望海寺地区控制详细规划-文本.doc

1 目录目录 第一章第一章 总总 则则 2 第二章第二章 用地性质分类控制用地性质分类控制 2 第三章第三章 土地使用控制土地使用控制 2 第五章第五章 公共设施控制公共设施控制 3 第四章第四章 道路交通控制道路交通控制 4 第五章第五章 绿地系统规划绿地系统规划 4 第六章第六章 城市设计引导城市设计引导 5 第七章第七章 基础设施规划基础设施规划 5 第八章第八章 综合防灾规划综合防灾规划 6 第九章第九章 环境卫生规划环境卫生规划 7 第十章第十章 实施策略建议实施策略建议 7 附表附表 8 2 第一章 总 则 第一条第一条为贯彻 XXX 市区总体规划 2005 2020 意图 促进 XXX 市望海寺地区的老城区改 造 科学合理地控制和引导城市的开发建设 统筹安排区内各项用地 加强规划管理和建设管理 为建设 提供技术立法依据 特根据 望海寺生活区控制性详细规划 2003 的实施情况及地区发展新情况制定本 规划 第二条第二条本次规划的范围 北以规划的海滨大通道为界 南至 XXX 新港区港区 西以现状海滨大 通道为界 东至 XXX 新港区 用地规模 106 76 公顷 详见用地平衡表 附表一 第三条第三条功能定位 新港的服务基地 XXX 市区海滨旅游带的重要组成部分和龙港区重要的生活居 住片区 第四条第四条规划结构 两心 两轴 一环 六区 的规划结构 两心 临港服务中心 住区服务 中心 两轴 望海街及海港路形成的城市功能轴线 一环 防护绿地生态环 六区 现状公共设 施区 海滨旅游功能区 四大居住小区 第五条第五条文本涉及的控制指标和技术规定是根据现有的国家相关标准 规范 结合 XXX 市的实际 情况并考虑到今后的发展制定 未涉及的指标应符合国家 辽宁省和 XXX 市有关法规 标准的规定 第六条第六条本规划经 XXX 市人民政府批准后 由 XXX 市人民政府授权 XXX 市城乡规划局负责管理 实施 本规划如需要进行修编或重大调整 应当遵守国家 辽宁省和 XXX 市的相关规定及法定程序 第二章 用地性质分类控制 第七条第七条规划区内土地使用性质分类代号采用国标 城市用地分类与规划建设用地标准 GBJ 137 90 的规定 根据商业服务的类型不同 增加商住用地 RC 小区及以下商服建筑与住宅混合用地 和商住综合用地 CR2 居住区及市级商服与住宅混合用地 对于混合用地中的各种使用性质按商住比进 行控制 第八条第八条本规划根据规划区内的路网结构和功能分区 将全区共分为 A B C 三区 共 77 个地块 进行控制 各地块的使用性质及控制指标详见地块控制指标一览表 附表二 第九条第九条以地块为整体成片开发时 地块用地界线及地块内的支路道路可根据实际开发建设需要在 修建性详细规划中做适当调整 但其规模必须符合规划提出的控制要求 同一街坊内的居住用地与商住用 地要求共同出让开发 A 08 01 地块 在建筑使用周期完成后 不应续用居住用地性质 未来有条件改造 时 应以公共绿地控制 土地使用兼容性表明地块作为一种以上用途的潜在可能 土地使用兼容性采用用地兼容建设项目的方 式 控制分为三类 分别是允许设置 不允许兼容 当地规划管理部门根据具体条件和规划要求确定允许 或不允许兼容 详见土地使用兼容性表 附表三 对于 B 05 03 B 05 04 和 C 04 01 C 04 02 地块 考虑到未来港口发展的不确定性 在城市开发过程 中 允许兼容 CR2 类用地 具体控制性指标参考 B 04 03 地块的控制性指标 第十条第十条规划中所规定的土地使用性质 规模及道路如需调整变更时 必须经城市规划行政主管部 门核准 3 第三章 土地使用控制 第十一条第十一条本规划确定的容积率指标 执行 XXX 市城市规划区经营性建设用地容积率管理规定 试行 葫规发 2009 13 号 文件的规定 如果地方政策要求将地下室 阁楼部门面积计入容积率 各 地块容积率可适度上调 0 15 具体执行方式以地方规划行政主管部门意见为准 居住区改造部分容积率控制不超过 1 8 新增居住用地容积率不超过 2 