二手房交易流程.doc

交易流程个人一次性购买住房： 卖方携带：身份证件、房产证、购房发票（原值发票），契税 签约 买方携带：身份证件、定金、佣金、家庭户口本 1、申请买房人购房资格：材料身份证件、家庭户口本、非北京户口需提供暂住证或居住证网签 【购房资格申请需要十个工作日】2、 购房资格申请通过后即可完成网签合同：材料买卖双方产权人及相应代理人身份证件、房产证复印件；1、向银行申请结清贷款（业主电话预约 or 至银行出示身份证件并填写结清申请书）2、扣款（根据银行要求将全部款项打入还款账户，银行自动扣款 or 至柜台办理扣款手续） 房东解押 3、至银行领取结清材料，卖方携带身份证件（银行通知）（房子有贷款）4、至建委办理抵押注销手续，携带材料：结清证明、身份证件、房产证 归档时间：朝阳5、崇文1、海淀当天、亦庄3；工作日 卖方到场，携带材料：身份证件、房产证资金监管 买方到场，携带材料：身份证件、房款（建议提前将房款划入同一张银联银行卡内）； 双方于银行签署监管协议，银行核查双方信息，开卡并将房款刷卡划入银行新开卡内进行监管； 卖方到场，携带材料：身份证件、户口本、产权证、发票、契税票、公共维修基金 交税 买方到场，携带材料：夫妻双方身份证件、户口本、结婚证、暂住证、或北京工作居住证、 税款（提前将全部税款导入同一张银联卡内）交税只能刷银联卡 卖方到场，携带材料：身份证件、产权证 过户 买方到场，携带材料：身份证件、户口本（外地人，要求提供暂住证或北京市工作居住证） 买卖双方到场，携带材料：身份证件 解冻房款 其他材料：新产权证、买卖双方确认房款解冻书 买卖双方到房屋所在物业，变更产权人信息、签署物业协议、消防承诺协议；结清相关费用： 物业交接 物业费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电话、网络等；钥匙、缴费卡等；个人银行商业按揭购买住房： 卖方携带：身份证件、房产证、发票 签约 买方携带：身份证件、定金、佣金、家庭户口本 1、申请买房人购房资格：材料身份证件、家庭户口本、暂住证或居住证、个税单； 【海淀区卖房人办理房源核验手续：材料，要求照片拍摄房产证原件、产权人身份证、网签 核验申请表、核验委托书】2、 1周后可完成网签合同：材料买卖双方产权人及相应代理人身份证件、房产证复印件；1、向银行申请结清贷款（业主电话预约 or 至银行出示身份证件并填写结清申请书）2、扣款（根据银行要求将全部款项打入还款账户，银行自动扣款 or 至柜台办理扣款手续） 房东解押 3、至银行领取结清材料，卖方携带身份证件（银行通知） 4、至建委办理抵押注销手续，携带材料：结清证明、身份证件、房产证 归档时间：朝阳5、崇文1、海淀当天、亦庄3；工作日可同时1、 向银行申请贷款：【买方携带】夫妻双方身份证件、户口本、结婚证、收入证明、单位营业执照副本复印件盖公章、银行对账单流水；【卖方携带】夫妻双方身份证件、户口本、结婚证、房产证；商业按揭 2、评估：评估公司实地看房拍照，出评估报告快递给银行，大概用时1周； 3、查询借款人贷款记录、住房持有情况；4、银行审批贷款材料，给出批复结果（批复成功的出具批贷函，外资银行不出具） 卖方到场，携带材料：身份证件、房产证资金监管 买方到场，携带材料：身份证件、房款（建议提前将房款划入同一张银联银行卡内）； 双方于银行签署监管协议，银行核查双方信息，开卡并将房款刷卡划入银行新开卡内进行监管； 卖方到场，携带材料：身份证件、产权证、发票、契税票、公共维修基金 交税 买方到场，携带材料：身份证件、税款（提前将全部税款导入同一张银联银行卡内） 卖方到场，携带材料：身份证件、产权证 过户 买方到场，携带材料：身份证件、户口本（外地人，要求提供暂住证或北京市工作居住证） 【监管款项】买卖双方到场，携带材料：身份证件 解冻房款 其他材料：新产权证、买卖双方确认房款解冻书 银行出具新房产证的抵押登记材料并盖章； 新本抵押 