商品房销售管理办法条文说明.doc

商品房销售管理办法条文说明第一章 总则1998年以来，随着住房制度改革的不断深化，个人逐步取代集团成为住房消费主体。与此同时，实物分配和集团消费所掩盖的许多问题也逐步暴露出来，广告虚假、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣等问题时有发生。为促进房地产市场的进一步发展，完善相应的法律制度，维护市场主体，特别是广大消费者的合法权益，成为当前急需解决的问题。在此背景下，建设部制定了商品房销售管理办法（以下简称办法）。第一条为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据中华人民共和国城市房地产管理法，城市房地产开发经营管理条例，制定本办法。说明：本条规定了本办法的立法目的和依据。办法立法目的有两个方面：一是规范商品房销售行为；二是保障商品房交易双方当事人的合法权益。规范商品房销售行为，主要是建立商品房销售规范和市场行为准则，维护良好的市场秩序。商品房的唯一性和不可流动性，决定了商品房销售中，销售商往往处于更加主动的地位，销售商的行为是否规范，决定着整个交易活动能否公平、公正地进行。因此，本办法中规范销售行为，主要是针对销售商而言的。保障商品房交易双方当事人的合法权益，是针对市场参与者而言的，既保护销售商，也保护购房者。但由于目前我国购房者从总体讲，法律意识、自我保护意识还不是很强，再加上为消费者服务的中介机构行为又不是很规范，购房者的权益更易受到侵害；因而，在制定办法中，侧重于维护住房消费者的合法权益。同时，从推进市场发展的角度来看，保护销售商的利益也是非常必要的，只有在市场各主体的利益都能得到法律保障时，才能激发他们参与市场的积极性，才能促进市场的发展。办法属于部门规章，根据立法法的规定，制定规章应有法律、行政法规（决定、命令）为依据。办法是以1995年颁布的中华人民共和国城市房地产管理法（以下简称房地产法）、1998年发布的城市房地产开发经营管理条例（国务院令第248号，以下简称开发条例）为依据制定的。房地产法是我国房地产领域内的基本法，规定了商品房销售活动的一些基本准则；开发条例秉承房地产法，对商品房销售，尤其是商品房预售，作了一些原则性规定。办法根据实践的需要，对房地产法和开发条例中抽象和原则性的规定进行细化，增强了法律规定的可操作性。同时，办法根据中华人民共和国合同法（以下简称合同法）、中华人民共和国担保法（以下简称担保法）、中华人民共和国建筑法（以下简称建筑法）、中华人民共和国广告法（以下简称广告法）、中华人民共和国行政处罚法（以下简称行政处罚法）、建设工程质量管理条例（以下简称质量条例）等法律、法规，对商品房销售涉及到的相关具体问题作了进一步规定。第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。说明：本条规定了办法调整范围。从地域范围分析，因本办法属于房地产法和开发条例的配套法规，所以，其调整的地域范围应与房地产法与开发条例一致，即城市规划区国有土地上进行商品房销售以及销售管理。从行为角度分析，既调整商品房交易行为，也调整商品房销售行为的管理；从主体角度分析，本办法既规范销售商（出卖人）、消费者（买受人），也规范行使销售管理职能的行政主管部门。商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。从该定义可以看出，本办法只规范房地产开发企业开发建设的房屋的销售行为，包括房地产开发企业自行销售，也包括委托中介机构销售。对于非房地产开发企业开发建设的房屋不属于该办法的调整范围。换句话说，只规范增量房屋的交易管理，存量房屋的交易管理不适用本办法。值得指出的是，经济适用住房属于商品房的范畴，同样适用于本办法。第三条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工骏收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。说明：本条规定了商品房销售的分类及商品房预售和商品房现售的定义。商品房现售与预售是根据标的物状态的不同而区分的，现售对象是已经竣工验收合格的商品房，预售对象是正在建设中尚未竣工的商品房。本条将商品房销售进行分类，主要目的是为了便于根据现售 与预售的不同，进行分类管理。商品房预售，销售行为比较普遍，由于实践中出现的问题比较多，因此，在房地产法及开发条例中对预售条件及预售许可制度等进行了规定，但对现房销售，无论是房地产法还是开发条例都未作规定。本办法将视售和预售分开，对预售的条件、预售许可等内容，执行已经发布的法律、法规，对现房销售条件，作了明确规定。第四条 房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。说明：本条规定了商品房的销售完成途径。房地产销售有自行销售和委托销售两大类，根据民法通则及合同法的相关规定，委托销售的责任主体仍是委托方。