房地产开发公司资产评估.docx

房地产开发公司资产评估评估方法 I.概述 资产评估的基本方法有三种，即资产基础法、收益法和市场法。 1. 资产基础法，也称成本法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，以确定评估对象价值的评估方法。 2. 收益法是指将预期收益资本化或者折现，以确定评估对象价值的评估方法。 3. 市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，以确定评估对象价值的评估方法。 II.评估方法选取理由及说明 根据资产评估准则企业价值,注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适应性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。 资产基础法：由于资产基础法是以资产负债表为基础，从资产成本的角度出发，以各单项资产及负债的市场价值替代其历史成本，并在各单项资产评估值加和的基础上扣减负债评估值，从而得到企业净资产的价值。因此资产基础法的适用性很强，对委估企业适用。 收益法：由于委估企业系持续经营的企业，未来预期收益可以预测并可以用货币衡量，资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量，以及被评估资产预期获利年限可以预测。故委估企业也具备收益法评估的条件，可以采用收益法评估。 市场法：市场法的理论基础是同类、同经营规模并具有相同获利能力的企业其市场价值是相同的（或相似的），由于被评估企业主营业务涉及房地产金融、能源、汽车等多个行业板块，相似的上市公司或交易案例很难取得。因此委估企业适合资产基础法和收益法评估，不适用市场比较法评估。 III.资产基础法介绍 企业价值评估中的资产基础法即成本法，它是以评估基准日市场状况下重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况，选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益的评估价值。 货币资金 对货币资金按核实后的账面值评估。 交易性金融资产 交易性金融资产按基准日二级市场交易价净值评估。 应收款项 对于有理由相信能全部收回的，按核实后的账面值评估；对于账龄较长，根据企业提供的历年催债资料，分析欠款原因、欠款人资金、信用、经营管理现状等相关因素，认定个别收不回的款项评估为零；其余按风险状况参照会计上估算坏帐准备的方法，从应收帐款金额中扣除这部分可能收不回的款项后确定评估值。同时原企业计提的坏账准备评估为零。 存货 对存货根据市场价格信息或企业产品出厂价格查询取得现行市价，作为存货的重置单价，再结合存货数量确定评估值。对于现行市价与帐面单价相差不大的存货，按帐面单价作为重置单价；对产成品，现行出厂市价扣除与销售相关的费用、税金（含所得税），并按照销售状况扣除适当的利润，然后确定评估单价；在产品根据其约当产量比照产成品评估；对损坏、变质、不合格、型号过时的存货按照可回收净值确定评估值；对在用低值易耗品，考虑成新率因素后确定评估值。 存货-开发产品（房地产开发企业） 对已经完工的开发产品，根据物业的类型、数据的可采集性等，分别采用市场法、成本法、收益法等方法评估，并优先选取市场法、成本法的评估结论。（1）住宅类物业：采用市场法评估； （2）可租、可售的非住宅类商业物业：采用市场法和收益法评估，最终根据未来资产的实际状况，采用最合理的评估方法结论； （3）市场法评估受限的物业：采用成本法和收益法评估，最终根据未来资产的实际状况，采用最合理的评估方法结论。 市场法：市场法是根据产品的市场销售价格，扣除与销售有关的费用、税金（含营业税、增值税和所得税）、部分利润计算。基本公式如下： 评估值=销售收入-销售管理费用-销售税费-土地增值税-所得税-部分净利润； 收益法：收益法为持续出租物业，通过物业存续期间的净利润折现额来体现物业价值，收益法公式如下： 评估公式：P = -+收益口径为： 租赁收入是由企业实际租约约定租金或者租约期外客观租金（1-空置率及租金损失率）后获得。 上式中 Fi=租赁收入-年运营费用租赁收入是由企业实际租约约定租金，以及 租约期外客观租金（1-空置率及租金损失率）。年运营费用包括管理费、维修费、保险费、房产税、营业税及附加、所得税等。 折现率=无风险报酬率+风险报酬率。 