唐山京唐宾馆项目可行性分析.doc

唐山京唐宾馆项目可行性分析2009-5-31北京置信房地产经纪有限公司一、 唐山京唐宾馆项目概况项目名称：唐山市京唐宾馆项目；项目位置：唐山市路南区、新华道72号，大理路与学院路之间，新华道南侧；项目位置图如下：项目位置唐百大楼梧桐大道项目空中鸟瞰图用地性质：商业金融业用地；用地使用权年限：2048年用地规模：总用地约为9600平米；现有建筑物概况：总建筑面积10010.7平方米，包含八层主楼及配楼。该建筑建于1987年，1989年正式营业，2星级，权属为北京军区空军后勤部驻唐招待所，对外称唐山京唐宾馆，系军办经营型企业。项目转让条件：转让价格：9000万元价格转让，包含现有建筑产权及土地使用权。二、 用地性质分析项目现有用地为商业服务用地，如不改变用地性质，则项目则风险较大。按着现有用地性质，可新建物业类型主要有：酒店、写字楼及商业。酒店类物业，唐山酒店业供需趋于饱和，经营回报率不高，整体资金回收速度较慢；写字楼类，目前唐山写字楼市场需求量很低，而新华道沿线就有6个潜在写字楼商业项目，写字楼市场需求很低，市场销售难度很大。商业类，项目用地虽然临新华道，但是临街面较小，进深空间有限，难以作出较好的集中商业，而且目前新华道沿线政府审批底商难度也较大。因此，本项目现有用地性质所决定的物业类型均存在较大市场风险，须考虑改变用地性质为住宅综合用地，后期开发运作才有较高的可行性。三、 项目新建及改造方案以改变用地性质为住宅用地为前提，本项目主要有两种开发方案：1、保留现有宾馆建筑，并进行内外装修改造，使其后续产生持续的经营回报。同时，增加新建住宅及配套商业，以短期快速回收前期资金投入。2、拆除现有宾馆等所有建筑物，新建住宅及配套商业，以开发毛地的模式进行开发运作，以图快速回收资金，实现较好的开发利润。上述两种方案均存关键问题：增加建筑物的物业类型及体量需要政府规划部门确认。在初步规划设想下的技术指标满足条件之后，则需要进行财务测算，以判断该项目财务可行性。四、 项目新建及改造方案财务测算以可变更用地性质为前提，以初步规划设计指标为计算依据，现分别对上述两种方案进行财务测算：方案一、保留宾馆，增加住宅产品（仅就新建住宅部分进行测算）：1、 规划技术指标规划指标数额备注规划建设用地9573.93代征城市道路用地0新建总建筑面积55572地上建筑面积43558.2其中住宅43558.2其中商业0地下建筑面积12013.8地下室3103.8地下车库8910规划总户数396容积率4.55 绿化率30%暂定建筑高度（米）18层/30层商业车位配比（车位数/建筑平米）无住宅车位配比（车位数/户数）0.5暂定绿地面积2872.179估算值2、 新建住宅总投资估算序号项目名称单位计算数量或基数每计算单位总价（万元）占总投资比例1土地成本万元9,36036.08%1.1土地出让金万元9,574 626.71 9,0001.2契税万元9,000 4%3602建筑安装工程造价万元55,572 1886.47 10,48440.41%2.1地上建筑（住宅）m243,558 18007,8402.2地下建筑（住宅地下室）m212,014 22002,6432.3配套商业m20 200003配套工程费万元55,572 410.34 2,2808.79%3.1景观绿化工程费m22,872 200573.3红线内市政工程m255,572 2001,1113.4大市政工程配套费m255,572 2001,1114前期工程费万元55,572 67.89 3771.45%4.1三通一平（路、水、电、土地平整）万元9,574 20194.2前期策划及审批费用万元12,764 0.25%324.3勘察费万元12,764 0.30%384.4设计费万元2884.5招标管理费万元12,764 0.10%135建设期其他费用万元55,572 221.02 1,2284.73%5.1项目管理费万元12,764 3.00%3835.2其他费用万元8456销售推广费用万元27,719 3.50%970 3.74%7不可预见费万元14,369 4.00%5752.22%8财务费用万元12,637 5.31%6712.59%项目总投资25,945100%将项目购置费9000万元计入新建部分总成本核算。