重庆李家沱片区房地产市场调研报告.doc

重庆李家沱片区房地产市场调研报告调查说明：1、调查对象：李家沱房地产市场、在售楼盘、商业门面2、调查目的：了解李家沱片区房地产市场现状，了解片区未来发展趋势3、调查时间：10月31日-11月1日一、 李家沱片区概况（一）地理位置李家沱街道位于巴南区南部，属重庆主城区，为主城区进入巴南区的门户，距区政府驻地鱼洞14公里，距离南岸区南坪约11公里，距离九龙坡区杨家坪约7公里，东、南、西三面与花溪镇毗邻，北濒长江，是长江以南的重要交通要道。（二）面积及人口幅员面积5平方公里，辖有10个社区居委会，常住人口11万余人。（三）区位价值-区域优势逐渐凸现李家沱街道位于鱼洞和南坪之间，处于城市核心区外围。随着学府大道、渝南大道和李九路的建成通车，李家沱街道的交通条件大大改善，李家沱的区位优势逐渐凸现，增强了对周边区域的吸引能力。辖区内服务门类齐全，第三产业发展迅猛，势头强劲，城市交通四通八达，有重庆轻工业“五朵金花”之一的重庆华陶瓷业有限公司等工业企业百余家。此外，李家沱毗邻八公里家具市场、重庆西部汽车城、麒龙服装工业园区、花溪工业园区、宗申工业园区，再加上建设厂和重庆工业学院的迁入，李家沱的城市规模将逐渐扩大，将形成以工业为支撑的南部居住新区。 滕嘉观点：从地理位置实际角度来看，李家沱版块成为连接巴南区，大渡口区，九龙坡区，南岸区的这样一个四区交界处。是与主城经济衔接最为紧密的区域，而房产也是巴南区中与主城开发水平最为接近的区域。主城向外部扩张，本区域也是巴南区中最先受惠的区域。近几年随着李家沱城市基础建设的不断发展，李家沱版块又凭借其优势快速发展成为重庆城南的副中心。李家沱版块房地产市场受重庆房地产市场整体发展的影响和重庆城市发展“南拓”的影响，尤其是李家沱区域交通体系的日臻完善，李家沱版块区域优势逐渐凸现出来。二、 李家沱未来发展（一）城市发展机遇-将李家沱打造成为主城南部城市副中心 根据巴南区“十一五规划”总体目标，构建“一城、四区、一中心”发展目标，到2010年，“一城、四区、一中心”初见成效。 “一城”即南部新城。南部新城包括鱼洞、李家沱、花溪、南泉“两街两镇”，规划面积100平方公里，城区面积80平方公里。 南部新城功能定位：现代制造业基地、专业市场和现代物流中心、都市旅游、生态居住、都市农业。 李家沱将打造成主城南部城市副中心。即把李家沱建成对主城南部各区县辐射力强，吸引力大的现代化城区，把李家沱逐步建成为主城南部的交通枢纽，现代制造业高地、商贸中心，人口集聚地，现代服务业“增长极”等。（二）交通发展机遇-双轻轨规划、渝南大道分流道李家沱长江大桥北接成渝高速公路，南连渝黔线210国道，将九龙坡区和巴南区相连，是重庆主城区西部的跨江交通枢纽。目前李家沱版块的公交车线路遍布全城，均有直达公交车通往全市各主要商圈。 3号线（延伸段）轻轨3号线分三期建设：一期工程采用高架跨座式单轨技术，起于南岸区二塘，止于北部新区龙头寺；二期向北延伸至江北国际机场，三期向南延伸至巴南区鱼洞镇。一期工程已于2007年4月6日动工，预计2012年完工。 8号线轻轨号线起于大渡口区的跳蹬，止于江北的朱家坝。贯穿了大渡口、李家沱鱼洞、茶园鹿角、鱼嘴四个组团，全长共设23个车站，其中地下站13个，高架站10个。其中地下线总长约为26.9米；高架线总长约27.4米。 渝南大道分流道渝南大道分流道是市政府和巴南区政府确定的市区两级2008年的重点工程，起于菜园坝长江大桥南引道终点即南岸区大石路，经过经开区、南岸区和巴南区，止于龙州大道与上界高速公路交汇处，全长11.4公里。渝南大道分流道巴南段总长约8.7公里，分两期建设。一期起于巴南区与南岸区交界处，止于李家沱长江大桥南引道，长5.2公里，双向六车道。08年10月10日一期工程已动工开建，计划2009年12月完工。二期工程计划2009年纳入立项，约投资4亿元。渝南大道分流道不但给渝南大道分流，还将分流渝中区经过石板坡长江大桥进出南岸的车流。建成后，渝中区到巴南区的车行时间，将仅需20分钟，比原来缩时一半。