售楼的话术.doc

售楼的话术泡沫催化剂 1、 为何说现阶段房价处理较低水平？ A：从购买力角度而言，房地产价格自92年到94年价格上升到最高，自92年以来，社会通货膨胀率高达 22%/年，所以人民币购买力下降，房价下跌达50%以上。 B：从房价组成角度面言，房价由地价、建筑造价、税费组成，建筑安置费、建安费已达历史最低水平，无可再低，水泥、钢材、人工费用已最低，而土地资源有限，地价年年上涨，所以目前而言，房价只会上涨不会下跌。 0 O0 f; / V. WC：银行利率下调，福利分房取消，按揭比例越来越大，有购买力的居民增加，市中心的住房越来越供不应求，价格有上升的趋势。 D：据以往的经验，经市场自动调节，现在房价处在低谷房价有可能上升的时机购房，不承担风险，而且现在意识到房价处于低谷，是最佳购房时机的人越来越多，不如速作决定。 , P7 ; Z7 I k9 d 2、 为可说投资房产是较好的选择？ A：房地产是新的经济增长点，国家政策扶持，鼓励按揭购房，98年房改后，取消福利分房，对房子需求变大，住房价格有回升的趋势，加之物价局房屋售价趋于合理，现已处于低谷，只会上升不会下跌。 1 Y2 K& 4 e8 J6 G( B：房产比人民币更利于保值、增值。风险小，回报高。 4 e; / U: n4 B# P/ QC：沿海城市经济发展快，随着户籍制度的改革，各个地区人口流动增多，将会造成房源趋于紧张，利于房屋的租赁，故现在购低价位的房，易于租赁，回报快，投资收益高。 # N* I4 F2 E1 , X D, D：从以前的经验来看，以前几年购房者为例，投资购房仍是最佳选择。 6 8 J) z2 * K: u o( : - r7 l# T: h+ j4 t k# R v9 i6 f l3、 为何说现在购现房最好？ % , S. e. J+ H现房：风险小，投资回报快，如购期房，很多开发商若没有实力，不会有全部的资金投入，只会投入部分，往往难以保证交期、质量，还会造成烂尾楼，使购房者如手捧刺猬，难以以舍，购现房完全没有这种风险。 8 b T$ X7 G & O r. R0 r; x2 y% v8 s4、 为何说期房好？ l l- k; k* x价格低，房型设计优良，升值快，随法制的加强，购买的风险降低，质量可监督。 1 J X, 0 F- Z; w/ s+ 8 B6 U4 E( G& z A% % a3 d5、 为何高层好？ + r2 Q5 |! P0 8 9 x, K房屋使用期限长，造价高，闹中有静，易于物业管理，档次高，可做商住两用房，出租回报率高。 # f+ O. s1 + o9 t5 6 - j * b! O8 Z% 1 h z6、 为何多层好？ 5 T6 |7 D: |% ?) 2 T6 X l出房率高，房价低，使用费用低，无使用电梯的风险，符合中国居民群住的生活习惯。房屋升值潜力大，生活多方面都比较方便。 # O; s$ 9 B6 v m2 g( & e2 K, B( u6 S- y7 H% x7、 为何一次性付款最划算？ ( T: _+ W4 h# j9 z! M0 o% Y B |若不选择一次性付款，以后生活负担过重，每月要交付医疗保险，住房保险，按揭贷款利息等费用支出大，加之现在银行存款利息低，把钱存入银行赚不到多少利息，一次性付款可少掉很多麻烦，把精力主要放在最重要的上面，利于取得事业或其它方面的成功，加之人民币会贬值，房产可保值，又有升值潜力，故一次付款最划算。若先分期付款每月支出费用大，对工作不可能轻易调换，局限性大。一次性付款的房子可抵押，随时可抵押70%，若按揭贷款即使提前还款利息，不能免掉，个人资产并不单纯以人民币衡量，房产亦是资产之一，目前房子即可居住又可随时抵押，灵活性更大。 $ j9 K2 o) j e& B: : R. u Y4 x& q/ W9 2 n1 y8、 为何市中心房好？ $ q) x( z! y, r/ ? ?% t h+ x% d市中心地皮资源有限，升值潜力巨大，配套好，租金高，回报率高，从目前发展的角度而言投资风险少。 o! K/ p- T: p c7 / f N 5 n* # g, A2 U9、 为何副中心房好？ + G+ e1 m5 5 |% w . ! b价格比市中心低得多，但其余并不比市中心差，并且副中心比市中心安静，绿化率高，并且无市中心拆建的担忧，晚走不如早走，选择市中心边缘地带居住最好。 / m# h T; s0 e& U $ z5 F4 Y) J& y5 L) I& z3 _ l10、 为何城郊结合部最好？ # i8 6 n+ y4 b9 x e6 L& E发展空间大，配套设施新、全、齐，发展速度快，可享受市中心的繁华，房屋升值快。 * A9 S$ f o R: m8 b0 _) J A7 / x& H3 M& g7 ? L0 g3 I11、 为何郊区好？ & f* W# G: N4 u$ F F. k周边自然环境好，交通发达，配套设施全，同样价格可购买更大的房屋。市区郊区化是城市发展趋势，随交通改善，郊区交通更方便。 3 + N8 d8 w4 X% L6 4 G4 U- l4 s i* o* Q: S12、 为何做70%按揭最划算？ . d$ Y7 W4 X0 ?2 s人民币贬值趋势明显，同样币值的购买力越来越小，现又是低息贷款，故应最大限度使用手中金钱。但70%按揭，又多使客户不把钱完全用掉，用省下的费用做其它用途。使手中的金钱使用最大限度地合理化，原一套住房的钱做按揭后可买3套。以租金付按揭，实现投资收益最大化。 $ E) |5 H* + M. u# q$ L- K & a* q/ t4 R q; Z8 # J8 i9 |13、 为何做50%按揭最划算？ $ d% J* P7 k, ! R% Q2 B k9 h50%不多不少，据客户自己的实际购买力，在不影响生活空间的基础上，客户又可赚套住房，做按揭应考虑自身经济能力与承受能力，选择首付款额，可控制生活负担，避免造成不必要的损失。 , O* t) t: Z3 R1 o T5 l/ l, o) c7 n% q c2 / g& G14、 为何选择六楼好？ 6 r5 3 i$ u8 y& 价格合适，视野开阔，空气流通好，采光好，安静安全，高度好，又避免了楼顶漏雨的可能。 Q7 M3 z7 p/ F3 z4 w. k4 C 8 u( Z+ $ z8 ( w15、 选择顶楼的好处？ 3 y4 U- c0 R& m- Y采光好，通风好，不挡光，视野开阔，价位低，楼顶送平台，生活方便，又不被人踩在脚下，日照时间长，台湾流行通天的房子，升值潜力大。 * Z3 p+ X5 Y/ H$ _* l+ V 1 P% C, Q7 V5 Y4 j9 h A16、 选择底楼的好处？ $ P l) m1 6 a4 U生活方便，若有孩子，利于孩子成长，培养健全性格，有老人利于老人活动，参于社交，带庭院，对停放自己交通工具增加安全保障系数，免去工作的后顾之忧，租出去做办事处，租金高，升值潜力大，更因人员走动多，相较楼顶而言更加安全。现上海房价1楼最贵，很多房屋下水道走2楼，送绿地以半价计。 5 O. C4 Y) 8 C! % 8 p# j, 2 A 4 K0 6 Q3 7 p3 |17、 为何购买高档住宅划算？ * |8 Z9 j; ! B8 + z便宜无好货，好货不便宜，无论从投资角度，还是从居住角度，要买就买最好的，与买车相比，购房的折旧少，升值潜力巨大，配套设施齐备，周围环境佳，户型设计优，居住方便，房价的组成，地价点的比重最大，越是好的房子，地价越贵，升值的潜力与速度越大。 3 G) j U/ f- R5 l3 o 9 R; d1 A6 m- D6 C- O& l# o& Z5 M8 l18、 为何买经济适用房最划算？ : k9 P4 a5 m9 W1 A从某种意义上讲，买房毫无神秘之处，就像买彩电一样，只要买的房子，实用，应具备的功能齐全即可。例如：双气、双线等，其它增加的绿地，木扶手，花岗岩楼梯等浮华设施并不增值。只会使开销增而真正在创业阶段的人并没有时间去享受，欣赏一些浮华的设施。更何况现在买房地产人逐步增多，对经济适用房的需求增大，故其升值的潜力巨大。所以购买适用房最合适，最合适的房子最划算。 + x# |# E4 O+ E$ C4 d 2 F0 Q; S8 , / X19、 为何选择剪力墙的结构的房子？ / A) f; r2 ?* $ o抗震性好，整体性高，墙体薄，得房率高，造价高，易装修，使用年限长，保暖性好，柱子少，利于处处自由隔断空间大，代表以后住房发展趋势。 2 L. g0 c, % ! % j K: R% X- J. V: s 2 B3 n, c6 A20、 为何选择框架结构的房子？ B, ?; A j$ A F5 Q* K保温性、隔音性比剪力墙结构的房子好，得房率高，开间易活动，易装修出各种自己喜欢的风格，使用年限长，阳台易装修出大开间，落地窗的风格。 - g6 d& 1 k4 a# r. 7 A0 j0 P6 O! | . N7 V; M; D K L21、 为何选择砖混结构的房子？ 4 b K8 u9 R& G保温性好，隔音性好，得房率高，施工速度快，成本低，价格低，适当改动容易，易装修，普通多层的最佳选择。 5 u9 Q. : D% q, A ( X/ x1 k9 m6 % q7 w22、为何选择得房率较低反而更好？ ; m- G1 W2 Y( i9 9 B9 s, H房屋高档，设计合理，配套面积多，配套设施全，得房率低代表配套齐全，随生活提高，对房子配套要求越来越高。房子越高级，得房率越低。 * b* i0 Y: # R5 v 8 F; N9 ?) |& ! - H23、为何得房率高的房子好？ 0 / X: G& w2 A |; 2 d; V省钱，同样的钱买到的使用面积多，（买房以建筑面积，居住是使用面积），比较划算。 & + : k% p$ x! i+ b( W5 . % p) a+ a- J3 p24、选择朝西的房子好？ * c/ a9 D; M! U8 F g价格低，采光好，选择的范围大，阳光充足，较符合夜生活习惯的人，例如：所以朝西主体好且干燥。 + U: $ , p0 e1 D+ o8 V7 P * _# n# 6 o6 L I$ e+ e+ 1 l+ B25、选择朝东的房子好？ # H& : a$ 0 r3 | e% 阳光光照时间早，设计户型合理，新空气易流通，适合创业阶段的人选择，起得早，不西晒，夏天凉快。 2 i e6 _+ o0 P- V Y / g2 a% m0 P3 Z2 P: B26、选择朝南房子好？ , U y; L& t! G6 h+ N5 E采光好，日照时间长，房间温度适宜，冬暖夏凉，确保升值，易出手，适合老年人住，阳气重，自豪感。省电。 & O, f/ n- W3 5 E$ 0 o U ; _3 y b: n- w4 A5 k! 0 L# k27、选择3、4楼好？ / G3 w b& q8 r B& d5 P采光好，安全、安静、干静，避免了1、2楼的潮湿，高楼的爬楼累，中间楼层好，高低楼优势兼备。 0 i A4 B; L; G& c8 28、选择老市里的好处： / Y* Z/ e* G7 E商业繁华，交通便利，生活方便，生活配套设施齐备，周边设施具备规模，并且此处房子升值潜力已是不争的现实。老市里是精华所在，即使旧城改造，会保持其特色，不会被轻易取代，只会发展的更好。 $ B* F: Q( x d3 & ? % y5 Q7 w7 D2 u+ + N29、选择不带网点住房的好处： + Q2 Q+ N6 |: : Y. 2 S干静、整洁，物业管理好，不进行封闭物业管理，免去下属商场所带来的嘈杂的生活环境。 4 I# ?9 c2 M2 1 R% R. L2 ? / v2 n) ! w8 Y3 T5 G+ V3 u30、选择楼下带网点的好处： / y4 |& ?, & B, s生活方便，临主干道，交通发达（因带网点的住房均临主干道），商业性浓，增值潜力大，网点形成的自然平台，形成居民尤其是老人、小孩的活动空间，又安全又方便。 ( z+ X* P n& a% m O+ G1 ?; V- 31、为何要选市区单栋住宅？ ; t3 ; 9 P 一般而言，越是繁华地段，交通发达的地段越不会有大片的小区，故若选择市区单栋住宅，其周边的配套设施，生活条件，交通便利程度均是最优选择。一般好的配套弥补小区面积小的不足。 1 l5 ?6 * m6 / h! k : M! Q9 w$ ! p7 M32、为何要选择较大型的小区？ 6 h% 2 j z J4 G& r t# w n大型小区的开发商一般实力雄厚，信誉度高，值得依赖，并且大型小区的物业管理较好，周边自然环境、人文环境都非常好，配套设施齐备，生活安全，舒适，户型设计合理，物管会不断有新东西推出，故选大型小区较好。 . i/ K% o. % M/ B/ p z$ C. D- H) T, Y0 q33、为什么购房比租房划算？ 