约客户至建委办理房本抵押登记手续，携带材料：身份证件 银行收到建委发放的抵押他项权利证； 贷款放款 收押他项权利证，并将贷款款项通过系统打入卖方在面签时确认好的银行账户内； 买卖双方到房屋所在物业，变更产权人信息、签署物业协议、消防承诺协议； 物业交接 结清相关费用：物业、供暖、水、电、燃气、有线电视、电话、网络等；钥匙、缴费卡等；个人市管公积金购买住房： 卖方携带：身份证件、房产证、发票 签约 买方携带：身份证件、定金、佣金、家庭户口本 1、申请买房人购房资格：材料身份证件、家庭户口本、暂住证或居住证、个税单； 【海淀区卖房人办理房源核验手续：材料，要求照片拍摄房产证原件、产权人身份证、网签 核验申请表、核验委托书】3、 1周后可完成网签合同：材料买卖双方产权人及相应代理人身份证件、房产证复印件；1、向银行申请结清贷款（业主电话预约 or 至银行出示身份证件并填写结清申请书）2、扣款（根据银行要求将全部款项打入还款账户，银行自动扣款 or 至柜台办理扣款手续） 房东解押 3、至银行领取结清材料，卖方携带身份证件（银行通知） 4、至建委办理抵押注销手续，携带材料：结清证明、身份证件、房产证 归档时间：朝阳5、崇文1、海淀当天、亦庄3；工作日1、 申请贷款：【买方携带】夫妻双方身份证件、户口本、结婚证、学历证明、暂住证或居住证；【卖方携带】产权人身份证件、收款银行卡，房产证；市管 2、评估：评估公司实地看房拍照，出评估报告快递给银行，大概用时7个工作日； 公积金 3、初审：买卖双方携带申请时的相同材料至公积金管理中心办理；当场给出是否批复结果；4、公积金中心7个工作日左右出正式借款合同，通知客户至中心签署合同； 卖方到场，携带材料：身份证件、房产证资金监管 买方到场，携带材料：身份证件、房款（建议提前将房款划入同一张银联银行卡内）； 双方于银行签署监管协议，银行核查双方信息，开卡并将房款刷卡划入银行新开卡内进行监管； 卖方到场，携带材料：身份证件、产权证、发票、契税票、公共维修基金 交税 买方到场，携带材料：身份证件、税款（提前将全部税款导入同一张银联银行卡内） 卖方到场，携带材料：身份证件、产权证 过户 买方到场，携带材料：身份证件、户口本（外地人，要求提供暂住证或北京市工作居住证） 【监管款项】买卖双方到场，携带材料：身份证件 解冻房款 其他材料：新产权证、买卖双方确认房款解冻书 公积金担保中心收押新产权证； 贷款发放 7个工作日左右公积金管理中心将贷款款项通过系统打入卖方在面签时确认好的银行账户内 买卖双方到房屋所在物业，变更产权人信息、签署物业协议、消防承诺协议； 物业交接 结清相关费用：物业、供暖、水、电、燃气、有线电视、电话、网络等；钥匙、缴费卡等；个人国管公积金购买住房： 卖方携带：身份证件、房产证、发票 签约 买方携带：身份证件、定金、佣金、家庭户口本 1、申请买房人购房资格：材料身份证件、家庭户口本、暂住证或居住证、个税单； 【海淀区卖房人办理房源核验手续：材料，要求照片拍摄房产证原件、产权人身份证、网签 核验申请表、核验委托书】4、 1周后可完成网签合同：材料买卖双方产权人及相应代理人身份证件、房产证复印件；1、向银行申请结清贷款（业主电话预约 or 至银行出示身份证件并填写结清申请书）2、扣款（根据银行要求将全部款项打入还款账户，银行自动扣款 or 至柜台办理扣款手续） 房东解押 3、至银行领取结清材料，卖方携带身份证件（银行通知） 4、至建委办理抵押注销手续，携带材料：结清证明、身份证件、房产证 归档时间：朝阳5、崇文1、海淀当天、亦庄3；工作日2、 申请贷款：【买方携带】夫妻双方身份证件、户口本、结婚证、学历证明、暂住证或居住证、收入证明、劳动合同等；【卖方携带】产权人身份证件、收款银行卡，房产证；国管 2、评估：评估公司实地看房拍照，出评估报告快递给银行，大概用时7个工作日； 公积金 3、初审：担保公司代理双方进行，并取得批复结果；4、担保公司出具批贷函； 卖方到场，携带材料：身份证件、房产证资金监管 