关于加快我县标准化厂房建设的建议.doc

关于加快我县标准化厂房建设的建议标准化厂房建设及其开发使用，能够为中小工业企业集聚发展和外来工业投资项目提供生产经营场所的发展平台，有利于优化资源配置，缓解用地紧张矛盾；有利于优化生产力布局，促进中小企业发展；有利于培育产业集群，建设先进制造业基地；有利于改善生态环境，实现经济社会和谐协调发展。近三年来，市委市府及各县市区和各有关部门把标准厂房建设提上议事日程，安排在行事历之中，出台相关政策，开展视察指导，组织经验交流，全力推进标准厂房建设，目前已取得了建设成效。根据实地考察、会议座谈、资料调研，我们发现，标准厂房建设与开发使用，各县市区遇到的普遍性问题如下：一是标准厂房项目土地指标紧缺；二是建设资金缺口较大，二产返回地建设标准厂房启动难；三是部门审批环节多、手续报批时间长；四是配套设施跟不上，供水、供电、排污等配套设施不完善，不能满足建成厂区内正常的生产需求；五是村镇开发标准厂房各自为政，缺乏统一的产业安排规划；六是开发使用的门槛设置、价格标准、规则方式的政策规定出台滞后等等，均在不同程度上制约着标准厂房建设与开发使用的经济和社会效益的最大发挥。为了加快全市标准厂房建设及其开发使用，针对工程建设及其开发使用中存在的问题，我们建议：一、尽快编制标准厂房建设及其开发使用的总体规划。按照布局合理、规模适度、集约高效、产业集聚、功能配套等基本原则，根据产业集聚、招商引资和中小企业发展的实际需要，结合经济开发区、乡镇工业功能区和中小企业创业中心建设功能，统筹我市城乡标准厂房建设项目的落实。避免无序开发、高能耗项目引进、二次“圈地”暴利、牺牲环境使用等问题的再度发生。还可以规定今后凡现有厂区容积率未达到要求的企业，一律不再新供土地；对投资额在1000万元以下的企业原则上只供房不供地等等。二、多举并施增加标准厂房建设用地及其开发使用的空间。一要继续根据标准厂房建设总体规划，积极向省国土资源厅争取标准厂房和厂区道路建设土地指标。二要继续在每年的用地指标中，增加一定数量的指标戴帽下达用于标准厂房建设。三要依法清理“闲置土地”，转为标准厂房建设用地，有效盘活批而未用的存量土地。四要在保护和改善生态环境的前提下，加大对荒山、荒坡、废弃岩场等未利用土地的开发力度。五要积极推行建设多层标准厂房，严格限制建造单层厂房（特殊行业除外），实现土地集约利用。六要在环保允许条件下，整合利用现有的闲置民居和集体用地、用房。七要鼓励工业企业利用现有厂区存量土地和厂房，通过拆低建高、改建加层、压缩超标的绿地面积和非生产性用房等措施，扩大生产性用房面积，减轻标准厂房建设用地压力。三、整合投资融资资源加快标准厂房建设步伐。通过多元化投资和多方式融资来解决标准厂房建设的资金问题，如引导有条件的工业企业、房地产企业、农村集体经济组织等参与标准厂房项目的建设。要因地制宜，在综合、灵活地应用政府代建模式、外商代建模式、科技港模式、民资代建模式、主题产业模式、厂内厂模式、创业中心模式、政府规划投资建设模式。通过租赁、收购、兼并等形式，盘活闲置厂房。通过淘汰落后生产能力及“腾笼换鸟”方式，提高投资强度和空间利用率。四、完善政策配套，落实扶持标准厂房开发建设及其开发使用措施。一是对标准厂房进行分类定性，凡出售性质的开发定性为房产，出租性质的开发定性为物业，对照相关标准给予适当政策优惠。二是在规费和税金上建立特别标准，给予倾斜。三是实行厂房出售“两次交易并一次，通过变更业主的方式完成权属交易”，减轻企业负担，减少交易障碍。