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资产评估的基本方法 习题一 1 解惑1 折现率与本金化率 折现率与本金化率区别一 折现率主要指资金的收益率 本金化率主要指资本 不动产等 的收益率 折现率与本金化率区别二 折现率是将未来的有限期的预期收益折算为现值的比率 本金化率是将未来永续性预期收益转化为现值的比率 2 解惑2 各类数表 资产评估最常用的数表是 年金现值系数表 PVIFA表 和复利现值系数表 PVIF表 普通年金现值系数表的用途是 A 已知年金求现值B 已知现值求年金C 已知终值求现值D 已知现值 年金和利率求期数E 已知现值 年金和期数求利率 3 第一节市场法 市场法的基本原理 市场法的评估思路市场法又称现行市价法 市场比较法 它的评估思路是 首先在资产市场上寻找与被评估资产相类似的参照物的成交价 又称交易案例 然后对被估资产与参照物之间的差异进行调整 将参照物的成交价调整成被估资产的评估值 被估资产评估值 4 市场法运用的前提条件1 需要有一个充分发育的 活跃的公开市场 2 被评估资产的市场参照物及其相比较的指标 技术参数等资料是可以搜集的 评估资产与参照物的比较因素体现在 1 功能上具有可比性 包括用途 性能上的相同或相似 2 面临的市场条件具有可比性 包括市场供求关系 竞争状况和交易条件等 3 参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长 应在一个适度的时间范围内 同时时间对资产价值的影响是可以调整的 5 例1 与被评估资产完全相同的参照物6个月前的成交价为20万元 半年间该类资产的价格上升了5 8 则 资产评估值 20 1 5 8 21 16 万元 6 例2 参照物的成交价为10万元 成新率为50 被评估资产的成新率为75 则 被评估资产的价值 10 75 50 15 万元 7 例3 某拟快速变现资产 评估基准日与其完全相同资产的正常变现价为15万元 评估师经综合分析认为由于快速变现该资产需在正常价基础上折扣40 则 被评估资产的价值 15 1 40 9 万元 8 例4 评估基准日参照物ABC的成本分别是8万元 12万元 10万元 市价分别是10万元 13万元 11万元 被评估资产的现行合理成本是13万元 则 资产评估值 13 10 13 11 8 12 10 14 73 万元 9 例5 某被评估企业的年净利润为100万元 评估基准日资产市场上同类企业平均市盈率为17倍 则 该企业评估值 100 17 1700 万元 10 例6 评估某商业用房 面积为500平方米 评估目的是企业联营 故采用公允市价标准 评估基准日2002年10月31日 评估人员在房地产交易市场上寻找到三个与评估基准日接近的商业用房的交易案例 具体情况如表3 1所示 请对该房产做价值评估 11 该商业用房与三个参照物新旧程度相近 结构也相似 故无需对功能因素和成新率因素进行调整 该商业用房所在区域的综合评分为100 三个参照物所在区域综合评分为107 当时房产价格月上涨率为4 故参照物A的时间因素调整系数 1 4 4 117 参照物B的时间因素调整系数 1 4 104 参照物C因在评估基准日当月交易 故无需调整 参照物A成交价的调整值 2500 117 100 100 107 100 100 2733 64 元 m2 参照物B成交价的调整值 2980 104 100 100 107 100 104 2785 05 元 m2 参照物C成交价的调整值 2959 100 100 100 107 100 100 2765 42 元 m2 被评估资产的单价 2733 64 2785 05 7765 42 3 8284 11 3 2761 37 元 m2 被评估资产总价 2761 37 500 1380685 元 12 收益法 收益法的评估思路收益法亦称收益折现法 它是通过估测被评估资产的预期收益 并将其按一定的折现率或资本化率折算成现值 来确定资产评估值的各种评估方法的总称 收益法认为资产的价值是由其效用决定的 而资产的效用则体现在资产为其拥有者带来的收益上 其理论基础是效用价值论 在风险报酬率既定的情况下 一项资产的价值取决于其未来收益的高低 而不是取决于资产创建时的成本耗费 13 收益法运用的前提条件1 被评估资产的未来收益可以预测并可以用货币衡量2 获得预期收益所承担的风险也能预测并用货币衡量3 被评估资产预期获利年限可以预测 14 三 收益法的基本计算公式P 评估值t 年序号Pt 未来第t年的预计变现值Rt 未来第t年的预期收益r 折现率或资本化率ri 第i年的折现率或资本化率n 收益年期A 年金 15 例7 某企业尚能继续经营3年 营业终止后资产全部用于抵充负债 