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第22章城市规划管理 主要内容提要 城市规划管理的主要工作内容 城市规划管理中的行政行为 城市规划实施管理 城市规划编制的组织 城市规划实施的管理 城市规划实施的组织 参与政府公共决策 建设项目协同 22 1城市规划管理的主要工作内容 城市规划编制的组织 城市规划实施的管理 城市规划实施的组织 参与政府公共决策 建设项目协同 22 1城市规划管理的主要工作内容 一 城市规划编制的组织 中华人民共和国城乡规划法 赋予地方各级政府编制不同级别城乡规划的权利 而具体的规划编制组织工作则是由各级城乡规划管理部门来承担 根据 中华人民共和国城乡规划法 第二条规定 我国的城乡规划包括 城镇体系规划 城市规划 镇规划 乡规划和村庄规划 城市规划 镇规划分为总体规划和详细规划 详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划 在建设项目管理中 控制性详细规划具有决定性的作用 根据 中华人民共和国城乡规划法 的有关规定 未编制控制性详细规划就不得进行国有土地使用权的出让 也不得进行规划的许可 各级城乡规划行政主管部门的设置 城市规划进行土地使用和建设项目管理主要是对各项建设活动实行审批或许可 监督检查以及对违法建设行为进行查处等管理工作 通过对各项建设活动进行规划管理 保证各项建设能够符合城市规划的内容和要求 使各项建设对城市规划实施作出贡献 并限制和杜绝超出经法律程序批准的规划所确定的内容 保证法定规划得到全面和有效的实施 二 城市规划实施的管理 城市规划实施管理中必须坚持的几点 经过批准的城市规划必须执行 不能擅自改变城市基础设施建设必须配套 不能欠缺历史文化名城 风景名胜 文物古迹必须保护 不能破坏园林绿化 生态环境必须重视 不能掉以轻心城市社会公益设施必须保障 不能削弱城市个性特色必须注意保持 不能忽视违法用地和违法建设必须管住 不能放任 三 城市规划实施的组织 政府是组织城市规划实施的主体 政府根据城市发展的阶段和能力 针对城市面临的实际问题 确定城市规划实施的原则和具体行动步骤 推进城市规划的实施 对于城市 镇及乡 村庄规划实施组织 在基本原则和具体要求的指导下 根据实施组织工作的开展还涉及确定城市建设开展的时序 规模和布局等 四 参与政府公共决策 城市规划部门需要参与制定影响城市建设和发展行为的公共政策 政府需要运用政策性的手段来动员和组织各类社会建设活动 从而保证在功能类型 时序安排与空间结构等方面的协同 政府公共政策的范围非常广泛 并与城市规划的实施紧密相关 这些政策的制定应当能够促进和保证城市规划的有效实施 五 建设项目协调 除了政府部门政策层面的相互协同之外 政府投资和各政府部门所承担的各项公共设施 基础设施建设不仅可以保证城市规划所确定的相关内容得以实现 而且能够带动和影响私人部门的投资开发行为 推进地区整体的开发 在各类城市开发建设的过程中 需要充分考虑各项设施配置的时序性 一 城市规划行政行为的特征是规划行政主体的行为城市人民政府及其规划行政主管部门是城市规划行政法律关系中依法代表国家行使规划行政管理职权的当事人 受行政机关委托的机构或个人所实施的行为 视同委托行政机关的行为 是规划行政主体对城市规划进行管理的行为并非城市规划部门实施的所有行为都是行政行为 行政主体为了维持自身机构的正常运转 还要实施很多民事行为和内部管理行为 这些都不是行政行为 只有行政主体行使国家行政权力对公共事务进行的管理行为 才称为行政行为 是产生法律效果的行为这是指对城市规划行政相对方的权利义务的发生 变更 或消失 