第八章 物权.doc

物权第八章 物权的一般原理第一节 物权概述一、物权的概念二、物权的特征支配权；绝对权；客体为物；优先力and追及力；法定主义；物上请求权三、物权的客体物1、物的概念； 2、物的特征； 3、物的分类四、物权的种类1、完全and定性；2、用益and担保；3、动产and 不动产；4、主and从一、物权的概念物权，是指权利主体依法直接支配特定的物并享受其利益的排他性权利。1、物权是以物为权利客体的民事权利。2、物权是支配标的物并享受其利益的排他性权力。支配，是指物权人依据自己的意志独立地对于特定的动产或不动产予以占有、使用、收益、处分，任何人非经权利人的同意，不得侵害或加以干涉。“享受其利益”，主要包括两种情况，一是对标的物加以利用，实现其使用价值，从而满足生产或生活需要；二是就标的物的交换价值设为债务的担保，以确保债权的实现。物权的排他性，是指同一标的物上，不得同时并存性质两立的两种或两种以上的物权。物权的排他性衍生出物权的优先权效力和追及效力。当物权与债权并存时，物权优先于债权；同一物上有数个物权并存时，先设立的物权优先于后设立的物权。二、物权的特征物权的法律特征，可通过物权与债权的比较加以说明。1、在权利性质上，物权为支配权，权利人无需借助于他人的行为就能行使其权利，并通过对标的物的直接管领和支配实现自己的利益。而债权是请求权。2、在权利效力范围上，物权为绝对权，债权为相对权。物权的义务主体是不特定的，而债权作为一种请求权只能向特定的义务主体。3、在权利客体上，物权的客体为物，包括动产、不动产及权利。而债权的客体是一种给付行为。4、在权利效力上，物权具有优先力和追及力，而债权则无。5、在权利发生上，物权与债权也有所不同。物权的设定采取法定主义，当事人不得任意创设新的物权，也不得任意变更物权的内容；债权的设定则采取任意主义，当事人只要不违反法律的强制性规定和社会公序良俗，均可依自己的自由意思设定债权，同时又可以依法自己决定债的内容和具体形式。6、在权利的保护方法上，物权的保护以恢复权利人对于物的支配为主要目的，故偏重于“物上请求权”的方法；而债权的保护则主要采取损害赔偿方法。三、物权的客体物 （一）物的概念 民法上的物不同于物理学上的物，是指存在于人体之外，能够为人所支配并且能够满足人类某种需要，具有稀缺性的物质对象。（二）物的特征1、物必须存在于人体之外。 2、物主要限于有体物。 3、物能够满足人的需要，包括物质需要和精神需要。4、物必须具有稀缺性。 5、能够为人所支配。（三）物的分类动产、不动产不动产不能移动，移动会损害其价值的物。动产指能够移动，且移动不会损害其价值的物。流通物、限制流通物、禁止流通物流通物法律允许依法定程序自由流转的物。限制流通物法律对其流通给予一定程度的限制的物。禁止流通物法律禁止自由流转的物特定物、种类物特定物是指不能以其他物代替的物。包括特定条件下独一无二的物，种类物指具有共同属性，可以用品种、规格和度量加油计算的物，具有可替代性。主物、从物主物两种以上的物相互配合、按照一定的经济目的组合在一起，起主要作用的是主物。从物配合主物的使用起辅助作用的是从物。原物、孳息原物原来已经存在的物。孳息由原物所产生的收益。天然孳息、法定孳息四、物权的种类（一）、完全物权（自物权） and 定限物权（他物权）完全物权是指权利人对标的物可以依法进行全面支配的物权。定限物权是指权利人对标的物的支配被限定于某一特定方面或某一特定期间的物权，也称为限制物权。（二）、用益物权 and 担保物权用益物权是指以标的物的使用和收益为目的而设立的定限物权。担保物权是指为担保债权的实现而设立的定限物权。区别：（1）、目的不同。设置用益物权的目的在于对他人之物的使用、收益，即实现物的使用价值，而担保物权则在于物的交换价值，目的是以物的交换价值担保债权的实现。（2）、权利性质不同。用益物权多为具有独立性的主权利，其存在不必以其他权利为前提条件，而担保物权则具有从属性质，其存在以权利人对物之所有人或其关系人享有债权为前提。（3）、标的物不同。用益物权的标的物主要为不动产，而担保物权则不然。（4）、客体的价值形态发生变化，对权利的影响不同。用益物权客体的价值形态如果发生变化，就会对权利人的使用、收益权产生直接影响，甚至导致权利消灭，而担保物权标的物的价值形态发生变化，并不影响担保物权的存在。用益物权地上权；永佃权；用益权；典权；地役权；土地承包经营权；宅基地使用权；建设用地使用权担保物权约定担保物权（抵押权、质权）； 法定物权（留置权）用益物权中只有地役权属于从权利，其余都为主权利。（三）、动产物权 and 不动产物权不动产物权包括不动产所有权、地上权、地役权、永佃权、典权、抵押权等；动产物权则包括动产所有权、动产质权、留置权等。不动产物权与动产物权被区别对待，从而使两者之间存在多方面的差异：（1）、在取得方法方面，不动产物权比较单一，通常为继受取得；而动产物权则较为复杂，有多种原始取得方法。（2）、在权利变动方面，不动产物权通常以登记为公示方法，而动产物权则以交付（占有）为公示方法。（3）、在权利行使方面，由于不动产物权的行使与社会公共利益紧密相关，故受到较多的法律限制。（4）、在争议管辖方面，不动产物权纠纷由不动产所在地裁判机构管辖，而动产则不尽然。