资产评估习题.doc

第一章资产评估的基本概念一、单项选择题1从资产交易各方利用资产评估结论的角度看，资产评估结果具有（）。A现实性B咨询性C公正性D市场性2（）是资产评估业务的基础，决定了资产价值类型的选择，并在一定程度上制约着评估途径的选择。A评估目的B评估方法C评估规程D评估对象3以下属于法定评估的资产业务是（）。A企业租赁B抵押贷款C国家征用不动产D资产清算4资产评估是判断资产价值的经济活动，评估价值是资产的（）。A时期价值B时点价值C阶段价值D时区价值5根据财政部2002年1月1日公布的国有资产评估管理若干问题的规定，占有单位有（）行为的，可以不进行资产评估。A以非货币资产对外投资B整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司C行政事业单位下属的独资企业之间的资产转让D确定涉讼资产价值6按存在形态可以将资产分为（）。A可确指资产和不可确指资产B固定资产和流动资产C有形资产和无形资产D单项资产和整体资产7资产评估的主体是指（）。A被评估资产占有人B被评估资产C资产评估委托人D从事资产评估的机构和人员8以下表述不符合资产评估科学性原则的是（）。A必须根据评估的特定目的选择适用的价值类型和方法B评估的特定目的必须与价值类型相匹配C特定的资产业务可采用多种评估方法D特定的资产业务可采用多种价值类型9资产评估的（），是指资产评估的行为服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。A公正性B市场性C咨询性D专业性10下列选项中不符合资产评估中确认“资产”标准的是（）。A控制性B有效性C稀缺性D市场性二、多项选择题1资产评估中的资产具有的基本特征是（）。A是由过去的交易和事项形成的B能够以货币衡量C由特定权利主体拥有或控制的D能给其特定主体带来未来经济利益E是有形的2资产评估中确认资产的标准有（）。A现实性B有效性C稀缺性D合法性E市场性3根据被评估资产能否独立存在分类，资产可分为（）。A整体资产B可确指资产C单项资产D不可确指资产E. 有形资产4根据财务会计制度规定与被评估资产的工程技术特点分类，资产可以分为（）。A在建工程B无形资产C流动资产D不动产E长期投资5下列原则中，属于资产评估工作原则的是（）。A科学性原则B独立性原则C客观性原则D贡献性原则E替代原则6资产评估的现实性表现在（） 。A资产评估是在当前条件下进行的B资产评估以现实存在的资产作为估价的依据C资产评估强调客观存在D资产评估以现实状况为基础反映未来E资产评估是客观的7资产评估的科学性原则要求（）。A评估程序要结合具体业务的实际情况，尽量降低评估成本，提高评估效率B评估结果应以充分的事实为依据C评估标准的选择应以特定评估目的为依据D评估方法的选择要受到可利用的条件、数据以及被评估资产的理化状态的制约E以科学的态度制定评估方案8在资产评估价值类型确定的情况下，资产评估方法选择具有（）。A多样性B替代性C唯一性D随意性E科学性9涉及国有资产属于必须进行资产评估的资产业务有（）。A企业经营，产成品出售B资产转让，企业清算C企业所有权与经营权分离D企业兼并，企业出售E中外合资、合作10资产评估的公正性表明资产评估具有（）。A技术基础B程序基础C思想基础D组织基础E道德基础三、判断题1.咨询性使资产评估结论常用于财产诉讼和政府对财产的征用和管理。2企业的借入资产不可纳入被评估资产的范围，因为企业不拥有其所有权。3政府发布的经济信息也是一种经济资源，具有为企业带来经济利益的潜能，因而也是资产评估的对象。4根据权益的性质，整体资产评估对象可以分为：控制权益、投资权益、所有者权益。其中，投资权益包括所有者投资和负债投资，能较好地放映企业稳定的生产能力，是控制权益扣除流动负债的余额。5根据国际评估准则中的定义，固定资产包括有形和无形两类。其中，无形固定资产又包括长期投资、长期应收账款、结转的费用、商誉、商标、专利以及类似资产。6为了保证资产评估的独立性，资产评估机构收取的劳务费只与工作量相关，不与被评估资产的价值挂钩，并应受到公众监督。7根据资产的法律意义分类，全部资产要素可以分为财产与合法权利。8若评估对象是市中心的一块土地，按照有关规定，该块土地可以用于建造商务办公楼，也可以建造一般居民住宅，评估人员应依据最佳利用原则，按照前一个用途进行估价。9资产评估通过对资产的现时价值进行评定和估算，为各项资产业务提供公正的价值尺度。这是资产评估最基本的功能。10科学性原则是指资产评估机构必须是提供评估服务的专业技术机构。四、简答题1什么是资产评估，它由哪些基本要素组成？2市场经济中，资产评估的功能有哪些？3简述资产评估中确认评估对象的标准？4资产评估对象可以依据哪些标准进行分类？第一章习题参考答案一、单项选择题1. C2. A3. C4. B5. C6. C7. D8. D9. A 10. D二、多项选择题1. BCD2. ABCD3. BD4. ABCE5. ABC6. BCD7. ACDE8. ABE9. BDE10. AD三、判断题1. 