房地产转型之路(1).doc

房产转型，自变与他变 “十二五”期间，我国面临“调结构、转方式”两大任务，2011年作为转型的关键年，起着十分重要的作用，来自各个领域的消息显示，2012年将是国家在调整经济结构，转变经济增长方式初步显效的关键年，不管是11年还是12年，今年都成为了倍受关注的一年。作为国家调控的主要行业，房地产业是最受人关注的行业，从“国八条”、限购、限贷、房产税等系列政策组合式出台，中国的房地产市场尤其是住宅市场受到了较大的影响，其中的标志性事件就是今年的“十一”，在各地举办的秋交会统计数据显示，房价已经停滞增长，步入价格稳定期间。“国家出台组合式调控政策，目的很清楚，就是现在房地产市场已经出现了很大的泡沫，这个泡沫必须挤掉，否则后患无穷。”记者在采访中一位行内智深人士如此透露。 “十二五”提出的经济转型，就是增长方式的转型，改变以前依靠出口拉动经济增长为内需拉动，一位经济学者如此表达自己的观点。楼市的调控，楼市的转型已经成为了社会及政府层面公认的事实，但是楼市如何转型？该怎么转成为了下一个议题。楼市需求空间还很大，产品升级迫在眉睫据国家统计局显示，2010年年底我国人口普查显示城镇化率为49.68，而今年已经超过50%，也就是说从今年开始我国人口正好一半住在城里，一半住在农村。据研究城市化的专家介绍，当城市化率超过30%以后，城镇化率会快速发展，一直到70%，30，40，50，60，到70以后可能会慢慢停下来。剩下的20个百分点，根据过去的发展速度，还有20年的城市化历程，城市化意味着什么，意味着更多的农村大学生，更多的外来务工者将涌入城市，尤其是以上海、深圳、北京这样的巨型城市，所以楼市的需求空间还是很大的。在楼市需求依然旺盛的境况下，该如何转型？成都中盈汇智房地产顾问有限公司总经理叶明宇就指出：“转型的基础在于资产经营性收益选择还是出售服务性收益，无论选择继续住宅开发还是转型商业还是其他，根本不在于选择方向，而在于选择目的，如果还是按照过往方式看待转型，无非是明天的商业成为今天的住宅，再造下一个住宅而已，本质上没有区别。”他已经十分明确的表达出，在楼市需求空间还十分巨大时，转型不只是选择住宅还是商业，而是服务即产品本身的升级。同样的观点，中国房地产业协会会长刘志峰就是高瞻远瞩的表达了自己的看法：“当前和十二五期间乃至今后更长一段时期，我国房地产业面临调结构、转方式两大任务，即增加保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房供应，转变粗放式的发展方式，走资源利用少、环境负荷低、科技含量高、生态良性循环的可持续发展之路。不言而喻，房地产转型产品升级，重服务，走生态、低碳、环保，走可持续发展之路是未来的很长一段时间的方向所在。 市场自寻出路，住宅以外的地产异军突起在目前为止，国家出台的“双限”政策，主要影响的是住宅市场，而商业地产相对影响较小，随着近两年商业地产喷发式的发展后，商业地产也在思变。“市场变化不可控，但是产品多元化是应对市场变化的一个筹码。”某地产的营销总监如此表达。据相关信息透露，在楼市受政策调控持续低迷时，四川旅游地产项目却异军突起，各大项目一路高歌猛进。其中置信引资30亿，打造一个3倍于杭州西湖面积的三岔湖旅游风景区；蓝光投资12亿，打造“岷江国际旅游度假区”项目；投资近百亿，重建彭州银厂沟风景区；明年5月，亚洲最大的水上乐园、国色天乡主题乐园商业街在温江同时建成纳客；3至5年，占地1700亩的北湖“城市休闲运动综合体”将全新出炉在楼市调控的情况下，开发商转战旅游地产，不仅为自己寻找到了新的出路，同时也给在前几年就出现了但是发展不是很好的旅游地产带来新的契机。养老地产，同样也受到了开发商的关注，中国第六次人口普查结果显示，60岁及以上人口占1326，比2000年人口普查上升293个百分点，其中65岁及以上人口占887，比2000年人口普查上升191个百分点。这些数据显示，中国已经处在老龄化社会进程中，而且人口老龄化的速度正在加快。尽管仍处于起步阶段，但各界几乎一致看好养老地产的发展前景，万科地产表示，为了顺应城市发展和市场的需求，万科将推动业务创新，积极开拓新的盈利增长点。房企转战行外，风险机遇几何？从国家出台调控政策以来，关于房地产行业转行的声音就不绝于耳，但目前较多看法主要是剑指行业的调整，但是也有部分房企，自己选择了行外的转型。就拿成都本地来说，早些时候上海的舜元集团就叫停了舜元桃源铭和畔山花语的工程建设，转做第二绕城高速以及龙泉的市政建设工程。冠福家用也发布公告称公司决定终止成都和沈阳两地的房地产项目。7月21日，停牌两天的ST珠江发布公告称，将投资6400万开发湖北十堰市两处铁矿资源。据了解，除了ST珠江外，已有华业地产、莱茵置业、新湖中宝等多家企业先后宣布进军矿业。更有个别开发商甚至转战餐饮业和养殖业。以成都宽窄巷子内著名的“宽云窄雨”为例，其大股东便是成都万瑞开发有限公司董事长米瑞蓉，从房地产行业的铿锵玫瑰到如今的餐饮店老板，“米大姐”潇洒地完成了华丽转身。另据每日经济新闻报道，广州知名房地产企业美林基业集团副总裁刘远德转投养猪业，刘远德在接受媒体采访时称，目前房地产业受到政策调控影响，而养猪业受到政府的支持，且是日常消费品，因此很看好该行业。叶明宇则表示：“转型是经营宗旨的变化，而不是经营内容的变化，今天卖白菜明天卖萝卜，那叫什么转型。任何行业都有价值，落日余晖也有光彩，不是住宅出了问题，而是经营方式经营方针或者经营宗旨出了问题。否则，跨行发展又有什么意义。”很明显他是不赞同行外转行的，对于一个不懂的行业，转型也没有意义，关键是发现现有的问题所在。赵华东则表示：“经济转型在早些年就提出了，在08年也是拉动内需发展经济，但那是政策性，如果回归市场性内需发展，房地产企业转战行外就是自然的事情，所以房地产行业的转型关键还在体制的完善。” 房企转型，七大新型产业可期“当前的房地产调控政策，没有打算让所有的开发商都活下去。”建设部政策研究中心主任陈淮表示。在历时近两年的房地产调控中，部分实力较小的企业必将面临着淘汰，据说这一事件爆发的高发期将在今年年底。 “没有病弱个体的不断淘汰，房地产行业就不可能得到提高。就像上世纪名噪一时的家电品牌到今天已经基本绝迹，但并不妨碍中国登上世界家电大国的宝座。同样的，房地产业也将会有这样一个轮回和蜕变的过程。”陈淮的话其实已经明确的表达出，房产要转型，肯定会让部分资金、质量、产品单一的开发商出局，才会整体有利于房地产行业的健康发展。淘汰的个体该去向何处？从事房地产家文化和人类文明源代码研究专家蒲洪江先生指出：“其实国家已经为我们的房地产企业指明了方向，转型该怎么转？就是七大新兴产业。”记者了解到，七大新兴产业就是：国家战略性新兴产业规划及中央和地方的配套支持政策确定的7个