（四）、主物权 and 从物权主物权不依赖于其他权利而独立存在的物权为主物权，如所有权、地上权、永佃权、典权；从属必须依附于其他权利并为其服务的物权为从物权，如地役权、抵押权、质权、留置权等。第二节 物权法的基本原则一、平等保护原则国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。平等保护原则是指在物权受到侵害时，司法机关对各权利主体一律保护。其基本内容是国家、集团、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。平等保护原则包括以下具体方面：（1）、法律地位的平等。所有的市场主体在物权法中都具有平等的地位。（2）、适用规则的平等。除了法律有特别规定的情形外，任何物权主体在取得、设定和变动物权时，都应当遵循共同的规则。（3）、保护的平等。在发生物权冲突和纠纷时，对各类主体均应适用平等的规则予以解决；在物权受到侵害后，各种不同主体均应受到平等的法律保护。二、物权法定原则物权法定原则，是指物权的种类、内容、效力和公示方法等都应由法律明确规定，而不能由当事人通过合同任意设定。物权法定原则主要包括如下几方面内容：第一， 物权种类必须由法律设定，不得由当事人随意创设。第二，物权的内容由法律规定。第三，物权的效力必须由法律规定，不能由当事人通过协议加以设定。第四，物权的公示方法必须由法律规定，不得由当事人随意确定。采纳物权法定主义原则的主要意义在于：首先，物权直接反映社会所有制关系，对社会经济关系影响重大，因而不能允许当事人随意创设。其次，物权是一种对物直接加以支配的权利，具有强烈的排他性，直接关系到第三人的利益和交易安全，因此不能允许当事人通过合同自由创设。再次，立法中坚持物权法定，可以对实际上已经存在的，包括由有关法律、法规、规章、司法解释等规定的各种具有物权性质的财产权进行整理，从而形成完整和谐的物权法体系。违反物权法定原则的后果：应依以下情形而定：其一，如果法律明确规定了违反物权法定原则的效果，则依据该法律规定处理。其二，法律没有特别规定时，如果当事人的约定违反了法律的禁止性规定，应当任其为无效。注意：物权法定 and 法定物权三、公示、公信原则公示，就是将物权设立、移转的事实通过一定的方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。公示原则在民法上的体现：抵押权登记制度；房产产权转让后的登记过户制度，公示方式如下：登记不动产； 汽车； 船舶； 航空器等交付动产公信，主要适用于不动产的交易，是指一旦当事人变更物权时依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权事实上并不存在或有瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与该物权为真实时相同的法律效果，以保护交易安全。如动产的善意取得制度。按照物权法定主义，物权的公示方法必须要由法律明确规定，不能由当事人随意创设。公示原则与公信原则都是为维护交易安全而设定，通常相提并论，但其内容和功能并不完全相同。第三节 物权的变动物权变动概述物权的变动，即物权的设立、变更、转移和消灭。其中，引起物权发生、变更、转移或消灭的法律事实，可分为法律行为和法律行为以外的原因（非法律行为：民事法律事实、公法原因）两大类。一、因法律行为引起的物权变动登记；交付（一）、不动产物权的变动我国物权法对于不动产物权的公示所采取的原则我国物权法对于不动产物权的公示所采取登记要件主义为原则，登记对抗主义为补充的立法模式。登记要件主义是指不动产物权的变动须经登记，非经登记不发生物权的效力。登记对抗主义是指物权的变动并不以登记为要件，是否登记取决于当事人的意思，但非经登记不得对抗善意第三人。根据物权法的规定，我国对于土地承包经营权、宅基地使用权、地役权这三类不动产用益物权以及机动车辆、船舶、航空器等采取登记对抗主义。不动产登记的概念不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产登记即经权利人申请国家登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。法律另有规定包括以下三种情况：（1）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。（2）非因法律行为引起的物权变动。（3）土地承包经营权、宅基地使用权、地役权的设定，可以不登记，但未办理登记，不能对抗善意第三人。不动产登记的种类变动登记它指不动产权登记机关进行的就不动产权的设立、变更、转让和消灭等事项进行的登记。预告登记它是指当事人所期待的不动产物权变动所需的条件缺乏或者尚未成就时，即权利取得人只对未来取得物享有请求权时，法律为保护这一请求权而为其进行登记。我国物权法规定，预告登记的存续存在除斥期间，即自能够进行不动产登记之日起3个月内不申请登记，预告登记失效。更正登记and异议登记更正登记权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机关应予以更正。