土地增值税PPT课件.pptx

土地增值税主要纳税事项及案例解析栾庆忠 内训资料注意保密 2020 1 27 1 一 土地增值税征税范围 纳税人二 土地增值税的扣除项目 计算三 土地增值税账务处理四 土地增值税税收优惠五 土地增值税清算六 其他规定上述内容详见 土地增值税主要纳税事项表 房地产开发企业与非房地产开发企业可扣除税金的区别 房地产开发企业土地增值税清算主要内容 六 案例解析七 疑难问题 2020 1 27 2 六 案例解析例1 甲房地产开发企业20X7年度委托建筑公司承建花园小区住宅楼10栋 其中 80 的建筑面积直接对外销售 取得销售收入7700万元 其余部分暂时对外出租 本年度内取得租金收入60万元 与该住宅楼开发相关的成本 费用有 支付土地使用权价款1500万元 取得土地使用权缴纳契税45万元 拆迁补偿费100万元 前期工程费60万元 建筑安装工程费1000万元 基础设施800万元 公共配套设施费240万元 开发间接费用50万元 发生管理费用450万元 销售费用280万元 利息费用370万元 利息费用未超过同期银行贷款利率 不能准确按项目计算分摊 当地政府规定 房地产开发企业发生的管理费用 销售费用 利息费用在计算土地增值税增值额时的扣除比例为10 该企业城建税税率为5 该公司应纳土地增值税的计算 2020 1 27 3 六 案例解析该公司应纳土地增值税的计算 1 转让房地产的收入 7700万元2 准予扣除的项目金额 取得土地使用权所支付的金额 1500 45 80 1236 万元 房地产开发成本 100 60 1000 800 240 50 80 1800 万元 房地产开发费用 1236 1800 10 303 6 万元 与转让房地产有关的税金 7700 5 1 5 3 415 8 万元 不包括出租房屋的税金 加计扣除 1236 1800 20 607 2 万元 允许扣除项目合计 1236 1800 303 6 415 8 607 2 4362 6 万元 3 土地增值额 7700 4362 6 3337 4 万元 4 土地增值率 3337 4 4362 6 76 5 5 应纳土地增值税 3337 4 40 4362 6 5 1116 83 万元 2020 1 27 4 六 案例解析例2 乙工业公司20X7年12月转让一幢20X2年建造的办公楼 当时的造价为1800万元 经房地产评估机构评定 该办公楼的重置成本价为3000万元 该楼房为八成新 该评估价格已经税务机关认定 评估费用10万元 转让前为取得土地使用权支付的地价款和按规定缴纳的有关费用为1250万元 能提供合法有效凭证 转让时取得转让收入6600万元 已按规定缴纳了转让环节的有关税金 能提供完税凭证 该公司城建税税率为7 该公司应纳土地增值税的计算 1 转让房地产的收入 6600万元2 准予扣除的项目金额 取得土地使用权支付的金额 1250万元评估费用 10万元房地产的评估价格 3000 80 2400 万元 与转让房地产有关的税金 6600 5 1 7 3 6600 0 5 366 3 万元 扣除项目金额合计 1250 10 2400 366 3 4026 3 万元 3 土地增值额 6600 4026 3 2573 7 万元 4 土地增值率 2573 7 4026 3 100 63 92 5 应纳土地增值税 2573 7 40 4026 3 5 828 17 万元 2020 1 27 5 六 案例解析例3 丙商贸公司20X9年12月转让一幢20X5年4月购买的厂房 转让收入为500万元 该厂房不能取得评估价格 但能提供购房发票 原购房发票价300万元 支付转让房产有关的营业税25万元 城建税1 75万元 教育费附加0 75万元 合计27 5万元 该公司应纳土地增值税的计算 1 转让厂房收入 500 万元 2 准予扣除的项目金额 300 1 5 5 27 5 402 5 万元 3 土地增值额为 500 402 5 97 5 万元 4 土地增值率 97 5 402 5 24 22 5 应纳土地增值税 97 5 30 29 25 万元 2020 1 27 6 七 疑难问题房地产开发企业土地增值税清算 一 确认应税主体资格 二 确认应税行为 三 确定清算条件 四 清算单位的确认 五 普通住宅 非普通住宅的收入 支出划分 六 收入审核 七 扣除项目审核 2020 1 27 7 一 确认应税主体资格首先应判定该企业是否属于土地增值税的纳税义务人 其次 判定是否为土地增值税的应税主体 房地产开发一般经过立项阶段 前期开发阶段 工程建设阶段 营销阶段 房地产开发过程需要办理有关手续 并取得 五证 等证明 根据房地产开发业务的流程 确认房地产开发企业是否为纳税主体的条件 主要看形式条件 就是开发商取得有关部门颁发的下列 五证 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程开工证 或 建筑工程施工许可证 销售许可证 或 预售许可证 2020 1 27 8 一 确认应税主体资格怎么审核 五证 1 