因此，商品房销售中的买卖合同主体只能是买受人和房地产开发企业，而不是买受人和房地产中介服务机构。换言之，中介机构作为房地产开发企业的代理人，只能以房地产开发企业的名义与消费者签订合同。就房地产开发企业而言，自行销售商品房和委托他人销售商品房各有其利弊。自行销售商品房，可以减少中间环节，节约销售成本；委托他人销售商品房，可以利用中介机构的专业优势， 较快打开市场，加速资金回流。从目前情况看，由于中介机构鱼龙混杂，中介人员素质不高，中介行为尚不规范，房地产开发企业多数是成立自己的销售公司或者销售部门自行售房。随着中介市场的规范，委托中介机构售房将成为主流。办法允许房地产开发企业根据自身情况选择销售途径。须明确的是，在委托销售商品房时，房地产开发企业与房地产中介服务机构是委托代理关系，交易主体仍然是房地产开发企业和买受人，房地产中介服务机构不是交易一方当事人，不享有出卖人的权利义务。第五条 国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。 省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。说明：本条规定了商品房销售的主管部门。房地产法规定，国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。”这里的房产管理部门是一个大概念，地方的建委、房地局、开发办，只要有房地产管理职能，就属于这个范畴。1998年颁发的城市房地产开发经营管理条例规定，“县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作”。这里规定“房地产开发主管部门”，是根据全国各地机构设置的不同情况而简称的，是一个灵活性的规定。考虑到地方负责房地产销售管理工作的部门有的在建委，有的在房地局，也有的在独立设置的开发办，因此，办法规定，“直辖市。市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下简称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。”第二章 销售条件第六条 商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照城市房地产开发经营管理条例和城市商品房预售管理办法的有关规定执行。说明：本条是对商品房预售条件的规定。1992、1993年，由于“房地产热”的影响，不少地方出现了大量的“烂尾”楼盘，不仅使购房者蒙受了损失，也对房地产市场的发育产生了极坏的影响。为了避免上述情况的发生，在起草房地产法时，规定商品房预售实行许可制度。开发条例和1995年1月 1日起施行的城市商品房预售管理办法对商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序已有明确规定。这些规定，从目前来看，仍然是比较合理的，个别地方出现问题，主要是由于已有的规定不能真正落到实处，有法不依、执法不严而造成的，因此本办法对预售条件与程序不再作重复性规定，只重申商品房预售实行预售许可制度，并规定预售条件及商品房预售许可证明的办理程序这两个方面的内容，按照开发条例和城市商品房预售管理办法的有关规定执行，其他方面仍应按照本办法的规定执行。第七条 商品房现售，应当符合以下条件：（）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。说明：本条规定了商品房现售的条件。随着房地产市场竞争的日趋激烈和房地产市场规范的不断完善，现房销售的比重会越来越大，房地产法及开发条例都未对现房销售条件作出规定。为了防止不合法的商品房进入流通领域，避免出现现售商品房开发主体资格不合法、房屋质量不合格等问题，办法对商品房现售条件进行了明确规定。要求现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书，主要是为了确保现售商品房的房地产开发企业主体资格合法。房地产管理法规定，房地产开发企业，应当到工商行政管理部门进行登记并取得营业执照。开发条例规定，房地产开发企业应当到房地产开发主管部门备案并取得相应的资质等级证书。房地产开发企业资质管理规定规定，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。因此，没有营业执照和资质证书的企业是不能从事商品房销售业务的。要求取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件，主要是为了确保现售商品房的用地合法。用地合法文件有二，一是土地使用权证书，二是使用土地的批准文件。从理论上讲，商品房现售时，房地产开发企业应当已经取得土地使用证。但在实践中存在一些特殊情况，有不少地方还存在土地使用权证发放较晚，有的甚至根本未开始发放土地使用权证，难以做到一刀切。