成本法：对开发物业采用成本法，一般采用房地分估的方法，即对房屋建筑物采用重置成本法评估，对土地采用市场法评估，然后加总得出物业价值。存货-开发成本（房地产开发企业） 对条件具备的正常的房地产开发项目，采用假设开发法及成本法确定评估。（1）假设开发法，又称剩余法、预期开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利润来求取估价对象价值的方法。 假设开发法的本质和收益法相同，是以房地产的未来收益（具体为开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利润后的余额）为导向来求取房地产的价值。 假设开发法的基本公式： 待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-后续开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费 房地产开发具有周期长的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。因此，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。考虑资金的时间价值可有两种不同的方式：一是折现的方式，这种方式下的假设开发法称为现金流量折现（动态法）；二是计算利息的方式，这种方式下的假设开发法称为传统方法（静态法）。 本次评估采用动态法（现金流量折现法）确定评估值。计算公式如下： 评估值=开发物业未来销售总价现值-续建成本现值-销售管理费用现值-销售税费现值-土地增值税现值-所得税现值。 对近期通过公开市场招拍挂正常取得的、土地价格市场无明显变化、尚未制定明确的开发方案的待开发土地，不具备假开法的评估条件的，只采用成本法评估。 （2）成本法即采用房地分估确定评估值，土地使用权价值按市场比较法或者基准地价法确定土地评估值，然后将前期开发成本根据重置成本价值，考虑利润率和正常的资金成本后进行公允价值评估，然后和土地评估值累加并扣除增值所带来的土地增值税和所得税影响后，得出房地产项目的评估值。土地的评估：可以采用市场比较法和基准地价法。 市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地使用权进行对照比较，并对交易实例加以修正，从而确定待估土地使用权价值的方法。市场比较法的计算公式如下：待估土地市场价值=比较实例宗地价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数。 即 VVBABDE 式中：V：待估宗地价格； VB：比较实例价格； A：待估宗地情况指数比较实例宗地情况指数=正常情况指数比较实例宗地情况指数 B：待估宗地估价期日地价指数比较实例宗地交易日期地价指数 D：待估宗地区域因素条件指数比较实例宗地区域因素条件指数 E：待估宗地个别因素条件指数比较实例宗地个别因素条件指数 基准地价修正法的公式如下： 待估土地市场价值=基准地价(1+交易情况修正系数)(1+期日修正系数)(1+因素修正系数)容积率修正系数使用年限修正系数 在成本法评估，对近期通过公开市场招拍挂正常取得的、土地价格市场无明显变化的待开发土地，按照账面值或者适当修正后评估。 开发成本的评估：开发成本主要包括已经在土地上进行的项目投入的成本，包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。资金成本按照客观的公允价值评估。 评估公式如下： 开发成本评估值=开发成本的重置价格（1+资金利率投入期2）（1+税前成本利润率（1-利润折减率） 成本法下土地增值税和所得税的计算： 对土地和开发成本采用公允价值计算后，房地产开发企业的土地，是以出售为目的（即随同建成后的房屋出售），并且大多数情况下，土地都会出现不同程度的增值。因此对成本法下的开发成本应承担的土地增值税计算总结为：模拟新的权益主体以公允价值持有了待开发的物业，会面临公允价值的出资和税务局所认定的历史成本的抵扣项的差异所导致的税赋差异，该土地增值税和所得说的差异应该从在建成本中扣除。因此对成本法下的项目评估增值所需要承担的增值税和所得税，首先以土地的市场价值和开发成本，计算出土地增值税和所得税；然后与假开法下的土地增值税和所得税进行比较，其差额部分（即历史成本计算的项目土地增值税和所得税高于公允价值计算的项目增值税和所得税的部分）作为成本法开发成本评估值应扣除的土地增值税和所得税。 