中于城市、建制镇、县城和工矿区，这就表明农村房产是在房产税征税对象之外的。而当前的经济形势下，农村经济已然向城市方向在发展和前进，与此同时，根据暂行条例的规定，我国行政机关、事业单位、个人非经营性住房、个人居住用住房都是免税对象。由此看来，我国房产税征税范围太过狭窄。而征税范围的狭窄，会使房地产市场走向畸形，因为人们将游走于灰色地带，逃避房产税的征收。 随着个人收入的逐渐增多，家庭以及个人对房屋的需求也越来越多，购置的数量也越来越多，但是现行的房产税却没有对这个群体进行征税，而且非经营性住房也没有在征税的范围内。但近年来房地产市场，房价的飞涨或者说房价的不合理，大部分因为这种买房卖房的行为已经成为了一种投机赚钱的模式。同时对存量房产不纳税或非独栋商品住宅存量财产无须纳税的心理预期也将促使上海、重庆两地之外的居民在可能的情况下尽快购买住房，以避免成为房产税的纳税人和潜在的税收负担。 3、房地产秩序不规范房地产市场秩序的不规范首先在房地产开发程序上就出现了，而由于开发程序的纰漏进而一定程度上就影响了房地产市场其后的修建、交易和整顿。一方面，房地产开发商在对土地配置的计划性、准备不够，这其实就是过度的提供了土地，而且对土地整体的计划性操作性准备不足。但剩余的土地面积，房地产开发商也就只有继续修建，一期、二期、三期、四期等等。第二个问题，就是房地产开发商建设中也存在着建设部和国土资源部之间的问题，是在房地产销售过程存在缺乏严格管理的现象，比如有些质量低劣的房屋、房屋面积不相符的房屋、存在合同欺诈情况的房屋在销售过程中也是经常存在的。在现实生活中，人们购买房屋，最看重的便是房产证和国土证的办理，而这两证的办理却成为了很多人心中的难题。一个项目竣工了，开发商不能够办理正常的竣工手续，但开发商往往在房子还没有竣工时就预售 ，业主入住的时候就不能得到两证，导致两证不完善。三、我国房产税的改革和完善的对策 （一）完善房产税税制 1、深化税制改革 建立和完善房地产登记制度。房地产税收的有效征管需要有完善的地籍和房屋产权管理的资料，因此各级政府应尽可能地制定详细完善的土地等级和房屋产权登记信息管理制度，并且相关部门应建立土地台账、房屋权属及面积台账等房地产档案，通过计算机进行存档管理，为税务机关掌握房产税税源提供多方位的信息。随着经济的发展，我国房产市场化的程度逐渐提高，房产税的免税范围已经不适用于现实的社会经济状况。由于目前对居民自用的住房免税，在一定程度上刺激了居民对房产的投资和投机欲望，造成一方面现象是房屋紧缺，房价居高不下，另一方面则是大量房屋空置，造成资源的空置。由于现实情况已经发生了变化，仍对个人自用房屋和事业单位自用房产完全免税，使税收的调控作用不能很好的发挥，也影响了财政收入。下放房产税管理权限，可由中央制定房产税的基本税法，再由省级立法机关或政府来制定实施的细则，并授予地方政府调整税目税率、征收范围、税收减免优惠、征收管理办法等方面的决定权，将经济因素、社会因素、消费因素、人口因素充分考虑，特殊情况特殊分析，有利于各地因地制宜、灵活处理税收问题，充分调动地方政府的积极性。2011 年，上海、重庆两地先后颁布了对个人住房征收房产税的改革试点暂行办法及实施细则。上海、重庆两市的房产税制度政策改革至今，始终受到全国各界的热烈关注，统计数据表明两地新制度在调节社会财富分配、促进房地产健康发展等方面起到一定作用。然而，社会各界普遍认为上海、重庆两市的房产税制度政策改革试点效果并没有达到国家预期目标。上海市房产税收入占财政收入比重（单位：亿元）时间房产税收入财政收入房产税占地方财政收入比重201173.73249.82.1%201292.63743.72.5%201393.14109.52.3%20141004585.62.2% 2、拓宽征税范围 将房产税征税范围扩大到农村，将农村非农用的生产经营性用房纳入征税范围；将自用自支，实行企业化管理的事业单位的房产纳入征税范围；将房产税纳税人由房屋产权所有人改为“在中国境内拥有或使用房屋的单位和个人”，以实际使用人为纳税主体，房屋使用人是房屋产权所有人的，使用人便是纳税人；使用人拥有部分房屋产权的，实际使用人为纳税人或扣缴义务人，这样可避免房产税征收过程中因产权问题出现的纳税人无法确定现象。