(终稿)金泰假日花城一二期销售后评估报告.doc

金泰假日花城一二期销售后评估报告目录一、金泰假日花城一二期销售背景（一）、金泰假日花城一二期销售时间（二）、金泰假日花城一二期市场背景二、金泰假日花城一二期销售概况（一）、销售概况（二）、销售户型（三）、价格上涨幅度三、金泰假日花城一二期价格走势变化（一）、一期整体成交，均价上涨波动（调价时间、调价销售量、调价幅度）（二）、各类户型成交单价上涨幅度（调价前后销售量、调价时间）（三）、二期整体均价上涨波动（调价时间、调价销售量、调价幅度）（四）、各类户型成交单价上涨幅度（调价前后销售量、调价时间）四、一二期后评估总结（一）、整体销售情况评估（二）、分类户型销售量、价格评估一、金泰假日花城一二期销售背景（一）、金泰假日花城一二期销售时间 金泰假日花城一、二期自2006年9月2009年6月前后26个月的时间，供应1942套，实际达成销售量1922套，达成销售率98.9%（二）、金泰假日花城一二期市场背景（1）第一阶段：一期销售阶段（2007年3月-10月）整体市场背景项目初始为07年上半年，国家根据06年提出的“国六条”的政策精神，彻查土地增值税、五次调息等政策的推出，准备一定程度上遏制市场价格的增长，但由于各种原因，效果非常不理想。西安市场出现了第一次较强的量价齐涨的市场局面，并持续至07年年底；区域市场背景由于2007年市场的热销，周边项目在07年上半年都取得了不错的销售成果，太白南路、丈八东路板块现阶段大部分项目进入中后期项目销售，主要为知名大盘之间的强力竞争。区域供需关系出现不平衡，抢购热潮开始出现；（2）第二阶段：二期市场前期阶段（2007年11月2009年1月）整体市场背景 项目二期销售前期阶段经历了08年整体一年的市场大势急转直下。在08年上半年，随着512大地震的爆发与全球整体的经济大萧条，国内的房地产市场更显萧条。西安市场更是由于受了5级余震的影响，整个市场在08年下半年处于低谷状态；并持续至09年上半年；区域市场背景：在2008年整体的区域市场也呈现了急转直下的市场局面，在上半年，由于持续了07年的市场热销后，开发商手中有一定的周转资金。面对市场大环境的萧条，各大开发商坚持着价格不松动的博弈，但成交量骤降；从市场价格来看，后半年市场价格波动幅度较大。一直到08年10月，市场均价还保持在5100左右的市场均价。但11月底，寒流到来。面对压力，区域开发商纷纷采用打折降价的方法促进销售，市场价格一路走低。绿地世纪城与兰乔圣菲两个项目处于尾盘状态，急于出手，在08年11月开始降价，两个月的时间降价单价千元左右；（3）第三阶段：二期市场后期阶段（2009年2月2009年6月）整体市场背景 08年下半年地震影响的消失加上各项利好政策出台，让累计了一年的刚性需求得到充分释放，尤其表现在09年春节之后，西安商品房成交量持续升温，西安楼市的持续升温让不少开发企业收回了部分优惠措施，甚至在价格方面也进行了调整，总体来看09年上半年西安城六区商品房普通住宅成交价格达到4608元/平方米，与去年同期相比涨幅为5.69%。区域市场背景 09年上半年市场刚刚经历了观望期，市场压抑的刚性需求呈现迅速回归。呈现小户型、经济型户型产品热销的局面。09年一季度市场回暖。在中小户型的热销风潮中，产品价格有小浮动回升，在09年年中达到未打折前的市场价格。市场背景总结：1、 市场波动较大，市场销售价格与销售量在反复中呈现大幅度的攀升；2、刚性需求类别产品成为市场的主流消费产品，也是市场定价格波动的主要方向；07年整体市场的持续量价齐涨；09年年初市场的整体上涨08年寒冰期整体市场的量价齐跌；二、金泰假日花城一二期销售概况（一）、销售概况 （1）、一期销售概况开盘销售时间： 2007.32009.7 共计29个月 实际达成销售量：完成销售1009套； （2）、二期销售概况开盘销售时间： 2007.112009.6 共计19个月 实际达成销售量：完成销售913套；（二）、销售户型（1）、一期户型户型DEGHJKFABCAC房型1.2.12.2.13.2.13.2.22.2.12.2.12.2.13.2.23.2.24.2.24.3.35.3.3面积5293110129929076126127147201230套数9696241709797966418076410（2）、二期户型户型DEFGHJKFBCC房型1.2.12.2.11.1.13.2.13.2.22.2.12.2.12.2.13.2.24.2.25.3.3面积529338110129929076127147230套数96969672727272482069012（3）整体户型配比户型面积38-5276-93110126-147201-230套数2886749656214从户型配比上看，一期与二期户型基本雷同，整体以76-93平米的中小两居与126-143平米的舒适三居为产品线主流；（三）、价格上涨幅度（1）、一期上涨幅度一期于2007年3月25日开始销售，至2009年7月清盘。在29月内共销售1009套房源。价格由3849元/至清盘时价格上涨至5882元/。涨幅达53%。（2）、二期上涨幅度二期于2007年11月3日开始销售，经历了08年一年的市场萧条后，至2009年6月基本清盘。