错2. 错3. 错4. 对5. 对6. 错7. 错8. 对9. 对10. 错四、简答题1答：资产评估是指评估机构根据特定的目的，遵循客观经济规律和公允的准则，按照法定的标准和程序，运用科学的方法，对资产的现时价格进行评定和估算。其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。由定义可知，资产评估由六大基本要素组成，即资产评估的目的、评估的对象、评估人、估价标准、评估规程和评估方法。2答：资产评估功能是指资产评估这一特定经济行为自身应有的内在功能和效用。概括地讲，资产评估具有以下功能。（1）为资产业务提供价值尺度。资产评估通过对资产的现时价值进行评定和估算，为各项资产业务提供公正的价值尺度。这是资产评估最基本的功能。（2）界定与维护各产权主体的合法权益。资产评估具有公正地界定与资产有关的各方，如不同所有者、占有使用者所拥有或控制的资产份额及其价值量的作用，从而可以维护各产权主体的合法权益。（3）优化资源配置。首先，资产评估是生产要素、产权进入市场的必要条件。科学规范的资产评估，能保证资产市场、产权市场的有序运行，可以为资产和产权的配置提供正确信号，从而起到优化资源配置的作用。其次，由于一项资产业务的进行往往具有多种途径，因此在资产评估中，按最优使用原则对资产的价格进行估算，有利于资产的优化配置和流动。（4）促进企业帐实相符，足额补偿和资产完整。在通货膨胀情况下，资产的重置成本与历史成本的差额随通货膨胀率的增长而急剧扩大，这将导致按固定资产的账面原值提取的折旧明显过低，会造成企业更新改造资金过少、企业盈利虚增和财政收入虚假。这时进行资产重估，可以克服上述问题。此外，通过资产评估还可以明晰企业自创无形资产、土地使用权价值、商标和商誉的价值，使企业的全部资产在账簿上得到反映。（5）在促进对外开放的同时，维护国家权益。资产评估机构在中外合资、合作的过程中提供符合国际专业水平的评估服务既是吸引外资流入的基础工作，又是维护国家民族权益的重要技术保障。（6）防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行。在国有企业产权变动的过程中，合理定价是关键。而转让定价的基础是企业的评估价值。因此，公平、客观的资产评估是防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行的基础。3答：资产评估中确认资产的标准主要有：（1）现实性。现实性表明经济资源在评估时点已经存在，是已经发生的经济活动的结果，并且在评估时点仍然存在。（2）控制性。指以企事业单位或个人对经济资源的控制权来定义被评估资产的边界，而不论资产是其用自有资金投资购建，还是负债购建，或是租入。（3）有效性。有效性一是表明已无实际资产对应的待摊费用等不能列作被估资产；二是表明无论是否是劳动产品，只要有效用即可作为被估资产。（4）稀缺性。稀缺性表明要获得具有稀缺性经济资源的控制权就必须付出代价。也正因为此，经济资源才成为资产。（5）合法性。指企事业单位或个人控制的经济资源具有合法性，受到法律保护，即非法经济资源不能被确认为资产。4答：资产评估对象可以依据下列标准进行分类：（1）按资产评估目的和被评估资产是否具有综合获利能力分类，可以分为单项资产和整体资产。（2）根据被评估资产的存在形态分类，全部资产要素可分为有形资产与无形资产。（3）根据资产的法律意义分类，全部资产要素可以分为不动产、动产和合法权利。（4）根据被评估资产在企业经营活动中是否持续使用，全部资产要素可分为固定资产与流动资产。（5）根据被评估资产能否独立存在分类，全部资产要素可以分为可确指的资产与不可确指的资产。（6）根据财务会计制度规定与被估资产的工程技术特点分类，可以把全部资产要素分为：固定资产，长期投资，流动资产，无形资产，在建工程，递延资产及其他资产。第四章机器设备评估一、单项选择题1成本法主要适用于评估（）。A可连续计量预期收益的设备 B可正常变现的设备C可获得非正常变现价格的设备 D续用，但无法预测未来收益的设备2计算重置成本时，不应计入的费用是（）。A购建费用 B维修费用C安装费用 D调试费用3用物价指数法估算的资产成本是资产的（）。A更新重置成本 B复原重置成本C既可以是更新重置成本，也可以是复原重置成本D既不是更新重置成本。也不是复原重置成本4设备的加权投资年限是（）。A设备已使用年限更新成本 B设备更新成本合计C设备加权更新成本合计更新成本合计D设备加权更新成本合计5当设备出现（）时，评估时需要考虑其经济性贬值。A利用率下降 B竞争加剧C使用效益下降 D技术水平相对落后6持续使用假设前提下的机器设备评估最适用（）。A成本法 B市场法C收益法 D统计分析法7决定设备成新率的关键因素是（）。A设备的技术水平 B设备的功能C设备的使用程度 D设备购置的时间8由于社会对产品的需要量降低使产品销售困难，从而导致生产该产品的设备开工不足，并由此引起设备贬值，这种贬值成为（）A功能性贬值 B实体性贬值C经济性贬值 D无形损耗贬值9某经技术改造设备已使用6年，设计总使用年限为12年，经计算到评估基准日，其加权投资年限为4年，该设备的成新率最接近于（）。