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大型项目难点浅析 2003-10-09 09:07:05 随着北京房地产市场走进现房阶段，市场开始向多元化多样化发展。市场的房屋供应量巨大，但有效供应不足，所谓有效供应即为客户要求的“小批量、个性化、多品种”供应，这正是大规模房地产开发项目难以达到的标准。 随着房地产市场的开放，开发项目增多，房屋设计更加合理，品质更完美，服务水平大大提高。相对于其他项目类型，大型开发项目成本相对较低，有其抗风险优势，但产品需求、市场快速变化导致大型项目开发产品调整出现问题。大盘产品的成功取决于其产品的市场适应性，同时受到以下难点的制约。 难点一：开发速度受政策变化影响大 房地产投资增长率与国家经济增长速度相一致，房地产业发展与国家经济政策和行业政策有着必然的影响。而大型开发项目由于开发周期长，受政策变化影响更多。例如： 1 宏观经济政策调控 房地产业的兴衰和发展是和国家宏观经济发展密不可分的，在95年，国家宏观经济调控实行经济软着陆时，主要针对房地产业进行调整，当年炙手可热的地皮马上变得无人问津。如此大规模的经济政策调整，对于当年的“大盘”是致命的打击。开发企业需要有长远的战略计划，在遇到市场阻力的时候，北京老牌发展商北京城市开发集团曾谈到需要“耐得住寂寞”。 2金融政策 从99年银行大力支持个人购房信贷开始，北京的房地产市场个人购买力大增。整个市场开始繁荣火热，救活很多苦于销售不出的项目。而从2001年初银行开始严格审查信贷者和开发商的信用资质时，很多项目销售回款速度受到影响。 3房地产行业政策 包括土地政策、开发政策、不同地块的优惠政策等。这些政策的出台意味着不同房地产开发项目享受着不同政策，而时间较长的大规模项目会受到更大冲击。例如市场一直在讨论的内外销政策取消等问题。 4房改政策 福利分房、公务员住房补贴等政策对整个房地产市场影响巨大，救活很多几乎烂尾的楼盘。大规模开发项目，规模供应有其大众性，住房政策对这样的项目有着更加深远的影响。 难点二：调研难度高，市场准确定位困难多 房地产进入营销时代，发展商的项目调研是决定项目成败的关键，房地产调研是市场竞争白热化的产物，也是社会信息网络残缺不全的结果。发展商要在茫茫商海中脱颖而出，必须掌握足够的商业情报，如消费者的需求，竞争对手的秘密，市场供求状况等等。前期策划及市场调研不到位、调整不及时是大型开发项目致命的问题。 1市场资讯状况差 就目前北京房地产市场的发展速度而言，相应的房地产市场的资讯状况并不乐观。主流媒体和专业媒体关心重点不同，结论不同，更有发展商炒作等问题。面对这样的状况，房地产开发企业所得市场信息混乱。对于大型房地产开发项目来讲，没有对市场的清楚认识，很难有准确定位。 2市场调研困难 北京整体调查数据的准确性令人怀疑，具体到房地产领域，由于市场变化和北京相对政治色彩浓、关系复杂等因素，整个产业没有权威准确的调研数据和市场分析，同时没有专业权威调研公司。大规模开发项目决策需要依赖的数据来源及准确性值得怀疑。 3土地暗箱操作 北京特殊政治色彩的经济条件下，城市整体规划不断被突破，造成整体规划外项目上市多，供应量难以控制，潜在竞争楼盘预测难，政府调控能力弱，同时竞争对手的成本因素难以有准确计算。 4消费者入户调查 包括对居住地、购房档次、装修档次、物业管理、住房面积、户型设计、居住环境、付款方式等的需求趋势调查。虽然工作量巨大，但大规模开发项目决策必须进行此项工作。 难点三：财务资金平衡及资金流控制难度大 由于大型房地产项目开发需要大量资金，巨大的资金缺口是造成项目开发进展缓慢，甚至错失市场机会的决定性因素。 1 开发公司上市融资 从国家对房地产公司上市解禁开始，已经有大批房地产开发企业开始申报，但能达到建设部、证监会要求并有机会上市的公司很少。 2投资基金的引进 随着WTO的进入，境外投资不断增加。投资基金对北京房地产业的看好，将为大规模开发项目带来融资机会。 3期房销售，加快回款速度 由于北京房地产销售政策的调整，客户不断的成熟，以前靠期房销售进行滚动开发的开发模式已经很难进行。当市场销售回款的速度出现问题时，非常容易引起资金流出现问题，使项目开发受到制约和影响 。 4短期银行项目贷款 由于银行不同时期的信贷政策调整，目前大型房地产开发项目融资拆借的困难较大。 5自有资金合理运作 运用好有限的自有资金是项目财务资金平衡的前提，也是整体项目开发进度计划的完成前提。 难点四：人事变动多，管理难度大 北京有几个知名项目出现过非常大的人事变动，给项目开发经营造成了一定的困难。市场中短平快的项目出现人事变动的情况不多。大型房地产开发项目，具有区域标志性，竞争对手多以本区大型项目为竞争目标和参照，其公司的优秀人才也是竞争对手争取的对象。大的人事变动会给项目造成管理难度。 1高层管理人员的人事变动，会引起整个项目工作人员的调整和变动，工作移交衔接出现空挡，项目与原来的合作单位、政府部门、银行信贷等的良好关系受到影响，导致后期开发工作发生困难。 2新的操盘团队对市场判断不同，往往对项目进行方向性调整。项目建筑设计方案、整体包装风格、市场策略等方面的调整都会大大增加项目开发成本，延误产品入市时间和项目开发建设进度。 3人事变动引起的文件遗失及资料不清等问题，对工作造成严重影响。如：买卖契约、合同履行监督工作的连续性出现问题；工程建设出现管理断层，工程建筑设计等的变更、施工合作的变动，造成工程质量和建设速度出现问题；工程图纸、资料不全、数据不清等使竣工受到影响。 难点五：工程配套设施建设缓慢，造成客户投诉多 低于十万平米的小项目只相当于大规模开发项目一期开发规模。小项目入住出现问题时，只要发展商认真解决客户问题，基本不会对其项目收益造成巨大影响。大型开发项目在以下几个方面容易造成客户投诉。 1道路交通状况进展缓慢，原有市政道路修建计划延迟。 2政府负责修建的市政配套设施不到位。 3商业配套设施、文教娱乐设施、金融邮电通讯等服务设施。 大型房地产开发项目分期开发是大型房地产开发项目运作中必然的做法