6 m6 w+ * 6 D8 T# z国家把房地产做为新的经济增长点，鼓励居民按揭购房，支付部分房款后，其余房款可以采取类似每月付房租的方式交付，即与租房最大的区别在于期满后租房者仍没有房屋居住。而购房者得到了一套全产权房屋。随住房的增值，投入的钱也会升值。更何况租房者不会在装修上投入金钱，只会购买生活必需品，居无定所的苦恼亦会对事业有不良影响，故购房远比租房划算。 N5 - e+ F0 e& K- p $ F; t/ n q x: R! 3 h34、靠小区深处（中心）的好处？ f5 j& T/ f+ f) o7 A：生活环境安静、安全、人气足，生活较有品味。 8 e l+ d7 J L! U3 H$ CB：利于物业管理，利于优良环境的形成，生活便利。 w7 R/ S Q3 m4 s) - _# Q1 A8 w3 A0 M( B- Y# G7 w35、靠近主干道购房的好处？ 7 l* G2 P7 t6 O5 YA：周边生活设施齐全，医院、学校、商场、交通等配套齐全。 ! T j& P; 9 C2 + CB：地价升值快。 ; 8 r7 0 z5 K/ P 3 - C) Q 7 ; ! |% s. 8 C：升值速度快。 # * R C, 0 B8 k . o. C. D8 G* / N2 p+ p36、为何双卫好？ 1 e% l( f3 ) z N$ E双卫：方便、卫生，有一客用卫生间，档次高，都是主卧套卫生间，生活趋势。 5 u8 4 ( y( F 8 b! v- X5 o/ X6 37、为何单卫好？ . c! w( c# m8 C W& A9 j- k现在一般都是三口之家，双卫没有必要，多一个卫生间也是要花钱买的，现在主要是解决住的问题。（一个卫生间要4.5个平方米，就算2000元/平方米，也要一万块，花一万块买个卫生间，还不如把这部分钱用在装修上），咱们还不是过奢华生活的时候，单卫最实惠，买房最主要是自己住，现在也不经常有客人串门，所以客卫派不上用场，而且还要再花镥多装修一个卫生间又得花钱，打扫卫生也麻烦，还浪费水、电、增加支出。 : S! p2 B- E3 u1 V% I. e* ?$ . e0 Q. I9 H; j+ J1 , S$ c3 38、为何中间房好？ 3 x7 U$ a) N) g: e+ T8 q5 u4 z保温好，不存在西晒问题。而在东边，上海雨水多，比较潮湿，那么东边房则会潮湿，所以中间房好。 ( w& C: Y S8 8 F* G V5 P* w5 a ! T; E! j/ L* D39、两边房？ 4 c$ s1 9 B- - G; l0 V q6 b采光好，通风好，一般会是花同样价钱享受明厅，而且空气新鲜，夏季会特别凉快。 2 t n# . N* H * 1 Y5 + , b9 o6 P) m40、没有拆迁户的房子？ 6 p1 E/ x/ |) m$ Z开发商不必为安置拆迁户花费笔费用，节约的这部分钱可以用来提高施工质量，加强配套，户型设计多样化，也会上一个档次。我们开幕发的项目是为一个阶层设计的，小区居民的层次会比较一致，居民素质都不会低，物业管理比较完善，居民居无后顾之忧。 & 8 5 _! 8 L, G8 F$ m) u! M. a 8 e9 d7 X+ & f* ?& J; n4 R- y41、有拆迁户的房子？ ! p* J5 3 q0 L0 M Q取得土地的费用相对较低，成本则会低，价钱会比较低、实惠。其中拆迁房子与卖的商品房有明显区别。再说，现在国家对拆迁户房子的标准也有硬性规定。 & d0 r: , - d5 o% G 7 Z* W$ k& h% x- S% s42、南北向好？ 8 e1 O; h0 L& , V. W2 j O3 z通风好，冬暖夏凉，两个卧室分开，有个人的生活空间，结构简单，也可自由间隔，自由度大，易装修。 : e8 A2 d1 n. X n # v& _1 G/ Y8 i2 C* h43、双南向好？ ) P6 M# u& n v5 O7 V; g/ & R采光好，节约能源，省电，阳气重，不易生病，特别适合老人住，通风好（楼梯间本身就招风），两个卧室靠在一起，照顾老人，小孩会比较方便。 6 W. h5 f7 H) ; j- y3 _ ! T i L X5 Q+ q: k1 / p44、开发商有实力好？ 7 C; X# q) n- E* t j, w5 p信誉好，值得信赖，一般开发的小区规模较大，配套完善，物业管理跟