A33 B40C50 D6610某评估机构于2000年1月对某设备进行评估，该设备为1990年1月购建，帐面原值为100万元。已知1990年1月定基物价指数为120%，1995年定基物价指数为140%，评估基准日定基物价指数为160%，该设备综合成新率为60%，则该设备的评估值最接近于（）。A96万元 B68.57万元C80万元 D161.28万元二、多项选择题1机器设备贬值的因素比较复杂，但一般应包括（）。A实体性贬值 B功能性贬值C经济性贬值 D货币性贬值E技术性贬值2机器设备的重置成本应包括（）。A机器设备日常维修费用 B机器设备的购置费用C操作人员的培训费用 D设备的大修理费用E设备的技术改造费用3进口设备的重置成本包括（）。A设备购置价格 B设备运杂费C设备进口关税 D银行手续费E设备安装调试费4运用使用年限法估测设备的成新率涉及到的三个基本参数是（）。A设备的经济寿命 B设备的技术水平C设备的已使用时间D设备的负荷程度E设备的尚可使用年限5设备的有形损耗率相当于（）。A设备实体损耗程度与全新状态的比率B设备实体损耗额与全新状态比率C设备实体损耗程度与重置成本的比率D设备实体损耗额与重置成本的比率E设备实体性损耗占总损耗的比例6价格指数法适用于（）设备重置成本的估测。A无帐面原值的 B无现行购置价的C无财务核算资料的 D无参照物的 E无帐面值的7设备的功能性贬值通常要表现为（）。A超额重置成本 B超额投资成本C超额运营成本 D超额更新成本 E超额复原成本8可以引起设备经济性贬值的有（）。A产品滞销 B设备价格上升C竞争加剧 D境外途中保险费 E设备磨损9运用市场法评估设备价值，选择参照物时，应注意参照物的（）。A时间性 B地域性C同质性 D可比性 E效益性10在机器设备的评估中，重置成本法一般适用于（）的评估。A续用设备 B非续用设备C. 非标准设备 D. 专用设备 E. 自制设备三、判断题1价值补偿和实物更新不同时进行是机器设备的主要特点，其价值补偿是通过折旧形式逐渐实现的，而实物更新一般是一次完成的。2由于机器设备数量多、规格复杂、情况各异，所以设备评估以整套设备为对象。3一般在技术进步快，技术进步因素对设备价格的影响较大的情况下，应选择计算复原重置成本。4所有的机器设备都可以用重置成本法评估其价值。5市场法的运用必须首先以市场为前提，它是借助于参照物的市场成交价或变现价运作的(该参照物与被评估设备相同或相似)。6运用收益现值法评估机器设备的前提条件是，被评估机器设备具有独立的、能连续用货币计量的可预期收益，所以单件设备比较适合使用这种方法。7对于无法直接取得现行购置价或建造费用的设备，如果能够寻找到现有同类设备的市价、建造费用，或市价、建造费用加运杂费和安装调试费，就可采用功能成本法计算设备的更新重置成本。8实体性贬值与成新率是同一事物的两面，实体性贬值用相对数来表示，它的余数就是成新率。9在用使用年限法估算设备成新率时，机器设备的已使用年限可以用会计中的已提折旧年限来直接代替。10机器设备的经济性贬值是因外部因素变化引起的设备价值贬值，具体可表现为两种情况：设备利用率下降和收益减少。四、简答题1简述机器设备的评估特点。2简述机器设备评估程序。3简述机器设备重置成本的构成。4运用市场法评估机器设备，在选择参照物时需考虑哪些可比性因素？5试述机器设备重置成本构成。6进口设备的从属费用如何构成？7简述运用差额法估算功能性贬值的步骤。8简述机器设备鉴定的内容。9简述市场法评估机器设备的步骤。10机器设备评估时应注意那些问题？五、计算题1机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。该设备的账面原值为10万元，其中买价为8万元，运输费为0.4万元，安装费用（包括材料）为1万元，调试费用为0.6万元。经调查，该设备的现行价格为9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了40、30、20。求该设备的重置成本。（保留两位小数）21995年1月评估设备一台，该设备于1991年12月购建，账面原值为20万元，1993年进行一次技术改造，改造费用（包括增加设备）为2万元。若定基物价指数1991年1.05，1993年为1.20，1995年为1.32，求该设备的重置成本。3评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。经调查，市场上现有的类似生产线成本为24万元，年产量为12万件。如果规模经济规模指数为0.8，求该资产的重置全价。4被评估机组购建于1999年3月，主要由主机、辅助装置和工艺管道组成，账面原值60万元人民币，其中主机占70，辅助装置占20，工艺管道占10。至评估基准日，机组主机价格下降2，辅助装置价格上升1，工艺管道价格上升了5。