5 商业用地容积率不超过 2 旅馆业 金融 咨询业用地容积率不超过 2 5 行政办公用地不超过 1 教育科研用地容积率不超过 1 2 中小学用地容积率不超过 0 8 建筑高度控制 A 片区近山部分建筑高度不大于 60 米 高层住宅为短板式 H D 建筑高度 建筑面宽 1 A 片区近海部分建筑高度不大于 35 米 小高层住宅为短板式 H D 建筑高度 建筑面宽 1 B 区与 C 区近海部分公共建筑高度不大于 80 米 临街住宅 商住楼建筑高度不大于 24 米 第十二条第十二条建筑密度 居住区建筑密度不大于 30 商住混合用地建筑密度不大于 30 一般商 业建筑密度不大于 40 临港服务商业 金融 贸易咨询 宾馆建筑密度不大于 40 第十三条第十三条绿地率 改造现状住宅地块绿地率不低于 25 公共设施用地绿地率不低于 30 其 他地块不低于 35 第十四条第十四条商住比 合用地中商业建筑面积与住宅建筑面积比例 RC 按 0 3 CR2 按 0 35 控制 第十五条第十五条建筑退后红线控制 望海街与海港路交叉北段每侧建筑后退线 8 米 南段由于主要是 大型公共建筑 后退线 15 米 海港路两侧建筑后退线不小于 5 米 通海街两侧建筑后退线不小于 5 米 18 米 15 米宽道路 建筑主界面退线不小于 5 米 山墙面退线不小于 3 米 10 米街坊路 建筑退线不小于 3 米 建筑山墙面退绿线不小于 3 米 退基础设施黄线不小于 10 米 后退地块边界 在满足日照 消防 安 全 卫生 视线等国家规范要求的同时 不小于 4 米 道路边缘至建 构筑物最小距离应满足 城市居住 区规划设计规范 GB 50180 93 中的有关规定要求 第十六条第十六条建筑间距除必须满足消防 卫生 环保 工程管线和建筑保护等方面要求外 应同时 符合说明书中的规定 住宅日照间距应同时通过日照软件的计算 符合居住区规范对住宅满窗日照所规定 的时间 托儿所和幼儿园的主要房间 中小学的教室和其遮挡建筑距离必须达到冬至日满窗日照不少于 3 小时的日照标准 托儿所的活动场地必须满足有三分之一的活动面积在标准的建筑日照阴影线范围以外的 要求 第十七条第十七条每个地块设置一到两个车辆出入口 出入口方位至道路交叉口红线距离必须保证 干 路交叉口 50 米 支路交叉口 30 米 第十八条第十八条建筑色彩 风格 体量要求 公共建筑的建筑风格应现代 明快 建筑色彩采用高明 度 低彩度的色彩 并应以辅助色形成丰富 热闹 繁荣气氛 一般公共建筑色彩采用高明度低饱和度暖 色基调 辅以高饱和度辅助色线条的色彩处理手法 体现庄严的感觉 居住建筑根据小区风格不同 主题 不同 可采用不同的建筑色彩 建议高明度的暖色调 满足北方冬季气候特点 建筑形式与风格当地自然 地理 气候 社会历史 社会经济 社会习俗相关 而且又要与具体项目的性质结合 该地区建筑风格宜 突显临港新城的现代化风貌 公共建筑以现代风格为主 居住建筑应根据不同的区位因素 结合山体和海 景的特色 并突出第五立面的设计 第十九条第十九条绿地分为种植性绿地 有水面绿地和有设施绿地三种类型 并根据人在绿地中活动的 空间要求 适当增加硬铺装的面积 提供居民活动场所 绿化种植以乔木灌木为主 不宜过多种植草坪 4 第五章 公共设施控制 第二十条第二十条在进行较大范围的成片开发时 地块内配套公用设施的位置经规划主管部门批准后 可根据修建性详细规划适当调整 但其项目 数量 用地均不得少于控制性详细规划中的规定 具体详见 控制指标一览表 第二十一条第二十一条本规划未涉及的其他配套公共 公用设施参照辽宁省及 XXX 市有关规定执行 第四章 道路交通控制 第二十二条第二十二条道路红线内用地为道路及道路绿化专用 任何与道路交通无关的建筑和构筑物的改建 扩建及新建均不得占用道路用地 城市主 次干路 支路的走向 转点座标 道路断面形式必须符合本规 划道路规划图的要求 第二十三条第二十三条规划结合绿地系统形成完善的步行网络 使得各组团与主要的公共服务设施及开敞空 间之间形成良好的联系 在公共活动场所和人行横道处须考虑无障碍设计 