房屋中介纠纷——霸王条款(转载).doc

霸王条款埋下索赔杀机 中介无理反诉未获支持 房产之窗网 2005年8月8日10:19 房地产时报 胡敏方 林锦超 - 朱女士委托中介公司买房未成，要求退还中介费竟然被中介拒绝，遂向法院提起诉讼。不料在法庭上遭到中介公司反诉，杨浦区人民法院日前审理了这起含有“霸王条款”的居间合同纠纷案。 朱女士通过中介和曹某签订了一份居间买卖合同，曹某将其房屋以525万元转让给朱女士，买卖双方各支付中介费5000 元。但在签合同时，中介利用她求房心切的心理，写进了不平等条款。如：1。若曹某不出售其房屋视为违约，加倍退回定金（赔偿的定金由朱女士与中介平分）；2。若朱女士不购买此房屋也视为违约，定金不再返还（由曹某与中介平分）。签完合同，朱女士当即支付曹某定金55万元和中介费5000 元。 后来因曹某原因，房屋买卖没成交，曹某双倍退还了朱女士定金11万元。因中介没能促成买卖，朱女士则要求其退还中介费，却遭到中介公司拒绝。无奈，朱女士向法院提起诉讼，中介公司在法庭上提起反诉，要求法院判决朱女士从曹某手中拿到的定金55万元的一半275 万元支付给中介。 法院审理认为，按合同法规定，居间方未促成合同成立的，不得收取报酬。中介依据约定要求朱女士支付赔偿金，因为该约定属于中介公司提供的格式条款，且明显限制了朱女士收取全额定金赔偿的权利，故应认定为无效。最终法院作出判决，中介公司返还朱女士居间费5000 元，对中介公司要求朱女士支付赔偿金275 万元的请求不予支持。 法官点评 杨浦区法院承办此案的法官认为，个别房产中介公司为追求利益最大化，在中介合同中精心设计了“霸王条款”，无论交易是否成功中介总是“旱涝保收”，致使买卖双方不知不觉中落入圈套。本案由于原告的疏忽，造成了被告不予以反还中介费，反而要向他付钱的尴尬局面。如果大家能多一点防范意识，这种条款还是能够识破的。 在房屋买卖合同中，哪些条款属于“霸王条款”，我们不妨可从以下三方面去识别：一是该条款是否免除了对方的责任；二是该条款是否加重自己的责任；三是该条款是否排除了自己的主要权利。在上述案件中，中介就是想通过“霸王条款”分享朱女士获得定金赔偿的权利。这样的条款是无效的，但作为购房者，若不注意，尽管之后打官司可以胜诉，但这要付出大量的成本，不如在签订合同之前多长个心眼，多咨询行内人士，以做到防患于未然。 二手房买卖中介纠纷案件浅析 近年来，我国二手房中介市场中暴露出许多问题，体现了我国房地产市场的不成熟与不规范，深刻地暴露法律法规在实践中存在的问题。本文通过对二手房买卖合同纠纷案件剖析，律师作为中介公司法律顾问从法律角度提出一些建议和对策。案例一：买卖双方签订二手房买卖合同后，卖方违约案件案情简介： 魏某与中介公司于2005年3月3日签定独家居间合同书后，中介公司于2005年4月4日寻到买方，并促成买卖双方签定了买卖定金合同及房屋转让补充协议，之后买方于2005年4月6日将房款24.8万元全部打入中介公司银行专户，其中15万元在与卖方协商后协助卖方归还银行贷款办理了撤销抵押手续，卖方也于同日将房屋钥匙交于买方。按照买卖双方签定的房屋转让补充协议中约定，卖方应于办理撤销按揭手续完毕之日起30日内将出售房产过户给买方，但卖方在办理了撤销银行按揭手续后一直拖延不予办理房屋过户手续，给买方造成了极大的风险压力，严重侵害了买方的合法权益。法律分析： 依据中华人民共和国民事诉讼法第九十三条第一款“利害关系人因情况紧急，不立即申请财产保全将会使合法权益受到难以弥补的损害的，可以在起诉前向人民法院申请采取财产保全措施。申请人应当提供担保，不提供担保的，驳回申请”之规定，向人民法院提起诉前财产保全并提供了相应等值的担保，对本案争议房屋的产权进行了冻结，以防止卖方转移房屋产权。人民法院裁定依法冻结卖方办理房产的过户手续。在法院冻结该房屋过户手续之后，向人民法院提起诉讼，由法官组织双方当事人调解，向对方当事人讲明利害关系及相应的法律后果，对方迫于压力同意办理房屋过户手续并积极协助买方办理完毕。办案启示： 在买卖双方签定了房屋成交合同之后，双方二手房买卖合同法律关系即告确立，双方都应本着诚实信用的原则全面履行合同约定的义务。买方应当按照合同约定的期限及方式支付房款；卖方也应当依照合同的约定将房屋的所有权依法办理房屋所有权证变更登记转移予买方从而完成房屋买卖程序。因此，在买方按照合同约定全面履行了本方义务后，卖方拒绝出售房屋明显构成违约。一般此时卖方会提出种种理由，通常多为“情势变更”，即在合同签定后发生了合同签订时未曾预料的情势的重大变化，而这一变化又对合同的签定与否有直接的重大影响，从而造成履行合同的困难。“情势变更”原则在我国民法通则与合同法中还没有明确的体现，还只是停留在法理层面的分析，在买卖双方未能就合同的解除以及违约责任的承担达成一致的情况下，依据最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）第85条之规定，当卖方提出的理由不能被法院认定为正当，并该协议能够履行的情况下，法院应维护交易的安全与稳定，一般会判决协议的继续履行，而卖方没有按照约定履行时，会判决卖方承担违约责任。