渝南大道分流道的建成必将带动沿线地产、商贸、物流、加工等产业的快速发展，尤其是促进李家沱片区房地产项目的开发建设，提速巴南区城市建设进程，提升巴南城市形象，对促进重庆南部地区经济社会的蓬勃发展具有重大的意义。滕嘉观点：随着外环的高速路及该区域汽车交通枢纽站的建成；规划中轻轨路线通车；学府大道、渝南大道和李九路、渝南大道分流道的建成通车，李家沱街道的交通条件将得到大大改善，使李家沱板块将成为城南枢纽要道。一直以来受人诟病的李家沱交通差的情况也会很快得到解决。三、 李家沱房地产市场（一）李家沱地产市场概述李家沱房地产市场受重庆房地产市场整体发展的影响和重庆城市发展“南拓”的影响，尤其是李家沱区域交通体系的日臻完善，李家沱区域优势逐渐凸现出来。过去两年里，李家沱房地产市场飞速发展，无论从开发量、开发水平、商品房价格等方面都有一个质的飞跃。以福建融汇、广东恒大集团、中国地产集团为代表的外地开发商也相继进入该市场，从产品形态、推广手段、营销理念等方面得到了大幅度提高，将进一步增强李家沱区域在重庆房地产市场的影响。（二）房地产市场供应量分析1、供应特征分析1） 供应量情况目前主要在售楼盘供应情况：项目名称物业形态供应情况价格（元/平米）地址融汇半岛五期五园湾 高层、小高层在售4400-4600巴南李家沱长江大桥南桥头恒大城高层、小高层在售5700-6300巴南巴南大道9号曼哈顿城 高层、小高层、洋房在售4500-6000巴南区李九路（恒大城对面）都和广场高层未开盘5000巴南李家沱林荫村18号新界1号 高层售完5000巴南李家沱车站(原34中校址)n 目前李家沱仅融汇半岛、曼哈顿城和恒大城三个项目在售，未开盘项目1个。均采取分批次推出的形式，每批推出2-3栋小高层和高层。n 都和广场价格已对外公布，即将开盘，此次推出3、4号楼。n 李家沱凭借自身为“巴南门户”，具有吸纳巴南区内部和南岸区、九龙坡等主城其它区域客户的优势，为巴南区两大传统主力供应版块之一（另外一个为鱼洞版块），该版块由于前期供应较多，土地资源越来越稀缺，今年的供应主要集中在以上四个项目中，竞争激烈。2） 物业类型n 仅有高层、洋房和小高层供应，其中高层供应最多，约占总量的77%，其次为小高层，约占25%，洋房仅占3%。n 融汇半岛、恒大城主推高层和小高层，都和广场仅有高层物业。3） 户型结构及面积（均为套内面积）n 以中户型为主，两房和三房为主力户型，约占80%，其中两房占比高于三房；单间配套和一房户型占15%，四房及以上大户型占5%；n 融汇半岛以48-128平米为主力户型区间，从一房到四房均具备，其主力户型为三房。恒大城高层户型面积从22-101平米，包括单间配套、一房、两房、三房和四房。曼哈顿城户型面积从36-108平米，包括单间配套、一房、两房和三房。都和广场户型面积从29-104平米包括单间配套、两房和三房。4） 价格水平（注明：折前套内均价）n 巴南区有套内和建面两种计价方式，其中李家沱和渝南大道为套内计价，而龙洲湾及其以南采取建面计价方式。李家沱凭借其区位优势价格普遍偏高。其销售均价在4500-5300元/平米左右。n 融汇半岛高层物业套内价格为4400-4600元/；恒大城高层价格为5700-6300元/（精装修），曼哈顿城高层价格4700-5100元/，小高层价格5400-6000元/；都和广场高层价格约为5000元/。n 二手房价格水平：优活城：4200元/映江花园：4400元/锦绣江南：4600元/融汇半岛：4600-4800元/（一期洋房）5） 潜在供应项目名称待推体量（万）预计未来推出时间备注融汇半岛222009年-2011年在售项目恒大城332009年-2011年在售项目曼哈顿城 202009年-2011年在售项目都和广场162009年-2010年将售项目锦绣江南3.52010年优活城72010年新界1号12010年n 该片区未来供应主要为在售项目的加推，新面市项目较少；n 片区主要竞争源于融汇半岛、曼哈顿城和恒大城，这三个项目，建筑面积分别为260万方、200万方、118万方，未来的推出量，这将给李家沱乃至整个巴南区其它项目都带来了强有力的竞争。