无锡房地产市场分析报告.doc

无锡房地产市场分析报告2007/12/05【 报告目录 】第一部分 无锡概述1.1无锡的地理位置31.2无锡与周边城市的关系41.3无锡的交通环境41.4无锡的人口特征61.5无锡的经济发展6第二部分 无锡的城市规划2.1无锡所处城市区域规划分析82.2苏锡常都市圈规划分析92.3无锡市镇体系规划 92.4无锡土地利用规划 102.5无锡轨道交通规划 11第三部分 无锡房地产市场分析3.1无锡房地产政策 133.2无锡房地产发展历程 133.3无锡07年房地产发展现状15第四部分 无锡房地产现状分析4.1无锡楼市发展现状分析 164.1.1无锡07年供销对比分析164.1.2无锡07年成交均价对比分析174.1.3无锡住宅市场消费群体分析 174.2近期无锡商品房市场分析 344.2.1近期无锡房地产市场特点 164.2.2近期无锡房地产市场总体分析 174.2.3近期无锡房地产市场各片区分析 17第五部分 无锡写字楼市场发展分析无锡写字楼市场发展分析2830第六部分 无锡近期土地拍卖无锡11月14日土地拍卖列表3131 第一部分 无锡概述1.1无锡的地理位置无锡市位于长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。无锡市为江苏省省辖市，全市总面积为4787.61平方公里(市区1659平方公里，其中建成区面积188.14平方公里)，其中山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积的16.8%，水面面积为1502平方公里，占总面积的31.4%。2006年耕地面积为2180535亩。无锡市境内以平原为主，星散分布着低山、残丘。南部为水网平原；北部为高沙平原；中部为低地辟成的水网圩田；西南部地势较高，为宜兴的低山和丘陵地区。从新中国建立始初，无锡就是中国最重要的工业城市之一，1985年，无锡市被国务院确定为长江三角洲沿海经济开放区开放城市，如今成为中国沿海地区具有较大规模、较高水平的现代工业城市，并跨入中国城市综合实力50强、投资环境40优的行列，是长三角经济腾飞的一枚重要棋子。优越的地理位置加上较强的城市综合力，必然会带动城市房地产行业的繁荣。1.2无锡与周边城市的关系从长三角的东西轴向，无锡市上海至南京的中心；从地域空间、交通及人文习惯来看，无锡是苏锡常的地域中心，北连泰州、南通，南接湖州、皖南，是江阴、宜兴、常熟、张家港等城镇群体的核心。无锡与上海、南京、苏州、杭州、宁波共同构成长三角的经济中心，然后在房地产的发展中，目前上海、苏州、南京、杭州、宁波的房价远远高于无锡，处于低谷的无锡房价势必会逐渐减少与其他重要城市的差距。1.3无锡的交通环境无锡是华东地区主要的交通枢纽，已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络。航空：无锡市距上海浦东国际机场180公里，距上海虹桥国际机场120公里。无锡机场开通了至北京、深圳、广州等城市的国内航线。无锡市距南京碌口国际机场180公里。海运和内河航运：无锡的海洋客、货运输，主要经由上海港、张家港港、江阴港出海，并有高速公路和国道和这些港口相连，距上海港165公里，距江阴港38公里，距张家港港43公里。无锡沿长江有42公里深水岸线，无锡依托长江、京杭大运河和太湖水系，已成为全国34个港口主枢纽之一。铁路：经沪宁线和在建的新长线可与全国铁路连网直通。正在规划中的京沪高速铁路将为无锡交通提供更为便捷的条件。公路：沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州。312、104国道穿过无锡。沪宜、锡沙、镇澄、澄张、澄鹿等公路干线通向苏、浙、皖。无锡公路总里程4189公里，公路密度达到90.1公里/百平方公里，无锡已成为全国54个公路运输中心之一。北京至上海、上海至南京、上海至成都、南京至杭州的高速公路，其交会点正在无锡市。城市要发展，首先交通要便捷，无锡作为长三角经济圈乃至整个华东区域最重要的交通枢纽城市之一，经济得到快速健康的发展，使得城市的综合竞争力不断得到提升，而房地产业作为城市发展的见证，必将与城市的发展同步。1.4无锡的人口特征2006年末，无锡市户籍人口为457.80万人，比上年增长4.96万人，增长1.10%，其中：市区232.30万人，比上年增加3.80万人，增长1.67%；江阴市119.45万人，比上年增加0.84万人，增长0.71%；宜兴市106.05万人，比上年增加0.32万人，增长0.30。在全市总人口中，男性229.11万人，女性228.69万人。2006年，全市出生30491人，出生率为6.70；死亡31741人，死亡率6.97，人口自然增长率为0.27。2006年，全市迁入人口10.26万人，其中省外迁入2.84万人，占迁入人口的27.69；迁出人口4.92万人，其中迁往省外0.80万人，占迁出人口的16.31。无锡较多的人口迁入，一方面造就了城市的繁荣，另一方面也带动了迁入人口对于住房的需求，这将大大的刺激无锡房地产市场的发展。1.5无锡的经济发展2006年地区生产总值3300亿元同比增长15.3%全市完成财政收入517.35亿元同口径增长22.7%一般预算收入220.89亿元同口径增长21.6%规模以上工业实现增加值1662.39亿元增长20.5%社会消费品零售总额959.47亿元增长16.4%进出口总额391.84亿美元增长34.2%到位注册外资27.52亿美元增长37.1%全社会固定资产投资1474.94亿元增长10.4%城镇居民人均可支配收入18189元增长13.6%农民人均纯收入8880.4元增长10.9%（2006年无锡市经济运行状况）全市实现地区生产总值3300亿元，按可比价格计算，比上年增长15.3。其中第一产业增加值51.3亿元，比上年增长6.3；第二产业增加值1968.7亿元，比上年增长15.3；第三产业增加值1280亿元，比上年增长15.5。按常住人口计算人均生产总值57709元，按现行汇率折算达7390美元。第三产业增加值占全市生产总值的比重达到38.8，比上年提高1.0个百分点。据公安部门统计，年末全市户籍人口为457.80万人，年末全市常住人口为584.17万人，比上年增长4.4。全市城镇集体以上单位在岗职工年平均工资29658元，比上年增长15.8。市区城市居民人均可支配收入18189元，比上年增长13.6。农民人均纯收入8880元，比上年增长10.9。城市居民人均消费性支出11372元，比上年增长5.6。农村居民人均消费性支出6508元，比上年增长11.6。据无锡市政府调查资料显示，城市居民人均住房面积31.3平方米，农村居民人均住房面积58.2平方米。无锡第二、第三产业的增长率达到15%以上，不仅仅表明城市越来越繁荣昌盛，带来越来越多的就业人口，这些人口的不断进入将给无锡房地产市场注入新鲜的血液；同时越来越多的注册企业也将给无锡并不成熟的写字楼市场带来活力。第二部分 无锡城市规划2.1无锡所处城市区域规划分析江苏省未来城镇的发展将形成“三圈五轴”的总体集聚格局。无锡处于苏锡常都市圈和沪宁城镇聚合轴的中心位置，是京沪高速公路与沪宁