长江北路项目初步可行性研究修改版.doc

中原地产 长江北路地块项目可行性分析SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 谨呈：董事会长江北路项目可行性报告 二 五 十二目录： 第一部分:市场分析1、昆山房地产市场状况浅析2、昆山市场中高档楼盘现状3、昆山市场上热销楼盘启示第二部分:地块分析4、昆山市北部区域城市规划5、地块附近楼盘状况及分析6、项目周边物业现状及定位7、项目规划建议及开发时序8、项目技术指标及财务分析第一部分:市场分析1、昆山房地产市场状况浅析1.1宏观政策对于昆山房产市场的影响从三次国八条的出台内容来看，我们可以将新政的精神总结为：“旨在通过供应和需求的双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用房建设，保证住房价格平衡和市场的稳定发展”那么，房地产新政将造成什会对昆山楼市么样的影响呢？我们从以下表格进行分析：图1：昆山固定资产及房地产投资一览表 单位：亿元数据来源：上海中原苏州事业部l 供需平衡严重失调，供大于求已显山露水。备注：以上表格中“商品房销售额”指现房商品房销售额。图2：昆山房地产市场销售面积一览表 单位：万平方米数据来源：上海中原苏州事业部随着国家宏观政策的影响，昆山房产成交量急剧下滑。平均每月昆山市场消化12.99万平方米。1.2、从宏观经济面看，昆山楼市仍处于上升周期内就房地产自身而言，昆山楼市尚未构成一个完整的自身周期；从经济学的角度分析，房地产周期是以宏观经济周期为核心和依据，与GDP的周期有密切的关联。再从中国的经济周期看，江、浙、沪的经济面和昆山自身的发展来看，本轮经济周期的调整点在2010年左右，昆山房地产业的发展不可能脱离于宏观经济周期之外。房价仍将保持平衡上升的势头，当然不排除期间小范围小幅度的回落。房产新政的继续出台，短期内可能引发市场的观望气氛，但不会从根本上改变这个上升周期。1.3、从供求关系和心理预期看，昆山楼市从卖方市场转型为买方市场据上海中原苏州分公司研展部调查了解，在今年1-5月份昆山楼市的购房者中，上海人及“新昆山人”占购房比例高达70%。房产新政的出台，无疑在购房者与开发商的较量中增添了砝码，市场博弈的主动权正在慢慢转向买方市场。1.4、从需求层面看，由于受二次加息及其他房地产宏观政策加强的信号影响，购房者的消费心理在悄然发生变化，本地消费者的购房计划更趋谨慎，外地购房上升较快。从需求层面上看，本地客户的观望心态日渐浓厚，原因除了新的政策不断出台对市场信心的影响外，对房价的承受力抗性加大以及经过前几年消化后本地人大多已经购房也是重要原因。本地客户现在对住宅的需求主要是改善性需求。但外地客户对昆山的关注明显加大，尤其是昆山房价的比较优势和昆山优良的人居环境，吸引了越来越多的养老等第二居所的需求以及少许投资客户。尤其是上海人在昆山购房有加快增长的趋势。小结2005系列政策接连出台，促使市场观望气氛较为浓厚，未来政府还将会持续出台相关政策来进行规范市场市场各种物业涨跌互现。昆山楼市一手房疲软，二手房下降，供应量较大的中档住宅有降价的可能性。 市场刚性需求将会逐步释放，投资客将持续观望。2、 昆山市场中高档楼盘现状随着昆山房地产市场的蓬勃发展，很多住宅类的产品如雨后春笋般的呈现在购房者的面前，其中，中高档次公寓类物业的地位不可小觑，这部分公寓类物业的价位主要集中在40005000元/平方米。下面就该类物业供应量的分布，未来市场情况及建议谈谈中原的观点：2. 