南京市浦口地方税务局汤泉培训中心物业管理项目竞争性.doc

浦口区政府采购中心物业管理采购文件 南京市浦口地方税务局汤泉培训中心物业管理项目竞争性谈判文件项目编号：PKZC2008JZ033项目名称：南京市浦口地税局汤泉培训中心物业管理 浦口区政府采购中心2008年6月12日第一章 竞争性谈判邀请浦口区政府采购中心（以下简称“采购中心”）受南京市浦口地方税务局汤泉培训中心（以下简称“采购人”）委托，对南京市浦口地税局汤泉培训中心物业管理服务进行竞争性谈判采购，兹邀请合格供应商参加报价和谈判。1、项目编号：PKZC-2008JZ033。2、项目名称：南京市浦口地税局汤泉培训中心。3、项目简要说明：汤泉培训中心地处浦口区汤泉镇龙泉路；泰山新村办公区地处浦口区泰西路7号。物业管理项目范围包括：（1）汤泉培训中心。汤泉培训中心分为一号楼、二号楼及三号楼，建筑面积约3600平方米。其中：一号楼一层为车库，二层为餐厅及厨房操作间，三层为会议室及活动室；二号楼一至三层均为客房；三号楼一层为浴室，二层为休息大厅。（2）泰山新村办公区面积约6000平方米，办公人员约25人，其中一楼为征收服务厅、二至六楼为办公室、七楼为会议室，泰山食堂。4、物业管理人员需求：保安7人(培训中心3人、泰山新村办公区3人，四分局保安1人)；保洁员7人(培训中心5人、泰山新村办公区2人)；培训中心会议保障1人；四分局厨师1人；食堂勤杂工1人；物业经理1人。5、本项目服务时间：2008年7月1日至2009年6月30日（其中：前一个月为试用期，试用期满经浦口地方税务局考核合格后，合同方为有效。合同期满后，浦口地方税务局有权决定是否与成交供应商续签下一年度合同）。6、物业管理服务用房安排：浦口地方税务局汤泉培训中心在物业管理期间，免费提供物业管理办公用房4间，给物业管理单位使用，建筑面积约为40平方米，产权归业主所有。7、物业管理服务费的结算形式：由采购人在每季度结束后5日内对成交供应商考核合格后，支付上季度费用。8、竞争性谈判保证金：人民币伍仟元，采取本票、汇票或转帐支票等形式（恕不接受现金），在递交谈判文件时送达采购中心。9、竞争性谈判文件获取方法：从南京市政府采购中心网站下载，如出现竞争性谈判文件有修改或采购变动的，将在南京市政府采购中心网站进行公告，请各拟参加谈判的供应商在谈判前注意查看网站。10、谈判文件份数：正本壹份，副本贰份。11、考察现场及答疑会：2008年6 月18日上午九点整，南京市浦口地方税务局汤泉培训中心（汤泉街道）3会议室集中，考察现场并答疑，联系人：王燕，联系电话13337837288。12、递交申报文件时间、地点：2008年6月23日下午14：30至15：00，南京市浦口地方税务局汤泉培训中心3楼会议室。13、谈判时间、地点：2008 年6月23日下午15：00整，南京市浦口地方税务局汤泉培训中心3楼会议室（汤泉街道），届时请参加谈判的单位法人或法人委托人参与谈判，迟到的供应商（含书面资料或保证金未及时提交等），浦口区政府采购中心将拒绝其参与谈判。联系电话联系传真联 系 人：江启昌地 址：浦口区江浦街道文德路30号浦口区财政局一楼 邮政编码：211800第二章 竞争性谈判须知一、 申报文件组成参与谈判的供应商对采购机构提供的谈判文件所做出的推论、解释和结论，采购机构概不负责。参与谈判的供应商由于对谈判文件的任何推论和误解，以及建设单位或采购机构对有关问题的口头解释所造成的后果，均由参与谈判的供应商自负。（一）申报供应商的申报方案1、管理服务理念和目标：结合本项目的规划布局、建筑风格、智慧化硬体设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位。2、项目管理运作方法及管理制度：编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理的管理职责、内部管理的职责分工制度和考核办法目录。3、管理服务人员配置：根据物业管理服务的内容、标准和本项目实际情况拟配置各岗位人员的具体情况。4、根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案。（二）申报供应商报价申报供应商应根据本谈判文件的要求写明本项目的物业管理总报价金额、分项报价金额及测算依据，只允许有一个报价（最终报价超过本项目预算的，根据中华人民共和国政府采购法将不予接受），报价计价单位按建筑面积元/每平方米/月计算。