因此，办法规定，使用土地的批准文件也可以作为可以现售的条件。需要注意的是，这里所说的使用土地的批准文件是指已经交付全部土地使用权出让金的证明文件和划拨土地的批准文件。要求持有建设工程规划许可证和施工许可证，主要是要确保现售商品房的规划、建设手续合法。根据城市规划法规定，建设项目在申请办理开工手续之前，应当取得一书两证：即选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；根据建筑法规定，建设项目在开工前，应当领取施工许可证。因此，没有建设工程规划许可证（拥有另一书一证是取得该证的前提）。施工许可证，就意味着商品房是不合法建筑，自然不能出售。要求已通过竣工验收，主要是确保现售商品房符合工程建设质量标准。同时，也是现售区别于预售的主要条件。竣工验收，是指工程主体竣工验收。按质量条例的规定，建设单位收到施工单位提出的工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。竣工验收应具备的条件是：（1）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（2）有完整的技术档案和施工管理资料；（3）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（4）有勘察、设计、施1、1程监理等单位分别签署的质量合格文件；（5）有施工单位签署的工程保修书。并有规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。建设工程经验收合格，方可交付使用。要求拆迁安置已经落实，主要是为了充分保障被拆迁人的合法权益，防止房地产开发项目竣工销售后被拆迁人的权益仍未得到落实。目前，有部分开发商，只注重销售商品房的建设，能卖的房子卖完了，拆迁安置用房却迟迟不进行建设。此处的拆迁安置已经落实主要是指拆迁安置行为符合相关法律法规的规定，被拆迁人已经得到合理的补偿安置。要求供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期，主要是为了确保现售商品房能够达到基本使用条件。配套基础设施和公共设施是商品房能够正常使用的必备内容。我国房地产开发建设实行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，对于现房而言，供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件是现售商品房能够达到基本使用条件的前提，其他配套基础设施和公共设施并不一定能在该商品房现售的同时就具备交付使用条件，但为了充分保护买受人的合法权益，对于不具备交付使用条件的，应当确定好施工进度和交付日期。需要说明的是，对于按照国家及地方的有关规定，没有或不需要配备供热、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施的，不在此条件之列。要求物业管理方案已经落实，主要是为了避免售房后产生纠纷。物业管理是买受人购买商品房的重要选择因素之一。物业管理方案，主要包括物业管理的区域范围、物业管理企业的选聘。物业管理协议的签订、物业管理公约的订立、物业管理收费标准和费用的分担、物业管理服务的主要内容等。第八条 房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。说明：本条是关于商品房现售条件的证明文件备案的规定。通过备案管理，行政管理部门来检查商品房现售条件是否满足，对不符合条件的，及时予以纠正。商品房销售应当符合一定条件，预售由于不确定因素很多，法律规定实行强制性的许可制度，不取得预售许可证，不得预售；对于现房销售，办法第七条规定了视售的条件，但现售工程已经竣工验收合格，只要符合一定条件，没有必要再进行强制性许可。因此，办法对现售实行备案制。要求房地产开发企业在现售前将符合商品房现售条件的证明文件报送主管部门备案。房地产开发主管部门发现商品房现售条件不具备的，应当责令停止销售，并依法处以罚款。开发条例第十九条的规定，房地产开发企业应当将房地产开发项目建设工程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。办法要求房地产开发企业在销售前将项目手册备案，是开发条例的具体化。第九条 房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照中华人民共和国担保法、城市房地产抵押管理办法的有关规定执行。说明：本条是关于销售设有抵押权商品房的规定。目前，部分房地产开发企业在销售已设定抵押权的商品房， 既不征得抵押权人同意，也不告知购买人该商品房已经设定抵押，既侵犯了抵押权人的权益，也侵害了购买人的利益。因为一旦作为抵押人的房地产开发企业经营不善或因其他原因无法及时解除抵押权时，抵押权人将依法处置抵押财产并优先受偿，这样购房人既得不到所购房屋，也很可能得不到已付购房款。