现拟转让 经评估人员预测 未来3年各期的预期收益分别为 300万元 400万元 200万元 评估人员认为适用于该企业的折现率为6 则该企业的评估值为 P 例8 某企业进行股份制改造 根据该企业目前经营状况和未来市场预测 未来5年的收益分别是 13万元 14万元 11万元 12万元 15万元 折现率与资本化率均为10 则该企业价值的计算过程为 A P A 10 5 49 1628 3 7908 12 969 万元 P 12 969 10 129 69 万元 16 例9 某资产在评估前五年 历史收入及其加权平均计算结果如表3 2所示 表3 2历史收入的加权平均计算 假设该资产恰当的资本化率为11 则该资产的价值为 稳定化收益 资本化率 631 11 5736 万元 17 成本法 成本法的评估思路成本法也称重置成本法 是指按现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本 减去被评估资产已经发生的实体性损耗 功能性损耗和经济性损耗后 得到的差额作为被评估资产评估值的一种资产评估方法 被评估资产评估值 重置成本 实体性损耗 功能性损耗 经济性损耗被评估资产评估值 重置成本 综合成新率 18 成本法运用的前提条件1 被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态2 应当具备可利用的历史资料3 形成资产价值的成本耗费是必要的 19 重置核算法 例10 某企业5年前购置一台设备 原购买价为200000元 运杂费1500元 直接安装费1200元 其中 原材料费700元 人员工资500元 据统计分析 这台设备的间接成本为人工成本的0 85倍 评估时 经市场调查 该设备的现行买价为230000元 运杂费为2400元 直接安装费1800元 其中 原材料费1000元 人员工资800元 间接成本为直接成本的9 请计算这台设备的重置成本 重置成本 23000 2400 1800 23000 2400 1800 9 255278 元 20 物价指数法 例11 某项资产购建于1998年 账面原值为10万元 2005年进行评估 已知1998年和2005年的该类资产定基物价指数分别为100 和160 则重置成本计算为 被评估资产的重置成本 100000 160 100 160000 元 例12 某项资产购建于1996年 账面原值为200000元 2006年进行评估 已知1996年至2006年该项资产价格每年上涨10 则重置成本 被评估资产的重置成本 200000 1 10 10 200000 2 6 520000 元 21 使用年限法 例13 某资产1995年3月购建 2005年3月进行评估 根据资产技术指标 正常使用情况下每天应工作8小时 该资产时即每天工作6小时 计算资产利用率 资产利用率 10 360 6 10 360 8 100 75 22 功能性损耗及其计量 例14 某被评估资产与目前普遍使用的技术先进的资产相比 在完成同样生产任务的情况下 每年能耗超支30000元 工耗超支10000元 经评估人员鉴定 该资产尚可使用3年 同行业的资产平均收益率为10 企业所得税率为25 计算功能性贬值 功能性贬值为 30000 10000 1 25 P A 10 3 26800 2 4869 74607 元 在实际评估中 当评估对象的功能明显优于参照物的功能时 评估对象也可能存在功能性溢价的情况 23 经济性损耗及其计量 例15 某被评估设备设计生产能力为年产10000台产品 因市场需求结构变化 在未来可使用年限内 每年产量估计要减少3000台左右 若规模经济效益指数为0 6 求经济性贬值率 经济性贬值率 1 7000 10000 0 6 100 1 0 81 100 19 例16 接上题 若每年减少3000台产品 每台产品损失净利润100元 该设备尚可使用3年 企业所在行业的投资回报率为10 所得税率为25 求经济性贬值额 经济性贬值额 3000 100 1 25 P A 10 3 225000 2 4869 559552 5 元 24 作业 1 某企业将某项资产与国外企业合资 要求对该资产进行评估 具体情况如下 该资产帐面原值300万元 净值120万元 按财务制度规定 该资产折旧年限为25年 已计折旧年限15年 经调查分析确定 按现在市场材料价格和工资费用水平 新建造相同构造的资产的全部费用支出为420万元 经查询原始资料和企业记录 该资产截止评估基准日的法定利用时间为43200小时 实际累计利用时间为34560小时 经专业人员勘察估算 该资产还能使用8年 又知该资产由于设计不合理 造成耗电量大 维修费费用高 与现在同类标准资产比较 每年多支出营运成本2万元 该企业所得税为25