对相对方的权益产生影响 22 2城市规划管理中的行政行为 一 行政管理遵循的法制原则 行政合法原则依法行政 违法必咎行政合理原则行政决定应符合立法目的 体现正义与公正行政效率原则按法定程序 遵守操作规则 提高行政效率行政统一原则行政权 行政法制 行政行为的统一行政公开原则立法 执行的公开性 被执行者的知情权 设定权利和设定义务撤消权利和免除义务变更法律地位确认法律事实赋予特定物以某种法律性质 二 城市规划行政行为的主要内容 设定权利和设定义务城市规划行政行为中设定权利是指规划行政主体依法制定规范性文件 组织编制和审批法定规划 或通过许可管理 赋予相对方某种权利和权能 所谓权利是指能够从事某种活动或行为的一种能力 如建设单位根据已批准的规划 在获得建设用地规划许可证后可申请用地 在获得建设工程规划许可证后可申请办理开工手续 所谓权能是指能够从事某种活动的资格 如获得城市规划设计资格证书后 规划设计单位才有资格从事城市规划设计工作 城市规划行政行为中设定义务是指规划行政主体要求相对方为一定行为或不为一定行为 在城市规划管理中有大量涉及设定义务的行政行为 如在办理的 建设项目选址意见书 中提出规划设计条件 即是要求建设方为一定行为和不为一定行为 编制和审批城市规划则是规定了土地的一定使用方式和不可使用的方式 如确定一块土地为公共绿地的用途即为禁止这块土地的其他的使用方式 对违法建设工程的处罚则可以是设定拆除违法建筑的义务 并可设定交纳罚款的义务 撤消权利和免除义务撤消权利是指 行政行为主体依法撤销或剥夺相对方既得或已设定的法律上的权能和权利 如吊销规划许可证 吊销规划设计资格证书 责令停工等 都是对权利的撤消或剥夺 免除义务是指 行政主体免除相对人所负有的作为或不作为的义务 免除作为义务称 免除 免除不作为义务称 许可 前者如免除某些规划管理的规费 后者如允许某项建设或规划条件变更 行政许可证在法律意义上属于免除不作为义务的范畴 对于城市规划而言 在没有获得规划批准以前不得擅自建设 这是法定的不作为义务 建设单位和个人都必须履行 而获得规划许可证则是获得了免除不作为的义务 可依法进行建设活动 变更法律地位变更法律地位是指 行政主体依法对相对方原有的法定地位加以变化和更改 导致原来所享有的权利或承担义务的扩大或缩小 例如对城市规划设计单位资格等级升或降 通过调整规划 对相对方使用的土地的规划性质作出改变 如将工业用地改为商业用地 这些变化都将导致相对方权利和义务的变化 确认法律事实确认法律事实是指 行政主体依法对相对方的法律地位 法律关系和法律事实进行甄别 给予确定 认可 证明的具体行政行为 在城市规划行政管理工作中 根据 中华全民共和国城市规划法 及其配套法规 确认性的行政行为是很多的 例如建设单位在申请 建设用地规划许可证 和 建设工程规划许可证 时 必须附送有关文件 图纸 资料 使城市规划行政主体对其申请资格和申请条件进行确认 对违法建设工程作出处罚 也要先对违法建设的事实加以认定 确认违法的法律事实 赋予特定物以某种法律性质赋予特定物以法律性质是指 行政主体对特定物原不具有的法律性质加以设定 并因此对他人产生法律效果 如城市规划行政主体将城市中的某些地段划为历史街区 加以保护 则开发将受限制 在机场周围划定净空控制区 则控制区内的建筑高度将受特殊控制 三 城市规划行政行为的分类抽象行政行为与具体行政行为规划的抽象行政行为是指 人民政府或其规划行政主管部门制定普遍性的行为规则的行为 表现为制定城市规划的规章 规范性文件 以及制定法定城市规划文本和图则等 它适用于不特定的人和事 城市规划的具体行政行为是指对规划管理的具体事项作出处理决定 如核发 一书两证 即 建设项目选址意见书 