2012年深圳房地产市场背景分析.doc

1、2011年深圳主要宏观经济数据2011年，深圳以加快转变经济发展方式为主线，努力促转型、稳增长、提质量，完成了全年经济发展主要目标，实现了“十二五”良好开局。2011年全市生产总值为11502.06亿元，同比增长10.0%，经济总量迈上万亿新台阶，经济总量在全国内地大中城市中继续保持第四位。主要经济指标方面，工业生产增长平稳，深圳全年规模以上工业增加值5228.78亿元，同比增长12.6%。固定资产投资增长良好，全市固定资产投资2136.39亿元，同比增长10.1%。内外市场需求旺盛，全年社会消费品零售总额3520.87亿元，同比增长17.8%。进出口总额保持较高增速，全市进出口总额4141.00亿美元，同比增长19.4%，其中，出口总额2455.25亿美元，增长20.2%，进口总额1685.74亿美元，增长18.2%.2、二手住宅市场2.1、出售部分深圳二手住宅挂牌均价1月份小幅上涨2.5至19830元/平方米，同比上涨8.1。各行政区方面，1月份全市六区的二手住宅挂牌均价全线上扬，宝安区环比上涨3.2%逼近17000元/平方米，同比上涨9.2%；罗湖区环比上涨2.9%再次回到18000元/平方米之上，为18519元/平方米，同比上涨6.6%；福田区环比上涨1.7%再次突破25000元/平方米，为25384元/平方米，同比上涨11.3%；南山区、盐田区、龙岗区1月份的二手住宅挂牌均价环比都有微小上涨，涨幅不超过0.3%，其中，南山区为24552元/平方米，同比上涨15.4%；盐田区为21490元/平方米，同比上涨9.1%；龙岗区为12506元/平方米，同比上涨3.5%。2.2、出租部分1月份深圳的住宅租金为45元/平方米/月，环比和同比均价上涨1元/平方米/月，涨幅为2.3。各行政区方面，罗湖区环比上涨3元/平方米/月至50元/平方米/月，同比上涨6.4；福田区和南山区环比和同比均上涨1元/平方米/月，涨幅约为2%，其中，福田区的住宅租金为55元/平方米/月，南山区为50元/平方米/月；盐田区和宝安区1月份的住宅租金环比都持平，其中，盐田区为38元/平方米/月，同比下跌2.6%，宝安区为33元/平方米/月，同比上涨3.1%；龙岗区环比下跌1元/平方米/月，为28元/平方米/月，同比上涨7.7%。2.3、成交分析环比同比均大跌，春节长假冲淡二手楼市2012年的农历春节是在1月份，法定假日1.22-1.28期间，二手房不能办理过户交易，与此同时，亲人团聚的假期效应冲淡了置业者对楼市的关注度，使得1月份成交量大幅萎缩。根据深圳房地产信息网的监测，2012年1月份全市仅成交1402套二手房，环比减少46.7%，同比更是暴减87.1%，1月份全市二手房成交面积138639平方米，环比减少56.5%，同比大减86.0%，1月份二手房成交量的环比下跌，主要是由假期效应所造成的，随着春节脚步的远离，二手房成交量将逐渐回升。龙岗区成交量居于全市首位各行政区方面，龙岗区成交308套二手房，环比减少45.3%，同比减少86.8%，是全市二手房成交量最大的区域，龙岗区二手房成交面积32888.53平方米，环比减少57.4%，同比减少85.1%。福田区以296套的成交量居于第二位，环比减少33.5%，同比减少87.3%，福田区二手房成交面积30643.28平方米，环比减少38.2%，同比减少86.1%。罗湖区以274套的成交量居于第三位，环比减少47.9%，同比减少85.5%，罗湖区二手房成交面积24414.26平方米，环比减少41.3%，同比减少83.9%。宝安区排名第四，成交247套二手房，环比减少54.5%，同比减少88.3%，宝安区二手房成交面积24008.97平方米，环比减少75.6%，同比减少87.4%。南山区以212套的成交量居于第五位，环比减少55.7%，同比减少88.3%，南山区二手房成交面积17690.5平方米，环比减少61.5%，同比减少九成。盐田区仍是二手房成交量最少的区域，成交65套二手房，环比减少11.0%，同比减少81.0%，盐田区二手房成交面积8993.41平方米，环比增加约五成，是成交面积环比唯一上涨的区域，同比减少74.8%。2.4、1月份二手房、新房成交比较受农历春节长假的影响，1月份二手房、新房成交量环比均大幅下挫，本月新房与二手房的成交量基本持平，全市二手房成交套数是新房的1.0倍，。