求该机组评估基准日的重置成本。5某评估机构采用统计分析法对某企业的100台某类设备进行评估，其账面原值共计1000万元，评估人员经抽样选择了10台具有的代表性的设备进行评估，其账面原值共计150万元，经估算其重置成本之各为180万元，则该企业被评估设备的重置成本是多少？6现有一台与评估资产A设备生产能力相同的新设备B，采用B比A每年可节约材料、能源消耗和劳动力等40万元。A设备尚可使用5年，假定年折现率为8，该企业的所得税税率为33，求A设备的超额运营成本。7被评估设备为1989年从德国引进的设备，进口合同中的FOB价是20万马克。1994年评估时德国生产厂家已不再生产这种设备了，其替代产品的FOB报价为35万马克，而国内其他企业1994年从德国进口设备的CIF价格为30万马克。按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的70%90%，境外运杂费约占FOB价格的5%，保险费约占FOB价格的0.5%，被评估设备所在企业，以及与之发生交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按CIF价格的0.8%计，国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3%计算，安装调试费含在设备价格中不再另行计算，被评估设备尚可使用5年，评估时马克与美元的汇率为1.51，人民币与美元的汇率为81。根据上述数据估测该进口设备的续用价值。8被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产7000吨，或每吨降价100元保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%，生产线的规模经济指数X为0.6，试根据所给的条件估算经济性贬值率和经济性贬值额。9被评估机组为3年前购置，帐面价值为20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产，被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的20%，被评估机组尚可使用7年，预计每年超额运营成本为1万元，假定其他费用可以忽略不计，试根据所给条件估测该生产线的续用价值。10被评估设备购建于1985年，帐面价值30000元，1990年和1993年进行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000元和2000元，1995年该设备进行评估，假设从1985年至1995年每年价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限为8年，试根据所给条件估测被评估设备的成新率。第五章房地产评估一、单项选择题1某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）。A2900元/m2 B3223元/m2C3322元/m2 D4000元/m22如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（）。A9% B12.5%C7.5% D5%3某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（）。A140万元 B157.5万元C141.4万元 D148.5万元4某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进行评估。其中砖混结构建筑物10栋，账面原值500万元；设备100台，账面原值1000万元。评估中对3栋具有代表性的建筑物进行估算，其重置成本为180万元，而该3栋建筑物的账面原值为165万元；同时选择10台具有代表性的设备进行了评估，其重置成本为150万元，而该10台设备的账面原值为120万元；则该企业被评估建筑物及设备的重置成本最接近于（）。A1736.85万元 B1795.45万元C1818.36万元 D2100万元5被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置成本。根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1995年到1998年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（）。A86万元 B87万元C90万元 D85万元6某在建项目计划建混合结构仓库2000平方米，总预算为3000000元，评估时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。根据工程造价构成表得知，在混合结构的建筑项目中，其中基础工程、结构工程和安装工程占整个建筑工程的比重分别是15%、60%和25%。