（三）申报供应商资质（加“必须”项为实质条款，不能满足作无效投标处理）1、具有有效期内的企业法人营业执照（或事业单位法人证书）（须提供副本复印件），且注册资本（或开办资金）在人民币50万元（含）以上；（必须）2、具有有效期内的物业管理行业主管部门核发的，中华人民共和国叁级（含）以上物业管理资质证书（须提供证书复印件），并具备相应的管理服务水平和管理经验； （必须）3、近三年内承接过建筑面积在3000平方米以上办公写字楼或二处（含）以上政府办公用房物业管理服务(须在简介后附合同复印件等相关证明材料)； 4、通过ISO9000系列质量管理体系认证（须提供证书复印件）（如果有的话）；5、近三年内，获国家、江苏省、南京市本行业与经营服务有关的表彰、奖励的荣誉证明（须提供证书等证明材料复印件）（如果有的话）；6、能提供针对此服务项目的有效的用工人员身份证、劳动用工证、卫生体检证明及从事物业管理和保安的相关岗位技能证书等； 7、参加竞争性谈判时，申报供应商至少须提供本项目负责人的身份证复印件、简历等材料。8、确定成交后，成交供应商须按采购人要求，提供所有用工人员的剩余相关材料；9、申报供应商的谈判申请及声明（原件）（格式见附件一）；10、其他能够证明申报供应商实力、服务水平的有关材料及评分办法里提到的其他资信证明（如果有的话）。二、 申报文件递交1、申报文件和保证金应于竞争性谈判邀请规定的时间之前递交至采购中心指定的地点。2、申报供应商应根据本谈判文件的要求，编制申报文件共正本壹份，副本贰份，并明确注明“正本”或“副本”字样，一旦发生差异，以正本为准。3、申报文件须由申报供应商法定代表人或授权代表签署和加盖公章。4、申报文件应装入封袋密封，并在封面上注明：项目名称、谈判文件编号、申报供应商名称、地址、电话和传真，封口处加盖申报供应商公章。5、申报供应商自行承担与参加谈判有关的所有费用，无论谈判过程中的做法和结果如何，采购中心在任何情况下均无义务和责任承担这些费用。三、谈判1、谈判小组：本次采购由浦口区政府采购中心聘请相关专家和采购人代表组成三人谈判小组与供应商进行谈判。2、谈判程序：（1）实质性响应审查。谈判小组依据竞争性谈判文件的规定，从供应商递交响应性文件的有效性、完整性和对竞争性谈判文件的响应程度进行审查，以确定对竞争性谈判文件的响应程度；（2）谈判小组所有成员集中与单一供应商按照递交响应性文件的顺序分别进行谈判；（3）谈判文件如有实质性变动的，谈判小组将以书面形式通知所有参加谈判的供应商；（4）谈判小组制定一个符合采购人要求的最优方案，或直接根据供应商的报价、响应内容及谈判情况，要求参加谈判的供应商分别进行不超过三轮报价。最后一轮谈判结束后，参加谈判的供应商应当对谈判的承诺和最后报价以书面形式确认，并由谈判供应商授权代表签署；（5）谈判小组根据报价、服务方案、人员配置、服务承诺、企业资信、质量安全等因素确定成交供应商。3、成交原则：综合评分法成交因素：价格40分，服务方案30分，人员配置10分、服务承诺10分、企业资信5分、质量安全5分。详细评分办法（评分项目以申报文件中提供的相关资质为准）：（1）价格占40分：以经评审的有效报价中的最低价为满分40分。其他报价的价格分为：最低价/其他报价*40。（2）服务方案占30分：经评审相对最符合规范要求，最贴近业主实际情况、相对科学合理的物业管理方案的得30分，次之以2分递减，最低分不得低于18分。（3）人员配置占10分：符合招标文件要求的得6分；与服务项目有关联的人员具有中级（含）以上的每个加1分，加分最多不超过2分，工程人员具有相关资质上岗证的每个加1分，加分最多不超过2分。（4）服务承诺占10分：申报供应商提供的具体服务承诺合理可行，性价比优越，符合采购人实际要求的，满足物业管理区域内的保安服务、保洁服务、工程服务、会议保障及其它服务的得6分，申报供应商提供的具体服务承诺优于谈判文件要求，加2分。（5）企业资信占5分：近三年内承接过建筑面积在5000平方米以上或二处（含）以上政府办公用房物业管理服务的占 2 分；通过物业管理ISO9000系列质量管理体系认证的，得1分；近三年内，获国家、江苏省、南京市本行业与物业管理服务有关的表彰、奖励等荣誉证明的，每项得 1 分，最多得2分；（6）质量安全5分：安全保障措施具体、明确、可靠、健全的得 分，安保人员设备配置先进、齐全的的5分，次之以1分递减，最低为0分。