1、该类物业的分布及供应量根据上海中原苏州事业部市场数据库资料的统计，目前昆山市场上在售或公开推广的中高档物业供应量的分布如下：图3：40005000元/平方米公寓类物业未来供应量 单位：万平方米数 数据来源：上海中原地产苏州事业部从上图的统计数据来看，整个昆山市场上在售或公开推广的中高档物业总量近300万平方米。西部和铁南是中高档公寓类物业的集中区域，占了整个昆山中高档公寓类物业的80强。其中世茂蝶湖湾、吉田国际广场和时代中央社区三个大盘中，中高档公寓的未来供应量近170万平方米。世茂蝶湖湾和吉田国际广场走的又是48005000元/平方米的高端路线，拉开了价格的差距。中部区域由于土地资源的日益稀缺，包括中高档物业在内的所有物业的供应量均偏少，未来供应量将更少。长江北路该档次楼盘，如江南明珠苑等项目，已经到最后一期的销售阶段，另外区域内目前还没有体量较大的新开楼盘，所以整个区域供应量也不大。总起来看，该类物业区域集中程度高，大盘在所占面积比重大。铁南和西部区域是该类物业最为集中的区域，下面就这两个区域做简单的比较分析。2.2、铁南和西部两个区域中高档公寓物业特点比较虽然铁南区域和西部区域中高档公寓类物业供应的总量相当，但是两个区域物业又有其自身的特点：l 铁南区域铁南区域120万平方米的供应量中，110万平方米是世茂蝶湖湾和吉田国际广场这两个大盘的供应量，他们的共同特点是区域周边商业欠缺、人气不旺，但区域内道路系统发达，距离沪宁高速入口近。世茂蝶湖湾与吉田国际广场均通过内部配套来弥补外部配套的不足。两个项目内部配套对比表：表1：吉田国际广场与世茂蝶湖湾内部配套对比一览表吉田国际广场世茂蝶湖湾五万平方米“乐购”TESCO影视厅、美容健身俱乐部5万平米沿湖SHOPPING MALL 台北风情街室内标准四水道温水游泳池、网球场、乒乓球、健身房、棋牌室室外沙滩泳池SPA、多功能蓝球场、瑜伽馆、水吧、多功能球场大型游乐城豪华私人游艇码头/国际双语幼儿园和学校/一座四星級国际酒店两个项目自身配套中都引进SHOPPING MALL来弱化区域配套不足的现状；两个项目均注重内部运动健身类的配套，以迎合业主对于运动的需要；吉田国际广场大型游乐城的配套，特别是世茂蝶湖湾豪华私人游艇码头的配套，提升了项目的整体档次。l 西部区域西部区域115万平方米的供应量中，时代中央社区划去了半壁江山。纵观西部区域这一系列的楼盘，森林公园、体育中心、昆山市第一中学和Wal-Mart是他们共同的卖点，森林公园又是这些卖点的重中之重。“绿肺、鲜氧”是该区域楼盘最常提到的字眼。生活配套的不完善和公共交通的不发达，是影响该区域公寓类物业发展的关键因数，目前该区域大量中高档次公寓类物业都在观望中，本来已经提上开盘日程的金色森林小高层和时代中央社区等盘重新又回到等待观望的队列中。总起来看，铁南和西部区域生活及公共配套均不甚齐全。铁南区域项目通过内部配套来弥补外部配套的不足，并以此弱化了市民对于区域的抗性；西部区域项目，目前主要以森林公园为卖点，但生活配套等不齐全的现状在一定时期内仍然不能得到解决，这是制约西部该类项目发展的硬伤。2.3、40005000元/平方米公寓类物业未来市场情况预测及建议目前整个昆山市场上，在售物业中40005000元/平方米的公寓，属于较高档的物业。从该类物业的客户群构成来看，他们基本上为二次置业者，手头较宽裕，属于中产阶级，其中也不乏一些私营业主和政府机关收入较高的公务员，他们的消费心理成熟，理性程度高。该类客群购买中高档公寓类物业的主要目的是为了改善居住环境，提升生活品质，他们对于项目的内部配置和外部的公共配套同样关注。