为了解决这一问题，特作本条规定。对于抵押物的处置，担保法、城市房地产抵押管理办法已有规定。担保法第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。城市房地产抵押管理办法第三十七条规定，经抵押人同意，抵押房地产可以转让或者出租。抵押房地产转让或者出租所得价款，应向抵押权人提前清偿所担保的债权。第四十八条规定，抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处理或者处分抵押房地产的，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押权人予以赔偿。第十条 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。说明：本条是关于禁止“一房多售”的规定。“一房多售”，是指房地产开发企业将同一商品房重复销售的行为。“一房多售”最多也只能有一个人得到房屋，其他购房人既得不到所购房屋，甚至有的购房人的购房款都难以退回，其实质是一种欺诈行为。对于“欺诈”行为的处理，相关的法律法规都有明确的规定，本条规定禁止“一房多售”，第三十九条规定了相应的处罚，是房地产开发主管部门作为行业主管部门对“一房多售”行为的行政处罚。从目前权属管理的规定看，已经办理房屋所有权登记过户手续的买受人将优先获得该房的所有权，而其他买受人只能依据买卖合同追究房地产开发企业的违约责任。第十一条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。说明：本条是关于返本销售、售后包租的规定。本条规定旨在规范商品房销售方式，杜绝返本销售、售后包租等销售行为。近年来，一些开发企业以返本销售、售后包租等方式销售商品房，对消费者许以潜在的收益，以吸引购房者。在市场法制环境尚不健全的情况下采取这种方法，极易出现因兑现不了承诺而侵犯消费者权益的现象，特别是对未竣工的商品房尤为严重。目前，已经有个别地方发生了因开发企业无法兑现承诺，又无力妥善处理由此带来的后续问题而引发了老百姓集体上访的案例。从法律角度分析，返本销售的实质是房地产开发企业以其房屋所有权交换买受人一定数额货币（房价款）一定年限内（返本期限）的使用权。售后包租中实际上包含两层法律关系，一层是买卖合同关系，另一层是租赁合同关系。返本销售和售后包租，对消费者费者而言，返本销售的有利之处是可以获得比银行利润更高的回报，售后包租则可以保证自己一定时期内的租金收益。然而，问题在于，在目前的法制状况下，没有强有力的监管手段来保证房地产开发企业返本和保证租金收益。从实际情况来看，大多数房地产开发企业确定的返本年限和包租期限与回报率都是不合理的，而且销售价格都偏高，返本、包租仅仅是促销手段，且往往带有一定的欺骗性。所谓“羊毛出在羊身上”，消费者往往上当受骗，权益受损。因此，本条规定全面禁止返本销售，同时禁止售后包租未竣工的商品房。至于已竣工的商品房，考虑到售后包租毕竟属于一种市场行为，而且在商品房已竣工的前提下，购房人可以保证得到房屋的所有权，办法没有作禁止规定。第十二条 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。说明：本条是关于分割拆零销售的规定。从房屋产权制度的角度来看，开发企业采取分割拆零销售商品住宅的做法，违反了国家建设部关于不得给一平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的有关规定。拆零销售实质上是诱导购买人对预期收益回报的增值进行投资，这具有相当大的风险，含有一定的非法“集资”性质。一旦市场变化，可能导致购房人既得不到预期的升值回报，也得不到完整的产权，因此极易引发纠纷。而且，一套住宅由于拆零销售，导致多人拥有产权，也不符合目前产权管理的有关规定。从法律角度分析，一套住宅，在观念上视为一物，根据“一物一权”原则，只能作为整体进行销售，不能分割拆零销售。这种行为有悼于物权法的基本原则，故应禁止。从住宅的技术规范来看，根据国家的住宅设计规范，住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间。如果商品住宅可分割拆零销售，就会造成不成套型的住宅，这就违反了国家的强制性标准的规定。 第十三条 商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。说明：本条是关于销售商品房与售后物业管理如何衔接的规定。消费者购房不仅关心房屋质量的好坏，也越来越关心所购房屋物业管理的好坏。目前，物业管理出现的纠纷，有很大一部分是因为在购房时未就物业管理的收费标准、服务内容等进行详细约定。为了更好地贯彻执行物业管理方面的法规，规范商品房销售后物业管理的相关内容，并充分考虑到与即将出台的物业管理条例的衔接，本条作出了上述规定。