四是采取租金补贴与政府“包租”模式相结合，对政府包租用于招商的标准厂房，通过核定恰当的包租价格，间接给予开发企业相应的市场差价补贴。五是支持有限的用地优先考虑发展标准厂房。特别是经济转型中的城区建设。同时要出台促进搬迁企业，特别是服装、轻工类企业进入标准厂房的优惠鼓励政策等等。五、加强准入企业选择标准，提升开发使用的功能效益从我市继续扩大吸引外商、小型微利企业拆迁安置、小企业成长创业、科技型企业孵化培育、龙头产业延伸配套和地方税源经济扶持培植的实际需求出发，要非常关注标准厂房的特殊适用性来选择进入企业，进一步提高我市原来设置准入门槛。明确高新技术项目、无污染工业项目、答应和鼓励类外资项目按实际需要可优先使用开发区土地。禁止污染类、低效投资项目进区。在符合规划的前提下，所有进区项目都要按照投资实际需要批准并安排占用土地的数量，以保障功能提升，扩大产业集聚度和产品档次。六、改善标准厂房建设的设施配套服务和审批管理服务。一是在开发前要注意选址的生活用水、污染排放、通讯设施等硬件建设配套链接完善，或者先行建设配套设施，以避免生产、生活污染的产生，破坏生态环境。二是要明确标准厂房公共服务设施的配套要求，制定相应的配套标准，提高服务能力。三是提供标准厂房的建设规范，如标准厂房的最低规模标准、用途调整规定等，杜绝短期行为和恶意套利。四是要深化效能建设，对标准厂房建设审批事项进行整合与集中，实行专人负责制，建立限时办理制，开辟“绿色通道”，简化办事环节，提高办理效率，五是要建立标准厂房的租售信息平台，形成必要的供需服务平台，为加快标准厂房建设及其开发使用提供优质服务。七、因时制宜标准厂房建设及其开发使用的市场化经营管理。一是标准厂房用地招拍挂租的市场化运作。要合理设置投资强度、产出水平、科技含量、环境保护、节能降耗等方面的约束性条件，充分论证项目，有效配置有限的土地资源，努力体现产业导向作用，引导和控制土地价格。二是标准厂房招拍挂租的市场化运作。在当前建设资金比较紧张的情况下，要灵活掌握，区别对待，可以出售部分厂房，加快资金回拢，但要以出租为主，解决中小企业用房难问题。三是由政府开发的标准厂房，在出租或出让时，在价格上要低于市场价格，扶持中小企业发展。八、标准厂房要实施总量控制。标准厂房建设及其开发使用，确实是一件事关转变经济发展方式、促进科学发展的大事，事关转变土地资源配置方式、促进集约发展的要事；事关转变政府服务方式、促进中小企业又好又快发展的实事。但是，由于标准厂房仅仅是一个针对特定层面企业的过渡型、培育型载体，是一个城市和地区带有某种基础性、基本型的产业发展平台，因此，在鼓励建设及其开发使用的同时，要把控总量，决不允许“粗制滥造”和“盲目开发”。一、启东市标准厂房建设基本情况及主要特点启东市所称标准厂房是指由政府规划，企业开发建设，以市场化运作方式，通过出租或出售，吸引工业项目进驻的各类标准厂房。启东市标准厂房建设集中在经济开发区，开发区共有五大“园中园”，即和平工业区、南苑工业区、西苑工业区、华石工业区和海洪工业区，另有滨海工业区挂靠。为适应当时工业园区初期建设和国有集体企业改制重组的需要，启东市标准厂房建设始于2001年上半年，发端于和平工业区。至2004年底，启东市已建成标准厂房57幢，附属用房12幢，总建筑面积26万多平方米，总投资额2.68亿元，共有36家企业入驻标准厂房。