改制为使国有物业管理企业重获新生-深圳南油物业管理有限公司 张志明.doc

物业管理企业改革与发展工作交流会交流材料改制将使国有物业管理企业重获新生深圳南油物业管理有限公司 张志明从深圳市于1981年创建了全国第一家物业管理公司至今，深圳的物业管理已走过了二十多年的风雨历程。不容置疑，它对中国物业管理的产业发展和壮大有着排头兵的作用，为物业管理市场的培育和健康发展做出了极大的贡献，人们谈起物业管理这一话题就必然提到深圳，深圳的物业管理模式和经验在祖国大地上遍地开花。作为一直在行业中起着领头羊作用的国有物业管理企业，在此大好形势下本应沐浴这一朝阳产业的灿烂阳光，物业管理从业人员也应感受到从事这一行业的光荣和自豪。但是，这一感觉似乎有点遥远，让人感受更多的是身心疲惫，如履薄冰。究其根源，除了物业管理法律法规滞后和业主维护其财产权的意识等原因外，国有物管企业僵化、落后的体制已不能适应物业管理的产业发展需求，尤其是我国物业管理条例自去年正式颁布实施以来，国有物管企业的多种弊端更加凸现出来，许多企业已颇感不适，甚至于陷入了危机四伏，不进则退的境地。因此，为了适应市场，走出困境，改制便成为国有物业管理重获新生的重要手段。一物业管理法律法规的日臻完善，国有物业管理企业现行体制已难于适应。物业管理条例强调尊重和维护业主的财产权，对物业进行管理是业主行使财产权的行为，选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，业主 还可以根据实际情况决定采用其他方式，比如自我管理或将单项事务委托专业公司管理。因此，以往国有物业管理企业的优势已在逐渐丧失，业主对被动接受物业管理企业的反抗心理日益明显，要求自主行使财产权的呼声越来越高。而物业管理法律法规的不断进步和完善，又为业主维权提供了良好的法律环境。深圳市景洲大厦业主委员会几度更换物业管理公司的例子，充分体现了业主自我管理自身物业的意识，虽然其具体做法因违背了现行的深圳市物业管理条例而未能成功，但其用实际行动向物业管理企业发出了一个信号：物业管理并不是物业管理企业的专利。对此，国有物管企业员工责任心不强、服务意识淡薄、服务技能低下，事不关已、高高挂起，你好我好大家好的劣根性，将在业主正确行使监督权时充分暴露出来，从而致使国有物业管理企业的生存发展空间逐渐走向狭小。二物业管理条例关于前期物业管理的规定，打破了旧有的“谁开发、谁管理”的模式，把国有物业管理企业完全推向了市场，参与市场竞争。众所周知，大部分国有物管企业是从房地产开发商派生出来的，开发商是“老子”，物管公司是“儿子”。业主有一形象说法：上阵父子兵，父债子还。这种出身，使得物管公司与开发商之间存在着千丝万缕的关系，而要理顺这些关系，对国有物管企业来说真可谓强人所难。物业管理是房地产开发的延续和完善。因此，开发商对物业的规划、设计、施工观念必然与物业管理质量密切相关；一个物业开发建设质量的好坏将对其物业管理水平的提升产生直接影响。鉴于此，物管企业考虑更多的是在前期介入时，从减少未来业主在使用上的遗憾和减少今后物业管理的麻烦出发，向开发商提出合理化建议。但开发商关心的是如何筹措下一步开发建设资金，尽快把房子建好卖个好价钱，而对作为“儿子”的国有物业管理公司提出的意见都认为是小问题，殊不知这些“小问题”日后解决起来是多么的伤透脑筋，以至于物管公司常年被“老子”的欠帐缠身，“儿子”替“老子”受过的客观事实，使得物管公司无法从根本上提高管理服务水平，真正做到让业主满意更是无从谈起。当然，随着市场化进程的加快，一些不规范的开发商即将或已被市场淘汰，虽然“老子”出局了，但因管理延续性关系，作为“儿子”的国有物业管理企业仍然在拼命维持着。随着时间的推移，如果国有物管企业不能及时从“老子”、“儿子”的阴影中走出来，不能及时对现有的体制进行改革，将很难在前期物业管理招投标中赢得项目管理权，就算是得到开发商的照顾，也无法面对业主大会成立后的监督和制约，也许在不到一年的时间里便失去手中管理项目，因为前期物业管理服务合同毕竟是临时合同，它的期限就是业主大会成立之日。