在不久的将来，昆山市场上这类物业即将大量供应，且供应的产品各有千秋，所以竞争将愈发激烈，很多项目将步入“滞销”的尴尬境地，如何迎合“中产阶级”这样一批特殊群体的购买心理，从项目细部上做好文章努力提升项目的品质，将是开发商和代理商需要重新考虑的新课题；另外各区域开发商也应共同联手为区域配套等相关工作做点实实在在的事，提升区域的配套水准，也提升区域的共同竞争力。3、 昆山市场热销楼盘启示针对国家出台的诸多宏观政策，大多开发商还是保持处变不惊的求稳策略，但有些开发商迫于政策及自身诸多因数所带来的压力，针对市场现状采取了一些策略。2005年整个昆山市场热销住宅类楼盘主要有：罗马假日、柏庐天下、阳光水世界、康城。表1：昆山市场上热销楼盘对比表项目位置主力户型主力单总价内外部配套主力客群备注罗马假日江浦路、花园路83m2两房，99 m2三房单3300元/ m227.4、33万菜场、花园路商业街、会所城西、城北上班的新昆山人区位比较差生活配套相对不齐全柏庐天下柏庐南路95、104 m2两房，128 m2三房3300元/ m231.3、42.24万小区的商业街未来吉田的卖场在铁南上班的新昆山人（白领为主）目前一般未来预期配套好，区域工业企业集中阳光水世界太湖路、震川东路120140 m2三房3250 m23945.5万商业街、卖场、会所兵希本地居民目前配套严重不足作为城市副中心未来预期好康城萧林路、汉浦路107124三房两厅两卫4000元/ m242.849.6万易初爱莲、昆山三院，运动会所昆山本地二次置业者周边配套齐全生活气息浓郁数据来源：上海中原苏州事业部从上述热销楼盘的情况可以看出以下几个特点：l 楼盘客户群区域性比较强客群一般都是距离项目比较近的原居民或工作地点距离项目近的新昆山人。l 总价比较便宜的主要客群为新昆山人，面积大总价高的主要客群为昆山当地的二次置业者。l 单价比较低的项目周边配套不齐全，未来配套比较完善的预期是项目取得良好销售业绩的关键。l 本地人主要认购的是大三房户型，新昆山人主要购买的是小两房和经凑的小三房，主要问题是资金实力的差距。l 阳光水世界是兵希区域内第二个商品房开发项目，且整体品质较高，所以能带来项目的热销，而该楼盘单位面积较大，总价较高，新昆山人一般都没有相应的支付能力。总起来讲，2005年昆山市场上逆市旺销楼盘的主要特点是，定位（面积、户型、总价、客户群）准确。第二部分:地块分析4、昆山市北部区域城市规划4.1北部区域概述4.1.1本地块位于昆山城北，339省道北侧，长江北路东侧临长江北路，行政区划周市镇。昆山市总体规划纲要中对北部区域定位为 高新技术产业主导 劳动密集型产业并举 现代生态工业园4.1.2经过上述区域定位可以引出北部功能确切定位为： 城市物流枢纽副中心 北部片区产业集群及服务中心 北部片区生活消费中心 推进北部片区特色发展4.1.3以上是昆山市政府总体规划（2000-2020）中对北部城市副中心的定位，考虑到目前北部区域的现状： 产业结构趋同，缺乏竞争力 土地粗放式批租、外延式扩张的不利因素 生态环境恶化，抵御灾害能力脆弱 设施重复建设，投资效率不高4.2北部区域综述综上所述，北部片区的发展与昆山市城市总体规划发展具有重要的关联，同时，根据北部片区的区域条件和现状发展特点，它与昆山市周边的其他地区也具有社会经济发展的关联性。总体来看，北部居住区从2001年以来在政府明确的规划引导之下，经过一个完整的黄金周期高速发展，进入目前的市场胶着期。近期北部最大的利好应该是政府展开对包括北部地区在内的新的一轮城市改造和建设。总体来看，政府的目标是城市要长高、变大、成熟、靓丽。综合判断，北部区域需要政府政策的倾斜与引导，从而使北部居住区第二次黄金高速发展期迅速到来。