2015年洛阳绿都悦府项目开盘前推广策略案.ppt

绿都悦府项目开盘前推广策略案想想再传播 事业二部 首先 我们共同分享一个已是众人皆知的好消息 房地产首套房利率下限7折 已购多套放结清贷款后购房 仍视为首套 此政一出 萎靡楼市纷纷出现回暖倾向 无疑也可助力我们早日完成年底的销售任务 项目自9月中旬面世 通过近一个月的来电 来访量 及业内同行的询问 这一时期的绿都悦府已初具市场关注度 完成了形象的建立 让我们一起回顾一下 项目形象期的推广动作 线上 三篇报广的自我介绍 3版异形报广吊足市场胃口 一篇品牌报广承上启下 进行绿都品牌衔接及项目导入 形象报广告知项目形态 区位 向市场描绘美好蓝图 户外广告轰炸式亮相 高调入市 调性 VI SLOGAN 定位语户外 户外大牌 道旗 公交站亭 公交车体网络 网翻 软文自媒体 微互动 每日推送广播 短信 LED 地图广告 各媒体渠道集中发力 昭告洛阳绿都悦府时代的到来 线下 以活动走进市场 获得口碑及关注 领结派发 房展会 复古骑行 用腔调换取眼球 绿都有范儿 临时售房部 偃师外展点 线下派单 针对性拓客 地毯式挖掘 招揽客户 取悦人生之道今年9月我们与绿都悦府相识 在绿都品牌基础上 结合产品我们为悦府项目定调 通过系列广告演绎 让市场开始关注悦府 于是我们有了让人愉悦的发声 接着 领结派发 复古骑行等深入市场极具腔调的活动及物料 让我们有了不一样的绿都范儿 暖场 节点活动的持续维稳 加之微信的病毒式传播 让更多的人与我们产生关联 互动 由关注到参与再到传播 2014 取悦人生之道 绿都悦府与你一起探索 开盘前推广策略 项目以 取悦人生之道 的精神主张面世 而后我们即将迎来认筹 开盘等销售节点 接下来的推广重心将由形象转移到卖点 继续深化调性 媒体分工上 建议线上仍保持 取悦人生之道 的虚线主题 线下则通过渠道 活动进行蓄客 10 18认筹11月底售房部开放12月初开盘 项目节点 报广排期 方案一 人生而立 当归悦府方案二 越不凡者 悦非凡 方案一 赖特篇 沉稳的坡度 和男人不断历练的脚步 人生而立 当归悦府 景观篇 情迷北美院落 与这丛花草不谋而合 人生而立 当归悦府 低密篇 是低密的隽雅 更是时光也为之动容的风华 人生而立 当归悦府 方案二 区位篇 内敛虚怀以诚 内自繁华 越不凡者 悦非凡 产品篇 正直有棱角 也懂得包容 越不凡者 悦非凡 景观篇 谦逊谦和有度 保持自然的礼节 越不凡者 悦非凡 活动部分 10 18认筹启动线上媒体 报广 微信 网络 短信同步释放认筹信息线下 拓客 暖场活动形式 进行客户积累 绿都悦府 护照 认筹形式建议 认筹整体思路 步骤1 低门槛 扩大客户基数新政影响下 市场观望锐减 市场预期看好 对我们是利好消息 周边竞品项目低价徘徊 成交低迷 对我们不利 建议首先以低门槛或无门槛认筹 引客户进来 扩大客户基数 步骤2 结合活动 培养客户忠诚通过开盘前后的不定期活动 以利益引导 调动入籍客户积极性 增加忠诚度 保障案场人气 因考虑客户疲惫感和活动的含金量 活动不宜过勤 步骤3 模糊报价 提前预选房源在开盘前 要求客户预选房源并交纳诚意金 目的是首先是洗掉低门槛进来的无质客户 其次增加开盘当天转定率和工作效率 另外 依项目工程情况 预计12月份预售证方面也可能存在问题 难以正规开盘 开盘前 护照优惠可转让 护照使用建议 1 办理 