金芙蓉_岳塘映象可行性研究报告_调查报告_表格模板_实用文档.doc

房地产项目可行性研究报告金芙蓉岳塘映象可行性研究报告班 级：房物1201学 生：肖远指导老师：曾福林报告制作时间：2014年6月目录第一部分：项目概况3一 宗地位置3二 项目周边的社区配套4三 项目发展定位4四 岳塘区国民经济发展指标5五 规划控制要点5第二部分：法律及政策性风险分析61、土地供给政策调整62、房地产金融政策调整63、物业管理政策74、房地产政策调整8第三部分：市场分析8一、 区域住宅市场成长状况8二、 区域内供应产品特征9三、 区域市场目标客层研究11四、 目标市场定位及产品定位11第四部分：规划设计分析11第五部分：项目开发13一、 土地升值潜力初步评估。13二、 立即开发与作为土地储备优缺点分析13第六部分：投资收益分析13一、 成本预测13二、 税务分析14三、 经济效益分析15四、 项目资金预测17第七部分：管理资源配置17第八部分：综合分析与建议（SWOT分析）18项目优势分析18项目劣势分析18项目机会分析18项目的威胁分析19SWOT分析表19第九部分：竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题19（一） 主要指标测算19（二） 竞争对手分析20（三） 制定策略21（四） 资金筹措21第十部分：在新城市开发需要补充的内容21一、 市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况21二、 需要完成新城市发展及房地产市场调研报告22十一项目风险分析24（一）风险因素的识别与评估24（二）风险防范对策25十二.结论与建议26（一）结论26（二）建议2725第一部分：项目概况一 宗地位置 金芙蓉岳塘映象小区位于岳塘区岳塘路口，东临潭下路，北接岳塘公园，西靠湘钢俱乐部，南临下摄司支路。 二 项目周边的社区配套 到目前为止，岳塘区双拥路公路主骨架基本形成，公用事业迅速发展。道路交通、环境、市政配套、城市功能开始从城关镇向卫星城升级换代。芙蓉农贸市场，火炬小学，东方红广场、东方红南广场、锦源广场，故里居大酒店，市一医院，三医院，城市建筑学校等。公交可乘坐103、23、24、25、107、16。车位配比率40%。三 项目发展定位岳塘区具有较好的经济发展基础，水、电、路、邮电等基础设施配套齐全。工业基础雄厚，具有完备的工业体系。对工业 将扶持壮大一批现在骨干企业，优先引进一批大型工业项目，盯上一批国内外制造业项目，从而加快全区工业化水平。对建设现代物流区 将充分发挥良好的区位优势和交通优势，着力培植和引进一批现代物流企业，园区交通优势明显，高速公路、铁路、长株潭城际快车道、城际铁路、湘江水运等构成便捷发达的立体交通网络。对生态居住区 “三带”即（沿江风光带、河东大道商业带和芙蓉大道经济带）力争把岳塘新城打造成“小而精”、“富而强”的新城区，确保岳塘跻身“省内经济五强”城区。对发展旅游业 旅游资源丰富，北有古潇湘八景之一的昭山，孤峰独立湘江东岸，历为山水胜境，始建于唐代的昭山禅寺，岿然独著山巅，至今钟罄之声不绝。自昭山南行，峦峰竟秀，壮若龙蛇，凤形山展翅欲飞，姿态可人；法华山风景秀丽，气候宜人。3000亩仰天湖，昔日烟波浩渺，今日漫天碧荷，花香袭人；还有景色宜人、山水相映的东风水库和红旗水库，构成内容丰富的人文景观和自然风景，是人们旅游观光、休闲度假的好去处。四 岳塘区国民经济发展指标全区生产总值从2005年的25亿元增加到2010年的64.7亿元，为规划目标的1.48倍，按可比价格计算，年均增长16.6%，年均增速超出规划目标3.1个百分点,其中一、二、三产增加值年均分别增长5.6%、19.7%和14.4%。三次产业的比重从2005年的10.7：56.1：33.2调整为6：67：27。全社会固定资产投资由2005年的23.07亿元增加到2010年的92.1亿元，年均增长31.9%，超规划目标增速16.9个百分点，“十一五”期间累计完成全社会固定资产投资318.04亿元，超规划目标值90.4%；财政总收入由2005年的2.08亿元提高到2010年的6.55亿元，年均增长25.8%，超规划目标增速10.5个百分点。五 规划控制要点 项目总体规划指标序号项 目单位数量一规划用地面积M221057.17二总建筑面积M2999001多层、小高层、高层住宅M267012.322公建面积M220304.24三道路及停车场22.00%四建筑密度30.00%五容积率3.97六绿化率45.23%第二部分：法律及政策性风险分析 1、土地供给政策调整2003年9月24日，关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知（国土资发2003356号）通知指出，必须严格实行土地供应的集中统一管理。必须严格控制土地供应总量。各类房地产开发用地，除按规定可以划拨外，一律实行招标拍卖挂牌出让。通知要求，严格控制高档商品房的土地供应。凡高档商品住房、写字楼等商业性用房积压较多的地区，要严格限制土地供应量，或暂停供应土地。