长沙知名律师李青云解读《长沙市经济适用房上市交易管理办法》.doc

长沙知名律师李青云解读长沙市经济适用住房上市交易管理办法关于印发长沙市经济适用住房上市交易管理办法的通知 长政办发201237号发文单位：长沙市人民政府办公厅 发布日期：2012-12-05各区县(市)人民政府，市直机关各单位：长沙市经济适用住房上市交易管理办法已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。二一二年十二月五日长沙市经济适用住房上市交易管理办法第一条为规范经济适用住房上市交易管理，根据国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发200724号)和建设部发展改革委监察部财政部国土资源部人民银行税务总局关于印发经济适用住房管理办法的通知(建住房2007258号)、住房和城乡建设部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知(建保201059号)以及中共长沙市委长沙市人民政府关于安居工程建设的实施意见(长发200816号)等有关规定，结合我市实际，制定本办法。 解读：本条主要讲述了长沙市经济适用住房上市交易管理办法的制定依据。第二条本市芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区范围内经济适用住房上市交易，适用本办法。本办法所称经济适用住房是指购房人拥有有限产权的具有保障性质的政策性住房，具体包括：(一)政府统一组织建设和销售的经济适用住房(以下称经适房);(二)利用经济适用住房货币补贴所购住房(以下称货补房)。解读：本办法只适用于长沙市五区内，经济适用房包括“差价房（经适房）”和“货补房”。第三条经济适用住房购房人拥有有限产权，只能由购房人及其共同申请的家庭成员自住，不得出售、出租、出借、闲置和擅自改变住房用途。除购房按揭外，经济适用住房不得进行抵押。解读：经济适用房有权产权，有权用途。第四条经济适用住房上市交易，必须按有关政策规定取得完全产权，并由市住房保障部门对购房人是否已缴纳土地价款(退还货币补贴资金)取得完全产权、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见。解读：经济适用房上市交易条件：取得完全产权+市住房保障部门书面意见（是否已付清土地价款，政府是否优先购置）。第五条购买经适房满五年(从取得全额购房发票之日起计算，下同)并取得经适房产权证的，产权人在补交土地价款后，可以上市交易，政府可优先回购；也可分别由市房屋权属登记部门和市国土资源部门重新核发房屋所有权证和土地使用权证，土地性质由划拨转为出让，取得完全产权。补交土地价款标准应根据房屋产权建筑面积(按商品房价格购买的面积除外)、房屋座落地的土地等级及应收纯出让金标准、住宅用地剩余出让年限等因素计算确定，其计算公式为：应补交土地价款=房屋产权建筑面积应收纯出让金标准(该住宅用地剩余出让年限/住宅用地最高出让年限)。解读：1、经济适用房（差价房）上市交易条件：购买付全款满五年+已取得经适房产权证+补交土地价款+政府放弃优先回购的书面意见。本条与第四条精神一致。2、应补交的土地价款=房屋产权建筑面积应收纯出让金标准(该住宅用地剩余出让年限/住宅用地最高出让年限)。第六条货补房不受上市年限限制，上市交易时，须全额退回政府发放的补贴款项，也可由产权人全额退回补贴款项后，取得完全产权。利用经济适用住房货币补贴购买住房的，如再购买其他住房或因赠予、法院判决、购房人婚姻情况发生变化等原因取得其他产权住房的，须全额退回政府发放的补贴款项。未退回政府补贴的，市房屋权属登记部门不得办理产权登记手续。解读：货补房的手续相对简单。第七条 2007年11月19日之后购买经适房，由于赠予、法院判决、购房人婚姻情况发生变化等原因取得其他房产，导致无法办理经适房产权手续的，在其购买经适房满五年、符合经适房产权证办理的其他条件并且按本办法第五条规定标准的120%补交土地价款后，可上市交易或办理商品房产权证。解读：1、本条主要是讲述2007年11月19日之后购买了经适房、后又因特定原因取得了其他房产，按本办法第五条补交标准120%的土地价款+满足其他同样条件的情况下，同样可进行上市交易。2、本条讲的取得其他房产主要是指由于赠予、法院判决、购房人婚姻情况发生变化等原因而取得的，并不是主动购买的。第八条 2007年11月19日至本办法发布之日前，已经购买经适房，再行购买其他住房的，经适房可由政府按本办法第十条标准回购;也可由购房人在购买经适房满五年，取得经适房产权证或者符合经适房产权证办理条件，并且按照本办法第五条规定标准的150%补交土地价款后上市交易或办理商品房产权证。解读：1、本条主要是讲述2007年11月19日至2012年12月5日之间已取得经济适用房，再购买其他住房的处理规定，按本办法第五条补交标准150%的土地价款+满足其他同样条件的情况下，同样可进行上市交易。