2、典型项目分析1）融汇半岛五园湾n 项目概况项目定位融汇世界，成就梦想/长江、公园、半岛龙脊开发商融汇集团规模占地面积：3000亩总建筑面积：260万当期占地面积：6.7万总建筑面积：22.6万容积率2.95产品形态高层、小高层配套设施运动配套：网球场、羽毛球场、游泳池以及健身器材交通配套：轻轨三号线2、3期工程延伸至本项目片区教育配套：规划有一所中学、两所小学、七所幼儿园等商业配套：集中规划7万平方米的商业服务设施，在项目三个中心内形成公共服务及商业中心，并在各主干道和滨江休闲带布置沿街商业。其他配套：行政、金融、邮政、文娱等目前态势最近于11中旬加推7号楼和13号楼，1栋小高层和1栋高层n 规划融汇半岛5期占地约101亩，总建筑面积约22万方，分为A、B两个组团，A组团占地45.5亩，B组团占地约55.3亩，由16栋高层和小高层围合而成，依山就势、自然围合，高阔的地势形成一线观江的绝佳优势。n 户型及面积户型面积设置配比一房50.255%二房67-8730%三房88-11950%四房127-16915%n 价格两房价格4500-4600元/平米，三房价格4400元/平米。n 销售情况 两房基本售罄，三房约售出在售房源的80%。2）恒大城n 项目概况项目定位原味欧式生活开发商恒大集团规模占地面积：66万总建筑面积：118万当期总建筑面积：33万容积率1.6产品形态高层、小高层配套设施7000余五星豪华会所。会所内配豪华西餐厅、商务中心、娱乐康体中心。10000余超大型独立动中心，集室内蓝球场、羽毛球场、乒乓球室等体育运动于一体。30000余国际风情商业街。幼儿园，小学等教育配套。目前态势最近于11月中旬加推小高层产品n 规划二期由11万的小高层组团和22万的高层组团构成。n 户型二期11F小高层秉承了一期小高户型的精髓，户型面积涵盖了55-116的二房至四房。32F高层配有22-101的单配至四房。户型配比面积设置配比单间配套22.165%二房55-6745%三房81-9145%四房101.525%n 价格高层均价6300元/平米（含1200元精装修），其中特价房两房价格5700元/平米左右，单间配套价格6300-6500元/平米。小高层价格6800元/平米（含1200元精装修）。n 销售情况单间配套和两房剩余少量高楼层房源，三房约售出在售房源的70%。3）曼哈顿城n 项目概况项目定位不会再有的市区中央公园超豪宅区开发商中国地产集团规模占地面积：1200亩总建筑面积：200万当期总建筑面积：17.8万容积率1.6产品形态高层、小高层、花园洋房配套设施运动配套：网球场、羽毛球场、游泳池以及健身器材交通配套：位于轻轨3号线和8号线沿线大站交汇站拥有广阔绿化空间，以中央公园为设计概念主题。用大小湖泊、水道、喷泉、瀑布、广场、水岸步道、花海、超大草坪、迷宫、树阵、山丘及中轴景观林荫大道目前态势最近于11月底加高层小户型产品n 规划曼哈顿城一期建有33栋由4层至33层的精品豪宅。整体设计意念糅合中西文化中不同的需求和创意，由懂得国际标准的集团内各路精英和环球多国专家联手共创精品，把东西方、国际和本土建筑设计的创意通过优化整合表现出来。n 户型楼王之皇为King Towers，楼高31层。标准单元套内面积为约169及约214平米。花园别墅式洋房Vill Residence，四层带电梯，一梯两户，套内面积约为118平米。楼后Queen Towers，楼高29-33层，两梯四户，标准单元套内面积约79-86平米。花园洋房Hill Residence，楼高9层带电梯，标准单元套内面积约81-108平米。H Tower楼高27-31层，为两梯六户设计，标准单元套内面积约48-78平米。Soho组团，标准单元套内面积约38-99平米。n 价格高层4600-5100元/平米，小高层5400-6000元/平米。单间配套户型价格4700-4800元/平米。n 销售情况一房已全部售罄，高层两房和三房约售出推出房源的60%。4）都和广场n 项目概况项目定位领衔都市繁华生活开发商重庆都和置业有限公司规模总建筑面积：16万当期3、4号楼两栋容积率1.6产品形态高层配套设施规划和在建的轻轨3号线、8号线将经过于此10000多平方米的市民休闲广 场及商业步行街目前态势10.26日3、4号楼办理优惠卡。