在30月内共销售913套房源。价格由5179元/至清盘时价格上涨至5975元/。涨幅达15.3%。（3）整体上涨幅度 一二期整体销售周期为2007年3月2009年6月，共计27个月的销售时间，完成销售1932套，销售率为98.9%；价格由一期开盘均价3849元/平米上涨至二期清盘的5975元/平米，上涨均价2126元/平米，上涨幅度每平米单价达到55.2% 三、金泰假日花城一二期价格走势变化（一）、一期整体成交，均价上涨波动一期07年3月25日起始销售价格为3849元/，在07年6月11日提价至4021元/。到08年12月31日销售价格提升至4531元/。在09年7月17日尾盘销售价格为5882元/。（二）、各类户型成交单价上涨幅度（07年3月-10月）一期A户型126.56销售走势图 时间销量均价（元/）3.25-5.196041335.20-6.100 6.11-8.20142438.21-12.3134278分析：A户型去化速度较快，开盘基本售罄，价格上涨幅度较大，涨幅为200元/左右； 一期B户型127.14/127.88销售走势图时间销量均价（元/）3.25-5.1915039685.20-6.105740696.11-8.203641318.21-12.31164385分析：B户型开盘销售量较大，后期销售持续性较好。价格持续上涨，其中在8.21-12.31上涨幅度较大；一期C户型147.42销售走势图 时间销量均价（元/）3.25-5.194041295.20-6.102143436.11-8.201043538.21-12.3114512分析：C户型开盘销量较大，价格持续上升，最大单次涨幅在200元/以上；是一期价格拉升的增长极；一期D户型52销售走势图时间销量均价（元/）3.25-5.194735695.20-6.102037296.11-8.202039778.21-12.3154128分析：D户型开盘销售近50%，后续价格持续上涨，每个阶段涨幅在200元左右；一期E户型96.02/96.74/91.9销售走势图 时间销量均价（元/）3.25-5.194138795.20-6.102239556.11-8.202541318.21-12.31114141分析：E户型为一期主要产品放量，价格呈逐渐上涨趋势，但涨幅不大，总涨价200元/；一期F户型76.54销售走势图时间销量均价（元/）3.25-5.194636735.20-6.104138136.11-8.20539628.21-12.3114176分析;F户型开盘前两个月销售基本告罄，价格浮动在200元/左右；小两居市场需求强一期G户型110.44销售情况 时间销量均价（元/）3.25-5.19233573分析：G户型需求量在当时刚性需求量较大，产品供应量较少，开盘即售罄；一期H户型129.37/131.87销售走势图时间销量均价（元/）3.25-5.193436135.20-6.101037436.11-8.207238708.21-12.31373908分析：H户型前期销量一般，在8月21-12.31之间需求急剧增加，加之产品挤压，销量逐步好转，价格较之前浮动在200元/以上；一期J户型92.19/90.98销售走势图一期 时间销量均价（元/）3.25-5.194136965.20-6.103839516.11-8.203340528.21-12.310分析：J户型整体销售较为平稳，至7年8月已售罄，整体价格浮动在300元/平米；K户型89.44/90.63销售走势图时间销量均价（元/）3.25-5.193937056.11-8.200 8.21-12.312341188.21-12.3194274分析：K户型开盘销售情况较好，基本为两居类产品的龙头，价格增长速度较快，上涨400元/左右；A顶跃201.24销售情况时间销量均价（元/）8.21-12.3115549分析：顶层跃层在尾盘节点推出，销售处于滞销状态，其拉开与平层价格，总价较高；C顶跃230.02/232.85销售情况：时间销量均价（元/）8.21-12.31115775分析：在一期尾盘推出，该户型较A户型需求量较高，价格也高于A户型200元/，其价格为一期最高价。（三）、二期整体均价上涨波动二期07年11月3日起始销售价格为5179元/，在07年12月22日提价至5365元/。到08年7月价格上涨至5573元/，因08年底市场低迷在08年底至09年一季度价格下调至4915元/。之后价格一路提升，到09年6月升至5316元/。（四）、各类户型成交单价上涨幅度（07年12月10年4月） 二期B户型127.4/127.22销售走势图时间销量均价（元/）07.12.22-08.6.16445144.97108.05.20-08.06.10475260.13108.6.20-08.12.31574069009.5.1-10.4.1365311.064分析：B户型在开盘前市场低谷期消化速度较慢，在中后期产品挤压的过程中，呈现销量平稳回升，后期价格有小幅调升。