物业服务行业在物业管理活动中出现的问题.doc

物业服务行业在物业管理活动中出现的问题在物业管理条例出台之前，全国的物业管理服务市场较为混乱，各种问题以及纠纷屡有发生。而近些年来，全国一些大城市诸如上海、广州、天津等地对商品房的投诉也成逐年上升的趋势。在有些地方，这类投诉更是占到消费投诉的一半以上。这些对房地产业的投诉中除了房屋质量问题之外，另一个投诉的重点就是与房地产息息相关的物业管理服务，而在这些投诉中，物业管理方面的问题占50以上。在我国的物业管理中存在诸多问题，其具体表现在以下几个方面：1、消费者（业主）对物业管理这一新的商品及规则的了解不够。随着我国的房地产市场在近些年的发展，物业管理这一依托于房地产业的行业随之有了快速的发展，新的服务、新的管理理念层出不穷，而对这些大量出现的新服务、新管理理念，有关部门也没有能够及时地就制定新制定的有关规范文件向消费者进行宣传，导致消费者在面对这些突然出现的新事物之时无法对其有充分的清晰的了解。2、我国物业管理服务的政策法规有待进一步完善，主要是全国没有一部系统的有关于物业管理的法律法规。而物业管理立法的散乱与不健全，导致物业管理市场的不规范经营，物业管理活动中各方权利和义务区分不清，业主委员会的法律地位不明确，企业、业主及使用人的合法权益得不到有效保护，政府在监督管理上缺乏有效的法律依据，处罚的力度不够，无法达到威慑的作用，大量的纠纷得不到及时地解决，司法机关在审理日益增多的物业管理案件时无法可依。3、物业管理服务行为不规范，服务不到位，收费与服务不相符。从业人员素质有待进一步提高。随着市场经济的发展，物业管理的形式也应该从计划经济时代的管理转变为服务，这也不仅仅是一种方式的转变，更是一种观念的转变，而要能完成这一转变，首先就应该提高物业管理人员的职业素养，服务于业主、使用人。而在物业管理具体实践中普遍存在人员素质偏低，缺乏服务意识，甚至还侮辱谩骂、殴打住户。4、业主的权利和义务不明确，出现问题后无法确定相关责任。开发商与物业管理公司之间的衔接程序混乱。主要表现为开发商和物业管理公司交接不到位，由于两者相对独立，相互交接时，对权利义务没有协调好，有的是项目边开发边入住，物业管理滞后，出现问题没人管；有的是入住和物业管理同时进行，导致物业管理混乱。另外，物业管理法制建设滞后，物业管理法律关系各主体之间的权利义务关系不清；尚未形成规范的市场机制，物业管理企业经营活动不规范；业主委员会的运作缺少监督和制约；物业开发建设商遗留的工程质量等问题；房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金管理不落实也是我国现阶段物业管理中出现的较为突出和严重的问题。要规范我国的物业管理行业，首先就应该有一部较为完善的国家性的物业管理立法，只有有了完备的法律基础，才能维护好业主的切身利益和应有的权利，规范好物业管理企业的市场行为，从而使得这一行业得到有效的规范和有序的发展。直到2003年物业管理条例的正式出台之前，我国有关于物业管理的法律法规就只有一些管理办法、规定以及与之有关的一些通知文件，再具体也不过是深圳、上海等经济发达地区的地方性物业管理条例，这些地方性立法的约束力只能及于立法当地的物业管理行业，而全国没有统一的物业管理立法，使得全国的物业管理行业没有统一的规范，导致各地物业管理行业的无序状况，严重制约了物业管理行业的发展。解决措施: 一、加大宣传力度，构建和谐物业。进一步加强物业管理法制建设，完善配套法规政策体系，并切实抓好落实。二、要规范我国的物业管理行业，首先就应该有一部较为完善的国家性的物业管理立法。三、加强行业监管，提高物业服务满意度；规范相关费用的代收代缴行为；进一步减轻物业服务企业负担；加强对无物业管理老旧小区改造及实施物业管理服务组织领导。四、理顺监管体制、明确管理职责，建立并尽快完善“市、区（县）、街道三级管