建没用地规划许可证和建设工程规划许可证 羁束行政行为与自由裁量行政行为城市规划的羁束行政行为是指行为的范围 方式 程序等均由法律 法规等予以具体 明确地规定 规划行政主体必须严格按照规定实施的行为 例如 规划的编制 审批程序 规划实施的管理程序 在规划法及其配套法规 规章上有明确的规定 必须据以执行 城市规划的自由裁量行政行为是指在城内规划的具体实施中 由于法定规划的深度不够 或者规划中仅作为原则性的规定 规划实施管理中有一定的选择余地 可采用个案审定的方式来处理 这里体现的是规划行政管理的自由裁量权限 要式行政行为与非要式行政行为要式行政行为是指必须依法定方式进行 或者必须具备法定形式才能产生法律效力的行政行为 非要式行政行为指法律不要求某种特定的方式或形式 只需口头演示即可生效的行政行为 在城市规划行政管理活动中 基本上都是要式行政行为 如对规划的批复 核发建设用地规划许可证 对违法建设工程发出停工通知书或行政处罚决定书等行政行为等 都有明确 严格的法定程序和形式 依职权行政行为与依申请行政行为城市规划管理中的依职权行政行为是指城市规划行政主体根据有关法律 法规赋予的职权 无需相对人请求而主动为之的行政行为 如组织编制城市规划 制定城市规划管理的规范性文件 对城市规划实施进行监督检查和作出处罚等 这些都是城市规划行政机关的职责 应主动为之 应作为而不作为即构成失职 依申请行政行为是指行政机关须有相对人的申请方能依法实施的行为 如根据建设单位或者个人的申请 提出规划设计要求 核发建设工程规划许可证 对于依申请规划行政行为 法律 法规不要求城市规划行政主体主动为之 只有当相对人依法提出申请后 规划行政主体才产生作为的义务 如果规划行政主体拒绝申请或不予答复 则可能构成失职 单方行政行为与双方行政行为出于国家行政管理的需要 行政行为大都是单方行政行为 城市规划管理中的行政行为绝大多数也是只要规划行政主体单方意思表示即可成立的行政行为 无须征得相对一方当事人的同意 如规划批复 核发许可证 行政处罚等 双方行政行为是指相对方当事人参与意思表示 行政主体和相对人意思表示一致时 行政行为方能成立 如行政合同 城市土地出让的做法具有双方行政行为的特征 因为土地出让合同中含有规划没计要求 签订合同是双方意思的表达 合同签订后即具有法律效力 行政行为成立 是规划行政主体的行为城市人民政府及其规划行政主管部门是城市规划行政法律关系中依法代表国家行使规划行政管理职权的当事人 受行政机关委托的机构或个人所实施的行为 视同委托行政机关的行为 是规划行政主体对城市规划进行管理的行为并非城市规划部门实施的所有行为都是行政行为 行政主体为了维持自身机构的正常运转 还要实施很多民事行为和内部管理行为 这些都不是行政行为 只有行政主体行使国家行政权力对公共事务进行的管理行为 才称为行政行为 是产生法律效果的行为这是指对城市规划行政相对方的权利义务的发生 变更 或消失 对相对方的权益产生影响 四 城市规划行政行为的特征 五 城市规划行政行为合法的条件行政行为的主体合法行政行为的权限合法行政行为的内容合法行政行为符合法定程序行政行为符合法定形式 六 城市规划行政行为的效力行政行为的效力即行政行为的法律效力 一 确定力行政行为的确定力是指行政行为有效成立后 非依法律不得变更或撤销 还指行政行为的效力不受行政主体变动的影响 即使原作出具体行政行为的城市规划行政主体被撤销或合并 也不影响该行政行为的效力 二 拘束力行政行为的拘束力是指行政行为的约束力 它包括两个方面 一是对行政主体自身的构束力 二是对相对方的拘束力 三 执行力行政行为的执行力是指行政行为有效成立后 行政主体有权采取一定的手段 使该行政行为的内容得以完全的实现 