注：评标委员会按照以上所列六个单项因素及其评分细则，对经评标委员会确认的各家投标文件分段进行综合评分，并按照各投标单位的总得分由高到低依次排序推荐第一中标候选人及第二中标候选人。最低投标价等任何单项因素的最优不是中标的必要条件。三、 合同授予1、浦口区政府采购中心将向成交供应商发出成交通知书，并在本中心网站发布成交公告，成交通知书将是合同的一个组成部分。成供应商应按成交通知书规定的时间、地点签订政府采购合同。2、谈判文件、成交通知书、成交供应商的申报及澄清文件，均为签订物业管理服务合同的依据。3、如成交供应商候选人拒签合同或合同签订后不履行，浦口区政府采购中心有权没收该供应商的全部谈判保证金，采购中心将视情况从其他候选人中按得分高低顺序递补，或重新采购。未成交供应商的谈判保证金谈判完毕后无息退还。第三章 采购项目的服务规范及要求一、 物业管理范围投标人应在物业管理方案中，对照招标文件要求，逐条说明所提供服务已对采购人的需求做出了的响应，或申明与需求条文的偏差和例外。投标人服务规范应符合南京市物业管理行业标准要求。1、物业管理区域内的保安服务：（1）负责培训中心.泰山新村办公区的安全护卫工作；（2）负责培训中心.泰山新村办公区院落内的车辆停放秩序及交通秩序；（3）监控系统的运行；（4）报刊、邮件和信函的收发、出门物品的检查；（5）负责培训中心及泰山新村办公区传达室的接待、问讯工作；（6）做好紧急突发事件的应急处理工作；（7）完成业主交办的其它工作（搬运物品）。2、物业管理区域内的保洁服务：（1）办公区域内报税服务大厅、会议室、客房、活动室、接待室、阅览室、值班室、保安室、监控室、及附属设施的日常卫生保洁、垃圾整理收集；（2）卫生间、客房的地面、墙面、玻璃、灯具、卫生洁具等设施物品的日常清洁保养；（3）办公区周边庭院、广场、绿地的日常卫生保洁、垃圾收集；（4）办公区玻璃窗定期清洗；（5）值班室、客房、食堂及其他办公场所的窗帘、客房被褥、毛巾的定期清洗更换；（6）负责卫生间清洁用品（如卷纸、洗手液等）的及时更换；（7）制定办公区消杀制度，定期灭除害虫；（8）负责各楼层饮水器的维护和使用。3、会务保障：（1）日常办公会议的茶水、投影及音响保障；（2）大型会议的全方位保障；（3）重点部位的咨询、登记、问讯服务。二、物业管理服务人员配备及要求为保证服务质量和维护地税系统的形像，所有物业管理服务人员均要求具有高中以上文化，品行端正，具体要求如下：1、物业经理：1人。工作职责：全面负责局培训中心物业服务工作的管理，考核物管工作人员的绩效，做好与业主方的沟通和协调工作。人员配置要求年龄在40周岁以下，具有大专（含）以上文化程度，从事本岗位3年以上工作经验；有较强的管理能力和工作经验，能够充分调动全体员工的积极性，善于管理、善于沟通。（1）能够调动员工的积极性，加强员工的团结精神，公开、公正、公平地评价员工的工作业绩，负责每月对员工考评，建立员工工作手册，每日登记工作内容、事项及完成情况；（2）能够虚心接受业主的监督、建议、评价，并对工作进行有效的改进；（3）积极配合业主其他工作或活动的顺利展开。（4）能制定物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每季度向委托方报告一次计划实施情况。（4）经理有中级以上职称或大专以上学历，有3年以上经理任职经历。熟悉物业管理相关法规，并能规范组织管理服务工作。（5）申报文件中需提供物业经理（即项目负责人）的资格证明材料，如简历、身份证复印件、上岗资格证明复印件等；（6）申报供应商如成交，未经采购人批准，物业经理（即项目负责人）不得更换。2、保安人员：7人。负责局泰山新村办公区、培训中心及第四分局的安全护卫，维护良好的工作秩序。人员配置要求年富力强，年龄在35周岁以下，身高1.68以上，体格健壮；身体健康，无传染病及易发突发性疾病；初中以上学历，有责任心，无不良嗜好及性格缺陷，有处理突发事故的经验和办公楼保安工作经历。保安人员须持有相关岗位的上岗证件，着装及仪态作风须正规。（1）实行24小时值班巡逻制，确保办公区内无火灾、无治安及刑事事故、无安全隐患发生。