判断项目占地是否属于违章建筑 建设用地规划许可证建设用地规划许可 是判断项目所在地的占地情况是否合法的证据 尽管项目基本位置是正确的 但是如有超出四界的部分仍属于违章建筑 2 判断项目工程是否属于违章建筑 建设工程规划许可证建设工程规划许可 是判断项目工程情况是否合法的证据 尽管项目占地合法 但是如果发生达不到容积率标准 或超过了规划建筑面积 或建筑位置移动等情形 仍属于违章建筑 3 判断项目是否属于土地增值税征收范围 国有土地使用证国有土地使用证 是判断土地是否属于国有性质的证据 也是判断是否属于土地增值税征收范围的证据 如果项目占地不具有国有性质 根据条例的规定则不属于土地增值税的征收范围 2020 1 27 9 二 确认应税行为应税行为已经发生 1 转让行为已经发生 销售许可证 销售情况统计表 2 转让对象为国有土地使用权 国有土地使用权证书 国有土地使用权出让合同 土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收 对转让集体土地使用权的不征税 3 已经取得增值收入 收款凭证对虽然发生转让房地产行为 但没有增值收入 如 通过继承 赠予等无偿转让房地产的行为不征税 开发项目与非开发项目的确认有证据证明是房地产开发项目 按程序进行清算 如果不属于房地产开发项目 则应按非从事房地产开发业务进行处理 很多人还没有认识到开发项目与非开发项目的税收待遇不同且申报程序也不同 当然也有的是故意混淆这个区别试图让非开发项目享受开发项目的待遇 前者容易造成错误的运用税收政策 后者则滥用税收政策 2020 1 27 10 二 确认应税行为确认应税行为的税法依据 国家税务总局关于印发的通知 国税函发 1995 110号文件的规定 根据 条例 的规定 凡转让国有土地使用权 地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税 国税函 2007 645号文件规定 土地使用者转让 抵押或置换土地 无论其是否取得了该土地的使用权属证书 无论其在转让 抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续 只要土地使用者享有占有 使用 收益或处分该土地的权利 且有合同等证据表明其实质转让 抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益 土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税 土地增值税和契税等相关税收 2020 1 27 11 二 确认应税行为确认应税行为的税法依据 财税 2006 21号文件 五 关于以房地产进行投资或联营的征免税问题 的具体规定如下 对于以土地 房地产 作价入股进行投资或联营的 凡所投资 联营的企业从事房地产开发的 或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的 均不适用 财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 财税字 1995 48号 第一条暂免征收土地增值税的规定 国税发 2006 187号文件规定 房地产开发企业将开发产品用于职工福利 奖励 对外投资 分配给股东或投资人 抵偿债务 换取其他单位和个人的非货币性资产等 发生所有权转移时应视同销售房地产 2020 1 27 12 三 确定清算条件1 税法政策 国税发 2009 91号文件规定 土地增值税清算有两种情况 1 纳税人符合下列条件之一的 应进行土地增值税的清算 一 房地产开发项目全部竣工 完成销售的 二 整体转让未竣工决算房地产开发项目的 三 直接转让土地使用权的 2020 1 27 13 三 确定清算条件 2 对符合以下条件之一的 主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算 一 已竣工验收的房地产开发项目 已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85 以上 或该比例虽未超过85 但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 二 取得销售 预售 许可证满三年仍未销售完毕的 三 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 四 省 自治区 直辖市 计划单列市 税务机关规定的其他情况 对前款所列第 三 项情形 应在办理注销登记前进行土地增值税清算 2020 1 27 14 三 确定清算条件2 清算条件的审核注意以下几个问题 1 审核清算项目资料是否齐全对纳税人提交的申请材料齐全的 主管税务机关应予以受理并转入审核程序 对纳税人提交的清税资料不全的不予受理 因此 在提出申请前的清算条件认定阶段 应注重对清算项目资料的审核 2 审核清算项目是否与项目登记表一致土地增值税清算以纳税人初始填报的 