5、地块附近楼盘状况及分析项目周边即长江北路沿线分布着较多项目，从阳光世纪花园到圣地亚哥范围内，物业的整体价格走向是距离易初爱莲越远的地方价格会越低，这里面有个比较重要的因素是长江北路除了易初爱莲之外缺乏商业配套，另外长江北路亦无可利用之特别景观资源，所以就造就了高价房是以易初爱莲为中心的集群效应。这样的中高档价位楼盘在这一带未来供应总量约40万m2，且市场消化比较慢，造成这类物业未来竞争将更加激烈。下面将距离项目最近的圣地亚哥新城和东辉缘项目做重点分析：表2：项目旁两项目对比表项目位置主力户型主力单总价内外部配套主力客群备注圣地亚哥长江北路横长泾路130 m2三房两厅两卫3300元/ m243万易初爱莲、裕元实验小学、长海医院、会所、幼儿园新昆山人中的工薪阶层78110平方米区域生活气息不浓郁东辉缘长江路339省道105 m2两房 120140 m2三房32003400元/ m242万易初爱莲、裕元实验小学、会所、长海医院、商业70为新昆山人区域生活气息不浓郁数据来源：上海中原苏州事业部圣地亚哥圣地亚哥项目从2005年03月份开盘至今销售情况一般，一段时间以来销售出去的主要房型为定位时不被作为重点的小房型，如77.9878.07平方米两房、91.58平方米两房、110平方米三房。除了刚开盘一段时间上海投资客占了约30以外，另外70的客群主要是新昆山人，其中绝大部分是富士康和仁保电子厂的工薪阶层。圣地亚哥项目客群状况 数据来源：上海中原苏州事业部目前该盘已推出的多层住宅，剩余房源还有三百多套，剩余房源的主力户型为130平方米的三房两厅两卫，目前销售举步维艰。东辉缘东辉缘项目目前在售为小高层物业，2005年10月份推出16层低价房取得了不错的销售业绩。目前剩余房型为105110 m2两房和130 m2以上三房，目前销售进度较慢。6、项目周边物业现状及定位6.1、项目地块概述6.1.1、本地块位于长江北路东侧、横长泾路北侧，南侧与正在建设并销售的福禧圣地亚哥新城项目隔路想望，西侧隔长江路为沛绿园别墅项目。6.1.2、区域内环境一般，工厂林立，地块东侧为诺斯塑胶工厂，且该厂正在扩建厂房。区域内无特别污染源。6.1.3、地块北侧为民房，小区域内城市气息差。6.1.4、平坦无起伏，但地势低洼，又恰好处在长江北路上一座公路桥引桥的下面，使得地块更显低洼。6.2、项目现有配套情况6.2.1、项目所在区域生活配套该区域生活配套欠缺，区域内基本无生活类商业配套。到最近的卖场易初爱莲，距离约2.5公里，生活上方便程度不够。6.2.2、项目所在区域之医疗配套与项目距离最近的医疗配套，是距离项目约500米的东辉缘小区内的长海医院，该医院为一所民营医院，是以外科手术为主的一所综合性医院。6.2.3、项目所在区域之学校配套与地块距离最近的学校为裕园实验学校，该学校距离项目约2.5公里。6.2.4、项目所在区域之公交状况区域内道路宽阔，车辆出行极为便利。目前经过该地块的公交车122路、6路、7路，均能直达市区。总体来讲项目所在区域现时的配套还相当不完善，亦无可利用之自然资源，所以项目定位须谨慎行事。中高档公寓类物业及别墅类物业销售状况更是雪上加霜。6.3、项目市场定位项目周边配套等暂时不可支撑中高档项目的建设需求。中高档楼盘经过前几年爆发式的消化，目前及未来市场消化将趋缓；而昆山外来人口集中效应非常之明显，每年都有数万甚至十几万外来人口涌入，新涌入的人口又以年轻人为主，他们在经过几年的工作之后也必然要有买房的需求，积累的自有资金买房也只能是总价比较低的物业。集合上述分析，本项目可定位为中档多层结合小高层物业，主力客户群定位为新昆山人，户型定位以经济适用型为主，控制总价。初步将户型定位为7590平方米两房，100115平方米三房。