停止别墅类用地的土地供应。严禁以科技、教育、观光农业和生态建设等名义取得享受产业优惠政策的土地后用于房地产开发；2004年3月30日，关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知（国土资源部和监察部，国土资发200471号）通知指出，2004年要继续全面推行并严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，建立健全具体制度和操作规范，认真纠正和严肃查处土地出让中违规操作问题和违纪违法行为。通知强调，各地要严格按国家有关政策规定界定招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定实施前的历史遗留问题，不得擅自扩大范围，也不得弄虚作假，变相搭车。要加快工作进度，在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。 2004年4月29日，国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知（国办发明电200420号）通知要求清理检查2003年以来的土地占用情况，整顿未批先用、征而未用、乱占滥用和随意改变土地用途等问题；在治理整顿期间，全国暂停审批农用地转非农建设用地；暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改。土地供给政策的调整：大大规范了政府和开发企业在土地一级市场的行为；使资本实力雄厚的开发商处于市场极为有利的地位；促使城市土地价格上涨。将在总体上增大房地产投资风险。2、房地产金融政策调整2003年6月5日中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发2003121号）通知要求：1）房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。2）商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。3）商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60，贷款期限最长不得超过10年。4）对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。2010年12月10日，中国央行宣布，自12月20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，达18.5%历史高位。这是央行年内第6次上调存款准备金率，亦是最近30天内第3次上调存款准备金率，频度密集属罕有。 2004年9月2日商业银行房地产贷款风险管理指引（中国银行业监督管理委员会）指引发布是为了以引导商业银行充分理解和有效识别房地产贷款风险，切实关注借款人的偿贷能力等。规定所有住房贷款的贷款成数不超过80%，借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。指引在对商业银行提出总体风险控制要求的基础上，对土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款的风险管理分别提出了要求，并对银监会的相关风险监管措施进行了规定，要求商业银行建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择。着重规范商业银行如何有效管控房地产贷款，包括管控开发贷款和个人住房贷款风险的手段和方法，提供和介绍最佳做法。指引还从风险管理的角度要求商业银行在发放个人住房贷款时应关注借款人的偿还能力，将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。商业银行应根据各地市场情况的不同制定合理的贷款成数上限，但所有住房贷款的贷款成数不超过80%。中国人民银行出台的房地产金融一系列新规定旨在从金融政策层面抑制房地产“过热”和“泡沫”现象的出现。它提高了开发商的入市门槛，资本实力弱的开发商面临出局局面；它将以釜底抽薪强力打压高档高价位物业的发展势头。3、物业管理政策2007年10月1日物业管理条例。中华人民共和国国务院令2007第504号的实施将：强化开发商承担售后服务的责任，有力促进房地产市场全面健康的发展，使物业管理服务成为物业附加价值的重要组成部分。4、房地产政策调整2003年8月12日，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发200318号）通知指出 “房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业” 。要求完善供应政策，调整供应结构；改革住房制度，健全市场体系；发展住房信贷，强化管理服务；改进规划管理，调控土地供应；加强市场监管，整顿市场秩序，促进房地产市场持续健康发展。