土地增值税项目登记表 中房地产开发项目为对象 项目登记是以国家有关管理部门审批下达的房地产开发项目为依据 对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的 应分别核算增值额 如普通标准住宅与商业用房联体 由于普通标准住宅的增值额未超过扣除项目金额20 的免征土地增值税 因此必须分别计算增值率 否则普通标准住宅不能享受免税政策 2020 1 27 15 三 确定清算条件2 清算条件的审核注意以下几个问题 3 整体项目用途与面积分布情况的全面调查总况调查 应调查 开发总建筑面积 批准可销售总面积 总自用面积包括已对外出租一年以上的面积 总配套设施详细用途与面积分布情况 本次清税面积等情况 普通标准住宅的调查 应按税法规定 审核所清算项目普通住宅开发情况 如出售普通标准住宅竣工面积情况 分摊配套设施的具体用途面积等情况 4 销售比例的计算国税发 2006 187号文件规定的要求进行清算的第一个条件 已竣工验收的房地产开发项目 已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85 以上 或该比例虽未超过85 但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 2020 1 27 16 三 确定清算条件2 清算条件的审核注意以下几个问题 4 销售比例的计算其中 已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85 以上 这句话中的分母是 整个项目可售建筑面积 而不是 总建筑面积 上述的销售比例的计算方法 与 四项成本 的每平方米工程造价的分母不同 它的分母使用的是 总建筑面积 具体公式如下 每平方米工程造价 四项成本 总金额 总建筑面积 2020 1 27 17 三 确定清算条件3 确认清算条件应取得的资料 1 直接转让土地使用权的转让合同 2 清算项目的预算 概算书 项目工程合同结算单 3 纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目 应提交注销税务登记的有关手续 作为确认应进行清算的依据 4 销售商品房有关证明资料 以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式 包含 销售项目栋号 房间号 销售面积 销售收入 用途等 取得实物收入的 应提交评估报告 5 清算项目的工程竣工验收报告 6 主要开发产品 工程 销售明细表 7 确认清算条件 所使用的证据还包括前面已经提供的项目竣工清算报表 已完工开发项目成本表 清算项目的销售许可证 房屋土地管理局测绘面积报告书等四项资料 2020 1 27 18 三 确定清算条件4 土地增值税清算申报期限国税发 2009 91号文件 对土地增值税的清算申报期限作出了规定 1 对于应进行土地增值税清算的项目 纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续 2 对于要求纳税人进行土地增值税清算的项目 由主管税务机关确定是否进行清算 对于确定需要进行清算的项目 由主管税务机关下达清算通知 纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续 注 对土地增值税清算时未转让的房地产 清算后销售或有偿转让的 应注意审核纳税人是否按规定办理土地增值税的纳税申报手续 2020 1 27 19 三 确定清算条件5 分期开发项目各期清算方式的一致性分期开发项目 应注意取得已经清算各期 成本费用分配的标准 开发产品销售收入额确认的标准 开发产品视同销售确认收入的标准 的相关资料 保证各期使用的标准一致 项目分两期进行开发 在进行土地增值税清算时 就应按两个清算单位进行清算 在收入 成本的确认时 就应考虑由于分期开发应注意的问题 一期清算时对取得土地使用权所支付金额按国有土地使用权转让合同中明确记载的一期所占土地面积进行扣除 在进行二期清算时使用同样方法按占地面积确认二期扣除项目中的取得土地使用权所支付金额 而不能使用建筑面积或可售面积 2020 1 27 20 四 清算单位的确认国税发 2009 91号第十七条清算审核时 应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批 备案的项目为单位进行清算 对于分期开发的项目 是否以分期项目为单位清算 对不同类型房地产是否分别计算增值额 增值率 缴纳土地增值税 清算单位确认之后 应就各清算单位是否符合不征税或免税的条件做出分析判断 下列事项不征税或免税 1 房地产的继承 法定继承和遗嘱继承 2 房地产的赠与财税字 1995 48号文件规定 上述 赠与 是指如下情况 1 房产所有人 土地使用权所有人将房屋产权 土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的 2 房产所有人 