10月18日认筹日起 认筹政策可为免费 或交100元 办理护照 2 使用时间 购房客户 办理当天至终身 购房后购房优惠失效 但可参与开盘后期活动优惠及奖励 未购房客户 开盘前的护照购房优惠可转让 3 权益 开盘前 护照奖励形式以 参与活动盖章获得房款优惠资格 为主 认筹当天优惠2000元 节点活动优惠1000元 售房部开放到访参观优惠2000元 开盘当天成功定房优惠3000元 规定时间内按时签约优惠2000元 优惠共计10000元 开盘后 护照奖励形式可适当转换 客户每参与一次活动 可奖励购物卡 礼品 物业费等 4 挂失 为避免客户护照丢失造成麻烦 需营销一线对所有的护照进行适时信息登录 另因护照可转让 为避免客户在转让护照后申请挂失 需在护照使用说明中注明 转让护照需转让双方到营销中心办理转让登记手续 公关话题 写给生活的情话 洛阳hold不住了 男神 女神送万封情书 取悦人生之道 同期报广主题 越接近 悦心动10 18绿都悦府全城公开认筹 销售信息 暖场活动 保持腔调 兼顾客群需求 悦生活 悦品味 绿都悦府感官之旅 车载香水调制 花茶品鉴 法式甜点DIY 开盘活动 越不凡者 悦非凡 你的品味 值得嘉奖 星光大道style 现场包装示意 导视 动线通道 签到墙 仿奥斯卡颁奖邀请函 成交后掌声造势 为客户带来充满趣味 尊崇的星光之旅 由细节处彰显项目腔调 现场布置大屏幕 安排微信摇一摇抽奖环节 进行再一轮的微信圈粉深化微信渠道的内容推送及传播 周边市场情况 区域板块楼市开发概况了解 本案项目住宅市场现状分析 中迈红东方广场 价格 价格待定位置 中迈红东方广场位于九都路与王城大道交叉口南100米物业类型 建筑综合体销售电话 63639999 63269999开发商 洛阳中迈置业有限公司 案例简析 顺峰状元府邸 价格 未定位置 顺峰状元府邸位于西工区国花路 原机场路 与状元红路 原道北三路 交叉口东物业类型 普通住宅销售电话 60623333 60625555开发商 洛阳顺峰房地产开发有限公司 案例简析 区域板块楼市开发概况了解 本案项目住宅市场现状分析 价格 住宅均价6500元 平米位置 凯旋国际广场位于西工区凯旋路与八一路交汇处向西100米物业类型 普通住宅销售电话 63636699 63639966开发商 洛阳市聚元置业有限公司 凯旋国际广场 案例简析 升龙广场 价格 均价6500元 平米位置 洛阳升龙广场位于洛阳市王城大道与中州路交叉口以北物业类型 普通住宅 公寓 写字楼 商铺 商住 建筑综合体销售电话 60699999开发商 上海升龙集团 案例简析 当前洛阳消费群体置业动机了解 我们通过对洛阳市场的了解 房屋出租的概率非常大 说明了本区域的投资市场比较大 本案项目住宅市场现状分析 已形成以王府井为核心的市级商圈 丹尼斯 万达 百货大楼等区域级商圈 主要商圈分布 西工 王府井 中央百货 升龙广场 拟建 王府井商圈已成为洛阳最高端 人气最旺 辐射面最广的市级商圈 涧西 上海市场 万达 丹尼斯洛阳消费的区域性明显 除了顶级消费 跨区消费现象较少 上海市场商圈 丹尼斯商圈 中央百货商圈 万达商圈 升龙广场 八角楼金街商圈 王府井商圈 本案项目商业市场现状分析 已形成以中州路 九都路为核心的商务商圈 主要分布 西工 富雅东方 数码大厦 爱丽舍 金港商务 翡翠城 西工区已成为南昌路之后的洛阳高端商务商圈 金港商务 数码大厦 