恒大信用等级评定标准.doc

信用等级评定标准（房地产企业类）编号指标名称评分标准计分说明和计算公式数据代入实际值实际得分一、管理水平经营管理水平A、好，3分；B、中，1.5分；C、差，0分。治理结构、组织架构、决策机制、财务管理制度、企业经营年限和员工素质等情况股东背景A、专业房地产开发上市公司或市级以上（含）政府控股专业房地产开发公司，4分；B、区级以上（含）政府控股专业房地产开发公司，2分；C、区级以下政府控股或民营房地产开发公司，1分管理者行业经验A、5年及5年以上，3分；B、3年到5年，1.5分；C、3年以下，0分二、市场竞争力资质等级A、一级，5分；B、二级，3分；C、三级，1分；D、四级或暂定，0分；土地储备10万平方米以上（5）5-10万平方米，（4）1万以下，（0）1-5万平米按4分线性调整工程优良率90%（4）50%到90%线性调整；40%以下扣2分（优质工程平方米/验收工程平方米）*100%三、信用状况融资能力A、融资灵活性强，1分；B、融资灵活性差，0分；贷款利息偿还记录A、无欠息，4分；B、曾有欠息而目前没有，2分；C、目前有欠息，0分；D、连续2个季度欠息，-2分；E、连续1年以上欠息，-4分。到期贷款偿还记录A、无逾期，8分；B、曾有逾期而目前没有，4分；C、逾期1年以内，0分；D、在两家及两家以上银行逾期，-3分；E、逾期1年以上，-6分。四、规模指标净资产3亿及3亿以上（5）1亿至3亿元（4）3千百万至1亿之间按4分的百分数作线形调整。3千万以下不计分总资产-流动负债-长期负债销售收入+预收账款增加数10亿及10亿以上（4）5亿至10亿，（3）1亿至5亿之间按4分的百分数做线性调整1亿以下不计分累计开发楼盘面积50万及50万平方米以上（6）40万及40万平方米以上（5）10万至40万平方米之间按5分的百分比作线性调整10万平方米以下不计分五、偿债能力净资产与年末贷款余额比率70%（4）小于30%（包括30%）不计分，30%至100%之间按4分的百分比作线形调整净资产/年末贷款余额*100%资产负债率70%（6）；70%至90%之间按6分的百分经比作线性调整，大于90%（包括90%），不计分，95%以上扣2分（负债总额-预收帐总额）/（资产总额-预收帐款总额）速动比率 60%（4）；20%至60%之间按4分的百分比作线性调整小于20%（包括20%）不计分（流动资产总额-存货）/流动负债总额*100%应付帐款周转速度4次（4）小于1次（包括1次）不计分1次至4次之间按4分的百分比线作线形调整全年销售收入/（期初应付帐款余额原值+期末应付帐款余额原值）/2*担保比率50%（4）50%至100%之间按4分的百分比作线形调整小于100%（包括100%）不计分；年末末清担保余额/所有者权益*100%六、经营能力存货周转速度1次（4）；0.3次到1次之间按4分的百分比作线形调整小于0.3次（包括0.3次）不计分销售成本/（期初存货+期末存货）/2*100%41310558/(55346663+99814885)/2*100%53.2%2.1总资产周转速度0.5次（4），0.2次至0.5次之间按4分的百分比作线形调整小于0.2次（包括0.2次）不计分全年销售收入/（期初资产总额+期末资产总额）/2*100%61918185/(104452464+179023408)/2*100%43.7%3.5开发房产销售率90%（5），40%至90%之间按5分的百分比作线性调整，小于40%（包括40%）不计分（期初存货+销售成本-期末存货）/（期初存货+销售成本）*100%(454870+41310558-0)/ (454870+41310558)100%5七、经营效益毛利率30%（6）；15%至30%之间按6分百分比作线形调整；小于15%（包括15%）不计分（全年主营业务收入-主营业务成本）/全年主营业务 收入*100%(61,918,185-41,310,558)/61,918,185*100%33.3%6净资产收益率20%（4）；10%至20%之间按4分的百分比作线形调整；小于10%（包括10%）不计分税后利润/（期初净资产余额+期末净资产余额）/2*100%11,784,627/(79,220,464+47,022,559)/2*100%18.67%3.5总分评定信用等级： 企业经营能力是企业对包括内部条件及其发展潜力在内的经营战略与计划的决策能力，以及企业上下各种生产经营活动的管理能力的总和。由企业素质确定的企业经营成果的大小，实际上也就是企业经营力的大小。存货周转速度=销售成本/（期初存货+期末存货）/2*100%=41310558/(55346663+99814885)/2*100%=53.2%总资产周转速度=全年销售收入/（期初资产总额+期末资产总额）/2*100%=61918185/(104452464+179023408)/2*100%=43.7%开发房产销售率=（期初存货+销售成本-期末存货）/（期初存货+销售成本）*100%=(454870+41310558-0)/ (454870+41310558)= 100% 经营效益是指企业在生产经营过程中所获得的效益,企业的目的就是要提高经营效益。要想研究提高企业经营效益问题，必须分析和掌握影响企业经营效益的有关因素，从中找出薄弱环节或症结只所在，再确定切实有效的提高经营效益的途径。毛利=（全年主营业务收入-主营业务成本）/全年主营业务收入*100%=(61,918,185-41,310,558)/61,918,185*100%=33.3%恒大地产从2010年的人民币133.7亿元，增长54.2%至人民币206.1亿元，全年毛利率增至33.3%的理想水平，处于稳定增长期。净资产收益率=税后利润/（期初净资产余额+期末净资产余额）/2*100%=11,784,627/(79,220,464+47,022,559)/2*100%=18.67%2011年中期恒大地产净资产收益率高达46%，位居同行业之首。企业信用状况总评价：总评分获得91-100分，定为AAA级 87-90分，定为AA+级 85-86分，定为AA级 81-84分，定为AA-级 77-80分，定为A+级 75-76分，定为A级 71