土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体 国家机关将房屋产权 土地使用权赠与教育 民政和其他社会福利公益事业的 2020 1 27 21 四 清算单位的确认下列事项不征税或免税 3 房地产出租房地产的出租不属于土地增值税的征税范围 但对于以出租名义转让房地产之实 以逃避土地增值税的 应根据 征管法 的有关规定进行处理 4 房地产抵押对房地产的抵押 在抵押期间不征收土地增值税 只是待抵押期满后 视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税 对于以房地产抵债而发生房地产权属转让 应列入土地增值税的征税范围 5 房地产的代建房房地产的代建房行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发 开发完成后向客户收取代建房收入的行为 虽然取得了收入 但没有发生房地产权属的转移 收入是一种劳务收入 故不属于土地增值税的征税范围 2020 1 27 22 四 清算单位的确认下列事项不征税或免税 6 房地产的重新评估房地产的重新评估是指国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而使其升值的情况 这种情况房地产虽然有增值但其既没有发生房地产权属的转移 房产产权 土地使用权人也未取得收入 所以不属于土地增值税的征税范围 7 国家收回 征用因国家收回国有土地使用权 征用地上的建筑物及其附着物而使房地产权属发生转移的 这种情况发生了房地产权属的变更 原房地产所有人 土地使用人也取得了一定的收入 补偿金 但根据条例的有关规定 对此免征土地增值税 此外 对于因城市实施规划 国家建设的需要而搬迁 由纳税人自行转让原房地产的 细则 规定也免征土地增值税 8 合作建房 按比例分房建成后自用 对于一方出地 一方出资金 双方合作建房 建成后按比例分房自用的 暂免征收土地增值税 财税字 1995 48号 2020 1 27 23 五 普通住宅 非普通住宅的收入 支出划分实施细则规定 纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超扣除项目金额之和20 的 免征土地增值税 增值额超过扣除项目金额之和20 的 应就其全部增值额按规定计税 财税字 1995 48号 对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的 应分别核算增值额 不分别核算增值额或不能准确核算增值额的 其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条 一 项的免税规定 国税函 2010 220号 土地增值税清算时 已全额开具商品房销售发票的 按照发票所载金额确认收入 未开具发票或未全额开具发票的 以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入 销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致 在清算前已发生补 退房款的 应在计算土地增值税时予以调整 对支出的划分 应分两种情况进行处理 对能直接确认成本 应依据成本合同 成本明细账以及相关法定证据进行划分确定 对属于共同成本性质的支出 应按一定的比例进行分摊 如建筑面积或占地面积等 2020 1 27 24 六 收入审核1 政策规定 国税发 2009 91号第十八条 审核收入情况时 应结合销售发票 销售合同 含房管部门网上备案登记资料 商品房销售 预售 许可证 房产销售分户明细表及其他有关资料 重点审核销售明细表 房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性 以核实计税收入 对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致 而发生补 退房款的收入调整情况进行审核 对销售价格进行评估 审核有无价格明显偏低情况 必要时 主管税务机关可通过实地查验 确认有无少计 漏计事项 确认有无将开发产品用于职工福利 奖励 对外投资 分配给股东或投资人 抵偿债务 换取其他单位和个人的非货币性资产等情况 2020 1 27 25 六 收入审核国税发 2009 91号第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定 一 房地产开发企业将开发产品用于职工福利 奖励 对外投资 分配给股东或投资人 抵偿债务 换取其他单位和个人的非货币性资产等 发生所有权转移时应视同销售房地产 其收入按下列方法和顺序确认 1 按本企业在同一地区 同一年度销售的同类房地产的平均价格确定 2 由主管税务机关参照当地当年 同类房地产的市场价格或评估价值确定 二 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时 