有应急处理计划和措施，如有事故发生，做到能够及时报警、保护现场，防止事态进一步恶化，事件处理及时率100%；（2）能熟练掌握安防监控设备的使用，并负责监控室的日常工作及设备的维护与保养；（3）负责消防、闭路监控异常情况处理，并负责晚间任务接收及下达；（4）无上门推销现象；（5）严格执行消防操作规程，定期进行消防演习，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用；（6）对外来探访人员，建立询问登记制度，要求记录完整，有回执；（7）做好信件收发工作，严肃收发纪律和程序，不得有任何失误；（8）自行车、助力车、摩托车、汽车按指定地点停放并进行管理。3、保洁人员：7人（培训中心5人、泰山新村2人）。工作要求：负责局机关办公区内部的环境卫生，并提供优质服务，工作中积极主动、团结互助、以诚对人、以礼相待。人员配置要求年龄在40周岁以下，身高1.60米以上，体检合格，有从事过写字楼保洁工作经验。仪表整洁，礼貌和蔼，有良好素养和职业道德。（1）执行清洁制度，清洁设施合理、完备，满足地税系统办公和人流量大等特点下的清洁要求，全天候、全方位地保持清洁；（2）办公楼立面、公共楼道及物业区域内道路整洁，无堆放杂物现象，并承担“门前三包”责任；（3）区外墙（总面积约9600平方米，含玻璃幕墙及玻璃窗，）的护理不少于2次/年，幕墙清洗1次/年；（4）楼内墙面清洗高位1次/月、低位1次/周。瓷砖部分高位1次/季、低位1次/周（3米以上为高位）；（5）不锈钢材质部分（含宣传栏、楼道扶手、等）日常保洁，另视污染程度使用护理剂；（6）卫生间、楼道、走廊等公共部位需制定保洁巡视制度，公共部位垃圾筒需清倒2次/日；（7）采取先进消杀技术，对办公区、宿舍、下水道、绿化带及餐厅等部位进行消杀除虫，1次/季。（8）物业管理公司自行配置必要的清洁与护理 设备和用具。（9）及时清理及梳理下水管道。4、会议保障及来宾接待服务员：1人。工作要求：人员配置要求年龄在30岁以下，具有高中以上学历，身高不低于165厘米，服务规范、及时、礼貌、热情、文明。（1）会议前的基本设施、设备的准备、调试工作及清洁工作；（2）会议现场的布置工作；（3）会议前配备好甲方提供的茶水、香烟、鲜花、横幅、席卡、果盘、烟灰缸、口杯、纸巾、毛巾、食品等相关物品；（4）在会议召开前调节好空调、话筒、音响，并打开灯或者窗帘保持开会期间的光线明亮；（5）在会议期间提供熟练的技术人员以保证会场声、像及音控系统的正常运行；（6）会议中的倒水、续水及其它会议服务等事宜；（7）会议结束，现场的保洁及相关设备、物品的清点、归还（归位）、存库等工作；（8）泰山及培训中心绿化区的养护；5、厨师：1人（第四分局1人）。工作要求：身体健康，无传染病及不良卫生习惯，为分局干部提供工作日一顿中餐，并能做到菜肴可口、卫生、厨房整洁及餐具清洁，同时做好分局公共区域的卫生保洁工作。6、食堂勤杂工：1人。要求身体健康，无传染病及不良卫生习惯。做好食堂厨师助手作用。三、报价基准及其它：1、报价除应包括物业管理服务人员的工资、社保福利费、物业共用设施日常维护保养费（包括管线辅材及附件）、物业管理区域清洁费、日常耗材（卫生卷纸、洗用液、外墙清洗费）、办公费、固定资产折旧费、法定税费、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费和合理利润外，还应包括检测、管理、劳务、培训、保修、安全保卫、会务安排、环境布置、宣传服务、风险及政策性文件规定等各项应有费用，以及为完成招标文件规定的物业管理工作所涉及到的一切相关费用。2、用于物业管理的劳动、清洁用品、用具及共用部位的卫生用品、用具由投标人购置并承担费用（其中：卫生纸、洗手液需按采购人指定品牌购置）。共用部位的卫生球、肥皂、垃圾袋等及公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓）由投标人购置并承担费用。3、房屋正常免费维保范围以外的项目，单个部件在100元以内的费用均由投标人承担，价值超过100元的部件材料费由采购人承担。房屋免费维保范围以外的大修或改造项目由采购人实施，物业管理企业负责随工监理，随工监理费用由投标人承担，工料费用由采购人承担。房屋正常免费维保范围由采购人提供。4、房屋正常免费维保范围以内的项目，由维保企业负责实施，物业管理企业负责随工监理，随工监理费用由投标人承担，工料费用由维保企业根据维保合同承担。5、消防、中央空调、弱电监控系统、院落及办公室绿化已委托其他有维护资质的专业公司养护、维修，投标报价文件中不需包含此费用。