该在建工程在评估时点的完工程度是（）。A75% B30%C45% D65%7某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元，建筑物的年纯收益为（）。A8600元 B8800元C9000元 D12000元8有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）。A1000元/平方米 B1500元/平方米C2100元/平方米 D2800元/平方米9有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资本化率为10%，预计未来每年的收益为15万元，则该宗地的评估价值最接近于（）。A128万元B141万元C149万元 D150万元10有一宗房地产，评估基准日后第一年的纯收益预计为70万元，资本化率为8%，以后未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，则该宗房地产的在永续使用的前提下评估价值最近近于（）。A700万元 B800万元C1000万元 D1100万元二、多项选择题1我国的城市地产市场分为一级市场和二级市场，与一级市场相对应的价格包括（）。A基准地价 B标定地价C土地使用权出让底价 D土地使用权的转让价格E抵押价格2引起建筑物功能性贬值的因素主要有（）。A政策变化 B建筑物使用强度不够C建筑物用途不合理 D建筑物设计不合理E周围环境发生变化3地产作为一类资产，它可能出现的贬值损失主要有（）。A“功效损失” B有形损耗C超额运营损失 D经济性贬值E超额投资损失4应用基准地价修正系数法评估宗地地价必须具备的条件包括（）。A城镇基准地价 B基准地价修正系数C宗地容积率 D宗地的开发成本E宗地的开发程度5对于楼面地价与土地单价之间的关系，下列说法中正确的是（）。A楼面地价一定大于土地单价B楼面地价一定小于土地单价C楼面地价可以等于土地单价D楼面地价可以小于土地单价E楼面地价可以大于土地单价6影响房地产价格的一般因素包括（）。A房地产价格政策B城市发展战略C国民经济发展状况D社会发展状况E物价水平7土地的价格（）。A是地租的资本化B是由土地的生产成本决定的C具有个别性D是土地权益价格E是由土地的效用决定的8假设开发法中的投资利润是以（）为计算基础的。A专业费用B投资利息C地价D建筑费用E税费9房地分估主要是针对（）进行的。A地用性质不合理的房地产B新开发的房地产C占地面积不合理的房地产D工业用房地产E特殊用途房地产10评估停建的在建工程，要查明停建的原因，并考虑在建工程的（）。A重置成本B功能性贬值C经济性贬值D清算价格E实体性贬值三、判断题1建筑物可以获得超常收益是使用剩余法评估建筑物的前提条件。2由于生产工艺改进引起建筑物设备陈旧或者由于自然灾害引起的建筑物功能减弱属于建筑物的有形损耗。3用成本法评估在建工程，是在求取被估在建工程的价格时，将被估在建工程按其开发完成后的价值，扣除后续的开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，以估算被估在建工程价格的一种评估方法。4在我国，土地价格一般指的是土地使用权转让费的价格。5标定地价是指具体地块在一定使用年期内的宗地地价，它一般是由省政府公告的。6运用剩余法评估待拆迁改造的待开发房地产时，其开发建筑成本费用包括建筑承包商的利润、建筑设计费、拆迁费用和劳动安置费用。7构成取得房产收入所必须支付的必要费用包括土地出让金、房产税、折旧费、租金损失准备费。8运用市场比较法评估地产时，在选择参照物时应注意在交易类型、用地性质和供需圈等方面与评估对象保持一致。9在评估操作实务中，评定房屋建筑物成新率最常用的方法是年限法和打分法。10正确的房地产评估程序应该是：选用评估方法估算、拟定评估方案、明确基本事项、实地勘察收集资料、确定评估结果、撰写评估报告。四、计算题1待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。2某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为2%，后5年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率（折现率）为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少？要求：（1）按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算；（2）写出计算过程；（3）写出正确结论。