如果产权未发生转移 不征收土地增值税 在税款清算时不列收入 不扣除相应的成本和费用 2020 1 27 26 六 收入审核2 收入审核相关证据资料 1 商品房购销合同统计表2 销售发票及明细表3 销售合同 含房管部门网上备案登记资料 4 商品房销售 预售 许可证5 房产销售分户明细表6 收入总分类账 明细分类账会计分录以及对财务报表予以调整但未在账簿中反映的其他分录7 银行进账单8 发生补 退房款的收入调整情况资料9 对销售价格进行评估 并判断有无价格明显偏低情况形成的资料以及其他与收入有关的信息和资料 2020 1 27 27 2020 1 27 28 六 收入审核3 面积审核在实际工作中 我们应以测绘报告提供的相关数据为基础 从以下几个方面入手审核相关面积数据 1 建设用地规划许可证与国有土地使用证宗地面积是否一致 2 建设工程规划许可证 与 建筑工程施工许可证 中建筑面积是否一致 3 销售许可证 与测绘报告中可售面积是否基本一致 4 商品房购销合同统计表 与测绘报告中可售面积是否一致 5 预售面积与测绘报告实测面积的面积差调整情况 确认退补款业务是否真实发生 2020 1 27 29 六 收入审核按 房屋测绘报告 中的相关数据 结合 普通住宅判定表 对所建设房屋的性质进行判定 并对相关面积数据进行确认 对于公共配套设施等面积 应据根据企业提交的属于非营利性的证据 如无偿移交政府的应提交移交政府的相关合同 并结合 商品房销售合同 中有关配套设施建设和产权的相关约定 进行确认 高级公寓 别墅 度假村等不属于普通标准住宅 普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省 自治区 直辖市人民政府规定 2020 1 27 30 六 收入审核4 销售情况审核销售业务完整性 真实性 准确性5 销售额审核货币收入 实物收入 其他收入 关联交易合理性6 免税收入审核关注政策变化 财税字 1995 48号文件规定的以房地产进行投资 联营免税规定停止执行 关注政策适用范围 财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知 财税 2015 5号 改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业 7 不征税收入审核 2020 1 27 31 六 收入审核8 代收费用的审核 财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 财税字 1995 48号 第六条规定 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用 如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的 则可作为转让房地产所取得的收入计税 如果代收费用未计入房价中 而是在房价之外单独收取的 可以不作为转让房地产的收入 对于代收费用作为转让收入计税的 在计算扣除项目金额时 可予以扣除 但不允许作为加计20 扣除的基数 如果代收费用未作为转让房地产的收入计税的 在计算增值额时不允许扣除代收费用 将代收费用计入房价对于计算土地增值税的增值额不会产生影响 但会增加扣除项目金额 降低增值率 可能相应影响适用的税率 进而可能影响土地增值税税额 2020 1 27 32 七 扣除项目审核税收政策 国税发 2009 91号 第二十条土地增值税扣除项目审核的内容包括 一 取得土地使用权所支付的金额 二 房地产开发成本 包括 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用 三 房地产开发费用 四 与转让房地产有关的税金 五 国家规定的其他扣除项目 2020 1 27 33 七 扣除项目审核国税发 2009 91号 第二十一条审核扣除项目是否符合下列要求 一 在土地增值税清算中 计算扣除项目金额时 其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除 二 扣除项目金额中所归集的各项成本和费用 必须是实际发生的 三 扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集 不得混淆 四 扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的 五 纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的 或者同一项目中建造不同类型房地产的 应按照受益对象 采用合理的分配方法 分摊共同的成本费用 六 对同一类事项 应当采取相同的会计政策或处理方法 会计核算与税务处理规定不一致的 以税务处理规定为准 2020 1 27 34 七 扣除项目审核国税发 2009 91号 第二十二条审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注 