时间销量均价（元/）07.12.22-08.6.16136198.85708.05.20-08.06.10115818.79508.6.20-08.12.31214343009.5.1-10.4.13235733.606二期C户型126.56销售走势图分析：C户型销售情况持续较好，开盘价格为主要增长极，后续价格波动较大，但整体持平。二期C户型230.25/227.73销售走势图时间销量均价（元/）07.12.22-08.6.1627257.34908.05.20-08.06.100008.6.20-08.12.3187136.918009.5.1-10.4.1300分析：C户型由于面积大，总价高，去化速度缓慢，客户对此类面积户型具一定的抗性。二期D户型53/52.43/52.58销售走势图时间销量均价（元/）07.12.22-08.6.16464997.45308.05.20-08.06.10374954.65708.6.20-08.12.3100009.5.1-10.4.1300分析：D户型开盘前期销售情况较好，小户型是市场低谷期的主要销售增长点，消化速率较快，但价格相对较为平缓；二期E户型92.89-96.25销售走势图时间销量均价（元/）07.12.22-08.6.16565221.33308.05.20-08.06.10165310.7808.6.20-08.12.31224955009.5.1-10.4.1315148.386分析：E户型开盘前期销售情况较好，后续销售平稳，是刚性需求的主要消化类产品，但在价格上波动较大，也是面对低谷市场时主要调整价格类户型。二期F户型38.77/38.93/41.04销售走势图时间销量均价（元/）07.12.22-08.6.1625515.66408.05.20-08.06.10214918.53808.6.20-08.12.31414813009.5.1-10.4.1324618.238分析：F户型开盘前期销售情况价位较高，销售情况不理想，在中期价格下调过后，销量逐渐上升二期F户型76.51/52.58销售走势图时间销量均价（元/）07.12.22-08.6.16465113.80108.05.20-08.06.100008.6.20-08.12.3100009.5.1-10.4.1300分析：F户型开盘销售即告罄，小两居产品销售情况较好。二期G户型109.21/110.17销售走势图时间销量均价（元/）07.12.22-08.6.16204894.17908.05.20-08.06.1034940.55908.6.20-08.12.3100009.5.1-10.4.1300分析：G户型08上半年销售较好，需求量较高，基本售罄；刚需类功能性三居市场较为坚挺；二期H户型128.18/128.23销售走势图时间销量均价（元/）07.12.22-08.6.16314953.20208.05.20-08.06.10214701.4308.6.20-08.12.31104743009.5.1-10.4.1354610.387分析：H户型整体销售较为平稳，去化速度较慢；价格波动较小；有小幅下滑；二期J户型91.18/91.96/91.25销售走势图时间销量均价（元/）07.12.22-08.6.16415158.10908.05.20-08.06.10244790.45308.6.20-08.12.31384951009.5.1-10.4.1300分析：J户型07年中及08年上半年市场低谷期销量保持平稳，但价格波动较为敏感； 二期K户型89.66/90.41/89.71销售走势图时间销量均价（元/）07.12.22-08.6.16445144.97108.05.20-08.06.10125081.20808.6.20-08.12.3100009.5.1-10.4.1300分析：K户型08年上半年需求较大，后因市场影响价格下调，08年下半年基本消化剩余房源；四、一二期后评估总结（一）、整体销售情况评估（1）、整体市场格局来看，金泰假日花城自2007年3月2009年10月29个月的销售时间内，经历了市场的持续波动，由07年的高峰走向08年的低谷，以至于09年上半年抓住机遇的热销抬头，大盘产品的多样性及对产品的务实把控，表现出假日花城的市场适应能力；（2）、从整体市场价格的上涨来看，整体市场呈现缓步上升的状态，虽然在08年下半年的寒冰期市场经历了较强的波动，有小幅度的回落，但09年随着市场的进一步转暖，市场价格随之进一步走高；（3）、从市场的变化来看，西安市是一个拥有大量刚性需求客群的市场，整体价格基数较低，上涨空间较大。项目很好的抓住了07年与09年的市场发展机遇，取得了较好的市场发展；（二）、分类户型销售情况评估户型销售量分析：阶段户型编号面积总套数前期售出套数占该类产品总量一期A户型126.56646093.75%B户型127.14/127.8818015083.33%F户型76.54968790.63%二期B户型127.14/127.8818014882.22%D户型53/52.43/52.58968386.46%F户型76.51/52.58484695.83%K户型89.66/90.41/89.71725677.78%由上表可以看出，一期市场较好的情况下，整体房源去化呈现两极分化状态，市场对舒适型三居产品