2004年4月26日，国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知（国发200413号）通知要求“水泥、电解铝、房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例由20及以上提高到35及以上”。房地产业是国民经济的支柱产业和基础产业，是牵引力大、关联性极强的产业，土地供给、房地产投资必须与其他相关产业发展相协调。上述政府出台的一系列房地产宏观调控政策，是针对我国房地产业“结构性”的、“区域性”的“过热”苗头，其目的是为了房地产业的健康持续发展。此次宏观调控不同于上世纪90年代初期的房地产宏观调控，它是发展性调控、主动性调控、改革性调控，是在我国房地产市场自我调控能力差的情况下进行的一系列政府调控行为。但从长期来看，政府鼓励、支持房地产业的健康持续发展应该是我国政府长期的政策取向。房地产业政策的调整将继续推进住宅业成为国民经济支柱产业与消费热点，促进房地产市场持续健康发展。（二）项目开发经营的宏观经济与社会发展环境分析我国国民经济在经历了20年代初高速运行与房地产大范围“泡沫”期、1997年亚洲金融风暴冲击和国内经济低谷期以后，步入健康、稳定、持续发展期。国家实施以扩大内需为中心的积极的财政政策和稳健的货币政策对刺激国民经济发展发挥了重大的、根本性的推动作用。进入21世纪后，我国国民经济较快增长，连续几年国内生产总值增长速度保持在8%左右。2011年10月份，全国居民消费价格总水平同比上涨5.5%。自8月份起，CPI涨幅已经连续3月回落。CPI从3月“破5”，到6月“破6”，再到10月的重返“5时代”，画出一条倒V形曲线。物价上涨过快的势头初步被遏制。上述情况表明，当前经济运行的总体态势良好，为下一阶段国民经济持续平稳较快增长创造了有利的条件。第三部分：市场分析 一、 区域住宅市场成长状况 1、 区域住宅市场简述 项目名称数 值环比同比商品房批准预售面积145.08万平方米13.79%82.47%商品住宅批准预售面积132.35万平方米15.28%77.34%商品房登记销售面积93.44万平方米-28.83%10.49%商品房登记销售套数8250套/商品住宅登记销售面积83.76万平方米-30.67%14.38%商品住宅销售套数7418套/商品房6月末累计可售面积187.32万平方米30.26%38.50%商品住宅6月末累计可售面积143.89万平方米39.66%25.67%商品住宅6月末累计可售套数13242套/011年上半年，湘潭市共销售商品住宅7418套，销售主力价位段为3000-3500元/平方米，共售2494套，占总量的33.62%；其次是3500-4000元/平方米以下的价位区间，共售2199套，占总量的29.65%。2、购房群体分析随着长株潭三市融城步伐的稳步推进，城际交通的不断完善，30分钟经济圈已逐步形成，湘潭市商品住宅以交通便利、性价比高、生态宜居等特点不仅引起了长、株等周边城市居民的关注，还吸引了省外一线城市的消费者来潭投资置业。2011年上半年，本省居民在潭购买商品住宅占湘潭商品住宅销量94.06%，长株潭范围内，本市居民在潭购买商品住宅占湘潭商品住宅销量的54.97%，湘潭县占20.45%，湘乡市和韶山市分别占4.65%、0.98%，长沙市占3.25%，株洲占1.21%；外省居民在潭购买商品住宅占湘潭商品住宅销量的5.94%，其中，广东省占量较高，为1.32%，湖北省为0.61%，浙江省0.46%。二级市场分析（二手房） 相对活跃的一手市场而言，二手房市场显得较为低迷。2011年上半年，湘潭市共成交二手房面积为16.21万平方米，共成交1660套，环比下降25.68%，同比增加16.28%，成交金额17562万元，环比下降36.25%，同比增加7.2%；其中，二手住宅成交面积为12.36万平方米，共成交1417套，环比下降36.68%，同比下降61.23%。3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 二、 区域内供应产品特征 1、 各档次产品供应状况 2、 各档次产品的集合特征 尤其研究与本案类似档次物业的特征 l 平均售价 l 开发规模 l 产品形式 l 平均消化率 l 平均容积率 l 物业在区域内分布特征 3、 区域内表现最好个案状况 附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。 4、 未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 5、 分析：本案在区域市场内的机会点 6、 结论： l 区域市场在整体市场的地位及发展态势 l 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式 l 本案在区域内开发市场潜力 l 本案在开发中的营销焦点问题 三、 区域市场目标客层研究 1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上） 2、 结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。 