估价(2).doc

房地产估价报告致委托方函xxxx：承蒙贵方的委托，我公司对位于：淮海第一城39号楼904室房地产（房屋产权面积为110.76平方米，房屋所有权证复印件见附件）进行价值评估，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2010年12月12日。估价人员根据估价目的，遵循估价原则和估价程序，依据国家的有关法律、法规、中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T 502911999）以及其它有关资料，客观地选择估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过计算，并结合估价人员的经验，确定估价对象在估价时点（2010年12月12日）的市场价值为大写人民币捌拾贰万（820000.00）元整；单价为7399.88元/。特此函告淮安xxx房地产评估有限公司2010年12月12日估价师声明郑重声明：1. 我们在这次估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2. 本报告是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本次估价的假设和限制条件的限制。3. 我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4. 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T 50291-1999）以及其它有关资料进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5. 我们已对本估价报告的估价对象进行实地查勘。6. 没有非本公司人士对本估价报告提供了重要专业帮助。估价的假设和限制条件一、估价的假设条件我们评估的是估价对象的现时市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格，它依据如下假设：1. 任何有关估价对象运作方式、程序均符合国家和地方有关法律、法规，并支付了应缴税费。2. 在估价时点估价对象不存在任何产权纠纷，不受任何权利限制，可以在公开市场上合法地进行转让。3. 在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。4. 有一段合理的洽谈时间，可以通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。二、估价的限制条件1. 本次估价未考虑估价对象短期内变现的影响因素。2. 估价人员实地勘查时，对房屋仅进行了一般性的察看，并未进行结构测试；对内部无法勘查的隐蔽工程，主要参考委托方提供的资料，并结合常规做法确定。3. 本次估价是估价时点（2012年12月12日）的价格现值，假设在本报告有效期间物业价格保持稳定。4. 本报告出具的估价结果未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇到自然力和其他不可抗力时可能对房屋价格产生的影响，也没有考虑特殊的交易情况，使交易方追加或减少付出而对房地产价格所产生的影响。5. 估价对象的建筑面积、结构以委托方提供的房屋所有权证所载明的为准。6. 本次评估将估价对象房屋与所分摊土地作为一个整体进行考虑。本次评估结论中包含房屋室内装修的价格。8、价报告及附件须同时完整使用方为有效，本公司不对仅使用报告中部分内容或不同时使用所可能导致的任何损失承担责任。房地产估价结果报告一、 委托方：二、 估价方：淮安xxx房地产评估有限公司 注册资金：壹佰万元资质等级：贰级经营范围：房地产价格评估、土地价格评估、房地产经纪、工程技术咨询、建设项目可行性研究与策划、企业策划、投资咨询。三、 估价对象（一）估价对象界定淮海第一城39号楼904室 住宅房地产（房屋产权面积为110.76平方米，房屋所有权证复印件见附件）。（二）估价对象概况地理位置：估价对象位于江苏省淮安市市辖区杏园路小区背景：淮海第一城，位于金鹰国际、时代超市之间，踞市中心和CBD中央，淮海第一城南屏苑，位于金鹰国际北侧，由6栋高层组成。估价对象现状：估价对象现保存为简装两室两厅一卫一厨，墙面为白色乳胶漆涂料，地板为复合地板，入户门为防盗门，卫生间瓷砖铺地面，铺墙面；厨房为瓷砖墙面、铺墙面；透明双层中空玻璃窗。四、估价目的：为银行抵押贷款提供价格参考五、估价时点2010年12月12日六、价值定义:本报告的估价结果是指估价对象具备转让、出租、抵押的权利，房屋在维持现状并正常使用的条件下，于估价时点2010年12月12日。七、估价依据法律法规依据中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国担保法中华人民共和国国家标准房地产估价规范城镇土地估价规程（中华人民共和国标准GB/T18508-2001）国家土地管理局关于加强地价管理规范土地估价行为通知经济行为依据房地产评估业务委托书 房屋所有权证 国有土地使用证参考资料及其它现场勘察记录及搜集的相关资料委托方提供的相关资料八、估价原则合法原则：房地产估价应首先遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。 