从目前物业管理的实践来看，为了增加所销售项目的吸引力，大多数开发商在销售商品房时已经委托物业管理企业进行前期物业管理。买受人在购房时，应当就物业管理的收费标准、服务内容、业主应当遵守的有关事项等与原业主（开发商）选定的物业管理企业签订合同，以保持物业管理活动的连续性。待业主入住一定比例后，业主可以通过业主自治组织（业主委员会或者业主会）另行选定物业管理企业。关于物业管理合同的签订及其他问题，物业管理条例将会作出详细规定。需说明的是，房地产开发企业（作为业主）虽然有权在售楼之前选定物业管理企业，但在售楼合同中，房地产开发企业无权就具体的物业服务事项、收费标准等作出规定。具体的物业管理事宜，应由业主（买受人）与物业管理企业约定。这是因为，买受人与开发商之间，是买卖合同关系；买受人与物业管理企业之间，是服务合同关系。这两层法律关系不宜混淆。本条也从侧面提醒购房人在签订商品房买卖合同前要把该商品房物业管理方面的详细内容了解清楚，以避免由于物业管理方面的因素造成买卖合同的纠纷。另外，房地产开发企业销售商品房时选聘物业管理企业，必须明确管理期限，待业主自治组织成立后，由业主自治组织决定续聘或者另行选聘物业管理公司。 第三章 广告与合同第十四条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行中华人民共和国广告法、房地产广告发布暂行规定等有关规定，广告内容必须真实、合法。科学、准确。说明：本条是有关商品房广告的规定，旨在解决商品房广告不实的问题。商品房销售广告是房地产开发企业、房地产中介服务机构宣传商品房、吸引购房人的主要方式。目前，商品房买卖中出现的纠纷有很大比例是由于广告不实或购房者得到的商品房与广告宣传不一致而引起的。为了解决这一问题，本条规定了房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告时应当遵循的基本准则。广告法规定广告应当真实、合法，不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者，并对广告准则作了明确的规定房地产广告发布暂行规定依据广告法，结合房地产广告中的突出问题，对房地产广告的发布作了一系列规定。开发商以及其委托的中介服务机构应当遵守这些规定，不得发布虚假广告，损害消费者的利益，否则将承担相应的责任。 第十五条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。说明：本条是关于商品房销售广告明示事项的规定。为了进一步解决虚假广告问题，本条要求当事人在合同中约定商品房销售广告和宣传资料所明示的事项。通过合同约定，一方面促使房地产开发企业、房地产中介服务机构发布真实的广告和宣传资料，另一方面也提醒买受人要通过法定方式行使自己的正当权利，确保自己的权益不受侵害。广告是一种要约邀请，要确保这种要约邀请实现，代为要约最好的办法就是通过合同，将广告中自己关心的问题通过合同进行约定。如果合同中没有明确广告和宣传资料中明示的事项，买受人的权益很难得到保护。需指出的是，鉴于合同自由原则，办法只是规定当事人应当就相关事项作出约定，并没有规定相应的罚则，当事人未作此项约定时也不影响合同的效力。第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。说明：本条是关于商品房买卖合同的形式和内容的规定。本条是对开发条例第二十八条规定的细化，开发条例第二十八条规定，商品房销售，当事人双方应当签订书面合同，合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期。质量要求、物业管理方式以及双方的责任。需要说明的是，开发条例第二十八条规定的建筑面积、使用面积应当在商品房基本状况中明确。商品房买卖合同管理是商品房销售环节管理的重要内容，商品房买卖纠纷有很大比例是由于合同不规范或者对合同条款的内涵不清楚而贸然签订等原因引发的。由于购房人基本上处于弱势地位，导致合同纠纷中的受害者往往是购房者。因此本条对商品房买卖合同的签订方式及应当明确的主要内容进行了详细规定。有关合同条款的具体约定内容请参看商品房买卖合同示范文本。需要特别指出的是，合同是当事人双方自愿意志的表述，合同双方是平等的民事主体。在实际经济活动中，有的开发商制订格式合同，要求消费者逐一填写。而不少消费者或者出于对合同的无知，或者是急于想买特定的房，勉强签订含有不利于自身利益内容的合同。订立合同时，消费者应当认识合同的基本原则：平等、互利。合同的任一条款都是在协商的基础上形成一致的，绝不能单方强加于人。 第十七条 商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。说明：本条是关于商品房销售价格的规定。