四、 目标市场定位及产品定位 （一）项目目标客户定位通过调研，目标顾客群体锁定在：岳塘区的“财智阶层”、新贵富裕阶层文化水平高，学历大多为大学本科或以上个人月收入大于4000见多识广，对楼盘的品质及品味十分在意人生的格言为：追求财富、创造财富、享受财富（二）项目产品定位在总体上，多层、小高层住宅定位于中偏高档，以适合供应项目供需圈内目标顾客群的有效需求。园林生态化管理智能化服务高水平化（三）项目价格定位根据对湘潭市周边楼盘的调查，结合本项目建设和销售时间因素的考虑，本项目定位确认为：多层电梯住宅小区：32005300元/M2小高层住宅小区：30004700元/M2第四部分：规划设计分析 本项目总建筑面积87316.56平方米，项目的建设将成为岳塘区的大规模居住区。建议在进行小区规划时，要从消费者需求的角度出发，充分了解市场的发展动态，研究市场上哪种多层及小高层住宅受消费者欢迎，以及项目的布局等问题。同时，也要总结发展商及其他开发商的成功经验，务求将项目规划好。1、本项目要建成“绿色生态健康”的园林式居住区。良好的居住环境，是当今社会人人都渴求的，久居城市的人需要一片净土，需要清新的空气以及自然美景。2、本项目规划要跟上信息时代的潮流。项目定位中高档，居住区的设计要和中高收入阶层的地位相适应，特别是本项目所处地段现有配套匮乏，项目的设计必须跟上信息化、智能化的要求。具体来讲，本项目的设计要达到以下要求：1、规划超前化居住区要导入家居智能化设置，要确保510内不落后；建筑规划符合时代潮流；建筑材料要运用环保新型材料；服务意识要超前。2、户型合理化不论是多层及小高层住宅，还是别墅、联排别墅、复式洋房等设计的户型要求是合理、实用的。3、建筑艺术化本项目定位为中高收入阶层，学历大学以上，要求有浓厚的文化氛围，所以在进行项目规划时，要求建筑设计艺术化，包括建筑设计本身和整个居住区的环境设计。4、质量标准化项目建设要求要达到国家优质水平。5、建材环保化迎合消费者环保的要求，同时，新型环保建材也可以降低成本，有效延长建筑的使用寿命。6、配套完善化本项目配套完善与否，将影响到项目的成败。7、服务酒店化良好的售后服务，将大大促进项目楼盘的销售。8、环境园林化本项目可以充分运用周围湖景、林地优势，打造园林式居住区。9、生活科技化项目要实现区内信息网络化、管理有效化、家居智能化等要求。10、社区人性化营造区内温馨、舒适的生活气氛。项目规划构思本项目规划分二个大的组团，也即分二期实施。沿岳塘区双拥路以西为一期，约占地67012.32平方米，物业形态为多层住宅小区；望江路以东为二期，约占地20890平方米，为多层、小高层住宅小区；整个项目规划设计要求错落有致，层次感明显，基本上要求朝岳塘四号路的方向由高到低布局。每个组团要求设计有足够的停车位供业主使用。组团要求有小区级园林绿化、区内组团绿化、住宅庭院绿化等。整个项目还要求设计有大型会所、体育康乐设施、各种文化教育设施、日常生活配套设施等公建设施。第五部分：项目开发 一、 土地升值潜力初步评估。 从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 二、 立即开发与作为土地储备优缺点分析 三、 工程计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。 四、 销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。 第六部分：投资收益分析 一、 成本预测 说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面列示： 单位：万元序号项目金额估算说明或依据一开发成本7310.64 1土地取得费用1624.12 1）土地出让金1459.60 710万元+拆旧建新增加面积400元/2）土地出让税金44.52 契税3%、印花税0.05%3）拆迁补偿费用0.00 实物置换补偿（不含老市委）4）停业补偿费120.00 5万/月24月（含搬家费）2前期工程费215.00 1）可行性研究及前期策划费用10.00 约为投资的0.5%2）勘察规划建筑景观设计费用120.00 约为投资的5%3）招投标工程监理等专业费用60.00 约为投资的2.5%4）现有建筑物拆除及通平费用25.00 估算3开发工程费4623.40 1）主体（框架、高层）3921.00 建安单价1500元/2）地下室654.40 建安单价1600元/3）绿化配套20.00 （含生态停车场） 4）道路广场及地面停车场28.00 1400200元/4开发期间税费500.00 约15%（环评/审图/测绘/造价/质监/增容等）5不可预见费348.13 【1234】5%二开发费用1109.56 6管理费用208.88 【1234】3%7财务费用600.00 融资费用与利息，200020%1.58销售费用288.68 1）推广广告费用103.10 销售额1%2）销售与招商代理费用185.58 销售额1.8%9其他费用12.00 前期物业管理经费三项目开发总投资成本8420.20 【一二】二、 税务分析 1、 营业税及附加 2、 所得税 3、 土地增值税 上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。 