1 城市规划实施管理的概念 城市规划进行土地使用和建设项目管理主要是对各项建设活动实行审批或许可 监督检查以及对违法建设行为进行查处等管理工作 通过对各项建设活动进行规划管理 保证各项建设能够符合城市规划的内容和要求 使各项建设对城市规划实施作出贡献 并限制和杜绝超出经法律程序批准的规划所确定的内容 保证法定规划得到全面和有效的实施 2 现行的城市规划实施管理的手段 建设用地的管理 建设工程管理 建设项目的监督检查 22 3城市规划实施管理 一 城市规划实施管理概述 城市规划实施管理工作事项 建设用地规划管理城市规划行政主管部门依法核发的建设用地规划许可证 是土地行政主管部门在城市规划区内审批土地的重要依据 主要内容有 1 审核建设用地申请条件 2 提供建设用地规划设计条件1 核定土地使用性质2 核定容积率3 核定建筑密度4 核定建筑高度5 核定基地主要出入口 绿地比例6 核定土地使用其他规划要求3 审核建设工程总平面 确定建设用地范围4 城市用地的调整5 临时用地的审核6 地下空间的开发利用7 对改变地形 地貌活动的控制 建设项目选址意见书 是为了把建设项目的计划管理与规划管理有机地结合起来 保证城市的各项建设项目能够符合城市规划要求 使可行性研究报告编制得科学 合理 有利于促进城市健康发展 并取得良好的经济效益 社会效益和环境效益的法律凭证 建设项目可行性研究报告报批时 必须附有城市规划主管部门核发的建设项目选址意见书 否则就应当依法视为是不合法的 建设项目选址意见书 主要有三部分内容 一是建设项目的基本情况 二是建设项目选址的主要依据 三是城市规划行政主管部门对建设项目选址提出的具体地址 用地范围和在此地进行建设时的具体规划要求 以及必要的调整意见等 建设项目选址意见书 建设项目选址意见书申报程序 建设用地规划许可证 是建设单位或个人在向土地管理部门申请征用划拨土地前 经城市规划行政主管部门确认建设用地位置和范围符合城市规划要求的法律凭证 核发建设用地规划许可证的目的在于确保土地利用符合城市规划 维护建设单位或个人按照规划使用土地的合法权益 为土地管理部门在城市规划区范围内行使权属管理职能提供必要的法律依据 任何建设用地 如果没有城市规划行政主管部门核发的建设用地规划许可证 就依法视为是违法用地 建设用地规划许可证应当包括标有建设用地具体界限的附图和明确具体规划要求的附件 附图和附件是建设用地规划许可证的配套证件 具有同等法律效力 建设用地规划许可证 建设用地规划许可证案例 建设工程规划管理 在城市规划区内新建 扩建和改建建筑物 构筑物 道路 管线和其他工程设施等各项建设 都必须符合城市规划 服从规划管理 对各项建设工程实施有效的规划管理 是保证城市规划顺利实施的关键和使各项建筑活动按照城市规划有秩序地进行的基本保证 因此 依法对建设工程实行统一的规划管理 是城市规划行政主管部门的重要行政职能 也是城市规划管理日常业务中最大量的和主要的工作 建设工程规划管理的类别主要有 建筑工程 市政管线工程 市政交通工程 1 地区开发建筑工程首先审核其修建性详细规划 然后对施工地块的建筑工程进行审核 前者内容为 1 居住区用地平衡指标2 规划布局3 空间环境4 住宅5 公共服务设施6 绿地7 道路系统 2 建筑工程规划管理1 建筑物使用性质的控制2 建筑容积率的控制3 建筑密度的控制4 建筑间距的控制5 建筑退让的控制6 建设基地绿地率的控制7 基地的入口 停车等交通组织的控制8 建筑基地标高控制9 建筑环境的管理10 务类公建用地指标和无障碍的控制11 综合有关事业管理部门的意见 3 市政交通工程规划管理1 道路走向及坐标的控制2 道路横断面的控制3 道路标高的控制4 