其中：和平工业区标准厂房由启东市建德置业有限公司、建都房地产有限公司于2001年至2004年建设，共建标准厂房21幢，附属用房4幢，总建筑面积82000平方米，总投资额7800万元，贸联铝合金有限公司、盖天力药业有限公司等17家企业入驻；西苑工业区标准厂房由启东市建德置业有限公司于2003年至2004年分四期投资兴建，共建标准厂房25幢，附属用房4幢，总建筑面积85000平方米，总投资额8000万元，目前已有联通测功器有限公司等13家企业入驻；华石工业区标准厂房分别由启东市建都房地产有限公司于2002年、房屋开发有限公司于2004年建设，共建三层标准厂房11幢，附属用房4幢，总建筑面积92000平方米，总投资额11000万元，目前已有华尔利电子有限公司（林洋电子分部）等6家企业入驻。今年启东市进一步加大标准厂房建设的推进力度，计划全市新建标准厂房100万平方米，其中启东经济开发区新建40万平方米。启东市建德置业有限公司和南通中兴建筑有限公司在滨海工业区各征地200亩，各建二层标准厂房10多万平方米；启东市飞翔置业有限公司在西苑工业区征地190亩，建二、三层标准厂房20万平方米。启东市标准厂房建设的主要特点是：1、坚持“科学规划”，建设起点“高”。启东市在标准厂房的规划建设上坚持高起点、大手笔，按照“功能完备、设施齐全”的要求，一次规划、分期实施，并与城镇配套建设相结合。一是突出规模效应。启东市建设一个完整的标准厂房区块总体规划面积大都在200亩以上，规划建设厂房总幢数在10幢以上；单体厂房建筑面积至少3000平方米，大者达8000平方米甚至一万平方米以上；厂房结构以框架、钢架为主；层数从2001年初始阶段的单层过渡到现在的二、三层为主，即使建设单层厂房其层高也在9.5米以上，通用性很强，既可满足一些机械类企业、也可分隔两层满足一些电子、服装加工类轻工企业入驻，从今年开始启东市更是严格限制建设单层标准厂房，大力推动多层标准厂房的建设。二是突出重点区域。前几年启东市标准厂房的推进，并没有“镇镇点火，面上开花”，而是从实际出发，选择财力相对充裕、区位优势比较明显的经济开发区和汇龙镇先行建设，既保证了标准厂房建设的成功，也为今年面上的推开积累了经验。三是突出产业特色。针对机械、电子、服装等产业发展较好的特色，启东市引导开发商以此定位，“按类分区”开发建设符合现代工业生产设计要求的标准厂房，重点引进机械、电子、服装等类企业。四是突出配套完善。既满足入驻企业生产经营所需的水电汽集中供应以及通讯等要求，又充分考虑办公和生活服务设施需求，合理设置办公和生活服务区。2、坚持“市场运作”，发展势头“好”。启东市标准厂房主要以房地产公司为主体进行投资开发并运作经营，政府与房地产公司的关系是，政府提供土地和优惠政策由开发商自主投资、自主建设并自主招商，房地产公司是主角，政府是配角。政府除了加强引导服务和帮助推介外，对开发商不加干涉。当然，有一点很关键，也是此次考察时启东市经济开发区负责人深有感触的，“选准开发商是标准厂房开发成功的要素，找到好的开发商，标准厂房开发就成功了一半”。开发商的素质要求高，不光知晓“盖房子”，也要研究熟悉经济产业；既要有较强的协调能力，能够处理好与政府部门、与开发区、与当地村组和群众的关系，又要有较强的招商能力。启东市标准厂房的开发建设，以启东市建德置业有限公司总经理李圣平为代表的开发商们功不可没。此次考察，李总经理也详细向我们介绍了其开发标准厂房的动因、做法和经验体会。由于坚持市场化运作，目前启东市标准厂房的使用率普遍较高，入驻标准厂房的企业主要有机械、电子、纺织、服装、五金加工等几类。