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一、相关名词用地红线 建筑退线 坐标 标高 建筑层数 容积率 建筑密度 建筑面积绿地率 日照间距 建筑间距系数二、初步研判1、资源利用如何？是否具备产品均好？2、是否有标杆产品？ 3、朝向、功能布置是否合理科学？图面表现怎样？相关名词之：1. 用地红线：政府审批的土地使用范围界定线。2. 建筑退线：退离建筑红线后的建筑控制线。3. 坐标：用一组数字代表纬度（北或南）和经度（东或西），以确定物体的精确位置。 4. 标高：标高表示建筑物各部分高度。标高分相对标高和绝对标高。相关名词之：5. 风玫瑰与指北针：在极坐标底图上点绘出的某一地区在某一时段内各风向出现的频率或各风向的平均风速的统计图。指北针绘出北向的位置。6. 经济技术指标： 容积率：建筑总面积与建筑用地面积的比值。 建筑密度：用地内各类建筑的基底总面积与用地的比率。 建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。总建面积是所有建筑物总面积之和。 绿地率：用地范围内各类绿地的总和与规划用地的比率（%）。 绿化率是一个相对广泛而宽松的概念。相关名词之：7. 日照间距与日照间距系数： 日照间距是指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于一小时的满窗日照而保持的最小间隔距离。日照间距系数是根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。 日照时间的长短，是由房屋和太阳相对位置的变化关系决定的，相对位置以太阳高度角和方位角表示。它和建筑所在的地理纬度、建筑方位以及季节、时间有关。通常以建筑物正南向，当地冬至日（大寒日）正午十二时的太阳高度角作为依据。 根据日照计算，我国大部分城市的日照间距约为1-1.7倍前排房屋高度。一般越往南的地区日照间距越小，往北则越大。 一、住宅相关专业术语 建筑结构 住宅类别 塔楼 板楼 复式 跃式 错层 开间 进深 动线 三、户型研判 1、项目定位 2、总平位置、平面布局、空间尺度 3、健康、创新 建筑结构：砖混结构，框架结构，框剪结构，剪力墙结构 砖混结构 优点：造价低，房间内部无凸梁凸柱，方正实用。缺点：抗震性能差，浪费宝贵耕地资源。 框剪结构 常用于写字楼，保证四周最大面积采光及大面积玻璃幕墙设置。 框架结构 优点：造价适中，房间内部可灵活改动，开间较大，便于二次装修。 缺点：凸梁大柱，浪费面积，影响使用；外墙防水性能较差。 剪力墙结构 优点：结构牢固，防水隔音性能好，内部无凸梁大柱，方正实用。 缺点：造价高，布局相对固定，装修时改动空间不大。 建筑类别：低层、多层、小高层、高层、超高层 低层住宅 层数少于或等于三层，一般的产品形态为独栋、双拼、联排等别墅类产品，常用于容积率较低的项目，多为高端住宅，容积率小于0.8，一般在0.6以内。 多层住宅 层数大于三层少于六层，不带电梯，公摊节约。一般的产品形态为叠加别墅、情景洋房及其他普通类住宅。除别墅和洋房外，多层住宅在二三线城市较为盛行，一线城市较少采用。 小高层住宅 层数大于6层少于12层，一般带一部电梯。产品形态从低端到高端产品均能覆盖，公摊相对节约，是目前接受面较广的建筑类别。容积率通常在2.0以内。 高层住宅 层数大于12层以上，高度小于100米。不少于两部电梯。产品形态从低端到高端产品均能覆盖，公摊较大，造价高。多用于一线城市，容积率大于3.0。 超高层建筑 建筑高度大于100米。多用于公建项目，住宅项目较少。 造价高，居住人群受限（部分人有眩晕感），公摊大。常用于寸土寸金的大城市核心，容积率一般大于5.0。 特别说明： 此为业界通常叫法，国家规范只有低层、多层和高层三种概念。 建筑形式：板楼、塔楼（板式、点式） 塔楼： 主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的小高层及高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。 板楼： 是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅；每个单元用自己单独的楼梯、电梯。塔楼与板楼的优劣比较板楼优点： 一般南北通透或东西通透，因而通风好，室内空气的流通性强。 进深较小，采光日照质量较好。 户型方正，平面布局合理，各功能空间尺度适宜。而且通常而言，由于板楼的面积充裕，因而户型设计更容易出精品。 板楼对外采光面多，因此更易做成明厨明卫，符合中国因有的居住习惯。 板楼每一个交通核负担户数少，因此每户具有很好的独立性，居家生活也比较清静，符合现代人的居住心理需求。 同一栋楼各户型均好性强。缺点： 体形一般比较庞大，立面比较呆板，感染力不强。 板楼小区庭院空间由日照系数决定，宅间绿地狭长局促，不易营造景观中庭。 对于纯板楼小区来说，小区的视线、通风效果较差。 行列式的空间与兵营式排列布局带来压迫感，外部环境较单调。 高层板楼消防问题不易解决，由于要增加消防电梯防烟楼梯等设施，造成高层板楼交通面积加大，从而公摊面积加大。 高层板楼搞震性能相对较差。塔楼优点： 体形修长挺拔，立面层次感强，容易塑造较好的形象。 一般一梯多户（常见的四户以上），因此交通空间节约，公摊面积较小。 容易设计出较好的小户型，具有更大市场适应性。 对塔楼小区来说，整体通风效果好，视野也较好。 容易出面积，节约土地，小区绿地空间比较较自由灵活，容易形成大面积集中绿地。 塔楼小区外部空间环境丰富，建筑布置自由灵活，容易设计出有感染力的小区景观。缺点： 每户面积较小，大多仅有两个采光面，而且是相邻的，同样的采光长度，采光没有板楼好，容易形成黑房间。 相邻户型存在夹角，容易产生不规则房间。 通风效果不佳。 户型容易出现东西向及北向户型，朝向欠佳。 户型之间干扰较大。相邻住户容易形成局部对视，即在塔楼靠阴角的部分相邻住户有可能形成对视，影响了私密性。国家建筑单体生活间距是18米左右，楼与楼之间的对视在设计也应该注意避免。 专业术语之住宅名词：开间、进深、层高 开间：住宅的开间就住宅的宽度。指采光面的宽度。计算的是轴线距离。 进深：住宅的进深就是指住宅的实际长度。垂直采光面的长度。计算的是轴线距离。 层高与净高：住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高=层高-楼板厚度。好户型的基本条件 分区明确动静分区：动区（客厅、餐厅）与静区（卧室）隔离，互不干扰。干湿分离：保持干燥空间（卧室、厅）与可能被水浸的区域（厨房、卫生间、浴室）分离。主次分离：主人房与父母房、儿童房同其他的辅助房（书房、吧台、商务间、佣人房）分离。洁污分离：洁污分区，厅、卧与卫、厨房分开，保持房屋在声音、气味方面不会干扰。动线清晰主人动线、会客动线、辅助动线互不交叉。采光通风良好的朝向，全明的设计，南北通透，穿堂风贯通。好户型的基本条件 分区明确动静分区：动区（客厅、餐厅）与静区（卧室）隔离，互不干扰。干湿分离：保持干燥空间（卧室、厅）与可