以满足残疾人的需要 第二十四条第二十四条规划确定城市道路交叉口路缘线转角弧线切点向干路方向延伸 50 米范围内 向支路延 伸 30 米以内 为禁止开设机动车出入口路段 任何单位和个人均不得开设机动车出入口 如确需在上述路 段内设置机动车出入口的地段 只能设置右转出入口 出入口位置应保持距交叉口路缘线转角弧线切点 20 米以上的距离 第二十五条第二十五条道路分为四级 区域性干道 干道 支路 街坊路 区域性干道为海滨大通道 干道 为望海街 海港路 通海街 临港路 观海路 序号等级名称 路长 米 红线宽度 米 横断面形式规划措施 1区域交通干道滨海大通道 2163 30一块板规划新建 2望海街 1200 30一块板规划拓宽 3海港路 1512 24一块板规划拓宽 延伸 4通海街 623 24一块板规划拓宽 5临港路 1280 18一块板规划新建 6 生活干道 观海路 倚翠路 1913 18一块板规划新建 第二十六条第二十六条停车设施主要分为两级 社会公共停车场 地块内附属停车场 按下表设置 以地下 解决停车问题 地下停车比例占停车率的 50 以上 第五章 绿地系统规划 第二十七条第二十七条规划原则 以显山 透绿为目标 重复利用自然山体和现状冲沟等要素 突出生态特 质 将绿地与城市功能有机结合 突出场所特征 以人为本 塑造尺度宜人 空间丰富的绿色活动场所 结合现状陡坎 原有铁路用地 构筑与交通干道 港口分隔的隔离绿带 保证居住环境 第二十八条第二十八条规划结构 规划绿地面积 15 02 公顷 占总建设用地用地的 14 07 依托山 海自然 要素构筑绿地系统 加强结构性道路如望海街 海港路道路绿化 重点加强街头绿地布局 形成环 带 点 线相结合 有机沟通的绿地网络 建筑物类型计算单位机动车 行政办公车位 百平方米建筑面积 0 3 商业场所车位 百平方米建筑面积 0 3 餐饮娱乐车位 百平方米建筑面积 1 8 宾馆公寓车位 百平方米建筑面积 0 3 住宅车位 户 0 5 医院车位 百平方米建筑面积 0 2 教育车位 百学生 1 5 第二十九条第二十九条公园绿地 包括望海寺海滨公园 以及两个社区中心的公园绿化 其中海湾带状公园 是旅游性公园 以游憩 景观功能为主 为外来游客和本地市民提供娱乐 健身和休闲空间 第三十条第三十条街头绿地 沿道路 广场 公共停车场公共绿地 具有游憩 景观功能 是城市各项 活动的重要载体 防护绿地 结合现状 临港一侧控制 15 米绿带 靠山体一侧控制 20 米绿带 第三十一条第三十一条小区内公共绿地 按照相关规范 在居住用地内布局的公共绿地 服务半径小于 200 米 结合儿童游乐和老人健身等设施 第三十二条第三十二条绿线控制 绿线是指规划城市各类绿地的控制线 以绿地建设为主 绿线要求指对新 建建筑 保留现状建筑如不符合绿线要求 不得再加建 第六章 城市设计引导 第三十三条第三十三条完善城市空间景观结构 引导城市设计 重点对城市轴线 开敞空间 地标建筑 街 区界面 视线通廊进行控制 通过对空间景观的构建 实现风貌城市更新 由五要素构成的 山 海 城 的城市景观体系 将成为引导下一步城市设计的结构性框架 以保证街道尺度宜人 建筑界面积极 友好延续传统感受 公共空间体系完整 显山透绿通海 第三十四条第三十四条构建公共空间体系 完善城市轴线 加强公共空间建设 以完善望海街现状文化馆门 前广场的绿化景观功能和建设临港公园绿地为主 并强化地区东部和西部住区内部的住区公园 形成由城 市道路串联的城市公共空间体系 形成功能完善的城市轴线 由望海街构成的南北向的城市发展轴线 由 传统的城市建成区通向新港区 将集中展现 新港 新城 的时代风貌 由海港路构成东西向城市生活 轴线 并以望海寺为对景点 第三十五条第三十五条通过视线通廊和建筑高度控制 形成富于变化的天际线 严格控制土地开发强度和建 筑高度 除临港服务中心的地标建筑外 临海路以南无高层建筑 形成高低有序的空间关系 在临海路两 侧控制建筑高度 形成开敞的视觉感受 以望海寺为东西向城市对景 五星级酒店高度控制在山体相对高 度的 2 3 80 米 贸易咨询写字楼控制在 