标准厂房交付使用主要采用全租、全售、租售结合等多种形式（目前2004年底建成的标准厂房已有80被企业所购买），租金根据标准厂房所处区域和配套功能的完备程度，由前几年的平均每年每平方米80元上涨到现在的120元左右；出售价格由前几年的平均每平方米780元上涨到现在的1380元左右。启东市标准厂房建设的推进既推动了开发区招商引资工作的开展，也促进了开发区经济实力的增长。入驻标准厂房的外资企业9家，共引进合同外资5242万美元，到帐注册外资1625万美元；27家内资企业引进民资注册9100万元。36家入驻企业年工业销售收入超7亿元，年创利税超8000万元，其中14家已成为工业定报企业。3、坚持“政府扶持”，推动力度“大”。为支持和促进标准厂房建设，启东市出台了以下优惠政策：(1)标准厂房立项、建设过程中需缴纳的市政基础设施配套费、教育地方附加费、建设占道费等政府规费免收；白蚁防治费、防雷费、渣土管理费等收取材料成本费；中介机构的服务费用，按标准下限收取。(2)标准厂房出租、出售过程中发生的营业税、城建税、教育费附加费、地方教育附加、土地增值税、房产税、契税等税收，其地方留成部分，实行先征收后奖励政策；开发商在开发标准厂房过程中需缴纳的政府综合基金一律免收。(3)对各镇（乡）在标准厂房建设中相关费用给予财政贴补，凡开发标准厂房按规范认定竣工的，市财政按每平方米建筑面积4元的标准给予贴补。(4)对经建设规划等部门批准，不改变工业用途性质，只调整原土地使用权出让合同约定的土地利用条件，增大容积率、提高建筑密度的标准厂房，不增收土地差价费。（5）标准厂房建设用地优惠提供，开发区中心区地价为每亩3万元，滨海工业区地价为每亩2万元，其他区域地价参照此标准协商确定。（6）开发区标准厂房竣工两年后未能出租或销售的，由开发区管委会在物价局和审计局联合审核后收回。在落实以上优惠扶持政策的同时，市委市政府主要领导的果敢决策和坚强领导是启东市标准厂房顺利推进的强力后盾，政府各部门的“绿灯”大开和社会各界的关心支持也是启东市标准厂房顺利推进的有力保障。二、启东市标准厂房建设实践给我们的启示在当前土地资源日益紧缺，宏观调控继续加紧，“园区经济”、“土地招商”等传统发展模式面临巨大挑战的情况下，加快工业标准厂房建设，是缓解当前矛盾的最有效手段。工业房产经济作为“园区经济”的延续，是今后经济发展的必然趋势，必将成为新的经济增长极。启东市的实践，已使我们更加充分地认识到了这一点，印证了这一点。1、标准厂房建设是解决发展问题、拓展发展空间的有效途径。目前，“用地难”是困扰各地经济发展的一大难题。虽然全国农用地转建设用地已经解冻，但国家仍将采取更为严格的措施对土地供给和投资加以调控，并从产业导向、投资密度、用地规模和投入产出率等方面对用地项目实行严格控制，同时要在开发区全面推行标准厂房建设，努力提高土地利用率和建筑容积率。同样，我县加快发展也面临着土地资源紧缺的矛盾，今年可供用于工业项目建设的用地指标在剔除各类必须的基础设施建设用地外已十分有限。从启东市的具体实践来看，建设标准厂房，向空间发展，显然是有效利用土地最为可行的办法之一，同时也必将成为今后经济发展的一种模式。启东市利用标准厂房建设的项目，土地集约利用率普遍较高，土地投资强度超过每亩150万元，投入产出率、税收贡献率也相应较高，平均每亩实现产值400万元、实交税金20万元。2、标准厂房建设是发展中小企业、推动产业集聚的有效途径。从实践来看，制约民营企业尤其是中小企业投资创业的关键问题就在于前期投资成本过高、项目建设周期过长。从建设标准厂房的角度出发，租用条件符合、交通便利、设施齐全的标准厂房，不仅可以大幅度缩短项目建设周期，而且能有效降低企业在土地、厂房和配套设施等方面一次性投入成本，使企业能够把有限的资金用在生产经营上。