2、本条讲的取得其他房产的原因主要是购买，与第七条有所不同，需补交的土地价款也不同。第九条个人购买经适房取得经适房产权后有以下情形之一的，政府可按原价格回购：(一)购房人自愿退出经适房，交由政府回购的;(二)购买经适房不满五年，购房人因特殊原因确需转让的;(三)国家政策规定的其他情形。第十条个人购买经适房后有以下情形之一的，政府有权回购，回购价格按照经适房原价格折旧每年扣减1%计算：(一)将所购经适房私自转让、出租、出借或改变使用性质且二次以上告知三个月内拒不改正的;(二)本办法发布之日起，再行购买其他住房的;(三)弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经适房的，除按本条回购外，同时依照有关规定追究责任;(四)国家政策规定的其他情形。第十一条回购的经适房继续向符合条件的家庭配售或作为实物配租房源向符合公租、廉租住房条件的家庭配租。第十二条 购买经适房满五年，如需取得完全产权或上市交易，按下列程序办理：(一)产权人向市住房保障部门提出申请，并提供身份证明、户口簿、购房合同、全额购房发票、经适房产权证等材料;(二)市住房保障部门审核。符合条件的，由市住房保障部门出具审核意见，并核定应补交的土地价款;(三)产权人到指定银行补交土地价款，将补交价款全额缴至长沙市财政局非税收入汇缴结算户;(四)产权人凭市住房保障部门的审核意见、补交价款的相关证明、经适房产权证、身份证明到市房屋权属登记部门核发商品房产权证或办理产权转移登记手续;(五)已由开发建设单位办理国有土地使用权分户证的，凭新核发的商品房产权证到市国土资源部门申请办理国有土地出让权证。解读：满五年的经适房上市交易办事程序：1、产权人准备好相关材料（身份证明、户口簿、购房合同、全额购房发票、经适房产权证等）。=2、产权人向市住房保障局提出“上市交易”申请。=3、市住房保障局出具审核意见，并确定应补交的土地价款。=4、补交土地价款。=5、到市房产局办理产权转移登记手续（需携带的材料：市住房保障局审核意见+补交价款证明+经适用房权证+身份证）=6、到市国土局办理国土证。第十三条对第七条、第八条所列情形，按下列程序办理：(一)由购房人(产权人)向市住房保障部门提出申请，并提供身份证明、户口簿、购房合同、全额购房发票、经适房产权证(未办理经适房产权证的，由市房屋权属登记部门出具审核意见)等材料;(二)市住房保障部门对购房人(产权人)的情况进行审核，出具审核意见，并核定应补交的土地价款;(三)购房人(产权人)到指定银行补交土地价款，将补交价款全额缴至长沙市财政局非税收入汇缴结算户;(四)购房人(产权人)凭市住房保障部门的审核意见、补交价款的相关证明、身份证明、经适房产权证等材料到市房屋权属登记部门核发商品房产权证或办理产权转移登记手续;(五)已由开发建设单位办理国有土地使用权分户证的，凭新核发的商品房产权证到市国土资源部门申请办理国有土地出让权证。第十四条回购已购经适房的，按下列程序办理：(一)产权人向户口所在地的区住房保障部门提交书面申请，并提供身份证明、户口簿、购房合同、全额购房发票、经适房产权证等材料;(二)区住房保障部门对申请材料进行初审并入户查勘，了解房屋状况，确认产权人结清供水、供电、供气、供热和物业管理等费用;(三)区住房保障部门初审后报市住房保障部门审定，由市住房保障部门与产权人签订回购协议，支付购房款;(四)市房屋权属登记部门凭回购协议及其他相关材料办理房屋转移登记手续，将回购房屋的产权登记在市住房保障部门名下，并在房屋权属证书上注记“经济适用住房”字样。因购房人(产权人)非自愿因素需予以回购的，由市住房保障部门下达回购经适房通知，告知回购理由、回购价格及迁出期限，迁出期限为三个月。购房人(产权人)在规定期限内迁出的，市住房保障部门应在其迁出后十个工作日内付清房款，并配合办理有关产权转移。购房人(产权人)未在规定期限内迁出的，由市住房保障部门申请法院依法强制执行。第十五条货补房如需取得完全产权或上市交易，按下列程序办理：(一)购房人(产权人)至市住房保障局部门领取退款申请相关资料，并按要求填写;(二)购房人(产权人)将已退回的货币补贴资金转至市财政局指定专户;(三)市住房保障部门审核并出具审核意见;(四)购房人(产权人)凭市住房保障部门的审核意见、银行转账回单、经适房产权证或购房合同、身份证明等相关证明到市房屋权属登记部门核发商品房产权证或办理产权转移登记手续。第十六条经济适用住房产权人在补交土地价款或退还货币补贴资金后上市交易的，按规定缴纳房地产交易环节的相关税费;政府回购经适房及再配售、配租给符合条件的保障对象过程中所涉及市级权限内的相关行政事业性收费予以免交，相关税收依法依规减免。第十七条将已购经济适用住房上市交易后，该户家庭不得再次申请住房保障。第十八条对不能提供住房保障部门出具的书面意见的经济适用住房家庭，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房;房屋租赁备案