在二手房买卖中，由于房屋属于不动产，其所有权必须经管理部门的登记而生效，所以在房屋买卖过程中，仅仅拿到钥匙入住房屋并不表示买方已取得了该房屋的所有权，必须办理房屋过户手续，才能合法取得房屋的所有权。案例二：二手房买卖定金合同纠纷案情简介： 2006年3月14日，张某与中介公司签定居间合同。合同签定后，中介公司为其寻到一套房源，张某于2006年3月17日与中介公司签定买卖斡旋金协议，支付斡旋金5000元要求中介公司代为成交价格的斡旋，卖方于当日在该买卖斡旋金协议上签字认可了买方的承购条件，该斡旋金依据合同约定：“本协议经卖方签字同意卖方承购条件时斡旋即告成功，斡旋金即转为定金”。依据上述约定买方交付的斡旋金转为定金，确立了该套房屋买卖定金合同关系。随后，买方拒绝按照约定购买约定房屋，并要求中介公司退还定金。 2006年4月20日，买方向人民法院提起诉讼，以中介公司使用欺诈手段并提供显失公平的格式合同致使其未完成二手房交易为由，诉请法院判令中介公司返还定金。中介公司以“答辩人在为被答辩人提供居间服务及签定居间合同时并未使用欺诈手段”、“答辩人提供的合同符合法律规定，并非显失公平”为由请求法院驳回买方的诉讼请求。2006年6月28日，人民法院作出民事判决书，以“中介公司在向原告提供卖方情况时，未真实地向原告告知卖方价格，向原告收取斡旋金违反了诚实信用原则” ，支持了原告的诉讼请求。 中介公司对一审判决不服并依法向上级人民法院提起上诉，以“中介公司与卖方签定的合同约定，玛雅可以代卖方收取买方支付的定金，一审判决对此事实认定错误”、“中介公司就买卖标的的房屋真实情况已向买方如实报告，更没有隐瞒卖方价格，仅仅依据买方承购条件与卖方出售条件尚有差距为基础收受斡旋金代买方与卖方价格斡旋，一审认定事实证据不足”、“买方对依法成立的合同不履行，构成违约，没有理由要求返还定金”为由要求二审法院撤销原审判决，驳回原告的诉讼请求。2006年11月7日，上级人民法院作出终审民事判决书，认定“上诉人中介公司与被上诉人张某签定的居间合同、买卖斡旋金协议均系当事人真实意思表示，不违反我国有关法律法规规定，应依法确认有效。依据双方签定的买卖斡旋金协议约定，卖方签字同意出售房屋时，上诉人中介公司的斡旋义务即完成；此时，被上诉人张某未按约定履行相关义务，已构成违约，在此情况下其要求中介公司返还斡旋金的主张不符合双方的约定，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。张某认为中介公司在居间服务时未如实告之卖方真实情况，存在欺诈行为，但未提供相关证据证明，本院对此不予采信。二审人民法院判决撤销一审人民法院作出民事判决，驳回张某的诉讼请求。法律分析： 定金是当事人依据中华人民共和国担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金的合同。在中介公司作为居间人的居间服务过程中，容易使买卖双方对定金合同的主体产生了错误认识。在中介公司的房屋中介居间服务中，定金合同的成立是买卖双方的协议，而中介公司只是为了通过定金合同的订立将当事人之间的房屋买卖关系确立下来，从而确保公司的居间工作成果。中介公司通过与卖方签定的独家居间合同书中之约定 “合同有效期间，若买方出价承购的条件与本合同书相当或较有利于委托人时，委托人同意居间人无须再另行通知，即可全权代理收受定金。”这一约定确立了卖方在一定条件下对中介公司的授权，中介公司在此情况下是作为卖方的代理人代收定金款，依据中华人民共和国民法通则第六十三条第二款之规定，虽然该定金是由中介公司收取，但定金合同的当事人只能是买卖双方，中介公司只是充当了卖方代理人的角色依法行使代理权，所以定金合同的权利义务也只能是由定金合同的当事人买卖双方承担，中介公司只要是严格按照委托人（卖方）的指示（即房屋出售的条件：包括成交价格、付款方式等等明确委托条件）处理委托事务，产生的民事权利义务以及责任均应由被代理人（卖方）承担，中介公司作为代理人不承担定金合同的责任。 为了确保买卖双方的交易安全和中介服务的特殊性，在中介公司提供居间服务过程中，买方是将定金交与了中介公司，卖方并没有直接收到定金，并且买方也只是看到定金交到了中介公司。在中介公司提供居间服务过程中，没有履行全面的告知义务，一旦产生纠纷，买卖双方通常都会对定金合同的主体产生错误认识。卖方常常以自己没有收到定金为由（根据我国担保法规定，定金合同以定金款的交付成立）主张定金合同的不成立；而买方则会认为定金是交给了中介公司，而没有交给卖方，认为定金合同的义务应当由中介公司承担，要求中介公司依法承担双倍返还定金的责任。因此在居间服务中，一定要向客户予以充分的说明，将定金合同的权利义务明确告知买卖双方。面对买方时，一定要告之其卖方对中介公司的授权，使其明确定金合同是其与卖方之间成立的，款项是在确保双方交易安全的前提下，由卖方授权中介公司代收；面对卖方时，在居间合同签定过程中，一定要提示其注意此处对中介公司的授