异议登记不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记，登记机关应予以异议登记。申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。不动产登记的法律效力表现在以下几个方面：（1）、自记载于不动产登记簿之日起，发生物权设立和变动的效力。（2）、权利推定效力，或称权利正确性推定作用。（3）、不动产登记的公信力。不动产登记的权利推定力足以使公众对其登记内容产生信赖，基于此种信赖而做出法律行为者，法律应依据其信赖内容赋予法律效果。物权效力 and 合同效力不动产物权的变动只能在登记时生效，依法成立的合同并不必然发生物权变动的结果。如果当事人之间仅就物权的变动达成了合意，而没有登记，合同依然有效。法条分析（2011年）中华人民共和国物权法第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据该条文，分析不动产物权变动合同的生效与不动产物权变动的关系。（1）、不动产物权合同和不动产物权变动之间是物权变动的原因行为与结果行为的关系，依法成立并生效的不动产物权合同与不动产物权变动虽然属于原因与结果之间的关系，但二者的效力不能等同。（2）、不动产物权合同自依法成立时发生效力。合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就发生效力。如果当事人违反不动产物权合同的约定，违约的当事人依法承担违约责任，或者请求违约方实际履行合同，即请求违约方办理不动产转让登记或者请求赔偿损失。（3）、不动产物权变动只能在登记时生效，未经登记，不动产物权不发生变动的效力。如果当事人之间仅就不动产物权变动达成合意，没有办理登记，合同依然有效，但依法成立的合同并不必然发生物权变动的结果，如果不动产物权未经登记的，不发生效力。（4）、如果不动产物权合同无效，基于不动产物权合同与不动产物权变动属于原因行为与结果行为之间的关系，不动产物权合同无效必然导致不动产物权变动的无效。二、动产物权的变动根据物权法的规定，动产物权的变动以交付作为公示方式，不动产物权的变动以登记为公示方式，法律另有规定的除外。动产物权的动态公示方式交付； 静态的公示方式占有动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。交付分为现实交付和观念交付两种情况。现实交付是指动产物权的出让人将动产的占有实际转移给受让人，由受让人直接占有该动产。观念交付，是指在特殊情况下，法律允许当事人通过特别的约定，采用变通的非现实交付的办法，来代替实际交付。1、简易交付（先行占有）。动产物权设立和转让前，买受人已经依法占有该动产，则于物权变动的合意成立时视为交付的一种交付方法。2、指示交付。指示交付是指物权人在转让动产物权时，如果该动产已经由第三人占有，转让人可以将其对第三人的返还请求权转让给受让人，以代替物的实际交付。3、占有改定。所谓占有改定是指转让人和受让人在转让动产物权时，如果转让人希望继续占有该动产，当事人双方可以订立合同，特别约定由转让人继续占有该动产，而受让人因此取得对标的物的间接占有以代替标的物的实际交付。物权变动约定生效时视为物权变动的生效时间。第四节 物权的保护物权的民法保护方法主要包括请求确认物权、请求返还原物、请求排除妨害或消除危险，请求恢复原状和请求赔偿损失。适用请求赔偿损失的物权保护方法可以单独适用，也可以和其他物上请求权的保护方法并用。适用请求赔偿损失的物权保护方法时，要受到诉讼时效的限制，但其他物上请求权的保护方法则不受诉讼时效的限制。一、确认物权因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。确认物权应符合以下条件：（1）、物权的归属或内容发生争议。（2）、利害关系人请求确认。（3）、有权机关确认权利。二、返还原物物之所有权人或他物权人于其物被他人非法占有时，有权请求不法占有人返还原物，以恢复其对物的占有。三、排除妨害或者消除危险妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。所谓妨害是指以非法的、不正当的行为或者设施对权利人的物或物权造成侵害或妨碍，现实地阻碍了特定的物的权利人行使权利。危险是指他人的行为或者设施可能对自己的占有物造成损害。危险的判断标准为：第一，危险必须是可以合理预见的，而不是主观臆测。第二，危险必须是确实存在的且有对他人财产、人身造成损害的可能。四、恢复原状造成不动产或者动产损毁的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。恢复原状请求权的行使，应具备以下条件：（1）、被损坏之物必须存在修复的可能。（2）、恢复原状在经济上应当合理，若期费用超出原物价值，即不宜采取。五、损害赔偿物权人因他人侵害其物权而受到财产损失的，可依法请求侵害人赔偿损失。第九章 所有权第一节 所有权概述一、所有权的概念所有权是指权利人对自己的不动产或者动产依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。