三、 项目资金预测 1、 资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。 2、 资金回款计划：各期销售回款计划。 3、 资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。 4、 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额 第七部分：管理资源配置 一、 机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。 二、 人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。 三、 人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。 第八部分：综合分析与建议（SWOT分析） 项目优势分析先天可开发素质较好，土地平整。项目规划产品较周边区域产品总价低，竞争优势明显。项目所在片区交通形势较好，交通道路较完善。项目周边以有多个小区入住，居住氛围良好。人流增加不断提升项目潜在价值。项目劣势分析临近主干道，部分临街住宅将受到噪音干扰。开发商开发经验不足，品牌知名度不高项目规模较小，难以形成体量优势。项目容积率较高，为3.29。在一定程度上限制了项目的品质和规划。项目机会分析1）区域内缺少高档住宅和大型商业，项目具有后发优势。2)项目所在区域地产发展蓬勃，项目目标客户群体不断涌入，外来客户区域认同感增强。3）城市化进程加快，片区内的基础设施将日益完善。4）附近的107国道利于人流、车流的引流及疏导。项目的威胁分析1）国家不断出台严厉的房地产相关政策，未来影响加剧2）随着河东片区的规划及基础设施进一步完善，将分流项目的部分客户目标。3）同类型的物业的供应量可能会在短时间内有交大增加。4）发展商的品牌号召力较弱。SWOT分析表优势（S）先天可开发素质较好，土地平整。 居住氛围良好片区交通便捷劣势（W）临近主干道，噪音较大项目规模小，难成体量优势容积率较大 机会（O）项目具有后发优势城市化进程快，加快基础设施建设临近国道，利于人流车流引流及疏导威胁(T)国家出台相关政策，加剧未来影响发展商品牌号召力较弱河东的完善，将分流项目部分客户目标第九部分：竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题 （一） 主要指标测算 1、 预测直接建造成本（不包括地价）、售价 2、 投资收益分析（参考以下格式）： 序号项目合计12345671销售收入25299.961140.146645.989720.046011.991781.822开发建设投资9606.44300035003006.443经营税金及税金附加1391.5062.71365.53534.60330.6698.004利润总额14402.02-3000-3500-1929.016280.459185.435681.331683.825应交所得税额14402.02-3000-3500-1929.0086280.459185.435681.331683.826所得税5707.761570.112296.361420.33420.957税后利润17123.274710.346889.084261.001262.868盈余公积金1712.33471.03688.91426.10126.299应付利润15410.954239.306200.173834.901136.5810未分配利润15410.954239.306200.173834.901136.58表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不宜过大。 3、 根据需要，可增加如下测算： 销售净利率完全成本最高楼面地价最高总地价R1 R2 r3 注：R代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如投资回报率等。 （二） 竞争对手分析 1、 主要背景，控股股东情况 2、 总资产、净资产、净利润（每股利润） 3、 资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本 4、 操作水平，主要开发的项目 5、 参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。 （三） 制定策略 1、 分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。 