2010-2011年中国房地产发展形势分析.doc

2010-2011年中国房地产发展形势分析摘要：本文主要讲述了2010年中国房地产发展形势，对于中国人倍加关注的住房问题，政府出台了促进房地产市场平稳健康发展的一系列宏观调控政策，要求大力增强保障性住房和普通商品住房供给，继续鼓励居民自主和改善型需求，抑制投机性需求，加强房地产市场监管，完善房地产市场制度，综合运用土地，金融，税收等市场调控手段，来稳定房地产市场的价格，以此来满足居民的需求。关键词：房地产 金融政策 税收政策 土地政策 对于中国人来说住房已然成为当今最热门的社会话题了,是否敢买房?是否买得起房?以及是否敢住房？这些问题已是老百姓所不能回答的。房子，房地产等的发展形势将持续影响着老百姓的生活以及中国经济的可持续发展。在过去的2009年，对于中国房地产市场，由于承载了太多的怨愤与欣喜的纠集，房价早已成为关乎每一个中国人的话题，引发国人群体性的焦虑。2009年出乎意料“V形”反弹的房地产，在先声夺人的调控政策面前，2010年将走向何方，各界拭目以待。2010年1月，国家出台了促进房地产市场平稳健康发展的一系列宏观调控政策，要求大力增强保障性住房和普通商品住房供给，继续鼓励居民自主和改善型需求，抑制投机性需求，加强房地产市场监管，完善房地产市场制度，综合运用土地、金融、税收等市场调控手段，来稳定房地产市场的价格，以此来满足居民的需求。从金融方面来说，中国的房地产市场与国人的生活关联甚大，于中国金融安全的关联甚大，也就是说中国的房价关乎社会和谐、关乎经济稳定，中央政府不可能坐视2009年房价这种非理性上涨，也因此在2010年开年之际，即通过对大城市高房价及投资需求实施打压，奠定一个调控基调，平衡一下民意，树立一个价格抑制标杆。未来政策的着力点是增加供给，遏制不合理需求。未来的土地、金融、税收政策调控，主要会从增加普通商品房供给、加大保障性安居工程建设、打击捂盘囤地行为、抑制投资投机性购房、继续支持居民自住需求和改善型住房消费、规范土地招拍挂这六方面入手。而可能的政策效果是从快速上涨变为温和爬升。上述前三项致力于增加房地产供给，第四、五项调节需求，第六项则指向土地价格太高推高房价问题。从增加供给着力点看，政府主要是增加保障性住房供应，满足中低收入和弱势群体基本居住需要，这与当前房地产商满足的对象之间基本不存在重合，因而，对现行房价不会构成实质压力。而打击捂盘囤地会加快房地产商的土地开发速度，增加供给；抑制投资和投机需求；规范招拍挂，则降低了土地价格，这些措施将对2010年房价涨幅起到一定的遏制作用。在房地产基本需求保持稳定增长的情况下，对2010年全国商品房成交影响最大的因素将是投资投机性的需求，而这一需求的强弱将取决于2010年的信贷政策。另外从接近国家税务总局的权威渠道处获悉，2010年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。据了解，国家税务总局在一个工作会议上，布置了2010年财产行为税征收的相关工作，并对这一工作的十余项要点进行讨论。此外，会议还对在全国范围内开展房地产模拟评税，以及应用评税技术核定房地产交易计税价格工作的有关问题进行了说明。这是物业税“空转”试点工作进行6年多之后，税务部门在物业税开征方面迈出的一大步。从2003年5月开始，财政部和国家税务总局就分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。物业税一旦开征，哪怕是试点开征，都将释放一个信号，那就是国家要通过税收调节房价，打击房地产市场的投机行为。2010年1月10日，国务院办公厅下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（“国十一条”），要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。中国通知中明确了调控的行动纲要，即增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任，并针对性地提出了十一条措施。这十一条措施是：加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率；加大差别化信贷政策执行力度；继续实施差别化的住房税收政策；加强房地产信贷风险管理；继续整顿房地产市场秩序；进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；加强市场监测；力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准；进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。“国十一条”综合运用了土地、信贷、税收、行政监督等多种手段的调控蓝图，正式确定了2010年中国房地产政策的基调和架构。这次重拳出击，被业内人士认为调控思路清晰、明确，是更加系统、全面地从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面加快遏制房价过快上涨。而调控的具体实施，涉及金融、税收、土地、住房建设、国有资产管理等多个方面，关系到财政部、国家发改委、央行、银监会、住建部、国土资源部、国资委等多部委和众多金融机构。“国十一条”的出台必将对进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展发挥积极的促进作用。不久，3月10日，国土部出台了19条土地调控新政，是继“国十一条”之后的又一重大举措。国务院总理温家宝在政府工作报告中说，“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。”温总理的“坚决”二字，给了不少买房人极大的信心。住房和城乡建设部部长姜伟新说:“下一步会有更为细化的遏制房价上涨的系列措施。保障房方面，要加大建设力度，商品房那部分要加强管理，普通商品房要加大供给。”新政要点：1竞买保证金不得低于两成。2成交后一个月内缴纳50%的首付款。3余款最迟付款时间不得超过一年。4不缴纳出让价款的必须收回土地首先，不缴出让金就收回土地。10日出台的关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知明确，今后开发商拿地，一律按照底价的20%缴纳保证金，逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。