三物业服务合同是物业管理服务的法律依据，业主是合同的责任主体，而物业管理公司是服务主体，强调契约精神和履约能力，将是业主维护财产权的具体表现，而国有物业管理企业的履约能力很难满足合同的要求。物业管理公司的收入主要来源于三部分：按约定标准向业主收取的管理服务费；停车场经营收入；利用业主资源和物业资源开展的多种经营收入。除第一部分收入全属于物管公司外，其他两种收入都不全属物管公司所有（按产权归属原则，其处分收益权归产权人所有），业主和开发商都可以依法提出共享这两项收入的利润分成。而国有物业管理公司由于存在严重不合理的收入分配制度和用人制度，其长期高企的的人工成本（60以上）和粗放型的资源配置，将出现管理费入不敷出的必然现象，为维持生计，物管公司将想方设法去争取其它两项收入，而这种做法必然引起业主的强烈反对，从而导致物管公司与业主、业主大会之间矛盾迭起。随着物业老化，对物业共用部位、共用设备设施和相关场所地的资金再投入需求愈来愈大，而国有物管理企业通常很难有这笔资金储备。因此，国有物管企业一般在履约过程中的将打折扣，无论在资金上还是在提供日常服务时难于做到全面履行合同。四物业管理新技术，新方法的运用，将使国有物管企业中的低素质员工无法适应，物业管理职业经理人制度的即将形成，将促使国有物管企业的高级管理人员走向职业化，从而导致企业面临人才危机。长期以来，国有物业管理企业是上级公司和开发商安排富余人员和亲属的“好地方”，这些所谓的“正式员工”其优越感似乎是与生俱来的，危机意识对他（她）们来讲根本就没有这一概念。拿着企业的高工资，干得是一般甚至于可有可无的岗位，出不出力或少出力的现象比比皆是，就是这样一些“宝贝”员工，你怎能让他（她）去接受“无人化管理”模式，去提供“个性化”服务，又怎能去掌握防护系统、闭路监控系统和网络信息系统等智能化设施的知识和本领。在国有企业的体制下，公司不但不能解聘他（她），而且还要哄着，不然的话，一纸诉状便让企业不得安宁，甚至公司总经理也职务难保。呜呼！这样的体制，让我们如何去面对辛勤工作在第一线的广大员工？又如何去保护他们的工作积极性；这样的国有物管企业又怎能引进人才和留住人才。其实，在国有物管企业中，有着许多多年从事物业管理的高级管理人员，他们在日常管理工作中积累了非常丰富的管理经验，对物业管理这一朝阳产业已经有了较为深刻的认识和理解，他们是国有物管企业的骨干力量。由于受体制的束缚，他们的管理理念和激情未能得到充分的释放，他们的才干和作用也就不能得到充分的体现。物业管理职业经理人制度的逐步形成，将再次激发他们的成功欲望，迅速加入职业经理人队伍，实现其个人价值。由此而带来的问题是：国有物管企业将因体制僵化、落后而失去自身培养多年的管理骨干！五国有物管公司总经理的“短命”，使企业前进的步伐放缓甚至于停滞不前或倒退。2000年，深圳市许多国有大型物管公司纷纷“易帅”，这在外人看来好像也没有什么值得大惊小怪的，但在从事多年物业管理工作的物业人眼里，频繁的更换总经理，对物管企业而言并不是好事，因为经过几年的实际操作和经验积累，他们对物业管理已经有了自己的认识，对自己所管理的企业下一步应该怎样走已经胸有成竹，正准备摔开膀子大干一场时，上级公司一纸调令使其愿望成为泡影，其个人价值又怎能在国有物管企业体现出来呢？这种用人机制又怎能让国有物管公司总经理有长期思想？因此，国有物管企业的路子已经越走越窄，改变僵化落后的国有体制对物管公司而言已迫在眉睫。综上所述，充分说明了国有物管企业要想在当今竞争惨烈的物管市场再度崛起，必须立即、勇敢地摒弃现行落后、僵化的体制，直面改制所带来的切肤之痛，重获新生。对国有物管公司而言，由于业主大会制度尚不成熟，业主的意愿还不能高度集中在业主大会（业主委员会）统一体现出来，加上物业管理经理人制度的建立以及走向规范尚待时间。因此，充分利用好我们具有较大管理规模的唯一优势，积极主动投身到企业改制的浪潮中去，突出重围、走出困境，重塑国有物管企业的美好明天。总之，国有物业管理企业任重而道远，我们应树立产业观念，走市场专业化、规模化发展的道路，全面提