60 米 靠近西部山体部分可以建设部分高层住宅高度为 60 米 而其它临海部分最高建筑为 35 米的点式小高层 第三十六条第三十六条保留街道空间关系 合理控制临街建筑高度 由于城市功能的完善和提升 居住人口 的聚集和出行方式的机动化的影响 城市道路宽度需要增加 但是可以通过临街建筑高度和后退道路红线 的方法形成适宜的街道空间比例关系 特别是临海路两侧原有的舒适的空间感受 建筑高度控制在 24 米以 下 建筑高度 H 与街道宽度 D 关系控制在 0 3D H 0 6D 第三十七条第三十七条延续街坊式的建筑布局内涵 形成积极界面 延续原有街坊式的建筑布局形成的空间 感受 建筑与道路垂直布置时 降低建筑高度 临街道路建筑控制在 6 层 这样可以适当减小建筑间距 形成较为连续的街道界面感受 形成积极的街道界面 内部则布置点式小高层 形成较通透的视觉感受 底层还可以架空形成连续的绿地空间 在街角处底层以 1 层 或 2 层 公建构成连续界面 上部住宅断开 并不完全围合 这样形成对比 形成与原有建筑街角处咬合空间类似的街道节点空间感受 第三十八条第三十八条完善地标建筑 形成独特滨海景观 地标建筑是一个地区城市空间的统领 在临港服 务中心设置高层五星级酒店和写字楼建筑群作为新的地标性建筑 突显临港新城的现代化城市特征 在传 统的望海寺海滨天然浴场临港口一侧布置栈桥和游艇小码头 并海中设置观光塔或休息平台 形成滨海地 区的景观中心 6 第七章 基础设施规划 第三十九条第三十九条给水工程规划 规划区规划总用水量 1 1515 万立方米 天 主要包括综合用水量 消防 用水量和未预见用水量 本规划区水源由望海街市政管线接入 该规划地区给水管网布局为网状的管网形 式 并贯穿该规划区 保证该区的用水质量 根据规划建筑物的控制高度 确定管网末梢压力不小于 0 3MPa 经济流速为 1 2m s 在该区道路上按 室外给水设计规范 设置消防栓 给水管线采用管道直埋 敷设 第四十条第四十条排水工程规划 排水体制采用雨污分流制 生活污水由市政管网经提升泵站 排入五 里河污水处理厂 雨水就近入海 雨水工程 根据就近排放原则 就近排入临近水体 雨水管结合规划道 路布置 由各主干路布置雨水干管汇集各汇水面积的雨水 污水工程 污水总量为 0 979 万立方米 d 污水 管道根据地形 地势 让更多的污水以重力流排出为原则进行布置 集中污水后 由两处污水泵站进行提 升 经市政污水管网排入五里河污水处理厂 第四十一条第四十一条电力工程规划 预测规划区最大计算负荷为 87 2 千瓦 规划区的电源由望海街接入 10 千伏及以下线路在规划区中心及重要景观道路上应该尽可能采用电力电缆沿道路埋地敷设 道路照明应 符合 城市道路照明设计标准 及 城市道路设计规范 的有关要求 广场照明设计应根据广场性质 夜 间人流车辆集散活动规模 路面铺装材料以及绿化布置等情况 分别采用双侧对称布灯 周边式布灯等常 规照明或高杆灯照明 广场通道 出入口与人群集中活动区的照明水平及均匀度应略高于与其衔接的道路 第四十二条第四十二条电信工程规划 规划由望海街电信线路引入通讯系统 平行的道路宜隔街敷设管道 以减少工程造价 为提高主干电缆的利用率 一律采用交接配线方式 网络设施建设 结合主要道路沿线 网络用户较多的特点 规划拟采用光纤宽带接入方式建设 接入点原则上设置在较大规模的公共建筑 办 公楼或住宅楼内 光纤进楼 宽带入户 有线电视设施 结合本地区规划 规划区内配置完善的有线电视 系统 原则上 各级有线电视线路均应与电信管线同路由敷设 第四十三条第四十三条供热工程规划 规划区内采暖供热负荷总量为 59 6MW 热源近期以机械分厂供汽锅 炉房供给 远期改造拟采用北港区大唐热电的区域热源 在规划区设置中继泵站 B 01 02 考虑到大唐 热电项目的不确定性 预留锅炉房用地 B 01 02 03 地块合用 供热管线主要以枝状形式敷设 供热系 统内的有关设施主要有热交换站 未预见接口可适当调整 热力管网 补偿器 阀门等 供热管线一般采 用直埋敷设 不宜直埋的供热管线的敷设须设置管沟 