二、所有权的特征1、全面性。所有权是所有人在法定限制范围内对所有权加以全面支配的权利。所有权是绝对权。所有关系的义务主体是所有人以外的一切人，他们负有不作为的消极义务、2、整体性。整体性又称单一性，是指所有权并非占有、使用、收益、处分等各种权能简单相加，而是一个整体的权利，所有人对于标的物有统一的支配力。3、弹力性。弹力性又称归一性，是指所有权内容可自由伸展或限缩。所有人在其所有的财产上为他人设定他物权后，虽然占有等权能与所有权人发生分离，但所有权并不消灭，当所有物上设定的其他物权消灭，所有权负担除去后，所有权恢复其圆满状态。4、排他性。排他性也称独占性，指所有权是独占的支配权，非所有人不得对所有人的财产享有所有权。同一物上只能有一个所有权存在，而不同同时并存两个或者两个以上的所有权。5、恒久性。恒久性又称永久存续性，是指所有权不因时效而消灭，也不得预定其存续期间。所有权不以期限为要件，除因标的物灭失、所有人抛弃等事由而消灭外，本质上可以永久存续。三、所有权的类型（一）、不动产所有权 and 动产所有权区分动产所有权和不动产所有权在各国物权法中都具有重要意义：（1）在公示方式上，不动产所有权变动一般采“登记主义”，而动产所有权变动一般采“交付主义”；（2）在权利行使上，不动产所有权受到诸如地役权、相邻关系等方面的限制，而动产所有权无此限制；（3）在他物权的设定上，不动产上既可设定用益物权，也可设定担保物权，而动产上则主要设立担保物权。（二）、单独所有权、共同所有权 and 区分所有权（1）单独所有权由单一主体对特定之物享有所有权的，称为单独所有权，这是所有权的一般形态。（2）共同所有权由两个以上主体对同一标的物享有所有权的，称为共同所有权，通称共有。（3）区分所有权是在多人共居同一建筑物的条件下存在的一种特殊的所有权形态，我国物权法称之为“业主的建筑物区分所有权”。（三）、国家所有权、集体所有权 and 私人所有权这种划分，是我国以公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度的体现，反映了我国所有权法律制度的特色。四、所有权的效力（一）对物的效力所有人对物具有全面支配的权利，包括占有、使用、收益、处分，属于所有权的积极效力。（二）对人的效力所有人有排除他人非法干涉的权利，包括所有物返还、排除妨害、妨害预防、恢复原状等请求权，是所有权的救济性效力。第二节 所有权的内容和限制所有权的内容，又称所有权的权能，是指所有人为实现其对于所有物的独占利益，而于法律规定的限度内可以采取的各种措施和手段。一、所有权的积极权能所有权的积极权能是指所有人为实现其所有权对于其所有物可以实施的各种行为。根据物权法的规定，所有权的积极权能有占有、使用、收益、处分四项。1、占有权能。即对所有物加以实际管领或控制的权利。2、使用权能。是指在不毁损所有物或改变其性质的前提下，依照物的性能和用途加以利用的权利。3、收益权能。即收取所有物所生利益的权利，是与使用权能有密切联系的所有权的权能。4、处分权能。是指对所有物依法予以处置的权利。二、所有权的消极权能所有权的消极权能，即排除他人干涉的权能。此项权能，是所有权绝对性的体现，也是实现所有权的各项积极权能的必要条件。排除不法干涉的方法包括请求侵害赔偿、行使物上请求权。三、所有权的限制所有权不是一种绝对不受任何限制的权利，相反，基于社会公共利益、国家建设等需要，有必要对其加以限制。所有权的限制主要体现在：（1）、行使所有权不得违反法律规定。（2）、行使所有权不得妨害他人的合法权益。（3）、行使所有权时，必须注意保护环境、自然资源和生态平衡，不得破坏名胜古迹、风景区、游览区和自然保护区。（4）、根据公共利益的需要，国家可以依法对集体土地实行征用，或将其他财产收归国有。第三节 所有权的取得和消灭一、所有权的原始取得所有权的原始取得，是指根据法律规定，最初取得财产的所有权或不依赖于原所有人的意志而取得所有权。一般认为所有权的原始取得方法主要有劳动生产、收取孳息、先占、添附（包括附合、混合和加工）、拾得遗失物、发现埋藏物及隐藏物、善意取得、时效取得等。国有化和没收是国家所有权特有的取得方法。（一）、善意取得善意取得又称即时取得，是指无权处分他人财产的占有人，在不法将其占有的他人财产让与第三人后，如果受让人在取得该财产时系出于善意，即取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还。规定善意取得制度的意义善意取得制度是适应商品交换而产生的一项法律制度。该制度对于稳定商品交换秩序，维护商品交换的安全，促进良好秩序的形成和强化占有的公信力等方面具有重要的作用。适用善意取得应具备如下条件：物权法第106条第1款规定了善意取得制度：无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该动产或者不动产时是善意的；（二）以合理价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据该规定，善意取得应当具备以下条件：1、标的物必须是依法可以流通的动产或者不动产。