富雅东方 爱丽舍 翡翠城 本案项目写字楼 公寓市场现状分析 富雅东方 案例简析 数码大厦 案例简析 机会城市规划建设更新是一个过程 城中村的大力改造 将为西工区带来一次新的开发机会 呈现新的城市中心活力 也是本案最大的机会 旧城改造将将为城市生活注入新动力 机遇城市核心区域和土地的稀缺性的双重作用力所赋予本案项目地块 成熟 升值空间大的市场号召力和市场培育度 将促进本案区域板块的市场力度 商业集中化需求开始出现和逐步形成 与与 从市场开发看项目定位的机会点 认筹策略 认筹目的 1 拓宽客户渠道且同时释放市场信息 加大项目客户量及市场关注度 2 通过营销策略提升客户信心 带动口碑宣传 提高项目上访量及认筹量 认筹策略 策略说明1 利用 返乡置业 优惠制作噱头 蓄客 以认筹形式初定于4月中旬集中引爆开盘 2 梳理现有单位 分析优劣区域 为下一步营销执行铺垫 3 以快速施工进度说话 建立良好的美誉度 巩固项目品牌楼盘地位 以销售业绩为依据 4 现场说辞 配合销售深化区域沙盘说辞 加强软式宣传 认筹细则 认筹时间 2015年3月8日至4月8日 具体解筹时间根据市场 认筹量待定 认筹地点 营销中心 认筹内容 1 老带新客户 老业主介绍客户认筹且成功认购的 建议在正式签约后奖励老业主2000元购物卡 注 1 老业主介绍客户必须是第一次上门且未在来访来电记录中 同时客户第一次到访时需老业主陪同及确认方可认定为有效转介 否则视为自然上门客户 2 老业主介绍客户第一次上门做好登记 即填写 老带新登记表 成交后补写登记表的视为老带新无效 认筹策略 2 认筹优惠措施如下 认筹策略 备注 1 在开盘前进行客户诚意度摸底 针对诚意客户进行置业升级 补齐认筹金后 享受同等选房的优惠方案 2 开盘期间认购定金设为20000元 套 同时认筹金转为定金 3 购物卡赠送标准以客户付款方式 按揭客户付清首付款 一次性客户支付房款50 以上 为准 发放购物卡 4 如客户要求赠送购物卡金额抵同等金额的房款 需另写申请单 由领导指示 认筹策略 3 付款方式优惠措施 认筹付款方式 交付现金或者刷卡 利润最大化 目标1 现金流通过分阶段的配合营销 实现项目的可持续性开发 为开发商保证良好的现金流 从而确保资金的快速回拢 目标3 形象与品牌通过对本项目的成功开发 奠定开发商在市场中的形象 实现利润与品牌的双赢 目标2 利润依托御品名城的产品品质 充分发挥项目自身和潜在的价值 实现项目利润最大化 全案营销目标 保证项目现金流的稳健回收是项目成功的基础 理性的风险控制就像项目的保护伞 争取以项目养项目 追求利润销售速度的平衡点是项目营销目标 利润通过项目卖点挖掘 借势营销 有效的推广 体现项目最大的价值展现 速度合理的推售时序 不同产品的组合 有计划的价格控制实现项目的有序销售 现本案暂不公布价格 现状 目前孟津畅销户型面积为80 120 的两房 三房 成交均价在3000元 3300元之间 我项目需要一定的市场培养期来实现均价 项目的成功不仅体现在销售的成功 提高新好景住宅开发水准 项目的核心问题在于 如何使一批产品在获得良好销售业绩的同时树立整盘的高端形象 以促进后期更大体量产品价值的提升 通过我司对目前市场的分析与研究及长期操盘的实战经验得出结论 一个项目的一批推售的成功与否 与其推售的产品组合有重大关系 作用大到可以决定一个楼盘的命运 