不可预见费按建设期工程总成本的4%进行计算；财务费用按其他总成本的50%进行贷款计，按1年的贷款期计算总财务成本；新建住宅总投资估值为2.59亿元，按新建部分地上建筑面积核算，地上单方成本5956元/平米。3、 新建部分销售收入估算序号项目单位建筑面积或数量销售单价（元/m2）名义销售收入（万元）备注1小高层住宅m260000 100%销售高层住宅m243558.2600026135 2商业m20100000 50%销售3地下车位位198800001584 50%销售4销售额合计万元27719 5销售税费万元项4的5.5%1525 5.5%的税费6净销售收入万元26194 新建住宅净销售收入为2.62亿元。4、 新建部分总收益估算序号项目单位数值1净销售收入万元26194 2总投资额万元25945 3毛利润额万元249 4毛利润率万元0.96%5所得税计取万元167 6净利润率万元0.64%将9000万元项目购入成本计入新建部分总成本，本项目新建部分可实现249万元的毛利润。总体可实现新建部分收益与总投资持平。除此之外，本项目还持有“京唐宾馆”现有建筑，作为固定资产留存。按此方案核算，新建部分容积率在4.5以上，本项目是可行的。方案二、拆除宾馆，新建住宅及配套产品（仅就新建住宅部分进行测算）：1、 规划技术指标规划指标数额备注规划建设用地9573.93原有建筑(平米)10000新建总建筑面积51961.87地上建筑面积39948.07其中住宅35631.76其中商业4316.31地下建筑面积12013.8地下室及车库规划总户数396容积率4.17 绿化率30%暂定建筑高度（层）10层/26层商业车位配比（车位数/建筑平米）无住宅车位配比（车位数/户数）0.25绿地面积2872.179估算值注：本方案将原有建筑拆除，容积率应该高于方案一新建部分的容积率。但目前初步规划方案容积率只有4.17，低于方案一的4.55。2、 总投资估算序号项目名称单位计算数量或基数每计算单位总价（万元）占总投资比例1土地成本万元9,36035.94%1.1土地出让金万元9,574 626.71 9,0001.2契税万元9,000 4%3602建筑安装工程造价万元51,962 2058.62 10,69741.07%2.1地上建筑（住宅）m239,948 18007,1912.2地下建筑（住宅地下室）m212,014 22002,6432.3配套商业m24,316 20008633配套工程费万元51,962 411.05 2,1368.20%3.1景观绿化工程费m22,872 200573.2道路工程费m20 20003.3红线内市政工程m251,962 2001,0393.4大市政工程配套费m251,962 2001,0394前期工程费万元51,962 74.73 3881.49%4.1三通一平（路、水、电、土地平整）万元9,574 50484.2前期策划及审批费用万元12,833 0.25%324.3勘察费万元12,833 0.30%384.4设计费万元2704.5招标管理费万元12,833 0.10%135建设期其他费用万元51,962 232.47 1,2084.64%5.1项目管理费万元12,833 3.00%3855.2其他费用万元8236销售推广费用万元28,685 3.50%1,004 3.85%7不可预见费万元14,429 4.00%5772.22%8财务费用万元12,685 5.31%6742.59%项目总投资26,044100%考虑原有建筑全部拆除，三通一平成本增加。不可预见费按建设期工程总成本的4%进行计算；财务费用按其他总成本的50%进行贷款计，按1年的贷款期计算总财务成本；新建住宅总投资估值为2.6亿元，按新建部分地上建筑面积核算，地上单方成本6519元/平米。3、 销售收入计算序号项目单位建筑面积或数量销售单价（元/m2）名义销售收入（万元）备注1 高层住宅m239,948 6,000 23,969 100%销售2 商业m24,316 10,000 4,316 100%销售3 地下车库位100 80,000 400 50%销售4销售额合计万元28,685 5销售税费万元项4的5.5%1,578 5.5%的税费5净销售收入万元27,107 由于底商价值的增加，本方案净销售收入达到2.71亿元。4、 总收益计算序号项目单位述职1 净销售收入万元27,