本条是对开发条例第三十条规定的细化，开发条例第三十条规定，房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当时人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。商品房分为两大类，一类是完全意义上的商品房；一类是含有政府保障性的商品房，目前主要包括经济适用住房、集资合作建房等。由于商品房的性质不同，国家对其价格管理方式也有所不同，对于完全意义上的商品房，销售价格完全根据市场需求，由双方当事人自主约定；对于含有社会保障性的住房，实行政府指导价。第十八条 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。 商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。说明：本条及以下的第十九条、第二十条、第二十一条是关于计价方式和面积误差的规定，主要是为了解决面积误差、公用建筑面积分摊不合理以及解决“面积缩水”等问题。面积纠纷是目前消费者投诉的热点问题之一，也是购房者十分关注的问题。面积纠纷的产生有部分不法开发商出于牟取私利的有意欺诈，也有计算规范等制度不健全的原因。面积纠纷的受害者多为购房者，要么没有得到应有的面积，要么得了不该得的公用建筑面积，或者得了自己并不想要的面积而需要增加购房价款。本条主要从计价方式入手，在原有的接建筑面积计价的基础上，又增加了按套或按套内建筑面积计价的方式。目前，房屋设计的变化越来越多，不断有新的结构形式出现，对于这些新的结构形式如何计算面积，现有的规范、标准没有规定，一旦发生纠纷，缺乏处罚依据。增加计价方式，开发企业可以根据自己所售房屋的情况，灵活地选择计价方式。另外，增加的两种方式是国际通行的计价方式。按套（单元）计价具有计算简单、直观，易于当事人双方结算房价款等优点，有助于解决“面积缩水”问题。按套内建筑面积计价则可以有效地避免个别开发商利用公用建筑面积坑害老百姓问题的发生。需要说明的是，计价方式的调整并不影响产权登记中面积的标注。计价方式可以采取按套、按套内建筑面积、按建筑面积等三种方式进行，但产权登记方式需要按建筑面积方式进行；计价方式用于确定商品房销售的总价款，产权登记方式用于确认商品房所有人的权益。按套、按套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。本条第二款对商品房建筑面积的组成部分及其相应权益进行了规定，明确提出了独立产权和共有产权概念，进一步明确和细化了按建筑面积进行的产权登记制度。本条第三款的规定进一步明确了按套、按套内建筑面积计价方式下，也应当在商品房买卖合同中对体现买受人权益的建筑面积数据予以明示。但这里明示的建筑面积，只是参考数据，实际面积以产权登记面积为准。而且这里标明的建筑面积不作为计价的依据。本条规定的计价方式未规定按使用面积计价，主要基于以下几个方面考虑：1便于和目前的产权登记制度衔接。目前产权登记中只有建筑面积和套内建筑面积，产权证及产权登记档案中没有使用面积。如果以使用面积计价，势必要调整房屋测量及产权管理的一系列规定。2以套内建筑面积计价已经达到了按使用面积计价希望达到的目的。购房者希望以使用面积计价，主要目的就是希望自己拿到钥匙后可以方便地丈量。根据房产测量规范的规定，成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积。套内阳台面积三部分组成。从上述规定可以看出，套内建筑面积与使用面积的区别只在于是否计算套内墙体面积和阳台面积。因此，如果使用面积可以丈量，只要增加阳台面积和套内墙体面积，同样可以计算出套内建筑面积。对轮廓线较规则的套型，在实际丈量中，套内建筑面积的丈量也比使用面积的丈量更方便。更准确。3尽管使用面积能表现房屋的功效，但消费者买房更为关注的是自己的权益。而消费者拥有的房屋财产权是由两部分组成的：一部分是独立产权，以套内建筑面积的形式表现；一部分是共有产权，以分权后的共有建筑面积的形式表现，两者不能分离。从长远来讲，消费者购买房屋，转化为固定资产，既会关心使用功能，也会关心资产的价值量。使用面积不能表现共有产权，也不能表现全部的财产权益。因此，以使用面积计价不利于表现产权人的权益。4在目前房屋测绘不能及时配合的情况下，以使用面积计价不可行。使用面积大量必须在室内装修之前，只要进行了室内装修，使用面积就无法测量。比如目前住宅室内装修很少有不要在卫生间、厨房贴磁砖的，一贴磁砖，使用面积就很难准确测量。随着住房消费主体变化和住房消费者消费需求水平的提高，精装修交付比例将会越来越高，精装修交付住房使用面积很难测量。曾也有部分地方出台过按使用面积计价的办法，但因上述原因无法克服，导致制度的流产。而按套内面积计价已经有不少地方试行，取得了较好的经验。5就国外的普遍做法来看，许多国家或地区采取相当于我国的接套或按套内建筑面积计价的方式计算房价款，很少有按使用面积计价的。6就房屋建设的规范及技术标准来看，按使用面积计价，会导致房地产开发企业在房屋建设中尽可能减少套内墙体面积和套内阳台面积，减少套内墙体面积可能对商品房的使用安全和使用寿命造成影响；减少套内阳台面积可能对商品房的外观和使用功能造成影响。