成都商业地产IFS案例分析.ppt

成都IFS案例分析 目录 项目概况 成都国际金融中心项目位于大慈路以南 红星路以东 江南馆街以北 纱帽街以西 为香港九龙仓投资的西部地标性建筑 成都国际金融中心集旗舰购物中心 超五星级酒店 高端写字楼 高档酒店式公寓及高品位住宅于一身 购物中心拥有近300家商铺 其中90个为首驻成都品牌 20万 购物中心 甲级写字楼 甲级写字楼 高端酒店 高端住宅 商业定位 IFS是成都最高端 最国际化的购物中心 集购物 娱乐 餐饮 休闲 艺术于一身的一站式消费目的地 外部动线 IFS IFS 大慈寺路 江南馆路 红星路 东大街 纱帽街 地铁2号线 地铁3号线 在建 春熙路站 纱帽街站 纱帽街北站 红星路口站 红星路广场北站 地面交通 地铁 IFS交通四通八达 十分便捷 通过红星路 纱帽街可进入东大街和大慈寺路等快速通道 公交线路 周边有4个公交站台 19条公交路线 通达成都各地区 地铁 2 3号线出入口春熙路站位于IFS主入口南端 地铁人群也可通过地下通道直达IFS 外部动线 人流动线 车流动线 主入口 此处不仅可到达1楼 还可通过跨层电梯直通3楼 通过下沉式广场到达负1楼和负2楼 地铁2 3号线地面出入口 人群可通过地下通道无缝连接购物中心负1 2楼 此入口位于红星路和大慈寺路的交叉口 此入口正对大慈寺路 可通过跨层电梯到达3楼 此入口正对纱帽街 离停车场出入口很近 乘客可在此下车进入购物中心 此入口正对江南馆街 停车场出入口 停车场出口 卸货区 停车场入口 红色区域内为3楼 车辆可通过位于纱帽街的高架到达 上3楼 这两处为购物中心3楼入口 IFS一楼共有5个出入口 红星路 江南馆街和纱帽街各一个 大慈寺路两个 3层停车场 1700个停车位 设有1个出口 1个入口和1个出入口 内部水平动线 IFS1楼共有5个出入口 红星路 江南馆街和纱帽街各一个 大慈寺路两个 3楼有3个出入口 采用 回 字型动线 围绕中间商铺形成单一动线 简单清晰 形成人流回路 可有效地避免商业死角 出入口 出入口 1层 2层 3层 4层 内部水平动线 负1层有1个地铁出入口 负2层1个地铁出入口 并设有专门的落客区 乘客可直接乘车至此 采用 回 字型动线 围绕中间商铺形成单一动线 简单清晰 形成人流回路 可有效避免商业死角 地铁出入口 地铁出入口 5层 6层 负1层 负2层 乘客落客区 内部垂直动线 内部设有6个中庭 每层至少有5部扶梯 3部观光电梯 保障楼层间的通达性 并设有跨层电梯 连接 2F至1F 1F至3F 3F至5F 让客户能够快速到达目的地 观光电梯 手扶电梯 小结 小结 地面交通便捷 四通八达 公交 19条公交线路途径本项目 能便捷通向成都各地区 出行便利 地铁 地铁上盖物业 与地铁2 3号线实现无缝对接 为IFS带来大量人流 水平动线 采用 回 字型动线 人流动线较简单 垂直动线 商场内设置众多扶梯和观光电梯 保障商场垂直通达性 1 总体配比 IFS主要以服饰为主 比例达到48 多数为国际一线品牌 同时配备了餐饮 娱乐等业态吸引和留住人群 达到刺激消费的目的 2 LG2业态配比 负二楼业态主要以服饰和餐饮为主 服饰中有50 为童装 该层的冰悦滑冰场吸引了众多人群 为整个商场聚集了人气 主力店 冰悦滑冰场 面积约3000 采用了欧洲第一的制冷科技及设施 提供高质量冰面 保障顾客安全 Great顶级超市 面积4000 以上 为内地首店 主要出售进口食材和现烹食品 为消费者搜罗世界顶级的佳肴及新鲜食品 包括空运过来的澳大利亚新鲜牛肉 加拿大猪肉 美国时令水果等 H M 面积约2500 首次售卖H M家居系列产品 3 LG1业态配比 负一楼业态主要以服饰和鞋 箱包为主 该层的大食代美食广场提供各式美食 可起到留住客群的作用 主力店 大食代美食广场 目前里面只要少部分商家开业 H M 面积约2500 首次售卖H M家居系列产品 4 L1业态配比 一楼主要为国际奢侈品牌 云集Chanel Dior Fendi GiorgioArmani LV Prada Valentino RogerVivier等跨层旗舰店 主力店 Chanel Dior Fendi GiorgioArmani LV Prada Valentino RogerVivier 三星 二楼主要为国际奢侈品牌 以鞋 箱包为辅 