路面结构类型的控制5 道路交叉口的控制6 道路附属设施的控制4 市政管线工程规划管理1 管线的平面布置2 管线的竖向布置3 管线敷设与行道树 绿化的关系4 管线敷设与市容景观的关系5 综合相关管理部门的意见6 其他管理内容 建筑管理 建筑管理 重点是指城市规划对建筑设计和工程建设审批的管理 不包含房屋的内部维修和装饰 房屋产权等方面的管理 建筑设计管理 包括建筑性质 功能 建筑标准的审查 提出红线与间距要求 体量与层数的控制 设计图纸的审查 建筑造型 风格 色彩和建筑环境的审查等 建筑审批管理 包括建设申请 现场踏勘 征询有关部门的意见 规划审查 上报审批 核发建设工程规划许可证 放线验线 工程验收 竣工资料的报送和归档等项工作 工程管线管理 工程管线管理中最常见的工作是道路管理 管线管理和堤防管理 道路管理 主要包括道路规划方案的地面定线 道路设计与施工的红线控制要求 道路标高 走向的核定 设计图纸审查 核发建设工程规划许可证 以及因管线工程需要对道路开挖的审批与管理 管线管理 包括对各种管线工程类别 截面 线型 坐标 标高 水平距离 架设高度 埋置深度 立体交叉关系的审查 避免与地面建筑物 构筑物 行道树以及地下空间 地铁 人防设施等的影响和各种管线之间的相互干扰 同时要符合国家和有关部门颁发的规范 标准 技术 卫生 安全等方面的要求 堤防管理 包括对于河岸 海岸 湖岸 江岸等城市堤防工程的规划管理 使堤防工程合理布局 高度适宜 抗洪能力达到规划要求 确保城市安全 建设工程规划许可证 建设工程规划许可证 是 城市规划法 规定的经过城市规划行政主管部门审查确认的表明该建设工程符合城市规划要求的法律凭证 建设工程规划许可证的作用 一是确认有关建设活动的合法地位 保证有关建设单位或个人的合法权益 二是作为建设活动进行过程中接受监督检查时的法定依据 城市规划行政主管部门应根据建设工程规划许可证规定的建设内容和要求进行监督检查 并将其作为处罚违法建设活动的法律依据 三是作为城市规划行政主管部门有关城市建设活动的重要历史资料和城市建设档案的重要内容 申请建设工程规划许可证应具备下列条件 一是必须具备建设工程计划投资批准文件 二是具有城市规划行政主管部门关于审定设计方案的通知书和主管部门审定初步设计方案的文件 三是规定报送的有关施工设计图纸和资料 建设工程规划许可证所包括的附图和附件 按照建筑物 构筑物 道路 管线以及个人建房等不同要求 由城市规划行政主管部门根据法律法规和实际情况具体制定 附图和附件是建设工程规划许可证的配套证件 具有同等法律效力 建设工程规划许可证案例 三 建设工程规划管理程序 认定建设工程申请提出规划设计要求设计方案审查审查施工图 核发建设工程规划许可证批后管理 认定建设工程申请 建设单位或个人应持批准的计划投资文件 上级主管部门的批准文件和城市规划行政主管部门核发的建设用地规划许可证 以及建设工程申请书 向城市规划行政主管部门申请建设 必要时 城市规划行政主管部门会同有关部门现场踏勘 并征求环保 消防 文物 园林 防疫等部门的意见 确定建设工程地址 提出规划设计要求 认定建设工程申请后 城市规划行政主管部门可提供地形图 该地段规划道路红线图 并对该建设工程提出规划设计要求建议 征询有关部门意见后 确定规划设计要求 核发规划设计要求通知书 建设单位或个人按城市规划行政主管部门提出的规划设计要求 可委托设计部门进行建设工程方案设计工作 设计方案审查 建设单位或个人提出建设工程设计方案文件 图纸 包括模型 后 城市规划行政主管部门对多个方案进行审查比较 审查其总平面布置与交通组织情况 建设工程周围环境关系 个体设计体量 层次 造型 色彩等 进行方案选择和技术经济指标的分析 