一 同一宗土地有多个开发项目 是否予以分摊 分摊办法是否合理 合规 具体金额的计算是否正确 二 是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形 三 拆迁补偿费是否实际发生 尤其是支付给个人的拆迁补偿款 拆迁 回迁 合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应 第二十三条审核前期工程费 基础设施费时应当重点关注 一 前期工程费 基础设施费是否真实发生 是否存在虚列情形 二 是否将房地产开发费用记入前期工程费 基础设施费 三 多个 或分期 项目共同发生的前期工程费 基础设施费 是否按项目合理分摊 2020 1 27 35 七 扣除项目审核国税发 2009 91号第二十四条审核公共配套设施费时应当重点关注 一 公共配套设施的界定是否准确 公共配套设施费是否真实发生 有无预提的公共配套设施费情况 二 是否将房地产开发费用记入公共配套设施费 三 多个 或分期 项目共同发生的公共配套设施费 是否按项目合理分摊 第二十五条审核建筑安装工程费时应当重点关注 一 发生的费用是否与决算报告 审计报告 工程结算报告 工程施工合同记载的内容相符 二 房地产开发企业自购建筑材料时 自购建材费用是否重复计算扣除项目 三 参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本 验证建筑安装工程费支出是否存在异常 四 房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的 还应当关注有无虚列 多列施工人工费 材料费 机械使用费等情况 五 建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具 2020 1 27 36 七 扣除项目审核1 扣除项目鉴证取得的相关证据资料1 贷款合同 利息支付凭证 2 上缴土地转让金收据 3 项目竣工决算报表 4 已完工开发项目成本表 5 取得土地使用权时所支付的地价款有关凭证 6 国有土地使用权出让合同 7 清算项目的预算 概算书 项目工程合同结算单 8 清算项目的工程竣工验收报告 9 与转让房地产有关的完税凭证 2020 1 27 37 七 扣除项目审核2 分摊方法国税发 2006 187号 属于多个房地产项目共同的成本费用 应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法 计算确定清算项目的扣除金额 关于 其他合理的方法 的具体类型 总局目前没有做出明确规定 部分省市的地方税务局做出了规定 2020 1 27 38 七 扣除项目审核3 完整性 准确性 真实性的审核通过对 五证 的审核 某项目施工单位为 A建设集团有限责任公司 设计单位为 B建筑设计有限公司 监理单位为 C工程咨询监理公司 那么该三项成本的出票人应为这三家公司 并应对该三项成本的账面列支金额与相关合同 结算进行核对 看是否超过合同或结算金额 在审核建安成本时 确认施工单位资格的核心证据是 建筑工程施工许可证 对于 建筑工程施工许可证 未列示的施工单位 即使提供发票和建安合同 并不能确认其施工资格 所发生的施工费用不能草率地确认为开发成本 应进一步查证是否符合分包条件 另外 还应注意主体工程是不允许分包的 中国大陆对建筑市场施行严格的监管制度 对建安劳务的采购行为确认 不能使用一般购销行为的认定标准 对证据的要求也比一般购销行为要严格 2020 1 27 39 七 扣除项目审核3 四项开发成本的审核开发项目的四项成本超过当地规定的单位面积四项成本标准 我们在审核时 应对超标的原因进行调查分析 4 成片开发扣除项目金额的确认方法很多房地产开发项目的规模是很大的 往往是成片受让土地使用权 边开发 边建设 边转让 开发的周期很长 有些开发成本和费用是随着开发进程而发生的 如房屋的建造成本及费用 而有些开发成本和费用 如土地征用及拆迁补偿费 前期工程费等 则大多是在开发的前期一次性地投入 房地产也不是在开发项目全部建成完工后才转让的 这样 在计算土地增值税时就需要对扣除项目金额按一定的标准进行计算或分摊 为此 细则 规定了分摊方法 一是按转让土地使用权面积占总面积的比例计算分摊 二是按照转让的建筑面积占总建筑面积的比例来计算分摊 三是按税务机关确认的其他方式计算分摊 2020 1 27 40 七 扣除项目审核4 成片开发扣除项目金额的确认方法国税函 1999 112号文件规定 根据土地增值税立法精神 细则 第九条的 总面积 是指可转让土地使用权的土地总面积 在土地开发中 因道路 绿化等公共设施用地是不能转让的 按 细则 第七条法规 这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目 因此 在计算转让土地的增值额时 按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊 即 