2、受让人取得财产时为善意。3、转让人为无权处分人。4、以合理的价格有偿转让。5、善意取得的财产已发生物权变动，即转让的动产或者不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。善意取得的适用1、动产和不动产都可适用善意取得制度。2、善意取得的财产必须是法律允许自由流通的财产。法律禁止或者限制流通的物，不适用善意取得。3、无记名证券适用善意取得制度，但记名证券不适用善意取得。4、盗赃不适用善意取得。如果所有人因为被盗而丧失对其财产的占有以后，不论财产辗转于何人之手，所有人都有权请求最后占有人返还，如果最后占有人是善意的，所有人在取回该物时，应当补偿占有人的损失。5、遗失物、隐藏物、埋藏物、失散的饲养动物一般不适用善意取得。注意1、出让人让与的动产是货币或者无记名有价证券之外的遗失物，遗失人有权向善意取得人请求返还原物。善意取得人应当返还，善意取得人返还后可以向让与人追偿。遗失物若是货币或者无记名证券，遗失人无权向善意取得人请求返还原物，只能向出让人请求返还同种类物或者请求其他赔偿。遗失物是货币或者无记名有价证券的，不存在是否适用善意取得的问题。根据,物权法第107条的规定，如果遗失物符合下列条件，则适用善意取得 遗失物有权占有人在2年期间没有行使回复请求权遗失物受让人通过拍卖、公共市场或从具有经营资格的经营者购得，而遗失物有权占有人没有向受让人足额支付相应的费用的。善意取得的法律效果：（1）、受让人取得标的物的所有权。（2）、受让财产上的原有权利消灭。（3）、让与人对原所有人负赔偿责任。（4）、让与人与受让人之间的其他法律关系依其他法律行为加以确定。（二）、拾得遗失物遗失物，即所有人遗忘或失落于某处不为任何人占有的动产。拾得，通说认为属于事实行为，以“发现”和“占有”为主要构成要素。物权法中的相关规定物权法第107条规定了遗失物的拾得：“所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无权处分人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物，但是通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无权处分人追偿。”注意1、 该规定适用于漂流物、埋藏物、隐藏物。2、本条中的2年为除斥期间，而不是诉讼时效。拾得遗失物的法律效果：1、通知、交存与招领义务。 拾得人拾得遗失物后，拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门；有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发出招领公告。2、保管义务。 拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。3、费用、赏金请求权。 权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等必要费用。权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。但是拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。4、无人认领遗失物的归属。 遗失物自发布招领公告之日起6个月内无人认领的，归国家所有。公告期届满后，即使查明了失主，失主也无权取回其遗失物。（三）、孳息孳息，是相对于原物而存在的一种物权客体形态，意指由原物所孳生之物。孳息依其产生方式分为天然孳息与法定孳息。天然孳息，是指依原物的自然属性所孳生之物；法定孳息，是指基于法律规定或者法律行为而产生的孳生，主要表现为原物的使用收益，如借贷所产生的利息。（四）、时效取得时效取得，即取得时效制度，是指没有权利的人以一定的状态占有他人财产或行使他人财产权，经过法律规定的期间，便依法取得该财产所有权或其他财产权的制度，是物权取得的方式之一。取得时效的构成要件如下：1、占有。占有为取得时效的必要要件，而且其占有必须为自主占有、和平占有、公然占有、持续占有。2、期间。一般情况下，期间起算点为占有人开始占有之时。此时的占有仅指无瑕疵占有。二、所有权的继受取得继受取得，又称传来取得，是指通过某种法律行为从原所有人处取得对某项财产的所有权。继受取得的根据主要包括买卖、赠与、继承遗产、接受遗赠、互易等形式。1、买卖。是指民事主体双方达成协议，出卖人一方将出卖财产交给买受人一方所有，买受人接受此项财产并支付价款。2、赠与、互易。赠与人自愿将其财产无偿转移给受赠人，或一方以金钱之外的某种财产与他方的财产相互交换，也可导致所有权的移转。3、继承遗产。是指继承人按照法律的直接规定或者合法有效遗嘱的指定，取得被继承人死亡时遗留的个人合法财产。4、接受遗赠。自然人、集体组织或者国家作为受赠人，按照遗赠人生前所立的合法有效遗赠的指定，取得遗赠的财产。5、征收。国家为了公共利益的需要，依法定程序强制取得集体所有的土地和城市房屋及其他不动产的制度，被称为征收。6、其他合法原因。