确定设计方案和提出规划设计修改意见 核发审定设计方案通知书 建设单位据此可委托设计部门进行施工图设计 审查施工图 核发建设工程规划许可证 建设单位或个人持注明勘察设计证号的总平面图 个体建筑设计平 立 剖面 基础图 地下室平 剖面图等施工图纸 提交城市规划行政主管部门进行审查 审查批准后 发给建设工程规划许可证 建设单位或个人取得建设工程规划许可证后 方可申请办理建设工程开工手续 批后管理 建设工程的批后管理 包括放线 验线和施工过程中的随时监督以及定期和不定期的检查 直到竣工验收和图纸资料的归档 建设单位或个人必须按照建设工程规划许可证的要求放线 并经城市规划行政主管部门现场验线后 方可施工 城市规划行政主管部门参加建设工程的竣工验收 主要检查该工程的平面布置 空间布局 立面造型 使用功能等是否符合规划设计要求 如果发现不符 就要视情况提出补救和修改措施以及给予必要的行政处罚 项目五证 四 城市规划实施的监督检查 城市规划实施的监督检查 是城市规划实施管理工作中一个不容忽视的重要组成部分 是保证城市规划行政主管部门正确执法和正常运转 保证城市规划顺利事实的一个重要环节 加强对违法用地与违法建设的及时制止和查处就成为城市规划实施的监督检查中一项十分重要的任务 建设项目选址规划管理的目的 1 保证建设项目的布点符合城市规划 2 对经济 社会发展和城市建设进行宏观调控 3 综合协调建设活动中的各种矛盾 促进建设项目的前期工作的顺利进行 2建设项目选址规划管理的内容 1 选择建设用地地址 2 核定土地使用性质 3 核定容积率 4 核定建筑密度 5 核定土地使用其他规划设计要求 3建设项目选址规划管理的程序 1 申请 2 审核 3 核发 建设项目的监督检查 第四节城市规划实施管理实务例一 管理 林某在办理未报批手续的情况下 擅自于2000年6月将将其经营的精研塑料厂从该市某某镇北海路迁至该镇新工业区 增设了八台切割机 新建了挤塑车间 且未取得建设工程许可证 未采取任何环境保护设施后擅自将主体工程正式投入生产 规划局和环保局联合执法 经过调查 取证和组织听证后 于6月28日作出了 行政处罚决定书 认定上述行为违反了 城市规划法 某某市建设项目环境保护管理条例 对上诉人作出责令停止生产 补办手续并处罚款3万元的行政处罚决定 林某不服 于2001年7月10日向某市人民法院提起行政诉讼 请求 判决撤销处罚决定 林某认为自己是个个体工商户 不属于建设单位 另外 工厂搬迁经营场所 增加小型设备不属于要经建设管理部门 计划管理部门批准的项目 故不属于建设项目 评析 1 根据城市规划法 规划区范围内任何建设都必须符合城市规划 都必须按法定程序进行报批 这包括单位和个人 个体经济和其他各种不同经济类型的开发活动 因此 林某以个体工商户为借口 想跳过规划报建程序 这明显不符和城市规划法的要求 2 另外 林某工厂的搬迁是不是属于建设项目 依据城市规划管理条例 城市建设项目是指一切新建 扩建 改建 翻建的房屋建筑 包括工业建筑 公共建筑 住宅建筑 仓储建筑等 地下建筑 围墙建筑 大门建筑 小品建筑 人防工程 消防工程 防洪工程 公共设施 铁路 地铁 公路 城市道路 桥梁 涵洞 机场 码头 广场 停车场 公园 城市绿化 市政管线等 林某工厂异地搬迁 涉及建设用地的重新选址 建筑工程的重新设计 建设项目的环境保护 建设工程竣工验收等问题 均需要重新按照新建建设项目的规划审批程序进行报建 否则就是属于违法建设 违法生产 必须依法处罚 例二 选址 某城市20世纪90年代初期 城市供电紧张 市政府招商准备建设一座5万KW燃油发电厂 作为城市补充电源 当时提供选址的用地经过比较只有靠近市区边缘的一处准备搬迁的工厂 