各行政区方面，罗湖、盐田、福田三区二手房成交量占据优势地位，罗湖区二手房成交套数是新房的4.6倍，盐田区二手房成交套数是新房的2.7倍，福田区二手房成交套数是新房的2.4倍，南山、龙岗、宝安三区成交以新房为主，南山区二手房成交套数是新房的0.9倍，龙岗区二手房成交套数是新房的0.8倍，宝安区二手房成交套数是新房的0.4倍。3、二手商业市场【注】：由于盐田区的商业二手市场很小，跟其他区相比几乎可以忽略不计，故商业部分暂不对盐田区的商业进行研究。3.1、出售部分1月份深圳的二手商业挂牌环比上涨4%，为55621元/平方米，同比下跌7.2%。所监测的五个区的二手商业挂牌均价涨跌互现，龙岗区环比劲涨6.8%，二手商业挂牌均价超过33000元/平方米，不过，同比仍下跌5%；南山区环比上涨1.6%至78788元/平方米，同比微涨0.4%；宝安区环比微涨0.3%突破51000元/平方米，同比大涨11.5%；福田区环比下跌5.5%至71429元/平方米，同比大幅下滑近18%；罗湖区环比下跌3.7%，二手商业挂牌均价略高于82000元/平方米，同比下跌约15%。3.2、出租部分1月份深圳的商业租金有较明显回落，环比下跌6.6%，为185元/平方米/月，同比也大幅下跌近27%。所监测的五个行政区环比全线下跌，龙岗区环比急挫8%至92元/平方米，不过，同比仍有2.2%的上涨；宝安区和罗湖区环比都下跌7.8%，其中，宝安区的商业租金为118元/平方米，同比上涨近17%，罗湖区为440元/平方米，同比下跌近13%；福田区环比下跌4.8%，商业租金为238元/平方米，同比下跌18.5%；南山区环比下跌1.4%至212元/平方米，同比下跌13.5%。3.3、二手商业成交分析根据深圳房地产信息网的监测，2012年1月份全市二手商业成交面积14004.67平方米，环比减少三成，同比减少八成，二手商业成交套数164套，环比减少56.5%，同比减少76.8%，龙岗、福田、宝安是二手商业的主力成交区域，龙岗区成交4877.4平方米/45套，福田区成交3966.27平方米/33套，宝安区成交3283.02平方米/37套，三区成交量之和占全市总量的86.6%。4、二手写字楼市场【注】：由于罗湖、福田、南山三个区的写字楼市场约占全市的98，故写字楼部分仅研究这三个区的写字楼市场，其他三个区由于写字楼的量很少，暂时不划入研究范围。4.1、出售部分1月份深圳的写字楼挂牌均价环比小幅回落1.8%，为32420元/平方米，同比仍有近10%的上涨。所监测的三个区的写字楼挂牌均价全面下跌，罗湖区环比下跌2.4%，二手写字楼挂牌均价略高于22000元/平方米，同比上涨约12%；福田区和南山区均有微幅下跌，福田区环比微跌0.2%至36895元/平方米，同比上涨15.5%；南山区环比微跌0.3%至31246元/平方米，同比上涨近15%。4.2、出租部分1月份深圳的写字楼租金环比持平，为114元/平方米/月，同比上涨近33。所监测的三个区的写字楼租金各有涨跌，南山区环比上涨4.1%突破百元大关，写字楼租金为101元/平方米/月，同比大涨约46%；福田区环比下跌3.9%至123元/平方米/月，同比大涨约32%；罗湖区1月份的写字楼租金环比持平，为95元/平方米/月，同比大涨近38%。4.3、二手写字楼成交分析根据深圳房地产信息网的监测，2012年1月份全市二手写字楼成交面积12162.93平方米，环比减少33.6%，同比增加1.9%，全市二手写字楼成交套数69套，环比减少25.0%，同比增加23.2%，福田、盐田、罗湖是二手写字楼成交的主力区域，福田区成交5183.23平方米/38套，盐田区成交3417.93平方米/13套，罗湖区成交3033.08平方米/14套，三区成交量之和占总量的95.7%。5、小结2012年传统的农历春节是在1月份，受传统节日合家团聚的影响，市民对楼市的关注度大大降低，1月份无论是新房成交量、还是二手房成交量，均大幅下滑，1月份全市仅成交1383套新房住宅，环比大跌五成以上，成交均价环比上涨6.7%至17094元/平方米。纵观1月份每天的成交量，在农历春节假期期间，连续五天出现零成交，在春节假期的前后几天，成交量也非常低，交易量在个位数徘徊，不过这种假日效应所造成的成交量萎缩只是短期的，随着春节脚步的远