因其他合法原因，也可以取得或形成财产所有权，如参加合作经济组织的成员通过合股集资的方式组成合法经济组织，形成新的所有权形式。三、所有权的转移（一）动产所有权因交付而转移动产所有权的转移以交付为标志，就是说，当事人虽然就动产所有权转移的问题达成了协议，但在尚未实际交付标的物以前，所有权并不转移。交付，是指将物或所有权凭证转移给他人占有的行为。（二）不动产所有权的转移必须登记不动产物权的取得、消灭和变更，非经登记，不能产生法律效力。根据我国物权法的规定，不动产所有权的转移，依照法律规定应当登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。四、所有权的消灭所有权因一定的法律事实而取得，也可以因一定的法律事实而消灭。所有权的消灭分为绝对消灭和相对消灭。绝对消灭是指因一定法律事实的发生，使所有权的客体不复存在。相对消灭是指因一定法律事实的发生，导致原所有人丧失所有权，但原物依然存在，只是更好了新的所有人。引起所有权相对消灭的原因主要有以下几种：1、转让所有权。如通过买卖、互易、赠与等法律行为将财产转让他人。原所有人丧失其所有权，而受让人则取得该财产的所有权。2、抛弃所有权。民事权利的一个重要特征，就是具有一定的任意性。在法律规定的范围内，其权利是否行使，如何行使，往往取决于权利人的主观意愿。3、国家机关依法采取强制措施。这里的国家机关既包括国家行政机关，也包括国家司法机关。4、所有权主体消灭。所有权主体消灭是指作为所有人的自然人死亡、法人终止。第十章 共 有第一节 共有概述一、共有的概念共有，是指某项财产同时属于两个或两个以上的人所有的民事法律关系。在这种法律关系中两个或两个以上的所有权人称为共有人，其财产所有权又可称为共有权，共有权的客体称为共有财产。共有可以分为按份共有，共同共有二、共有的特征共有作为一种特殊的财产所有权关系，具有如下法律特征：1、共有的主体：是两个或两个以上的公民或法人，即由各个民事主体对同一项财产共同拥有所有权。2、共有的客体：共有财产在性质上是统一的。即共有关系的客体总是同一项财产。3、共有的内容：共有关系的内容包括双重权利义务关系。在共有关系内部，各个共有人作为相对独立的权利主体，都是共有财产的所有人。共有人或对共有财产共同享有权利、承担义务，或按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。在共有关系外部，共有人可以作为单一的权利主体，同共有关系以外的任何单位或个人发生财产所有关系和财产流转关系。 4、共有关系的形成，是基于公民或法人共同的生产经营目的或生活需要。5、共有人对共有财产享有的权利和承担的义务，受到全体共有人利益的制约和影响。三、承租人的优先购买权and共有人的优先权并存共有人出租房屋，某个或者部分共有人出卖其共有份额时，按份共有人的优先购买权在同等条件下优先于承租人的优先购买权。物权 优于 债权四、共有人对共有财产的管理权对于共有财产的管理权，并不考虑共有是属于按份共有还是共同共有，只要属于共有财产，共有人都有管理的权利和义务。管理不包括共有人实施的对共有财产的处分行为和对共有财产实施的重大修缮行为，但简易修缮行为属于管理的范畴。五、共有人对共有财产的处分行为和重大修缮行为根据物权法的规定，处分共有的不动产或者动产以及对不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。对于管理行为（含简易修缮行为），无论是按份共有，还是共同共有，共有人都有管理权。六、共有人对因共有财产产生的债务的承担原则根据物权法的规定，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权，承担连带义务，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照其份额享有债权，承担债务；共同共有人共同享有债权，共同承担义务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。对因共有财产产生的债权债务关系的对外效力，不区分按份共有和共同共有，共有人享有连带权利，承担连带义务。任一共有人都可以向第三人主张债权；共有人承担连带债务时，第三人可以向任何人主张债权。这样做的目的是为了保护善意第三人的合法权利。但是当法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带关系时，共有人不用承担连带责任，而是按照约定或者共有人享有的份额各自享有权利、承担义务。第二节 按份共有一、按份共有的概念按份共有，是指两个或两个以上的共有人按照各自在共有财产中所占的份额，分别享有权利和分别承担义务的一种共有关系。二、按份共有人的权利和义务（一）按份共有人的权利1、共有财产属于全体共有人所有。因此，为了维护全体共有人的共同利益，应由全体共有人协商决定对共有财产的使用、收益和处分。2、按份共有人依据其在共有财产中所占的份额，分别享有对共有财产的占有、使用、收益和处分的权利。3、按份共有人有权处分其在共有财产中的份额。4、按份共有人对其他共有人出售其份额有优先购买权。