可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积 按不同的分摊办法 其计算出的数额是不一样的 对于房地产开发商建造的商品房 如果层次 建筑面积大体相同 则按土地面积分摊较为简单 如果层次 建筑面积相差很大 则按建筑面积分摊较为合理 2020 1 27 41 七 扣除项目审核4 成片开发扣除项目金额的确认方法对于一次取得土地分期开发的 应根据本期开发的建筑面积占总的建筑面积的比例计算本期开发项目的 取得土地使用权所支付的金额 对于各期开发的建筑面积有差别的 原则上不允许使用本期开发占地面积与总土地面积的比例计算本期开发项目的 取得土地使用权所支付的金额 因为土地出让金等金额是按总建筑面积计算收取的 在各期开发的建筑面积有差别的情况下 不使用项目建筑面积比例而使用土地面积比例 会造成建筑面积少的某期项目挤占建筑面积多的土地成本 2020 1 27 42 七 扣除项目审核5 取得土地使用权所支付金额的审核 土地增值税暂行条例实施细则 规定 取得土地使用权所支付的金额 是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用 国税函发 1995 110号文件第五条 一 规定 取得土地使用权所支付的金额 包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用 具体为 以出让方式取得土地使用权的 为支付的土地出让金 以行政划拨方式取得土地使用权的 为转让土地使用权时按规定补交的出让金 以转让方式取得土地使用权的 为支付的地价款 注 取得土地使用权所支付的金额 中的 取得 二字 不能仅限于以受让方式取得 还应包括接受捐赠 企业重组 债务重组 接受投资 非货币交易等多种方式 2020 1 27 43 七 扣除项目审核5 取得土地使用权所支付金额的审核 1 房地产开发企业接受股权投资方式取得土地使用权的扣除问题房地产开发企业以接受股权投资的方式取得开发用地土地使用权 属于非货币交易形式的转让方式取得土地 房地产开发企业受让土地时是以本企业股权作为取得土地的价款 房地产开发企业以接受股权投资的方式取得开发用地土地使用权 在土地增值税清算时 应以接受投资时的股东协议 评估报告及企业记账凭证 土地使用权证书等作为确认土地增值税扣除项目的证据 2020 1 27 44 七 扣除项目审核5 取得土地使用权所支付金额的审核 2 企业合并取得土地的土地增值税扣除问题通过企业合并方式取得土地的 取得土地使用权所支付的金额 是指企业合并时购买 换取资产的一方支付对价中所含的土地权对价金额 通俗地说 是交易双方根据评估增值后价格约定的合并时实际土地使用权交易金额 应取得下列证据 1 在产权交易中心备案的交易合同 2 合并时的财产交割清单 3 支付对价的结算单证 4 合并取得土地使用权的产权证书 5 并入财产的会计核算资料 2020 1 27 45 七 扣除项目审核5 取得土地使用权所支付金额的审核 2 企业合并取得土地的土地增值税扣除问题通过企业合并方式取得土地的 取得土地使用权所支付的金额 是指企业合并时购买 换取资产的一方支付对价中所含的土地权对价金额 通俗地说 是交易双方根据评估增值后价格约定的合并时实际土地使用权交易金额 应取得下列证据 1 在产权交易中心备案的交易合同 2 合并时的财产交割清单 3 支付对价的结算单证 4 合并取得土地使用权的产权证书 5 并入财产的会计核算资料 2020 1 27 46 七 扣除项目审核5 房地产开发成本的审核 1 土地征用及拆迁补偿费 应特殊关注 获取项目概预算资料 工程造价审计资料 建造合同 比较 分析有关土地征用及拆迁补偿费资料与实际支出是否能够相互印证 审核支付给个人的拆迁补偿款 拆迁 回迁 合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应 并与相关账目核对 审核支付给单位的征地及拆迁补偿费用 应取得合同协议 付款等合法凭证 2 前期工程费 基础设施费 应特殊关注 获取项目概预算资料 决算报告 工程造价审计资料 建造合同 比较 分析有关前期工程费 基础设施费资料与实际支出是否能够相互印证 对计入前期工程费 基础设施费的期间费用 应做纳税调整处理 按照清算项目建筑面积占总建筑面积的比例 分配计算各清算项目应承担的前期工程费 基础设施费 2020 1 27 47 七 扣除项目审核5 房地产开发成本的审核 3 建筑安装工程费 应特殊关注 获取项目概预算资料 决算报告 工程造价审计资料 工程结算报告 建造合同 施工许可 施工费用正式发票 施工费用款项支付凭证 比较 分析有关建筑安装工程费资料与实际支出是否能够相互印证 对计入建筑安装工程费的期间费用 应做纳税调整处理 收取建安费用的施工单位 应是施工许可证记载的中标施工企业 对实际发生的建安费用 应有施工许可 建安合同 施工费用正式发票 施工费用款项支付凭证等合法有效的证据证明真实发生 对向非中标施工企业支付的施工费用 应取得该项费用实际发生的合理性证据 对不能证