投资模式设计.docx

房地产基金投资模式设计一、房地产基金股权投资模式针对重庆地区房地产行业发展情况，房地产项目达到以下条件具有投资可能性：1，公司成立时间较早成功操作多个项目，项目操作经验丰富。公司经营良好盈利能力较强。原则上要求二级以上的开发资质，公司资信较好。2、财务制度稳健，负债率较低有持续的增长率。3、公司重要管理团队综合素质好，管理团队稳定公司经营发展方向明确。4、公司资金实力雄厚，要求公司至少有项目总投资的30%自有资金。5、项目土地产权清晰，无任何司法纠纷。6、法定代表人和公司主要团队管理人员为人处世生活作风，征信较好。操作模式采用股权投资，注册项目公司双方按股份所占比例注入资金，我方根据股权比例，质押项目方的股权，我方根据所占股份比例任项目公司重要职位如财务总监等等，必须保证基金专款专用。设定金额用款须投资方签字方能支取。实时掌握资金使用流向，确保基金不被挪为他用。预先在投资前，设计投资退出方案如IPO上市、公司管理层回购、项目清算等等。在投资前对项目进行尽职调查，充分论证项目是否具有操作可能性，签订“对赌协议”确保投资人资金风险和投资收益，项目方集团公司实际控制人做无限连带责任担保。在投资时根据项目需要，分批投入资金，保证资金风险可控。派人常驻项目公司，管理项目运作情况，及时定期汇报项目进展。回款监管：委派财务人员对项目公司销售回款账户进行监管，预留50%销售回款作为偿付保证金.派驻管理人员：派出董事，所有关于公司的重大决策事项，必须取得基金企业同意。指定财务人员和其他监管人员，监督资金使用及管理财务和公司印鉴及证照。.尽可能提供资产做抵押担保，具体情况具体分析。二、债权基金投资模式根据房地产市场的特殊性，有些企业需要资金时间较短资金用于周转，针对这样情况可以做债权基金，满足房地产企业短期资金需要，同时也给投资人即（LP）多种选择，获取投资收益。房地产需要满足的条件1、有明确的资金用途，禁止贷款挪为他用。2、公司有较强的盈利能力。3、要有明确的还款来源和足值的无任何法律纠纷的抵押物，4、公司征信较好，负债较低。操作方式要变通，对房地产资质要求可以适当放宽，具体操作可签订投资协议、企业增资扩股等等，避免法律风险，实际签订借贷合同。（重庆私募公司有这样操作项目的案例）。5.项目“四证齐全”优先，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。赞同| 三、股权加债权的投资模式针对房地产项目的实际具体情况，可采用股权和债权相结合的方式进行操作。当股权不能满足融资需求，可以适当的以股东身份借款给项目方。签订借款协议保证项目顺利运作。这种操作模式是灵活的，根据具体项目需要具体问题具体分析。这类投资操作模式主要针对50强的房地产企业，股权、债权清晰的大型房地产集团公司。四、房地产并购基金投资模式满足以下条件可以实行并购：1、位于一二线城市，已经确定土地招拍挂，或者已经缴纳部分土地出让金。2、工程开发处于正负零以上或者烂尾楼。3、位于一线城市的成熟商业物业如商场、酒店、及取得土