以上系统维修、更换零部件材料费由采购人承担。6、报价中不包含报警器具、监控器、应急疏散灯、应急照明灯的维修保养费用及消防器材的更换费用，上述费用由采购人承担。对于未在设备清单中列出的设备的维护保养费用均应含在报价中。7、对于与报价相关的该区的各种免费维保条件，请各投标人自行与采购人联系、了解，并考虑在本次报价中，若将来由于该种因素考虑调整合同价格的话，采购人将不予考虑。8、报价时应充分考虑所有可能影响到报价的价格因素，一旦最终成交，总价将包定，不予调整。如发生漏、缺、少项，都将被认为是成交人的报价让利行为，损失自负。9、投标人自行解决员工养老、失业、医疗、工伤、纳税等保险及劳保、工资、福利、食宿、交通等有关问题。10、采购中心如没有特别说明的话，对每一项服务仅接受一个价格。四、物资配备要求：对提供的洗手液、卷纸等物品必须使用国产品牌：洗手液为蓝月亮、威露士、开米品牌；卷纸为心心相印、洁云、维达、妮飘、舒洁等品牌，有芯90克。以上物品采购必须到大型正规单位进行合格采购。五、物业管理经费项目1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业公共部分、公共设施设备的日常简单维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用（包括外墙清洗费用）；4、物业管理区域绿化养护费用（不包括草坪补植和树木移栽）；5、物业管理区域秩序维护费用；6、物业管理企业办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧费用；8、经委托方同意的其他费用；9、合理利润；10、法定税费；六、其他要求：1、物业公司所用人员必须按照中华人民共和国劳动法的规定执行，如遇到工资纠纷问题由物业公司自行解决。2、物业公司须保障所用人员待遇不得低于国家规定标准。2、本次采购不接受联合投标，物业管理企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量、减少服务内容或提高收费标准，并需上报采购人同意。第四章 合 同南京市政府采购合同合同编号 ：PKZC-2008JZ033项目名称 ：南京市浦口地方税务局汤泉培训中心物业管理使用单位 ：南京市浦口地方税务局供货单位 ： 签订日期 ： 南京市工商行政管理局 南 京 市 财 政 局 监 制南京市政府采购合同合同编号：PKZC-2008JZ033采购人（以下称甲方）南京市浦口地方税务局汤泉培训中心供应商：（以下称乙方）住所地：住所地：集中采购机构：浦口区政府采购中心根据中华人民共和国政府采购法、中华人民共和国合同法等法律法规的规定，甲乙双方按照浦口区政府采购中心的采购结果签订本合同。第一条 合同标的 甲方将南京市南京市浦口地方税务局汤泉培训中心物业管理项目委托乙方实行物业管理服务。一、项目基本情况：1、座落位置：汤泉镇龙泉路、泰西路7号；2、建筑面积：9600平方米；3、物业类型：办公楼、培训中心及周边区域。二、物业管理服务委托管理期限： 2008年7 月1日至2009年6 月30 日（其中：前一个月为试用期，试用期满经采购人考核合格后，合同方为有效。合同期满后，采购人有权决定是否与成交供应商续签下一年度合同）。第二条 委托管理事项一、委托物业管理服务事项详见谈判文件第三章。二、响应与物业管理有关的其他事项。第三条 合同总价款 一、本合同项下物业管理服务费用人民币总价款（壹年）为 元整 （大写），折合按建筑面积（9600平方米）每月每平方米 元。二、本合同执行期间合同总价款不变。第四条 组成本合同的有关文件下列关于浦口区政府采购 PKZC-2008JZ033号的谈判文件或与本次采购活动方式相适应的文件及有关附件是本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力，这些文件包括但不限于：（1）乙方提供的谈判文件和谈判报价表；（2）最终确认表；（3）成交通知书；（4）甲乙双方商定的其他文件。