7、项目规划建议及开发时序7.1 项目规划建议：l 尽量满足政府控制性详细规划中对项目容积率1.3的要求；l 沿长江北路建筑界面融入区域城市设计当中并要有所体现项目其自身的特色，成为其长江北路城市界面亮丽风景线；l 项目小区自身规划设计要赋予其精神文化内涵，建议与长江北路其他楼盘文化进行一定的错位从而突出项目特色。7.1.1规划方案一：方案一规划说明:本方案主要体现一种花园庭院岛居生活理念。规划设计中充分考虑了沿长江北路的视觉效果,为了能够最大化创造优美的城市界面,成为长江北路一道亮丽的风景线,为城市建设做出贡献。小区内部通过与长江北路有效隔离,利用水系以及组团绿化创造其宜人的居住空间,并提出岛居生活院落生活以及BLOCK生活等,具体做法见如下效果示意图:设计说明:充分利用水系,使居住者与水无缝搭接。设计说明:岛居庭院生活的体验。设计说明: 以面代点最大化的利用城市界面,并通过建筑面的高低错落围合BLOCK空间。设计说明:营造一种花园洋房式的生活体验。7.1.1规划方案二：方案二规划说明:本方案主要体现一种现代城市居住生活理念。规划设计中强调两条主要轴线,一条为沿长江北路的以水文化为主题的景观轴线,融入长江北路道路景观,并突出小区景观特色,引起人们注意。另外一条轴线以绿化为文化的景观轴线。主要考虑到项目主要路口的在这里,为了有效实现人车分流的交通模式,通过形成景观步行道路,在局部景观处理上充分考虑使人停留的景观设计。通过做好水系以及绿洲的景观设计,使人们感受到现代城市高品质的生活体验。具体做法见如下效果示意图:设计说明:建筑与景观相互协调,融为一体,营造高品质生活体验。设计说明:营造丰富的场所精神,局部景观处理人性化,使人驻留并进行交流,营造其乐融融的小区文化。7.1.2建筑、景观建议：l 建筑风格的确定对项目后期销售推广起到关键的作用，建议项目建筑风格的选定结合区域市场偏好度融入整体氛围并突出自身建筑特色，通过建筑风格来迎合部分客户的喜好度；l 景观特色对提高项目品质至关重要。从长江北路江南明珠苑的操盘成功，我们得知与其项目景观营造有着密不可分的关系。中原建议在目前市场低迷的情况下，通过景观更大的投入，主动出击市场争取更多的客户。7.2项目开发时序：开发时序主要考虑其以下几点:l 是否有利于项目资金在开盘后能够迅速回笼，保证项目开盘后良好的现金流以及资金链；l 是否有利于项目开盘后良好的市场口碑，为项目整体销售成功打好市场基础；l 考虑到目前长江北路购房客户对高层以及小高层产品存在一定的抗性,而且多层产品类型在区域市场上去化较快,我们建议可以考虑在留出一部分保留开发用地,视当时市场情况我们可以从容决定保留用地的产品类型符合消费者。8、项目技术指标及财务分析(以方案一为基准计算)8.1、成本8.1.1、土地成本133334*1216*（1+4）168619510元注：地价中已考虑契税8.1.2、前期工程费表3：前期工程费用测算表项目面积（平米）单价（元/平米）合价（元）1规划设计费173350813868002单体设计费1733501322535503工程勘察费1733501.22080204编标审标费1733505523805质量监督费1733503629936工程监理费1733501526002507规划管理费17335011733508销售管理代办费17335011733509测绘费17335023467008057393注：编标审标费为标底的3.5 质量监督费按建安总成本的2.38.1.3、建安工程费表4：建安工程费用测算表项目面积（平米）单价（元/平米）合价（元）多层及配套143420850121907000小高层及商业2993012