当土地尚未确权、未获得土地产证的开发项目，或者由于各种原因导致土地延迟开发的项目，只采用成本法评估。对土地续建成本无法确认的项目，无论是否开发，一律按照账面已经支付的成本评估。 对土地市场交易价格无法获得，也无法获得其他土地评估资料，无法进行土地成本法的评估项目（如韩国济州岛），仅采用假设开发法评估计算土地价值。 由于某种原因不具备采用两种方法评估的，只采用一种最合理的方法评估。其它流动资产 根据其尚存受益的权利或可收回的资产价值确定评估值。 可供出售金融资产 从二级市场正常购入的流通股股票，按基准日收盘价确定评估值。 长期股权投资 对长期投资评估，非绝对控股的投资项目，根据被投资单位会计报表列示的归属于母公司的净资产，分析主要的增减值资产（包括所持有的上市公司的股票按照市值计算），在净资产的基础上调整，结合投资比例确定评估值（报表分析评估）。 绝对控股的投资项目，通过对被投资单位进行整体资产评估，再根据投资比例确定评估值（简称整体详细评估）； 控股投资项目中，对于投资时间不长、资产结构、资产价值变化不大的投资项目，根据被投资单位会计报表列示的净资产结合投资比例分析评估确定评估值； 公司已在评估基准日后协议转让的投资项目，按照已经协议转让的价值确定评估值； 对固定回报的投资企业，根据投资的成本和合同约定的固定回报利润折现确定评估值； 对非控股的、金融类资产的非上市公司的投资，如证券公司、银行等，采用市场比较法评估。市场比较法指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同若干交易实例或同类上市公司，就主营业务收入、净资产收益率、非上市流通折减率、个别因素等条件与待估对象进行对照比较，并对交易实例加以修正，从而确定待估对象价格的方法。 长期投资具体操作方案如下： 根据审计纳入合并报表的范围（包括控股和实际控制），结合长期投资的级次、资产的重要性，分别进行整体详细评估和报表分析评估，方案如下（以母公司为一级单位）: （一）分析评估范围：所有的二级单位及以下各级子公司，如果满足以下条件的，可以分析评估： 新设房地产开发项目公司： （1）土地系通过公开招拍挂方式获得，且中标时间发生在 2013 年 7 月份-12月份； （2）尚未进行实质性开发或者开发进度忽略不计的，也没有开始预售； （3）周边的土地市场价格无明显的变化的。 新设非房地产开发项目公司： （1）公司新设立的时间不超过 1 年； （2）公司无在 1 年内有可能造成较大的增减值资产科目，如房地产、无形资产等； （3）净资产变化不大，或者公司年化净资产收益率不超过 15%。 （二）不符合上述条件的所有控股的二级单位、三级单位全部整体详细评估，对非控股的二级、三级单位结合投资比例、投资金额、行业特点等，采用分析评估； （三）四级单位、五级单位、六级单位的控股企业，符合下列条件的，可以采用报表分析评估的方法。标准如下： （1）非房地产开发、矿业开发的公司的单体公司（即不得有控股的长期股权投资）； （2）公司的资产总额中主要为流动性的资产（流动资产超过 70%），固定资产主要为设备。公司无土地、商业地产、使用权房、知识产权等可能导致净资产评估出现较大增值的资产；或者即使有小部分土地、使用权房、商业地产等，但是经过分析测算，上述资产的评估增值不会导致净资产出现 10%以上增值的；或者超过 10%，但是增值绝对额不超过 300 万元的或者超过 300万元但折算到XX控股集团有限公司的份额不会超过 300 万元的； （3）公司独立经营，企业经营不依赖于关联交易，且 2011、2012 年的净资产收益均值不超过 15%的； 上述合计整体详细评估公司（含XX控股集团有限公司母公司）459 家，其中二级单位 113 家，三级单位 291 家，四级单位 48 家，五级单位 4 家，六级单位 2 家。 （四）非控股企业和非实质控制企业，可以考虑根据报表净资产按照权益法评估，但出现下列情况时，需要进行分析评估： 1.权益法折算到XX控股集团有限公司的出资金额在 500 万元以上的非金融类企业，需要打开分析评估的情况如下： （1）比例在 20%-50%（非控股）的、有在建项目的房地产开发企业，通过对房地产开发项目索取土地账面值、开发成本账面值、土地的基本参数，采用成本法评估，将其增值部分在净资产上作为加项，按照权益法核算投资价值。若土地的取得日期在 1 年以内的，未开发的，土地市场价格波动不大的，则可以按照账面值评估。 （2）投资比例在 20%-50%（非控股）的、非房地产开发企业：若盈利能力强的企业（标准：2011、2012 年的净资产收益率均超过 15%），有核心竞争能力而不是通过关联交易的企业，一般需要采用收益法简单评估； （3）投资比例在 20%-50%（非控股）的、非房地产开发企业，企业盈利能力一般或较差，但系重资产的企业（固定资产占总资产的比例超过 50%，且有房地产和土地的以及矿权的），且权益法折算到XX控股集团有限公司的出资金额超过 2000 万元的，则要分析评估。 投资性房地产 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、企业拥有并已出租的建筑物。但不包括自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产和作为存货的房地产。对投资性房地产，一般采用市场法和收益法（同存货产成品）评估，对市场法评估受限的房地产，可以考虑成本法和收益法评估。 固定资产 固定资产-房屋建筑物类：房屋建筑物类按照和土地的关系的特点，一般区 分商业物业类和工业厂房类。商业物业类的特点是决定其价值的是建筑面积，土地的面积是分摊的，其价值蕴含在房屋的市场价格中；而工业厂房则不同，它和土地是分开的，其自身的构建成本相对稳定，资产的主要价值是体现的土地使用权上。 A.工业厂房类：评估一般采用重置成本法，原因是一般比较难获得同期类似厂房的交易案例；且该房地产未来的正常净收益也很难用适当的资本化率予以计算，故针对此类既无收益又很少发生交易的只为个别用户而特别建造的建筑物适宜用重置成本法予以计算。评估公式如下： 评估值=单位面积重置价格建筑面积成新率 =建设工程重置成本成新率 单位面积重置价格：大型房屋建筑物一般采用重编预算法，根据当地的建筑和装饰工程预算定额和计算规则，计算确定房屋建筑物重置成本；一般房屋建筑物，一般采用单位造价调整法。单位造价调整法是根据现行单位建筑面积的造价为基础，调整估算委评建筑物市场价格的一种方法。 成新率:成新率的确定是采用年限法成新率与打分法技术测定成新率加权平均后综合确定成新率。 B.商业物业类：包括办公楼、住宅、商铺、车位等，由于大多交易比较活跃，一般采用市场比较法。 市场比较法:指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干房地产交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与委评房地产进行对照比较，并对交易实例房地产加以修正，从而确定委评房地产价格的方法。其计算公式如下： 评估值=交易实例房地产价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数。 对比较特殊或没有较多交易案例的商业物业，评估常采用收益法（即租金法）计算其市场价值，即未来收益期内各期收益的现值之和。 对机器设备、车辆、电子设备主要采用重置成本法进行评估。 设备评估值=设备重置全价设备综合成新率 对船舶主要采用市场比较法进行评估。 对拟报废的设备按可回收净值评估，对盘亏设备评估为零。 在建工程-土建 收集工程项目相关批准文件，现场勘察工程形象进度、了解付款进度和账面值构成。核实前期费用及其它费用支出的合理性；建安工程造价对照工程监理提交的工程结算资料以及当地现行工程造价预算定额、取费标准、评估基准日建筑材料市场价格，分析、估算建安工程造价；并且按前期费用、工程造价之和以合理工期计算资金成本。 土地使用权 根据土地使用权的位置、功能、特点、以及获取资料的质量和数量，采用的方法包括成本逼近法、基准地价修正法、市场比较法。 1.成本逼近法是以待估宗地所在区域开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。 计算公式：土地价格=(土地取得费+税费+土地开发费+利息+利润土地增值收益)年限修正 2.基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。 3.市场比较法指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与委估地块进行对照比较，并对交易实例加以修正，从而确定土地价格的方法。 矿业权 矿业权引用其他机构的评估报告，在分析其假设条件的合理性后，引用其评估结论。 其他无形资产 其他无形资产系专利、商标及软件等，专利根据贡献原则采用超额收益法评估。软件按照市场价值进行评估。商标为“XX”文字商标，为中国驰名商标，其商标价值在企业的各项资产评估中得到体现；另外该商标也不具备单独转让的可能性，故本次不单独对商标进行评估作价。 