第五条 双方权利义务一、 甲方权利义务：1、 代表和维护产权人及使用人的合法权益；2、 不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理活动；3、 负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷；4、 审定乙方撰写的物业管理服务管理制度；5、 检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；6、 审定乙方提出的物业管理服务年度计划及财务预决算；7、 在合同生效之日起向乙方提供 120 平方米建筑面积管理用房（产权属甲方），由乙方无偿使用；8、 提供乙方进行物业管理服务所必须的水、电供应；9、 协助乙方做好物业服务管理工作；10、法规、政策规定由甲方承担的其他责任。二、 乙方权利义务：1、 根据有关法律、法规、本合同的规定及本物业的实际情况，制定物业服务管理制度及管理方案、年度管理计划、资金使用计划及决算报告等工作目标；2、 定期向甲方公布物业服务管理费用收支帐目；3、 在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常物业管理工作，并委派有岗位资质的人员履行本合同；4、 负责所有日常物业材料、用品及易耗品的更新；5、 自主开展各项物业管理活动，但不得侵害甲方、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益；6、 根据有关法律、法规的规定和本合同的规定，向甲方收取物业服务费用，通过合法有效方式解决拖欠物业服务费的问题；7、 建立、保存物业管理帐目，及时向甲方公告本管理区域内的重大物业服务事项；8、 可选聘专营公司承担本物业的专项物业管理业务，但不得将本物业的整体物业管理及责任转嫁给第三方；9、 对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商，经甲方同意报有关部门方可实施；10、按本合同第九条第1、2款规定，对甲方的违约行为进行处理；11、合同终止时，向甲方移交全部物业管理用房、档案资料和属甲方所有的其他资产，并办理交接手续；12、法规、政策规定由乙方承担的其他责任。三、在管理过程中，因下列因素所致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，乙方均不负赔偿之责：1、 天灾、地震等不可抗力的事由所致的损害；2、 暴动、持械抢劫、破坏、爆炸、火灾、刑事犯罪等违法行为等事由所致的损害，但因乙方故意或过失所致，不在此限；3、 因本合同标的物本身固有瑕疵所致的损害；4、 因甲方或第三者之故意、过失所致的损害；5、 因甲方或物业使用人专有部分的火灾、盗窃等所致的损害。6、 因乙方书面建议甲方改善或改进物业管理措施，而甲方未采纳所致的损害；7、 因甲方或物业使用人指挥调派乙方工作人员所致的损害；8、 本合同标的物之共用部分（含共用部位、共用设备设施）自然或人为的任何损坏。但因乙方故意或重大过失所致的，不在此限；9、 除上述各款外，其它不可归责于乙方之事由的。四、为维护公众、甲方及物业使用人的合法利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，乙方因采取紧急避险措施造成财产损失的，按有关法律规定处理。第六条 质量保证一、 建立质量管理体系并有效运行，物业管理服务能够接受质量审核。二、 物业管理服务逐步达到接受创优评审条件。三、 各项承诺指标及所采取的措施详见“谈判文件”。四、 其他物业管理服务质量要求按南京市有关标准执行。第七条 履约保证金1、 乙方在签订本合同之日，向甲方或甲方指定的机构提交履约保证金 伍仟 元整。2、 履约保证金的有效期为甲乙双方签署验收满意说明之日起5个工作日内。3、如乙方未能履行合同规定的义务，甲方有权从履约保证金中取得补偿。4、履约保证金扣除甲方应得的补偿后的余额在有效期满后5个工作日内无息退还给乙方。第八条 款项支付1、本合同项下所有款项均以人民币支付。2、如本合同项下的采购资金系甲方自行支付。3、 以上款项按约定向乙方支付。第九条违约责任1、甲方无正当理由，违反本合同第五条的有关规定，使乙方未能完成规定管理目标的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决，造成乙方经济损失的，由甲方向乙方偿付合同总价5%的违约金。2、甲方未按合同规定的期限向乙方支付款项的，每逾期1天甲方向乙方偿付欠款总额的5滞纳金，但累计滞纳金总额不超过欠款总额的5% 。