（二）按份共有人的义务按份共有人按照其在共有财产中所占的份额，分别对共有财产承担相应的义务。如果因共同财产在使用中造成对他人损害，对外应由每个按份共有人承担连带配成责任；对内则由其他按份共有人对已向债权人履行了全部赔偿责任的按份共有人分别承担各自应负的清偿责任。第三节 共同共有一、共同共有的概念共同共有，是指两个或两个以上的共有人对某项共有财产不分份额地共同享有权利、共同承担义务的一种共有关系。共同共有具有以下法律特征：（1）、共同共有的成立，以共同关系的存在为前提。【所谓共同关系，是指数人因共同目的而结合所形成的作为共同共有基础的法律关系。】（2）、共同共有是不分份额的共有。（3）、共同共有人对共有物共同（平等）地享有权利、承担义务，而不是按比例分配。共同共有主要有以下几种类型：1、夫妻共同共有。我国婚姻法第17条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产；但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。”2、家庭共同共有。家庭共同共有即一定范围内的家庭成员共同共有。3、继承人共同共有。依继承法，继承开始时，继承人即取得遗产所有权。4、男女双方在非法同居或者形成事实婚姻期间对财产的共同共有。对共同共有的认定根据物权法的规定，共有人对共有的动产或者不动产没有约定为按份共有的或者共同共有的，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等以外，视为按份共有。二、共同共有人的权利和义务共同共有人对共有财产享有平等的占有、使用权。对共有财产的收益，不是按比例分配，而是共同享有。对共有财产的处分，必须征得全体共有人的同意。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。共同共有人对共有财产共同承担义务。因对共有财产进行维护、保管、改良等所支付的费用由各共有人平均分担。共同共有关系存续期间，各共有人无权请求分割共有财产，部分共有人擅自划分份额并分割共有财产的，应认定为无效。三、共同共有人对共有物的分割根据物权法的规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予补充。共有人在特殊情况下有权请求分割共有物，同时还要保持共有关系。第十一章 业主的建筑物区分所有权第一节 业主的建筑物区分所有权概述一、业主的建筑物区分所有权的概念建筑物的区分所有，是对传统的单一所有和共有关系的突破，是物权法顺应现代社会多层住宅发展的情况而产生的新型物权形态。所谓建筑物区分所有权，是根据使用功能，将一栋建筑物在结构上分为各个所有人独自使用的部分和由多个所有人共同使用的部分时，每一所有人享有对其专有部分的专有权，对共有部分的共有权以及各个所有人之间基于共有关系而产生的成员权的结合。是由专有部分所有权、共有部分的权利以及因共同关系而形成的成员权所组成的复合性的权利。二、业主的建筑物区分所有权的特征建筑物区分所有权具有下列特征：1、复合性。建筑物区分所有权是由许多不同的权利组合而成的。包括专有权、共有权和成员权三要素，区分所有人的身份具有多重性。2、整体性与不可分割性。建筑物区分所有权虽属多项权利的组合，是一个权利的集合体，三种权力是紧密结合成为一个整体的，权利人不能对建筑物区分所有权进行分割行使、转让、抵押、继承或抛弃。3、专有权的主导性。在构成建筑物区分所有权的三要素中，专有权具有主导性。4、权利主体身份的多样性与权利义务内容的复杂性。建筑物区分所有权人作为建筑物专有部分的所有权人，可以对其专有部分进行占有、适用、收益和处分，但这些权能又受到其他建筑物专有部分所有权人的制约，即权利人须负担不能危害其他人的利益的义务。第二节 业主的建筑物区分所有权的内容一、所有权所有权在建筑物区分所有权中往往被称为专有权，是指建筑物区分所有人对专属于自己的、在构造和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有的所有权。专有权的客体称为专有部分，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为分别所有权客体的部分。构成专有部分，须具备两项条件：第一， 构造上的独立性，又称“物理上的独立性”，指各区分所有部分有客观明确的事实区分。第二，利用上的独立性，又称机能上的独立性，指各区分部分须与一般独立的建筑物相同，具有能满足一般生活目的之独立机能。第三，能够登记成为特定业主所有权的客体。业主的义务主要包括：1、不得危及建筑物的安全、损害其他区分所有人的合法权益。2、按照专有部分的本来用途加以使用。3、区分所有人为了使用、修缮、改良其专有部分而必须使用其他区分所有人的专有部分时，其他区分所有人负有容忍的义务。二、共有权建筑物区分所有权中的共有部分，是指区分所有人所拥有的单独所有部分以外的建筑物其他部分。对共有部分享有的权利，称为共有权，具体是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的共有部分、小区的公共场所和公共设施等所享有的财产权利。