特别是高端房地产项目 因为市场不会给予我们第二次树立第一印象的机会 我司本着对项目负责 对新好景房地产负责的态度 我们不但要保证项目一批的成功 更要保证整个项目的成功 保证新好景房地产在孟津首个大型项目运作成功 因此 新航道对项目的营销推广做出如下建议 项目要达到高价 快速销售的前提条件 必须保障一批开盘的成功 推售核心问题分析 推广目标 目标一期房源开盘前蓄势 三条主线 活动为主打 渠道速占位 广告树形象 推广途径 1 导入期 深化形象 以产品理念及突出的区位优势为基础 强势入市 2 强销期 从抽象的项目形象过渡到产品形象 塑造 实实在在好房子 的形象 推动销售 3 持续期 以快速的施工进度说话 建立良好的美誉度 巩固项目的品牌楼盘地位 以销售业绩为依据 4 二期房源 以客户的口碑 配合营销推广 进行下一轮强销 楼盘推广计划 1 每周一次短信群发 每次发放数量为5万条 一直持续到开盘后两个月 短信群发是点对点的宣传方式 可以将楼盘信息简单 精确的传达给受众 在接下来的推广中 将持续性采用这种广告形式 且每周一次 内容为 1 楼盘最新优惠活动告知 2 产品卖点及优势 3 工程进度告知等 2 在洛阳市 孟津繁华地段搭建项目咨询点 每周末派2名售楼员在此处发放资料 接待客户 搜集客户资料 对于有看房意向的客户 直接派车将客户送至售楼部 做到当场接待当场看房 是促成客户成交的有效方式 3 增加销售人数 派单扫街扫楼 拦截其他楼盘客户 派单是项目宣传中较为有效的传播形式 从VIP卡办理的情况来看 有12 9 的客户是通过派单上门的 下阶段将加大派单的力度 具体工作如下 1 增派10名销使 对孟津县城内的社区 乡镇进行逐一扫楼发放 每次外出派单的数量约为5000份 每月派单总量达到10万份 2 在周边的竞争楼盘附近 拦截他们的有效客户 引导周边客户到本案现场 由售楼员接待 了解客户购房意向 努力将其他楼盘的有效客户挖掘进来 3 安排销使前往洛阳市繁华商业地段进行针对性的派单活动 楼盘推广计划 开展填写 幸福卡片 公共活动 此次活动是费用较低但是能增加售楼部人气的一个小型公共活动 具体方式是 1 所有孟津百姓和看房客户均可在售楼部填写一张幸福卡片 投入售楼的 抽奖箱 内 这样可以达到吸引孟津百姓上门 增加现场人气的作用 2 每周抽出5名幸运客户 赠送一份价值几十元的实用性礼品 通知客户来售楼部领取 3 对于中奖客户 若是意向购买者可享受购房再减3888元的购房优惠 建议更换灯箱喷绘画面灯箱广告是从项目开始启动到现在一直采用的一种广告形式 到目前已经使用4个月的时间 按照户外广告的投放阶段计划来看 每个季度应该调整一次户外广告的内容及画面 以免客户产生审美疲劳 因此建议将孟津主大道上的灯箱广告内容 在春暖花开之际 以新的姿态面对孟津市场 高速路口户外大牌高速公路路口及通往孟津方向大路口的户外大牌广告 楼盘推广计划之活动 1 返乡置业活动 活动时间 1月下旬 3月1日 活动对象 新老客户 活动内容 活动期间 凡是有置业需求的客户均可持河南省境内的返乡车票 机票等到售房部 置业顾问根据客户提供的票面 每个家庭2张为最高限额 将其转化为御品会会员的入会基金 并在认筹时转化为认筹基金 另外 售房部可在临年末的时候结合小型的现场暖场活动 采取猜谜 或者亲子游戏活动进行竞赛 最终领取3000 2000 1000元的新年开运大礼包 其余的客户