业内人士认为，如能确保实施，将有效防止囤地，并对降低地价起到一定作用。其次，拿地成本将进一步提高。通知要求:土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、套型面积及比例、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理。上述条款约定不完备的，不得签订合同，违规签订合同的，必须追究出让人责任。受让人逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。然后，可借鉴限价房土地出让方式。国土部还建议，对于房价过高、上涨过快的城市，市、县国土资源管理部门可选择部分地块，按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让土地，发挥抑制房价上涨过快的调节作用。此外，要按照提高土地开发利用效率的原则，探索综合评标的具体方法。在确定土地出让最低价的基础上，将土地价款交付、开发建设周期、中小套型建设要求、土地节约集约程度等影响土地开发利用的因素作为评标条件，合理确定各因素权重，完善评标专家库，细化评标规则，规范运作，依法依纪严格监督。再如，囤地开发商将被限制购地。据悉，对于开发商在土地市场上的各种“猫腻”，比如欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地，炒地以及不履行土地使用合同等现象，通知也明确要求市、县国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。并从下月起，将实施住房用地开发利用申报制度。开发商应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报对不执行申报制度的，要向社会公示，并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。最后，保障房用地不低于70%。加强保障性住房建设，已经写入政府工作报告。新公布的通知，也在政策上给予了相当大的支持。通知规定，各地当年的保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。而商品房建设项目中配建保障性住房的，必须在土地出让合同中明确保障性住房的建筑总面积、分摊的土地面积、套数、套型建筑面积、建成后由政府收回或收购的条件、保障性住房与商品住房同步建设等约束性条件。国土部重申保障性住房用地不得从事商业性房地产开发，因城市规划调整需要改变的，应由政府收回，另选地块供应。因此，从国家出台的各种政策中我们可以看出我国的房地产发展政策发生了一系列的变化：房地产政策从创建和发展城镇住房市场，提高居民住房水平，改善城市居住环境等，经历了近30年的发展历程。30年中国住房政策经历了由“国家保障”向“市场建设”转移、再由“市场供应”到“社会保障”加强的不断完善的发展过程。例如，经济适用住房是中国进行房改过程中，为适应新的社会经济形势，由政府推出的新型房产种类，是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。目前其基本类型主要包括平价房、安居房、解困房等。简言之，经济适用住房是政府扶持的具有经济性和适用性的社会保障住房。经济适用住房的建设是中国政府现阶段解决国民住有所居的主要手段之，是现在唯一可以使消费者买得起房的住房供应模式。按照政策，经济适用住房用地由国家划拨，利润率必须控制在3%以内，各方面的税费也要减免。零地价、微利性和低税费，构成了经济适用住房的三大基本属性。自1998年以取消福利分房为标志的中国住房制度改革拉开序幕，经济适用房也就此进入中国城市居民的视野，从最初的“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，到2003年以后定位为“面向中低收入家庭的保障性住房”。近年来，经济适用房建设步伐加快，2008年全国经济适用房新开工9000多万平方米，竣工6000多万平方米。2008年11月，住房城乡建设部按照国务院关于加大保障性住房建设规模的要求，提出2009年至2011年三年间，通过投资9000亿元，将增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房。又如，廉租房是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。近年来，中国廉租房建设发展迅速，2008年中国廉租住房建设共投入354亿元，是2007年投入资金的3.7倍。其中实物廉租房建设投入286亿元，发放租赁补贴68亿元。开工建设、购买廉租住房63万套。目前，中国低收入人口的比例较高，对廉租房等保障性住房的需求是巨大的。截至2006年底，全国共有26.8万户家庭通过租金补贴和实物配租等方式解决了住房困难。然而，全国人均住房面积在10平方米以下的低保家庭有400万户，如果扩大到低收入家庭，总共有近1000万户，占城镇家庭总户数的5.5%。也就是说，保障性住房的需求是目前供应量的37倍。因此，廉租房建设具有巨大的发展空间。与公路、铁路相似的是，廉租房大规模建设也将给水泥、建材、机械等带来巨大的需求；此外，房地产企业也将从廉租房建设中受益。廉租房建设发展将有效拉动中国经济增长。 从2009年年底和2010年年初政府连续出台的这些政策，我们可以勾勒出政府2010年整个房地产市场调控的思路：即增加供给为主要手段，遏制过度投资、遏制过度热炒土地和增加保障性住房为辅助手段。管理层将会从综合角度考量整个房地产的宏观调控政策，而不是仅仅一个方面出发，搞好综合平衡。因为房地产产业是当前经济的支柱，如果在没有新的消费和投资需求增长点出现的情况下，打击房地产投资客势必会投鼠忌器，为了避免“惊群”现象发生，主要采取增加供给的措施；另外，在地方政府财政已经得到补充的情况下，遏制地王行为也应采取增加土地供给和打击囤地相结合。总而言之，从最近一系列的调控政策来看，主要是搞好综合平衡，既不想过早地扔掉拐杖，也不想让房地产过热尾大不掉，挟持整个经济。综上所述，我们可以对2010年房地产市场发展形势从以下几个方面进行展望：（1）供应:房地产开发投资和市场供给还将稳步增长，但部分城市短期内仍面临供给不足：企业资金实力加强后加大供给成为自然选择；国土资源部近期加大“囤地”调查力度；住建部及地方政府将采用“窗口指导”方式督促企业开工。（2）需求：受价格上涨和担心政策可能变化的