2、 销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。 3、 把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。 （四） 资金筹措 短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。 第十部分：在新城市开发需要补充的内容 一、 市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况 1、 近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。 2、 量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。 3、 各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。 4、 各行政区市场比较： （1） 量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。 （2） 各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。 5、 当地城市近、中期规划发展方向描述 城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。 6、 主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。 7、 热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征 8、 客户的购买偏好、购买关注的要素 9、 重点楼盘描述 二、 需要完成新城市发展及房地产市场调研报告附件： 1、 有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。 2、 按照集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程 成本测算可采用两种方法： （1） 从预算角度，依照当地相关政府政策、法规，按照成本项目逐项分析计算。但要注意在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般成本水平增加的因素。 （2） 根据已做的类似项目的相关数据，并充分考虑该项目的特性，在此基础上估算。 上述两种方法在测算过程中，不是一贯而终的，不同的成本项目要运用最恰当、最科学的方法，两种方法可以交叉使用。对可上可下的成本项目在不能确定的情况下，尽可能稳健一些。可参照下面格式： 序号项目计算依据单价/元/合计/万元一开发成本1-8项之和8391.151土地费用土地费用=土地使用出让金+拆迁安置补偿费+征地费用15002230.652前期工程费用一般占建筑安装工程费的4177.663基础设施建设费一般占建筑安装工程费的15666.224建筑安装工程费根据楼层和结构进行估算多层：7004441.46高层：12005公共配套设施建设费可以按建筑安装工程费的5进行估算222076开发期间税费可以按建筑安装工程费的8进行估算355.327其他税费按实际建筑安装工程费的3进行计算133.248不可预见费1-7项的2%167.82二开发费用9-11项之和1215.299管理费用开发成本的2164.5310财务费用按实际计算291.7611销售费用销售收入的4759三合计9606.44十一项目风险分析投资项目风险分析是在此前工作的基础上，进一步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。（一）风险因素的识别与评估1、风险等级划分一般风险：风险发生的可能性不大，或者即使发生，造成的损失较小，一般不影响项目的可行性。较大风险：风险发生的可能性较大，或者发生后造成的损失较大，但造成的损失程度是项目可以承受的。严重风险：有两种情况，一是风险发生的可能性大，风险造成的损失大，使项目由可行变为不可行；二是风险发生后造成的损失严重，但是风险发生的概率很小，采取有效的防范措施，项目仍然可以正常实施。灾难性风险：风险发生的可能性很大，一旦发生将产生灾难性后果，项目无法承受。2、风险因素的识别与评估项目的风险因素识别和对风险的评估见下表（表111）。项目风险评估的方法采用简单估计法。 风险因素和风险程度分析序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大一般1市场风险1.1市场需求量存在市场需求变动1.2竞争能力周边有竞争1.3价格项目的敏感性高2资源风险工程资源供给3技术风险工程方案3.1先进性3.2适用性3.3可靠性3.4可得性4工程风险4.1工程地质可以防范4.2水文地质可以防范4.3工程量可以防范4.4工程质量可以防范5资金风险5.1汇率发生的概率小5.2利率发生的概率小5.3资金来源中断可以防范5.4资金供应不足可以防范6