房地产金融.doc

无锡太湖学院科目 房地产金融班级 金融91姓名 芦辉娟学号 0912030我国房地产信贷风险及防范房地产信贷是指银行对房产、地产和建筑业的生产经营发放贷款以及对居民购房、建房的消费性贷款。它是当今世界金融业最活跃的传统业务之一。许多国家的住宅建设主要不是依赖政府拨款，而是运用银行信贷和政府采取减税、免税、放宽贷款条件等优惠政策，鼓励银行筹集融通资金扩大住宅贷款。房地产信贷是当今世界金融业最活跃的传统业务之一。许多国家的住宅建设主要不是依赖政府拨款，而是运用银行信贷和政府采取减税、免税、放宽贷款条件等优惠政策，鼓励银行筹集融通资金扩大住宅贷款。房地产信贷资金的主要来源是住宅基金存款和储蓄存款。目前我国开展的房地产信贷业务的内容主要包括：开办住宅建设基金专项存款业务，推广个人住宅储蓄存贷款业务；支持和促进住宅建设产业化；把住宅信贷纳入国家宏观信贷计划等。房地产信贷资金来源房地产信贷资金的主要来源是住宅基金存款和储蓄存款。目前我国开展的房地产信贷业务的内容主要包括：开办住宅建设基金专项存款业务，推广个人住宅储蓄存贷款业务;支持和促进住宅建设产业化;把住宅信贷纳入国家宏观信贷计划等。我国房地产信贷的主要风险（一）从土地供应与开发制度来看,超额利润吸引市场资金大量涌入,导致房地产信贷的非理性增长。长期以来我国土地均是实行协议出让制度,这就不可避免地带来了房地产管理机构和房地产开发企业之间的信息不对称,很容易在两者之间产生寻租行为。不规范的土地供应,扭曲了土地和房屋不动产的价值市场化决定过程。从金融运行的角度看,银行信贷资金也具有趋利的基本性质。由于我国央行对信贷监督制约的手段匮乏,对房地产信贷市场总体规模缺乏科学指导, 导致房地产信贷在一段时间内,随着土地交易市场的虚热呈现出非理性增长。（二）从房地产开发与供给机制来看,结构性矛盾突出引发开发商资金链紧张, 导致房地产开发贷款还款来源不确定，从房地产供求情况看,全国房地产市场存在着房地产供给机制失衡、结构性矛盾突出的问题。我国房地产开发的主要资金来自于银行贷款,商品房的大量空置造成房地产开发资金大量沉淀,使得银行房地产开发贷款的还款来源具有很大的不确定性,一旦贷款项目销售不畅,企业还款来源很有可能从其他项目或渠道筹措。（三）从投资和投机行为来看,投资性买房诱发价格泡沫,容易导致房地产信贷抵押品价值不充足。国际经验表明,住宅价格与家庭年收入的比一般在36之间时, 住宅市场方能正常运转。如果房价收入比大于6, 则住宅市场将出现供过于求, 会造成一方面有真实需求的消费者无力支付高房价;另一方面,上涨过快的房价刺激房地产投资行为和投机行为。尤其在其他投资渠道不畅的情况下,大量社会资金为实现保值增值,转向购房投资。（四）从房地产企业融资渠道看,资金来源比较单一,导致房地产信贷风险过度集中。在我国现有的房地产金融体系中, 商业银行与信用担保、信用保险、评估机和房屋中介等机构的合作缺乏有效的社会监督和法律约束,使得房地产信贷的系统风险不能得到有效的分散,房地产融资风险过度集中于商业银行。（五）从商业银行经营及管理来看,目前信贷管理的手段比较落后,房地产信贷风险监控亟待加强。一段时期以来,商业银行出于对经营利润的追求,往往只重视对房地产信贷业务的市场拓展,而对其房地产信贷业务的风险和控制认识不够,没有科学、完整的风险度量指标体系; 也没有根据宏观经济环境的变化、信贷市场变化、银行信贷资金流动性和内控制度要求的变化,对房地产信贷项目的量化分析指标进行动态调整。信贷风险度量工具的缺失,将使得房地产信贷风险控制要求难以实现精细化。二、房地产信贷风险的防范与对策(一)国家政策方面1.避免政策性风险目前，房地产发展受国家宏观调控政策影响较大。因此，商业银行要准确把握国家调控政策，认真解读地方出台的房地产实施细则，通过实行房地产限额管理，限制客户准入，提高定价等方式，控制房地产贷款总量，避免政策性风险。2.鼓励多元化融资方式发展由于我国融资方式比较单一，房地产开发资金主要来自银行信用贷款，因此房地产行业与金融行业关联度较高，房地产行业一旦出现风险将影响金融行业的安全和稳定。政府应合理引导其他融资方式如住房公积金、房地产证券、房地产保险、房地产信托等融资方式发展，减缓金融行业房地产信贷压力，减少金融行业信贷风险。3.健全我国信用评级机构信用评级可以在一定程度上反映企业经营管理情况。信用好的企业会珍惜企业积聚起来的信用而不会采取轻易违约的行为。因此建立健全我国信用评级机构，对房地产开发企业信用进行评级，可以降低房地产信贷风险。4.完善房地产金融体系尽快完善房地产金融体系，加强金融监管。增加房地产信贷金融渠道，规范房地产市场体系，以减少商业银行的风险压力。此外，单一的央行监管模式难以适应现代金融监管的要求。因此，我们有必要建立起包括央行、银监会、房管等在内，多元化、全方位的房地产金融监管体系。(二)商业银行方面1. 制定合理的信贷标准，加强贷前评级和审核2.对贷款资金进行严格管理3.加强商业银行内部管理(三)房地产开发商1.努力提高其企业竞争力，增强抗风险能力房地产企业要不断提高核心竞争力，树立品牌意识，准确把握市场走向。只有这样才能在风险来临时有足够的抵御能力。企业抵御风险的能力提高了，商业银行信贷风险也相应降低。2. 提高企业意识，注重企业信誉建设信誉是企业的无形财富。企业的信誉度越高，其越容易揽到业务，从而创造财富的能力越强。但如果企业不重视自己的信誉，弄虚作假，一旦被市场投资者发现，其信誉将大大受损