3待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：项目 坐落 所处地区 用地性质 土地类型 总价 单价 交易日期A 略繁华区 商业 空地 25.2万元1500元/m21996.10B 略 非繁华区 商业 空地 491400元/m21996.12C 略 非繁华区 商业 空地 43.5 1450元/m21997.1待估对象 略 非繁华区 商业 空地 1997.5项目 面积 形状 地势 地质 基础设施 交通状况 剩余使用年限A 168m2 长方形 平坦 普通 完备 很好 35年B 350 长方形 平坦 普通 较好 很好 30年C 300 长方形 平坦 普通 较好 很好 35年待估对象600 长方形 平坦 普通 较好 很好 30年已知以下条件：（1）交易情况正常；（2）1996年以来，土地价格每月上涨1%。（3）交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断：项目 自然条件 社会条件 街道条件 繁华程度 交通便捷程度 规划限制 交通管制B分值 10 10 8 7 8 10 10C分值 10 10 10 7 8 10 10离公交车站 交通流量 周围环境B分值 7 8 8C分值 10 8 10注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。（4）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。（5）折现率为8%。4有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。第五章习题参考答案一、单项选择题1. B解题思路：（万元）2. C解题思路：运用土地残余法公式其中L=2000，a=450，B=3000，=10%，d=0，求得=7.5%3. C解题思路：12725%+14240%+15135%=141.4（万元）4. B解题思路：180（500/165）+150（1000/120）=1795.45（万元）5. B解题思路：80(1+3%)(1+2%)(1+3%)=86.57（万元）6. C解题思路：15%+50%60%=45%7. B解题思路：房地产全年净收益=123000-8000=28000（元）；土地净收益=12002008%=19200（元）建筑物年纯收益=28000-19200=8800（元）8. B解题思路：3000/2=1500（元/平方米）9.A解题思路：尚可使用年限=50-30=20（年）评估价值=（万元）10. C解题思路：70/(8%-1%)=1000（万元）二、多项选择题1.ABC2.BCD3.AD4.ABCE5.CDE6.ABCDE7.ACDE8.ACD9.ACE10.BCE三、判断题1.错2.错3.错4.错5.错6.错7.错8.对9.对10.错四、计算题1解：（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：5000066775元平方米其他费用：3000066745元平方米土地开发费用：150，000，0001，000，000150元平方米每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150270元平方米（2）计算利息：第一期利息：270341020.520.25（元）第二期利息：27014910.53.0375（元）每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。（注:由于第一年投入总投资的34，开发期为2年，利率10，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。）（3）计算利润：2701027（元）（4）计算土地成本：270+23.29+27320.29（元平方米）（5）计算待估土地公平市场价值：320.29（1+10）352.32（元平方米）每平方米土地公平市场价值为352.32元平方米，近似等于每平方米352元。2.解：（1）计算公式为：（2）计算过程：前五年的租金收益分别为：R1=8（万元）R2=8(1+2%)=8.16（万元）R3=8(1+2%)2=8.32（万元）R4=8(1+2%)3=8.49（万元）R5=8(1+2%)4=8.66（万元）后五年的租金收益均为：R=15（万元）折现率为：r=10%（3）将（2）中的数据代入（1）中的公式中，求得P=66.75（万元）3解：（1）进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。（2）进行交易时间修正。交易实例A交易时间修正系数1071001.07交易实例B交易时间修正系数1051001.05交易实例C交易时间修正系数1041001.04（注： 由于地价每月上涨1，故从交易实例A成交日期1996年10月至评估基准日1997年5月地价共上涨了7；交易实例B从成交期1996年12月至评估基准日1997年5月地价共上涨5；交易实例C从成交期1997年1月至评估基准日1997年5月地价共上涨了4。）（3）进行区域因素修正。交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。