云集Chanel Dior Fendi GiorgioArmani LV Prada Valentino RogerVivier等跨层旗舰店 主力店 Chanel Dior Fendi GiorgioArmani LV Prada Valentino RogerVivier 5 L2业态配比 6 L3业态配比 三楼95 是奢侈珠宝 钟表 配饰店 该层的国际精品百货LaneCrawford 连卡佛 是其继香港 北京 上海之后开始的全新门店 主力店 LaneCrawford LaneCrawford是香港老牌的高档百货店 目前该店只有化妆品区开始营业 7 L4业态配比 四楼以时尚服饰为主 主力店 LaneCrawford LaneCrawford是香港老牌的高档百货店 目前该层LaneCrawford尚未营业 8 L5业态配比 五楼以时尚服饰为主 主力店 上井精致料理 未开业优衣库 面积近2000 是成都最大门店 9 L6业态配比 六楼以电子数码产品为主 并开设UA IMAX 影院 主力店 UA IMAX 是目前成都地区规模最大 设备最先进的室内影院之一 隶属香港UA国际院线集团 优衣库 面积近2000 是成都最大门店 10 L7业态配比 七楼为雕塑花园及餐饮店 11 小结 小结 IFS业态以服饰为主 并且云集Chanel Dior Fendi GiorgioArmani LV Prada Valentino RogerVivier等超过100家全国 成都旗舰店 冰悦滑冰场 Great顶级超市 大食代美食广场 连卡佛 UA IMAX 影院等主力店能够吸引人群 为商场聚集人气 从而带动整个商场的消费 餐饮业态比重太小 不利于留住客群 开业较仓促 众多店铺尚处装修阶段 还未开业 项目特色 亮点一 熊猫元素与本土元素熊猫结合 邀请美国专业设计师劳伦斯打造的高达15米的户外熊猫 Iamhere 憨态可掬的形象给人留下深刻印象 1月14日至2月15日举办的 大熊猫艺术及慈善公益项目 给IFS带来更多艺术气息 也吸引了大量人流至此 亮点二 空中花园坐落在商场七层的空中花园 雕塑庭院和艺术展览馆 给顾客带来愉悦的购物体验和生活享受 艺术展览馆将展览全球知名艺术家最前沿及最有感染力的艺术作品 项目特色 亮点三 跨层电梯主入口设置跨层式电梯 直接将客流带上3F 下沉广场连通 1F 左侧大门可以直接进入1F 从入口处便将客流引入3F和 1F 一方面实现客流的最大化集中 另一方面也满足了消费者的喜好需求 商场内部 设有多部手扶电梯和观光电梯可快速实现上下楼层的需要 并设置了 2F至1F 1F至3F 3F至5F的跨层式电梯 方便客户快速达到目的地 跨层式电梯 观光电梯 下沉广场 项目特色 亮点四 动线设计采用 回 字型动线 围绕中间商铺形成单一动线 简单清晰 形成人流回路 避免商业死角 连廊的设置 每隔一段距离 约5米左右 设有连廊 连接两边的商铺 方便顾客来回购物 项目特色 亮点五 中庭设置6个挑空式的中庭 给人很强的空间感和舒适感 多个中庭设有手扶电梯 能够有效地疏导人流 采用室内灯光与自然采光相结合的方式 既能节约能源又能给人贴近自然的感受 项目特色 亮点六 真冰场约3000平米的冰悦真冰场 能够聚集人气 提高商场的知名度 项目特色 亮点七 儿童业态负二楼的儿童业态可以聚集人气 儿童是家庭的核心 抓住了儿童 就等于抓住了整个家庭 商场的人气自然就上来了 项目特色 亮点八 细节处理各楼层入口处设有礼宾台 方便顾客咨询 人性化的购物指南服务 每一楼层都设有购物指南 栏杆边角进行了包边处理 防止戳伤顾客 项目特色 包边处理 SWOT 开发商实力雄厚 九龙仓集团是香港十大地产商之一 总资产上千亿 公司业务包括房地产 传媒 酒店 港口 百货公司等 差异化战略 IFS所处商圈内多为中低端产品 而IFS定位于该商圈最高端的购物中心 设计上 在主入口设有直达3楼的手扶电梯 可达到 双首层 的效果 IFS汇集了超过100家国际品牌全国 成都首店 IFS内过道设置过宽 导致视觉效果大打折扣 无法看到其他楼层的品牌 同时也造成空间的浪费 以服饰为主 餐饮 娱乐等业态比重较小 难以留住客群 开业较仓促 众多店铺尚处装修阶段 还未开业 成都市场上购物中心数量众多 竞争非常激烈 2013年成都有近10个购物中心开业 随着电子商务的发展 电商