最高最佳使用原则:房地产估价应遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。 替代原则:房地产估价应遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。估价时点原则:房地产估价应遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。遵循独立性、客观性、公正性、谨慎性的工作原则客观性原则：一切从实际出发，认真进行现场勘察和调查研究，掌握详实可靠的资料和依据，采取符合实际的计价标准和方法，得出合理、可信、客观、公正的评估结果。独立性原则：估价机构和估价人员严格按照国家法律和法规行事，不受外界干扰和评估业务当事人的影响，确保资产评估结果的客观性和公允性。谨慎性原则：在存在不确定因素的情况下，估价人员作出相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计估价对象在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。九、估价方法常见的房地产估价方法有市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法和基准地价系数修正法五种方法。根据估价对象的特点和估价目的、估价人员对邻近地区市场状况的调查和对估价对象的实地勘查，以及遵循房地产市场价格评估的确定原则，估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，根据估价对象的特点及本身的实际情况，遵照国家标准房地产估价规范，最终选择收益法和市场比较法作为本次估价的基本方法来求取估价对象价值。 市场比较法：市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从类似房地产的已知价格，修正得出估价对象客观合理价格的一种估价方法。 收益法定义：收益法是将预期房地产的未来各期的正常净收益，选用适当的报酬率折现到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的公开市场价格的方法。十、估价结果估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点 2010年12月12日的市场价值为捌拾贰万（820000.00）元整；单价为7399.88元/；详见估价结果明细表。估价对象土地用途房地产证号建筑面积估价单价总价淮安第一城39号楼904室住宅房地产淮 房权证 字第200811660号110.767399.88元/820000. 00元十一、估价人员十二、估价作业日期2010年12月12日十三、估价报告有效期及有关说明1. 本报告有效期一年，从完成报告之日起计算，超出期限使用或在报告有效期内房地产价格行情发生较大变化的，应进行调整或重新估价；2. 估价人员未对委托方提供的资料向有关部门进行核实，委托方应对所提供资料的真实性负责，因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任；3. 本报告解释权属于本公司，本报告全文或部分内容公布之前，须征得本公司同意，国家法律规定除外；4. 本报告一式叁份，委托方贰份，受托方壹份，复印无效。房地产估价技术报告一、 个别因素分析1. 淮安第一城39号楼904室 住宅房地产（房屋产权面积为110.76平方米，房屋所有权证复印件见附件）。2. 房地产实体状况：估价对象所在建筑物为六层钢混结构楼房。估价对象位于39号楼904室，建筑面积110.76平方米，外墙浅灰花岗岩外立面，内墙刷乳胶漆，地面为复合地板，防盗门、铝合金窗，厨房、卫生间内墙贴瓷砖到顶、塑料扣板吊顶，地砖地面，室内净高2.8米。3. 房地产使用现状：估价对象现用途为住宅用房。二 区域因素分析 地理位置：估价对象位于淮海第一城南屏苑，位于金鹰国际、时代超市之间，踞市中心和CBD中央。处于淮海东路北侧，承德北路西侧，周围有淮阴师范学院、清河小学、时代超级购物中心、金鹰国际大厦、苏果超市，分布丹桂苑小区等，有多条公交线路经过，交通便利。 交通便捷程度： 位于市中心，有多条交通线路公交车。 公共配套设施 超市、娱乐中心、商场、饭店设施一应俱全。三、市场背景分析淮安市是一个中等工业城市，为淮安地区政治、经济、交通、文化、科技和信息中心，随着改革开放的不断深入，淮安市经济有了飞快的发展，城市建设成绩斐然，区域内城市公用基础设施建设齐全，路、水、电、气、邮电通讯条件大大改善，学校、医院、菜场等公用设施配套逐步完善，投资环境大为改观，这必将对淮安市的房地产业有很好的拉动促进作用。淮安市由于经济和人口的持续快速增长，随着城区规模不断扩大和每年移居城市人口的增加，产生了对住宅的旺盛需求，这种需求在2006年达到阶段性高点。但国家从2005年开始对居住房地产宏观调控力度加大，陆续出台了相关调控政策，使得2006年房地产市场价格保持相对稳定。四 最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象在合法前提下最高最佳使用进行估价，最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能给估价对象带来最高价值的使用。