7就商品房计价方式的数量来说，不宜太多。按照本办法已有3种方式，已经比较多了，再增加一种与套内建筑面积计价方式较类似的计价方式，易造成计价方式的混乱。 第十九条 按套（单元）计价的现售房屋，当事人对视售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中求约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。说明：本条是关于按套（单元）计价的具体规定。理解本条规定，需注意以下几点：1按套计价是以套为单位销售商品房，只是调整了计价方式，即以套为单位确定总价款，并不能因计价方式的调整而对合同中其他方面条款进行简单化处理。2按套计价既适用于现售的商品房，也适用于预售商品屠。现售商品房相对比较简单，只要买卖双方对现售商品房进行实地勘察后，就可约定总价款；预售商品房相对复杂，因此，该条要求采取此计价方式的，要在合同中附预售房屋的平面图，并标明作细尺寸及出现误差的处理方式。3以套计价的最大好处是为难以计算面积及目前测量规范未明确规定计算方式的特殊户型的价款计算提供一种计算方法，在销售环节目进了面积纠纷。至于最后产权登记部门确定面积，因不和价款挂钩，住房消费者反映不是那么强烈。4为了便于比较，以套计价的商品房，开发企业也应当标明建筑面积，但应明确该面积是设计面积或暂测面积，不与价款挂钩。5按套计价时，房价款与商品房建筑面积不挂钩，但产权登记部门还是要将商品房建筑面积记载在产权证及其相关资料中，体现着购房人的权益。6作为购房者，采用按套购买，应当综合考虑开发企业开出的总价款是否值得购买；如果认为值得购买，以套计价，一次性约定了总价款，可能更有利于保护自身的合法权益，更容易避免面积纠纷。 第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（）面积误差比绝对值在3以内（含3）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积。误差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人补足；超出在3部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积一合同约定面积合同约定面积）X 100因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。说明：本条是关于按套内建筑面积或者建筑面积计价时面积误差的具体规定。本条规定主要目的是为了解决当前商品房销售中出现的面积纠纷。根据合同法合同当事人双方自愿原则，本条首先要求当事人应当明确约定合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。考虑到在当前的商品房买卖中，许多房地产开发企业对面积误差不作约定或单方面作出规定的现实，为了充分保护处于弱势地位的买受人的利益，本条第二款规定了合同未作约定的处理方式及原则。这样，一方面提示买受人如何进行约定面积纠纷的处理原则；另一方面，为合同中未作约定时，对面积纠纷的处理提出方法，防止房地产开发企业在面积上进行“恶意欺诈”。本条最后一款主要是为了和本办法第二十一条中规划。设计变更问题进行衔接。由于规划、设计变更造成商品房面积差异，但双方不解除合同的，双方应当签署补充协议。此时，合同约定面积应当以新签署的补充协议中的面积为准，面积差异及处理也应当以此为依据。本条选择了3作为标准，主要是根据各地在面积处理方面 的规定而确定的。办法出台后，各地房地产开发主管部门（包括建设主管部门、房地产管理部门）规定与本办法规定不一致的，以本办法的规定为准。 第二十一条 按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。说明：本条规定了按建筑面积计价时，在合同中应当约定的内容，并应规定发生误差的处理方式。按建筑面积计价，发生面积纠纷多数是因为公摊面积不合理。而且老百姓更关注的也是商品房的套内建筑面积的大小。因此，该条要求按建筑面积计价，必须在合同中同时规定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。此外，以建筑面积并同时规定套内建筑面积和共有建筑面积，可能会出现以下几种不利于消费者的情形：一是建筑面积不变，但套内建筑面积缩小；二是套内建筑面积不变，但建筑面积增大；三是建筑面积、套内建筑面积均发生了变化。第一种情形，虽然总价款不变，但购房者并未得到应该得到的可以使用的面积；第二种情形虽然得到了应该得到的可以使用的面积，但增加了总价款，增加了购房者的负担；第三种情形中受损害的也往往是购房者。因此，在选择按建筑面积计价的，购房者在关注建筑面积的同时，一定要对上述情形如何处理做出详细的约定。 