第四十四条第四十四条燃气工程规划 规划总用气量 145 7 万立方米 规划区内燃气管网由望海街燃气管网接 入 采用中 低压两级管网 柜式 箱式和用户调压器相结合的输配系统 按总体规划要求设置一处燃气 调压站 管网埋设深度应在土壤冰冻线以下 管道安装坡度不应小于 3 管道最低点设置凝水缸 管道 当 DN 200 时选用 PE 管 当 DN 200 时选用直缝焊接钢管 第四十五条第四十五条管线综合规划 管道尽量布置在道路两侧人行道和非机动车道下 给水 污水管线可 设于机动车道下 各种管线基本与道路中心线平行布置 区分为西南和东北侧分别设置 各主干管线在路 网中均衡布置 以避免过多管线汇集于某一条道路上 各工程管线竖向位置发生矛盾时 按以下方式处理 压力管线让重力自流管线 可弯曲管线让不易弯曲管线 分支管线让主干管线 小管径管线让大管径管线 规划管线让现状管线 第八章 综合防灾规划 第四十六条第四十六条消防规划 规划区内临港服务中心建筑防火等级为一级 以外地区建筑防火等级为二 7 级 按照规范要求设置消防栓 一般间距不大于 120 米 重点地段不大于 80 米 消防给水采用生产 生活 消防同一供水系统 采用低压制 在供水设置用地内设 2000 立方米消防储水池 在给水规划时统一考虑供 水能力 管网末端消火栓水压不小于 0 15 米 pa 流量不小于 15 升 秒 第四十七条第四十七条防洪规划 主要考虑周边山体的山洪威胁 通过设置截洪沟和利用草木拦蓄地面径流 两种方式 延北部道路外侧设置截洪沟 结合现状规划排洪渠 排入大海 在山体植树造林种草 最大限 度减少山洪危害 减少水土流失 涵养水源 保护良好的生态环境 按照总体规划要求 基地按五十年一 遇的防洪标准设防 第四十八条第四十八条防潮规划 本次规划区内无河流入海 需考虑雨水排水口设置防潮板设施 第四十九条第四十九条防震规划 按照城市总体规划要求 设防标准为 6 7 度 一般性建筑物按 6 度设防 重要建筑物 学校 幼儿园 医院和及基础设施按抗震设防烈度 7 度设防 对有特殊要求的建筑物和构筑 物应执行抗震规范 疏散通道 本区望海街 海港路为疏散通道 灾害发生时可以通过这些道路迅速疏 散到区内疏散场地或区外 疏散场地 规划布局中设置足够的开放空间 如绿地 广场 停车场 运动 场地和中小学等 成为防灾应急疏散场地 规划中采用直埋地下电缆 少用高架电线 避免电线短路引起 的次生灾害 第五十条第五十条人防工程规划 规划范围内应根据人防部门的规定设置人防工程设施 做到平战结合 平时可结合地下停车等功能 战时作为人员掩蔽场所 规划区域内人防工程按地面建筑面积的 2 进行安 排 第九章 环境卫生规划 第五十一条第五十一条规划目标 垃圾容器化收集率达到 100 生活垃圾清运的机械化 半机械化程度达到 100 道路清扫机械化达到 40 干路清运全部实现机械化 半机械化 并保证全日道路保洁 水冲式公 厕达到 100 垃圾 粪便无害化处理达到 85 第五十二条第五十二条设施规划 垃圾的收集 转运要求尽量避免二次污染 实行全封闭收集 根据实际采 用垃圾袋 垃圾箱等形式 逐步向分类方向发展 在北部防护绿地中设置垃圾转运站一处 用地面积不小 于 100 平方米 与周围建筑物的间隔不小于 5 米 第五十三条第五十三条公共厕所 根据国家 城市公共厕所规划和设计标准 要求 从实际情况规划公共厕 所之间距离 主要繁华街道公共厕所之间距离为 300 米设一座 一般街道公厕之间的距离为 500 米设一座 要求与临街建筑合建 在广场 公园附近及其它公共场所等应设置一定数量的公厕 第五十四条第五十四条其他环卫设施 废物箱 一般设置在道路的两旁和路上 商业大街设置间距 50 米左右 干道设置间距 80 米左右 一般道路间距 100 米左右 住区垃圾收集点 在居住设区内 小区路旁 服务半 径 70 米 并应注意美观 卫生 减少对周边环境的影响 第十章 实施策略建议 第五十五条第五十五条合理的建设时序 灵活建设机制 本次规划 统一规划 分期设施 开发建设应注重 近期建设和远期发展相衔接 局部建设和整体