3、4号楼近期将开盘。n 规划都和广场整体规划为7层商业裙楼(含地下建筑三层)+4栋高层住宅。项目配套建设10000多平方米的市民休闲广 场及商业步行街。都和广场将打造成为一个集购物、休闲、商住为一体的大型城市商业综合体；建成后将成为李家沱核 心区域内的标志性建筑。n 户型户型面积29-104，包括单间配套、二房和三房。户型配比面积设置配比单间配套29-3827%二房59-6745%三房93-10428%n 价格3、4号楼均价5000元/平米。3号楼价格：4680-5330元/平米，其中单间配套价格：5170元/平米；两房价格：5000元/平米；三房价格：4820元/平米。4号楼价格：4350-5270元/平米，其中单间配套价格：5120元/平米；两房价格：4895元/平米；三房价格：4560元/平米。VIP客户开盘当天享受单间配套4000元，两房7000元，三房10000元的优惠。n 销售情况暂未开盘。（三）房地产市场需求分析 李家沱房地产市场主要的消费需求来源包括以下几个方面：1、本地及周边（李家沱附近）置业者该消费群体范围包括渝南大道沿线和附近工业园区和李家沱和鱼洞的政府机关、企事业职工、个体经营者等。由于八公里家具市场、重庆西部汽车城、麒龙服装工业园区、花溪工业园区、宗申工业园区毗邻李家沱，同时重庆建设厂和重庆工学院的逐渐迁该区域从而对李家沱区域的房地产市场形成了有力支撑。2、外区置业者该消费群体范围包括九龙坡、大渡口、南坪区域的置业者。李家沱商品房价格比主城核心区域低1000元左右，且基本生活配套设施完备，交通完善，可吸引部分中年置业者和在上述区域工作的年轻置业者。这将构成李家沱房地产市场的主要消费需求。随着主城房价的进一步上涨，李家沱的价格优势和交通优势将更加明显的凸现出来，将吸引更多的消费者到该区域置业。同时随着重庆主城的旧城改造，有更多的拆迁户将选择房价便宜、交通相对方便、生活配套完善的李家沱区域置业，进一步拉动李家沱的住房需求。3、投资者（无明显区域界定）由于李家沱优越的交通区位，区域发展空间大，目前商品房价格比较低，增值空间大，部分长线投资者出于居住和投资两种动机并举的原因，选择该区域置业。（四）李家沱房地产市场综述1、随着融汇、恒大、中国地产集团等外来企业的进入，近几年李家沱房地产市场发展迅速，开发水平不断提高，供给量和需求量均保持持续增长。2、包括融汇半岛、恒大城、曼哈顿城等在内的三个上百万方的超级大盘占据了李家沱房地产市场的主要份额，且在未来3-4年，随着土地资源的越来越少，李家沱以消化以上三个项目为主。3、融汇半岛、恒大城、曼哈顿城三个项目的分批次推出，逐渐抬升了李家沱的房价，目前该片区的价格已由08年的4000元/平米涨至5000元/平米，不到一年时间，涨幅达25%。4、在售楼盘的户型逐渐加大了中小户型的比例，出现了单间配套和一室一厅的投资型物业，且在市场上反应良好，户型的创新也逐渐成为项目的主要竞争卖点之一。5、李家沱片区已逐渐成为巴南区的核心区域，其便捷的交通和日渐成熟的配套，吸引众多知名开发商到该区域开发建设，同时也成为到巴南区置业的购房者首选之地。6、随着李家沱片区交通条件的日臻完善，周边工业园区中不断扩大的企业规模，滨江路和轻轨三号线的建成通车，将有力的刺激当地房地产消费，推动李家沱房地产市场的发展。在可以预见的将来，李家沱片区将成为重庆南部重要的居住区。（五）李家沱商业情况1、商业现状n 目前李家沱商业氛围相对落后，购物中心仅有新世纪、重百、立丹等中小型商场，且经营较差，根本无大型的商圈作支撑。n 目前商业以李九路一线的沿街商铺为主，绝大多数商铺均为原老式建筑的底商门面，档次低，业态分布杂乱。餐饮消费主要以江湖菜馆、汤锅、火锅为主，上档次的中餐厅少见；娱乐消费更是少见，KTV、影院都很少。n 临街门面的租金水平100-250元/平米月，临街门面的价格水平10000-2000元/平米。2、未来发展n 按照重庆市巴南区李家沱商圈发展规划（2009-2020），未