同时，企业通过在标准厂房区集中发展，提高了专业化生产、社会化协作的程度，有利于企业在相互促进和竞争中实现共同发展，有利于形成产业集聚效应，打造县域经济优势品牌。3、标准厂房建设是加快城镇建设、统筹城乡发展的有效途径。一方面，通过科学规划，精心设计建造一些科学性、协调性、适用性相统一的标准厂房，可以体现出其整体规模性，可以避免单独引进中小企业而造成的零星布局和建筑样式的零乱，既有利于提升企业的外在形象，更有利于维护城镇的整体形象。另一方面，通过建设综合配套功能相对完备的标准厂房，吸引产业工人，促进产业集聚，发展“块状经济”，有利于形成以主导产业为核心的专业市场，进而带动小城镇建设，最终实现“工、贸、城”三位一体、良性互动的发展格局。4、标准厂房建设应成为我县经济工作的新重点。我县标准厂房建设近年来亦曾有过尝试，但由于厂房设计标准过低，投资者和入驻企业之间难以实现“双赢”等诸多方面原因，没有发挥出应有的作用，不过，却也为我县推进标准厂房建设提供了宝贵经验。今年以来，我县部分镇针对当前土地日益紧张的状况，在标准厂房建设方面又有了一些实质性的进展：开发区、海安镇分别开工建设20000平方米标准厂房，曲塘镇开工建设9000平方米标准厂房。应该说，我县标准厂房建设已经启动并取得一定成绩，但与周边地区相比，我县标准厂房建设在规模档次、运行模式、发展势头、思想认识、政策措施和推进力度等方面仍存在较大差距。面对日趋激烈的区域经济竞争，我们迫切需要把加快标准厂房建设作为当前及今后一个时期的一项重要工作，抢抓先机，加快发展。三、加快我县标准厂房建设的建议根据本次考察情况，结合我县实际，我们认为加快我县标准厂房建设可按照“政府政策推动、典型示范引导、民资投入为主”的思路运作，争取到2005年底全县新增标准厂房60万平方米。现提出如下建议：1、科学规划意识要进一步强化。一要注重建设区块规模化。各镇要在园区（集中区）批准规划的范围内，统筹考虑、具体规划标准厂房用地，并不断提高标准厂房在园区建设中的比例。在规划过程中必须坚持标准厂房建设区块原则上“东区西园”不得低于200亩，重点工业集中区不得低于100亩，一般工业集中区不得低于50亩；标准厂房单幢建筑占地面积一般不低于2000平方米。二要注重附属设施配套化。必须从实际出发，完善好区块水电汽集中供应和通讯等基础设施配套建设，同时考虑好入驻企业生产经营所需的办公和生活服务设施建设。三要注重厂房设计标准化。要引导开发商延请具有一定资质的单位，严格按照工业性用房的标准进行规划设计，既要学习借鉴先进省市的经验，又要与专业机构和大专院校多进行沟通交流。要面向各镇区域主导产业和特色产业，合理设计标准厂房用途，确定单幢标准厂房的层数和建筑面积。为了提高土地集约利用程度，要大力推行三层以上标准厂房建设，严格限制建设单层厂房（特殊行业除外）。在建设标准上，还要注重厂房开发成本的经济核算，提高投入产出率，防止出现“贪大求洋、盲目发展”的现象。各相关职能部门要发挥好把关审核作用，确保所建厂房既符合国家标准，又符合现代工业生产设计要求，符合我县工业经济发展的需要。2、市场运作机制要进一步确立。标准厂房建设只有采用市场化方式运作，才有成效，才能长效。要坚持“谁投资、谁管理，谁受益”的原则，实行业主制，鼓励和引导具有法人资格的房地产开发商、各类企业、组织和自然人在工业园区内投资建设并运作经营标准厂房。一要注重引导多元化投入。各镇要大胆实践，积极寻求与有志向参与开发区建设的各类开