估价对象最佳用途和现用途一致，本次评估的估价对象最高最佳用途为居住用途。五 估价方法选用由于在此供求区域内类似房地产交易实例较多，房屋价格具有可比性，故本报告选择收益法和市场比较法作为本次估价的基本方法来求取估价对象价值。六 估价测算过程A市场比较法（一）选择比较实例项目ABCDE坐落万达广场住宅一期4号楼3907室万达广场住宅一期4号楼2708室淮海第一城闻莺苑11号楼601室香格里拉国际花园C区9号楼602室香格里拉国际花园C区9号楼602室面积（）94.98128.8191.3784.9185.37价格(元)720000950000666394558130596446基本情况砖混结构，水泥地面，外墙花岗岩，内墙普通粉刷，塑钢窗。砖混结构，水泥地面，外墙花岗岩，内墙普通粉刷，塑钢窗。砖混结构，复合地板，外墙刷涂料，内墙粉刷，塑钢窗。砖混结构，复合地板，外墙刷涂料，内墙粉刷，塑钢窗。砖混结构，复合地板，外墙刷涂料，内墙粉刷，塑钢窗。购买时间2009年上半年2009年下半年2007年下半年2007年上半年2007年下半年单价（元/）7580.547375.207293.366573.206986.60（二）估价对象与比较实例的比较分析1. 交易情况修正比较实例A、B、C、D、E均为正常交易，根据经验确定A、B、C、D、E的交易情况修正系数均为100/100。2. 交易日期修正由于所选取的比较实例A、B、C均为2010年的价格，近来房地产的价格成上升趋势，根据估价经验确定A、B、C、D、E修正系数均为100/100、100/100、100/100、100/99、100/99。3. 区域因素修正区域因素修正表实例ABCDE自然条件好好好好好社会环境好好好较好较好街道条件好好好较好较好交通设施好好好较好较好繁华程度较好较好好较好较好景观情况较好较好一般一般一般规划限制好好好一般一般小区配套设施一般一般一般较好较好比较结果100/105100/105100/101100/98100/98根据调查，与估价对象类似的比较实例情况见上表，以估价对象所在区域为100，由上表评定比较实例A、B、C、D、E的区域因素总体较好于估价对象，根据经验确定比较实例A、B、C、D、E区域因素修正系数分别为100/105、100/105、100/101、100/98、100/98。4. 个别因素修正估价对象位于9楼，建成于2007年，以其为100。比较实例分别位于33楼、22楼、6楼、6楼、6楼，实例A、B建成于2009年，实例C建成于2005年，实例的D、E建成于2010年。综合考虑其楼层、成新、装修等因素的影响，确定比较实例A、B、C的个别因素修正系数分别为100/98、100/98、100/102、100/96、100/96。（三）综合修正比较实例ABCDE单价（元/）7580.547375.207293.366573.206986.60交易情况修正100/100100/100100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100100/99100/99区域因素修正100/105100/105100/101100/98100/98个别因素修正100/98100/98100/102100/96100/96修正后价格（元/）7366.907167.357079.567057.397501.25根据评估经验，赋A、B、C、D、E交易实例权重均为1/5则：估价对象比准单价=（7366.90+7167.35+7079.56+7057.39+7501.25）1/5=36172.451/5=7234.49元/估价对象比准价格=110.767234.49元/=801292.11元（取整为801200.00元，单价为7234.49元/）B、收益法本次评估采用的是收益法中年净收益按一定比率递增的有限年公式进行测算。收益法的原理是：将房地产可预见的未来各年的净收益按一定的资本化率折现到估价时点，加总求和得出房地产的价值。净收益按一定比率递增的收益法计算公式为：房地产价值V房地产价值a第一年净收益r资本化率g净收益逐年递增的比率n尚可收益年限先确定同类商业房地产第一年租金水平，然后计算净收益，确定资本化率和净收益逐年递增比率，最后计算出估价对象的价值。（一）各参数的确定1. 月租金的确定根据同一区域同类物业租金水平的调查分析，确定估价对象的平均租金水平为25.03元/月（建筑面积）。实例A实例B实例C位置淮海第一城南屏苑38号楼2#1单元501淮海第一城南屏苑1#3单元403淮海第一城南屏苑38号楼1101结构钢混钢混钢混租金2900元/月2800元/月2750元/月装修简装普装普装建筑面积（）114.37112.35110.892. 尚可收益年限的确定估价对象建筑物为混合结构房，建成于2007年，根据国家有关规定，确定其耐用年限为50年，已使用3年，剩余使用年限为47年。估价对象分摊的土地出让年限至2075年4月22日，剩余使用年限为60年，根据孰短原则确定房地产尚可收益年限为47年。3. 资本化率（R）的确定资本化率采用安全利率加风险调整值确定，安全利率按一年期定期存款利率2.5%计算，根据估价经验，该类房地产中等风险调整值通常取2个百分点，则：资本化率（R）=2.5%+2%=4.5%4. 净收益逐年递增的比率预计随着经济的发展，以及周围区域房地产进一步综合开发，估价对象所在区域商业环境、商业竞争状态将有所提高，所吸引的客户群的规模及覆盖范围将有所扩大，房地产价值也会逐渐上升。