3、乙方无正当理由，违反本合同第五条及第六条的有关规定，未能达到规定管理目标及质量保证的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改，造成甲方经济损失的，甲方有权扣留乙方全部履约保证金，同时乙方应向甲方支付合同总价5%的违约金。4、乙方无正当理由，违反本合同第三条的有关规定，擅自收费或擅自提高收费标准的，对擅自收费部分或超出标准的部分，甲方有权要求乙方双倍返还；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。5、乙方在承担上述3、4款一项或多项违约责任后，仍应继续履行合同规定的义务（甲方解除合同的除外）。甲方未能及时追究乙方的任何一项违约责任并不表明甲方放弃追究乙方该项或其他违约责任。第十条合同的变更和终止1、除政府采购法第49条、第50条第二款规定的情形外，本合同一经签订，甲乙双方不得擅自变更、中止或终止合同。2、本合同终止时，乙方应移交物业管理权，撤出本物业，协助甲方作好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方移交管理用房和物业管理的全部档案资料等。3、本物业管理合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业前，除甲方要求乙方提前撤离外，新老物业管理公司的交接过渡期最长为1个月，在此期间乙方应提供过渡期物业管理服务，过渡期物业管理服务标准和服务费标准不变，由乙方收取；1个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。第十一条合同的转让乙方不得擅自部分或全部转让其应履行的合同义务。第十二条 争议的解决1、因履行本合同引起的或与本合同有关的争议，甲、乙双方应首先通过友好协商解决，如果协商不能解决争议，则采取以下第（2）种方式解决争议：（1）向甲方所在地有管辖权的人民法院提起诉讼；（2）向南京市仲裁委员会按其仲裁规则申请仲裁。2、在仲裁期间，本合同应继续履行。第十三条 诚实信用乙方应诚实信用，严格按照谈判文件要求和承诺履行合同，不向甲方进行商业贿赂或者提供不正当利益。第十四条 合同生效及其他1、 本合同自签订之日起生效。2、 本合同一式四份，甲乙双方各执一份，一份交政府采购中心存档，一份报送政府采购监督管理部门备案。3、 政府采购中心为集中采购机构，根据甲方的授权代其采购确定乙方为成交单位，但不承担本合同规定的甲方的权利和义务。4、 本合同执行期间如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。5、 本合同应按照中华人民共和国的现行法律进行解释，条款中如与国家规定、条例有抵触的，则该条款无效并按国家规定和条例执行，合同的其它条款继续有效。甲方（采购人）： （盖章） 乙方（供应商）： （盖章）法定代表人： 法定代表人：委托代理人： 委托代理人：电话： 电话：开户银行： 开户银行：帐号： 帐号：单位地址： 单位地址：日期： 年 月 日 日期： 年 月 日集中采购机构：浦口区政府采购中心项目负责人：江启昌日期： 2008年 月 日附件一：谈判申请及声明致：浦口区政府采购中心根据贵方PGZC-2008JZ033号谈判文件，正式授权下述签字人 (姓名和职务)代表申报人 （谈判供应商名称），提交下述文件正本一式一份，副本一式二份。谈判报价表服务方案耗材清单资格证明文件据此函，签字人兹宣布同意如下：1、总报价为人民币（大写） 元。2、我们同意向贵方提供贵方可能要求的与本次谈判有关的任何证据或资料。3、我们完全理解政府采购中心不一定以最低价确定中标单位。4、我们愿意遵守招标文件中对投标者的所有规定。5、我们完全理解政府采购中心有保留在授标之前任何时候接受或拒绝任何投标，以及宣布招标程序无效或拒绝所有投标的权力。我们完全理解政府采购中心无向未中标人解释未中标理由的义务。6、如果在开标后规定的投标有效期内撤回投标，我们的投标保证金可被贵方没收；7、投标人已详细审核全部招标文件及其有效补充文件，我们知道必须放弃提出含糊不清或误解的问题的权利。8、我们同意从规定的开标日期起遵循本投标书，并在规定的投标有效期期满之前本投标文件始终对我方具有约束力；如果中标，本次招标文件和本投标文件将作为合同的附件。9、一旦我方成交，我方将根据谈判文