交易实例B区域因素修正系数100861.163交易实例C区域因素修正系数100931.075（注：式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。）（4）进行个别因素修正。关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3。土地使用权年限因修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为8）：交易实例A及C使用年限修正系数11（1+8）3011（1+8）350.9659交易实例A的个别修正系数1.030.96590.995交易实例B的个别修正系数1.03交易实例C的个别修正系数1.030.96590.995（5）计算待估土地初步价格。A150011.0710.9951597（元平方米）B140011.051.1631.031761（元平方米）C140011.041.0750.9951613（元平方米）（6）采用算术平均法求得评估结果。待估地块单位面积价格评估值（1597+1761+1613）31657（元平方米）待估地块总价评估值1657600994200（元）因此，这一地块的评估值为994200元。4解：（1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为：地价楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润（2）计算楼价：楼价20002.5900045,000,000（元）（3）计算建筑费和专业费建筑费300020002.515,000,000（元）专业费建筑费1015,000,000101,500,000（元）（4）计算销售费用和税费销售费用45,000,0002.51,125,000（元）销售税费45,000,0006.52,925,000（元）（5）计算利润利润（地价+建筑费+专业费）10（地价+16,500,000）10（注:16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.）（6）计算利息利息地价（1+6）21+（15,000,000+1,500,000）（1+6）110.1236地价+990，000（注:地价是在两年前就投入的，故要用2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用1次方.）（7）求取地价地价45,000,00016,500,0001,125,0002,925,0000.1地价1,650,0000.1236地价9,900,000地价21,810,0001.223617,824,452（元）（8）评估结果单位地价17,824,45220008912（元/平方米）楼面价格89122.53565（元平方米）第六章流动资产评估一、单项选择题1流动资产根据形态的不同，可分为货币形态的流动资产、可在短期内出售的存货和近期可变现的债权性资产、生产加工过程中的在制品及准备耗用的物资。根据其变现快慢的排序是（）。A可在短期内出售的存货和近期可变现的债权性资产、货币形态的流动资产、生产加工过程中的在制品及准备耗用的物资B货币形态的流动资产、生产加工过程中的在制品及准备耗用的物资、可在短期内出售的存货和近期可变现的债权性资产C货币形态的流动资产、可在短期内出售的存货和近期可变现的债权性资产、生产加工过程中的在制品及准备耗用的物资D生产加工过程中的在制品及准备耗用的物资、货币形态的流动资产、可在短期内出售的存货和近期可变现的债权性资产2企业的应收账款评估值的一般计算公式为（）。A应收账款账面值-已确定坏账损失-预计坏账损失B应收账款账面值C应收账款账面值-已确定坏账损失D应收账款账面值-预计坏账损失3在采用市场法评估产成品及库存商品时，其中工业企业的产成品评估一般以 （）为依据。A卖出价B买入价C中间价D成本价4企业持有一张期限为一年的票据，本金为40万元，月息率为1%，截止评估基准日，离到期日还有两个半月，则该应收票据的评估值为（）。A43.8万元B40万元C48万元D以上答案都不对5与其他长期资产不同的是，评估流动资产时无需考虑资产的（）因素。A功能性贬值B经济性贬值C实体性贬值D功能性贬值和实体性贬值6对某企业的应收账款进行评估，评估基准日应收账款余额为36万元，根据前五年的有关数据可知，前五年应收账款总额为50万元，坏账发生总额为2.5万元，并预计企业应收账款的催讨成本为0.3万元，则企业应收账款评估值为（）。A180 000元B352 800元C342 000元D339 000元7某企业有一期限为10个月的票据，本金为50万元，月利息率为10，截止评估基准日离付款期尚差三个半月的时间，则该票据的评估值为（）。A532500元B500000元C517500元D以上答案都不对8某被评估企业截止评估基准日止，经核实后的应收账款余额为146万元，该企