长期待摊费用 根据基准日尚存受益额确定评估值。 递延所得税资产 评估人员了解递延所得税资产的内容及相关计算过程，并根据对应科目的评估处理情况，重新计算确认递延所得税资产。 负债 以核实后的账面值或根据其实际应承担的负债确定评估值。 IV.收益法介 收益法的基本思路是通过估算资产在未来的预期收益，采用适宜的折现率折绍 算成现时价值，以确定评估对象价值的评估方法。即以未来若干年度内的企业自由现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出经营性资产价值，然后再加上溢余资产、非经营性资产价值（包括没有在预测中考虑的长期股权投资）减去有息债务得出股东全部权益价值。 评估模型及公式 股东全部权益价值企业价值付息债务 企业价值经营性资产价值溢余及非经营性资产价值 经营性资产价值=未来收益期内各期收益的现值之和 P，即 ( )( )其中：r所选取的折现率 g未来收益每年增长率，如假定 n 年后 Fi 不变，g 取零 Fi未来第 i 个收益期的预期收益额 n预测期年限，一般为 5 年 目前被评估单位经营稳定，且持续经营亦是本次评估的假设前提，因此，本次评估收益期按照无限期考虑。 收益预测方法 1. 分析企业历史的收入、成本、费用等财务数据，根据企业资产配置和使用情况确定非经营性净资产、溢余资产。 2. 根据评估假设条件，本次评估采用无限年期作为收益期。对企业未来收益分预测期和永续期二阶段。首先对企业提供的未来五年预测期的收益进行复核和分析，并经适当的调整；再对五年以后的永续期收益趋势进行分析判断和估算。本次评估假定 5 年之后收益水平按照第 5 年水平稳定发展。 3.对各项收入、成本与费用的预测采用比率变动分析和定量固定分析相结合的方法。 折现率选取 1. 折现率，又称期望投资回报率，是收益法确定评估价值的重要参数。 2. 评估模型：本次评估选用的是未来收益折现法，按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业净现金流量，则折现率选取加权平均资本成本(WACC)。 WACC 是期望的股权回报率和所得税调整后的债权回报率的加权平均值。 WACC（ReWe）Rd（1T）Wd 其中：Re 为公司权益资本成本 企业价值评估报告书 Rd 为公司债务资本成本 We 为权益资本在资本结构中的百分比 Wd 为债务资本在资本结构中的百分比 T 为公司有效的所得税税率 本次评估采用资本资产定价修正模型（CAPM），来确定公司权益资本成本，计算公式为： ReRfMRP 其中：Rf 为无风险报酬率 为公司风险系数 MRP 为市场风险溢价 为公司特定风险调整系数 溢余及非经营性资产（负债）溢余资产是指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产，主要包括溢余现金。非经营性资产是指与企业经营业务收益无直接关系的，包括收益法未预测的长期投资等，对该类资产单独评估后加回。 收益法评估思路XX集团的下属公司涉及到房地产开发、综合金融（小额贷款公司）、煤炭开采洗选、酒店经营业、物业商业地产管理、房产中介、制造业、建筑业、建筑材料、工程服务、园林、汽车销售、加油加气、仓储物流、批发贸易业等行业，行业的差异性较大；并且行业穿插，不同的行业之间存在投资关系，如房地产开发公司中有建筑、绿化的子公司，建筑行业的公司有房地产项目开发，物业管理等子公司，商贸企业、批发企业有房地产开发的子公司，投资型公司涉及多行业的子公司等等，持续经营企业和非持续经营企业之间存在交叉投资关系。因此在XX控股集团有限公司的层面上按照行业板块、或者采用合并现金流测算收益法的操作性和准确性极差。本次对XX控股集团有限公司的收益法评估，按在每一个单体企业（或单一行业控股型公司采用合并口径）进行收益法评估，然后结合股权投资比例关系层层汇总，最终得出XX控股集团有限公司的收益法评估值。 1.房地产开发企业 房地产开发项目公司的收益法评估，则有其独特的方面：一方面为有限年经营，另一方面房地产开发公司的核心资产就是存货-开发产品和开发成本。企业的运营现金流入全部来源于开发项目的未来形成商品房的销售收入，而运营现金的流出，则系房地产项目投入的开发成本和销售管理费用、以及正常的税费支出等。因此运营现金的流入和流出，都和存货-开发成本的假设 开发法评估（本次采用现金流折现法）所体现的现金流入和流出高度一致，假设开发法计算公式如下： 假设开发