第二十二条 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。说明：本条是关于预订款项的规定，侧重于解决当前老百姓的主要投诉热点之“定金圈套”。目前，在商品房销售市场上，房地产开发企业在与购房人订约前向其收取一定费用的情形较为普遍。这种费用常被冠以“定会、“订金”、“押金”、“保证金”等名称，而且一般对返还问题都没有明确规定。由于存在许多可变因素，甚至有些项目本身就不具备销售条件，因此一旦出现纠纷，消费者不愿购房时，已交付的费用很难返还。需要说明的是，目前此类费用大多都不是法律上严格意义的定金性质，只有其名而无其实，只是一种预订款性质。 为了保护实受人的利益，本条对这种预订款的约定进行了明确规定。对于属于定金性质的，国家的担保法等相关法律、法规已经有明确的处置规定。担保法第六章对定金的性质及定金的处置做了明确规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。此外，最高人民法院关于适应中华人民共和国担保法若干问题的解释规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的一方，应当双倍返还定金。当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定订金性质的，当事人主张订金权利的，人民法院不予支持。上述规定对定金的收取和返还都作了明确而具体的规定，但在实践中，部分不法开发企业利用消费者对“定金”、“订金”、“预收款”等难以区别以及对返还没有明确规定的现状，进行欺诈。此类纠纷很多，因此，本条规定，一是未取得预售许可前， 开发商不得售房，也不得收取任何类似性质的费用，即使有些购房者为了确保买到自己满意的商品房，要求交付一定费用的，也不得收取。但可以通过别的方式进行约定，比如签订预订合同，约定双方的权益。二是对已经符合预售条件收取预售款性质的费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；但当事人之间也可以另有约定，有约定的从其约定。 第二十三条 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同 之前向买受人明示商品房销售管理办法和商品房买卖合同示范文本；预售商品房的，还必须明示城市商品房预售管理办法。说明：本条是关于开发商明示义务的规定。消费者的知情权是消费者权益保护法规定的基本权利之一，由于购房者在房屋买卖过程中，始终处于弱势地位。因此，该条要求房地产开发企业在订立合同之前，有向买受人出示有关的管理办法及合同示范文本的义务。主要目的是为了使开发企业、买房人能在平等的条件下进行交易，防范“合同欺诈”等问题的发生，以最大限度地保护住房消费者的合法权益。作为买受人，消费者应当在签订商品房买卖合同前，认真学习国家及地方的有关规定，明确了解欲签订的合同内容，以减少交易风险。房屋销售中涉及诸多法律、法规，法律关系也比较复杂，此条只要求开发企业明示商品房销售的几个主要法规，要成为成熟的消费者，还必须认真学习、了解房地产方面的其他法规、合同法规等。如果这方面知识储备不够，建议要么购买信誉好、规模大的企业开发的商品房；要么在购房前，向律师或专业人员进行咨询，或委托律师办理有关手续。只有这样，才能保证在购房中自己的权益少受或不受损害。 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。说明：本条规定了商品房销售后，发生规划、设计变更时己购人和出卖人的权利和义务。商品房销售后变更规划、设计，导致变更后的商品房的套型、朝向、有关尺寸等不符合购房者当初决定购房时的意愿，实质上是对购房者权益的一种侵害。因此，本条规定，因规划、设计变更导致已购人的合法权益受到损害的，当事人一是有知情权；二是可以退房，并追偿由此而带来的损失。制定本条时主要从两个方面考虑，一是规划、设计越来越成为老百姓购房的主要选择因素之一，一些规划、设计的变更会影响到老百姓最初的购房动机；二是规划、设计与实际建设经常存在一定的差异而导致或大或小的规划、设计变更，但并不是所有的规划、设计变更都会影响到老百姓的合法权益。需要说明的是，一是规划设计的变更必须经过主管部门批准；二是不是所有的变更都要通知购房人，只有发生因规划变更、设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业才有义务通知购房人，而且只限定到通知受到侵害的购房人；三是只有因规划、设计变更，影响了所购房屋发生上述变化，影响使用的，才有权选择退房；四是买受人必须在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。 第四章 销售代理说明：代理销售商品房的房地产中介服务机构行为不规范也是消费者反映较强烈的一个问题，本章第二十五条至二十八条对这一问题进行了规