应对房地产开发商开发的商品房设定免税空置期限，超时规定时限的一律征税，房地产开发的商品房大量的空房，不仅容易造成房地产市场的有效配置率低，还影响房价的有序波动。 因此应根据具体实际情况确定免税和减税对象，比如低收入群体，比如只有一套房或者两套房的纳税人，再把国家机关、人民团体、军队、由国家财政部门拨付事业经费的单位的自用房地产以及个人所有非经营用的房地产进行征税。 （二）规范征收管理制度 1、建立完善的征管体系房产税具有税源分散广泛、区域性强等特点，且房产的交易频繁，并且评估涉及到复杂的技术和巨大的工作量，加大了对房源监管的难度。房地产价格随着交通、配套等设施(学校修建、地铁开通后)的增设，沿线的房地产价格就会提高，所以需要建立专门机构，有关部门定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，征收不动产的房地产税。由于中国房产税一直以房产余值或租金收入作为计税依据，因此关于房产的评估工作在征管制度中很少提及。美国对房产的评估工作，由州政府负责制定标准、质量控制、评估师培训，实际的评估与征管任务则由各地政府承担。在机构的设置上，大多数州房产税管理部门都是独立于其他政府部门的，从而保证房产税评估的客观公正。评估师可以通过公开选拔或任命的形式产生，属于公务员系统，其评估结果只能应用于房产税领域。相应地，随房地产的升值物业税也会提高。同一房产不是每年重新评估的，通常是对房产的坐落地进行划区，轮流进行，评估周期可以是4 - 5 年。一般情况下，在每个评估周期内房产税的计税依据只评估一次。评估应该委托注册的评估中介机构进行，体现公平。房产税按年计征，按月缴纳，年终汇算清缴。房产税属于地方税，地方政府易于做到对本地区的税源实施严格监控，提高税收征管效率。2、确定有效机制房地产税收的有效征管需要有完善的地籍和房屋产权管理的资料。各级政府应制定详细的土地的等级和房屋产权登记信息管理制度，相关部门应建立土地台账、房屋权属及面积台账等房地产档案，通过计算机进行存档管理，为税务机关掌握房产税税源提供多方位的信息。建立有效的监督机制和惩罚机制。减少偷税、漏税、抗税的发生，国家必须用明确的法律规范，由税务机关定期向纳税人发出财产估价、税率、税额和纳税时间的通知，如果纳税人不在规定的时间交税，就要加收罚息和滞纳金。如果还是不缴纳税款，就要拍卖其房产，以其拍卖收入缴纳房产税税款。与此同时，还要加强对房产税法的宣传，提高居民对新的房产税的认识和缴纳的自觉性。为有效监督房产税的征收，可以建立两个专门收集数据的登记部门，地方政府在房产税征收过程中， 将自己记录的与这两个部门进行对照，便可以保证税收征管的全面高效。建立了科学有效的房地产税估价制度， 通过评税来确定计税依据，计算机辅助批量评估系统提高了评税工作的效率，有效减少了地方财政负担。而我国目前资产评估的法律还不够完善， 评估机构及管理机制也还不够健全， 评估人员的素质仍有待提高。四、总结概要 现阶段,我国房产税改革势在必行。但由于我国实行房产税制度时间较短,现有的制度中仍存在着较多的不足。我们应该认识到光靠开征房产税，房价并不会应声而落，目前我国城镇化进程仍在上行中。单靠一个税制改革不可能改变不动产价格上扬的基本趋势。但是房产税的实施，会使上扬曲线的斜率降低。试点后，重庆、上海的的房屋都明显出现了成交量下降、价格趋稳态势，这就是很明显的正面效应，是改革已体现的作用。他山之石，可以攻玉。房产税政策的制定是一项极其复杂的系统工程，要