买方到场，携带材料：身份证件、房款（建议提前将房款划入同一张银联银行卡内）； 双方于银行签署监管协议，银行核查双方信息，开卡并将房款刷卡划入银行新开卡内进行监管； 卖方到场，携带材料：身份证件、产权证、发票、契税票、公共维修基金 交税 买方到场，携带材料：身份证件、税款（提前将全部税款导入同一张银联银行卡内） 卖方到场，携带材料：身份证件、产权证 过户 买方到场，携带材料：身份证件、户口本（外地人，要求提供暂住证或北京市工作居住证） 【监管款项】买卖双方到场，携带材料：身份证件 解冻房款 其他材料：新产权证、买卖双方确认房款解冻书 公积金担保中心收押新产权证； 贷款终审 7个工作日，买方夫妻双方至公积金管理中心签署正式借款合同贷款发放 7个工作日左右公积金管理中心将贷款款项通过系统打入卖方在面签时确认好的银行账户内 买卖双方到房屋所在物业，变更产权人信息、签署物业协议、消防承诺协议； 物业交接 结清相关费用：物业、供暖、水、电、燃气、有线电视、电话、网络等；钥匙、缴费卡等；住宅限购政策：1、北京市个人住房限购政策规定：以家庭为单位个人购买北京市商品住房的，北京籍最多持有2套住房，外地家庭符合条件的只能持有1套住房，涉外个人符合条件的只能持有1套住房。北京家庭定义：夫妻、未成年子女任一人为北京户籍的、持有北京市工作居住证的、驻京部队军人的；【在校北京集体户口的学生不计为北京籍】 外地家庭购房条件：夫妻任一人有近5年在北京连续缴纳社保或缴纳个人所得税的家庭； 涉外个人购房条件：要求办理境外人员在境居留状况证明、涉外审批 办理居留状况证明要求持外国护照的个人以工作、学习名义签证入境并累计在境12个月。2、商业银行针对个人购买住房的贷款基本政策首套贷款：最高贷款房屋评估价格的70%，利率最多享受基准利率85%的优惠；基准利率7.05；二套贷款：最高贷款房屋评估价格的40%，利率为基准利率1.1倍；商业贷款，银行如何判断客户的贷款套数？答：银行从央行的贷款征信系统中查询借款人家庭每个人历史住房贷款记录，有记录就计为1笔；同时，银行从北京市市建委住房系统中查询借款人家庭每个人名下的住房持有记录，有记录就计为1笔；下面为套数的案例：1） 征信系统查询不到住房贷款记录，且市建委住房系统查询不到住房持有记录：首套2） 征信系统查询不到住房贷款记录，且市建委住房系统查询到1套住房持有记录：二套3） 征信系统查询到1套住房贷款记录，且市建委住房系统查询不到住房持有记录：二套4） 征信系统查询到1套住房贷款记录，且市建委住房系统查询到1套住房持有记录：二套其他情况的都不能商业贷款购买住房。3、公积金贷款针对个人购买住房的贷款基本政策首套贷款：90平米以下最高贷款房屋评估价格的80%且最多不超过80万；利率4.9； 90平米以上最高贷款房屋评估价格的70%且最多不超过80万；利率4.9；二套贷款：最高贷款房屋评估价格的40%且最多不超过80万，利率为基准利率1.1倍；如何判断公积金贷款客户的贷款套数？答：公积金中心从央行的贷款征信系统中查询借款人家庭每个人历史未结清的住房贷款记录，有记录就计为1笔；同时，从北京市市建委住房系统中查询借款人家庭每个人名下的住房持有记录，有记录就计为1笔；下面为套数的案例：1） 征信系统查询不到住房贷款记录，且市建委住房系统查询不到住房持有记录：首套2） 征信系统查询到1套住房贷款已结清的记录，且市建委住房系统查询不到住房持有记录：首套3） 征信系统查询不到住房贷款记录，且市建委住房系统查询到1套住房持有记录：二套4） 征信系统查询到1套住房贷款已结清的记录，且市建委住房系统查询到1套住房持有记录：二套5） 征信系统查询到1套住房贷款未结清的记录，且市建委住房系统查询不到住房持有记录：二套6） 征信系统查询到1套住房贷款未结清的记录，且市建委住房系统查询到1套住房持有记录：二套【未结清记录与住房记录要求提供一致性的证明】公积金二套可以操作的条件为：已持有的住房面积小于家庭人均面积28.8平米。4、房屋的最