但是该工厂周边是职工宿舍区 如果发电厂建设上马 势必会给临近的居住小区造成很大的污染 为此 市政府召开多次会议 各方意见争执不下 最后决定暂缓发电厂建设 经过2年以后 该市通过省电网提供了足够的电量 彻底解决该市长期电力不足的困难 平析 1 该项目选址 市政府还是考虑到了城市长期发展的需要 判断有严重污染的项目 即使近期有上马的必要 也还需要重点考虑项目的环境保护措施 如果措施不当 或措施不配套 污染项目将会给城市带来长期严重的危害 2 在项目选址上 首先应严格按照城市总体规划统一安排 其次 应处理好近期利益与城市可持续发展的关系 只有多方面比较 经过合法程序 采用科学方法 项目选址才会合理可靠 上述例子由于市政府采纳了专家的意见 采取了暂缓建设的计划 从而避免了拆迁和今后的重复建设 例三 选址 某城市人口13万人 上界政府领导班子选定在城市东区某某路东侧建设城市广场 广场面积5万平方米 建设场址为一底丘小山 该广场区位有些偏 但是由于没有拆迁 容易上马 依次 因此上界政府不顾各方面的不同意见 开工建设 然而 在平整土地过程中 发现该低丘内部为花岗岩 建设成本比原先预计的大2倍 需要加大投资 担由于资金准备不到位 再加上周边项目建设无法跟上 广场建设被迫停工 新一界领导上台以后 经过认真分析 广泛调查研究 发现这个广场存在的关键问题是选址不当 当即拍板另行选址建设 评析 1 建设项目选址是一项非常严肃的事情 需要进行多方案比较 不但要考虑拆迁量大小 还要考虑工程地质条件 周边建设情况以及城市总体规划等多种因素 很明显上述问题出在当初广场选址过于轻率 决策过于武断 2 建设城市广场应首先确定广场性质 广场一般分为城市中心广场 休闲购物广场 绿化景观广场 游行集会广场 交通集散广场等多种类型 每一种广场对位置的选择 用地规模 周边建设条件等都有不同的要求3 象该市的广场属于城市中心广场 应在城市中心 交通条件比较便利的 靠近城市主要的公共设施的位置上进行选址 而不应该只是考虑节省投资 在城市边缘选址建设 即使工程地质条件允许 广场建成后其使用效果也会很不理想 例四 用地 某企业位于市中心重点地区 占地面积24500平方米 由于企业效益不好 打算利用区位优势 将一部分多余的工厂用地出让 建设住宅 经与房地产开发商洽谈达成协议 由房地产开商向市规划行政主管部门申请建设住宅 规划行政主管部门经核实城市总体规划和控制性详细规划 该用地使用性质规划为公共设施用地 市规划行政主管部门经现场调研 并分析了周围建设情况和各种条件 认为可以改变用地性质 向市政府作了请示 经市政府批准后核发了 两证一书 评析 市规划行政主管部门根据城市总体规划和控制性详细规划 在现场调研后并作了分析 根据该用地所处具体位置和具体条件认为可以改变用地性质 由于该用地 位于市中心重点地区 根据规划法的规定 重点地区控制性详细规划是由市政府审批的 要调整必须经过市政府的批准 才能改变用地性质 因此 市规划行政主管部门审批程序合法又合理 在报经市政府批准的情况下 核发了 两证一书 这是正确的 不是多余之举 例五 用地 某房地产开发公司于1999年8月19日经市规划局 99 规建字1052号规划许可证批准 在某市东方东路建设中山大厦 该公寓楼工程由地上18层和32层两部分组成 建设规模为7万平方米 但该单位自主将18层部分加高9层 违法建设面积5400平方米 现该公寓正被市规划局查处中 评析 该违法事件主要是未按程序向规划行政主管部门申报修改方案 擅自加高 按照规划审批程序规定 已取得审定设计方案通知书的建设单位或申报单位 由于自身的原因 再次申报设计方案要求改变建筑高度 建筑布局等事项时 应持函件 详细说明改变的具体理由 和有关图