区分所有人作为共有人对共有部分享有以下权利：（1）、使用权，即区分所有人作为共有人对于共有部分得按照其用途予以使用，如使用电梯、走廊等；（2）、受益权，即按照共有人之间的约定或共有持份取得因共有部分所产生的利益，如将共有场地出租所获取得的租金；（3）、改良权，即在不影响或不损害共有部分的固有性质的前提下对其进行修缮改良；（4）、管理权，即共有人有权参与共有部分的管理事务，如参与订立规约、选任或解聘管理者的权利等。区分所有人作为共有人的义务主要包括：（1）、按共有部分本来的用途对其加以合理使用，不得有损害他人利益的行为；（2）、不得擅自侵占共有部位和共用设施设备，不得擅自增加对共用设施设备运行有不利影响的自用设备，当自用设备的使用对共用设备运行为必须时，不得擅自减少自用设备；（3）、不得擅自占用、挖掘建筑区划内的道路、场地，损害区分所有人的共同利益；（4）、分摊共同费用和负担，如日常维修养护费用、自然损坏修缮费用；（5）、不得将共有部分的应有份与专有部分分离而单独处分。三、成员权也称管理权，是指区分所有人基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务。下列事项由业主共同决定：（1）、制定和修改业主大会议事规则；（2）、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）、选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金；（6）、改建、重建建筑物及其附属设施；（7）、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主委员会是业主大会的执行机构，主要履行下列职责：（1）、召集业主大会，报告物业管理的实施情况；（2）、代表业主与业主大会选聘的物业管理机构签订物业服务合同；（3）、及时了解业主和物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理机构履行物业服务合同；（4）、监督业主规约的实施；（5）、业主大会赋予的其他职责。第十二章 相 邻 关 系第一节 相邻关系一、相邻关系的概念相邻关系，是指相邻不动产的权利人，在行使对不动产的权利时，相互之间应当给予必要的便利或接受必要的限制所产生的权利义务关系。二、相邻关系的特征（1）、从主体上看，相邻关系的主体是相互毗邻的不动产的所有人或者使用权人。（2）、从客观上看，相邻关系的客体是所有人或使用人在行使不动产的所有权或者使用权的过程中所体现出来的财产利益和其他利益。（3）、从内容上看，相邻关系的一方相邻人有权要求他方提供必要的便利，他方则应当给予必要的便利。相邻关系和地役权较易混淆，两者的区别是：（1）、产生方式不同。相邻关系是法律为了维护社会生活的正常秩序而对一方的所有权或使用权实施必要的限制而产生的。地役权必须要双方通过约定而产生，即使需役地和供役地之间是相邻的，需役地人行使权利必须要供役地人提供一定的便利，但并不一定享有地役权。地役权必须首先由需役地人和供役地人之间通过约定而设立。（2）、内容上存在区别。根据相邻关系的规定。法律要求一方必须为另一方提供便利，这种便利实际上是他人为了使自己的权利得到正常的行使，或者使自己能够维护正常的生活和生产，从而对相邻的另一方提出了提供便利的最低要求。地役权设定的目的并不是为了满足不动产权利行使过程中的最低要求，而是为了使自己的权利更好地得到行使，而对对方提出了更高的提供便利的要求，对对方的不动产将要作出较大的限制。（3）、相邻权的取得都是无偿的，而地役权的取得大都是有偿的。相邻权是法律强制一方必须为另一方提供必要的便利，另一方获得这种便利并不需要支付任何代价。但是地役权的取得大都需要支付一定的费用，当然，按照合同自由原则，如果供役地人放弃补偿的要求，也不应影响地役权设定的效力。第二节 相邻关系的处理原则一、有利生产、方便生活资源的优化配置和有效利用，是当代社会市场经济活动的重要准则。二、团结互助、公平合理相邻人之间应当本着互谅互让、团结互助的精神，协商解决各方因对各类不动产行使所有权或使用权而发生的相邻关系争议。第三节 几种主要的相邻关系一、相邻土地通行或利用关系不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。二、相邻建筑物利用关系对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或者使用权人不得堵塞。因堵塞而影响他人生产、生活，他人要求排除妨碍或者恢复原状的，应当予以支持。三、相邻用水、排水关系不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。四、相邻不可量物侵害防免关系不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。第十三章 用 益 物 权第一节 用益物权概述一、用益物权的概念用益物权是用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依