“7090”政策影响下的上海住宅市场.doc

“7090”政策影响下的上海住宅市场陈立一、“7090”政策的发展2006年5月底九部委下发了关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国十五条），其中明确了新建住房结构比例，在“十一五”时期重点发展普通商品住房的要求，即“7090”政策。政策出台：套型建筑面积90平方米以下，开发建设总面积的70%以上自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。政策争议：90平方米是建筑面积还是使用面积，70%指地区还是项目政策出台后，迅速引起社会各界的争议，90平方米套型建筑面积若指使用面积，按照住宅设计规范换算成建筑面积，那么将相当于100-105平方米；而“套型建筑面积90平方米以下住房须占到开发建设总面积的70%以上”到底是仅针对一个地区的总量概念，还是只针对单个楼盘，建设部官员给予的解释也很含糊其词。政策落实：明确界定“90平方米”以及“70%”两概念建设部在7月13日正式公布关于落实新建住房结构比例要求的若干意见中明确指出，“套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。”关于70%的比例，意见提出了总量与项目结合的原则。具体规定是：自2006年6月1日起，各城市（含县城）年度（从6月1日起计算）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70以上。上海实施细则：70%体现在“十一五”规划中上海市政府在2006年土地出让1号公告先期严格执行“7090”条款后，随即在1个月内公布了上海市住房建设规划(2006-2010年)，规定在“十一五”期间，上海新开工住房将达到1亿平方米，套型结构比例则将确保建筑面积90平方米以下商品住房占新审批新开工商品住房总面积的70%以上。预计竣工新建住房约1.2亿平方米，全市住房竣工总量2006年约2700万平方米,2007年约2600万平方米。其中，配套商品房竣工量2006年、2007年均为200万平方米左右。二、“7090”新政下的楼市发展1土地市场变化前紧后松，目前城区较灵活，外郊地区受限较严“7090”出台近两年，在上海市场新出让的土地中，城区比较灵活，一般不受“7090”政策限制，可以根据区域实际情况有所变通。目前，城区中仅有宝山规划局严格遵守，相对来说，外郊环区域受限较严。而在新政出台之初，市区规划局均作出响应，对即将公告的出让地块进行了严格的指标控制，对尚未拿到规划许可证的已出让土地要求重新设计规划，由于摸不透政策的详细指标，严格执行“一刀切”，这也直接导致了2006年下半年大量本该开建的土地重新报批，直接影响到上海楼市的供应。遗留用地基本执行，非“7090”和合并申报属特例2006年5月开始，市规划局逐步开始了历史遗留用地的清理工作，要求开发商们对未拿到规划许可证的土地住宅部分进行重新报批。根据要求，此类用地住宅部分70%的概念是指对剩余未拿到规划证的土地实行，而对同一地块之前已获规划证的面积，不纳入统计。1号公告严格遵循新规，后续出让公告逐步放宽2006年7月，建设部明确了“7090”是政策细则，上海土地市场直到8月才推出1号公共20幅土地。该号公告最明显的特征是严格执行新政策，住宅用地单个项目都把90平方米以下的小户型比例严格控制在70%以上，显示出地方政府在宏观调控敏感时期的谨慎态度，也可以说是因为上海市还没有统一的区域规划来配置住宅供应户型结构，各区县急于出售土地，采用保守的做法，让单个项目均严格执行70%的指标。此后，随着上海“十一五”住宅建设规划的出台，使得后续新出让的公告对每幅地块住宅部分的指标均有所“松绑”，各区域区别对待也比较合理。2住宅市场变化从“7090”政策实施至今已近两年，上海市场上真正的“7090”项目（2006年6月以后规划建设）不到10个，其中2006年1号公告中仅有一个。主要原因是，政策出台后，开发商要重新组织人手，找设计院重新规划，再报批规划局审核，这一程序需要由下而上层层上报，时间周期较长。从分布区域看，目前上市的纯“7090”项目有6个，无一例外地均分布在外环外区域，其中以万科为代表的小户型盘市场关注度最高。供应集中外环外,得益轨道交通上海目前推出的“7090”项目大多靠近现有或在建的轨道交通线路，随着轨道交通1号线延伸段的开通，11号线的开工，原先交通不便的西城和江桥板块的市场认知度极大的提升，项目去化速度明显加快。而仅有的一个非轨道交通房，则是万科情景洋房专利的代表楼盘-白马花园，采用层层退台设计，小户型大部分集中在2-4楼，楼盘品质较好，吸引力较高（见表1）。表1 上海住宅市场纯“7090”项目列表项目名称地址区位主要交通依托万科花园小城闵行区龙吴路5688弄吴泾板块轨道交通5号线万科四季花城宝山区镇泰路111弄江杨路区域M1号线白马花园松江区明中路1010弄莘闵板块A8高速同盛嘉园宝山区月城路299弄西城板块轨道交通1号线奥林匹克花园松江区涞寅路106弄九亭板块轨道交通9号线嘉城三期嘉定区嘉怡路279弄江桥板块轨道交通11号线市场对于“7090”项目的接受度高表2 已上市“7090”项目销售情况（数据统计截至2008年4月底）项目名称90平米以下推案(套(90平米以下成交(套)去化率月均成交套数开盘日期万科花园小城102696394%962007.6万科四季花城88668477%692007.6白马花园50429755%372007.8同盛嘉园524524100%852007.8奥林匹克花园三期43243199%482007.7嘉城三期57548364%692007.9作为上海第一个上市的“7090”项目上海奥林匹克花园，从2006年初以来一直报价在8000元/平方米，是九亭板块最贵的楼盘之一，但其7月初推出的三期7090房源，报价随即上涨到9000元/平方米，保持热销，而截止2008年4月，价格又一次上涨到了11400元/平方米。同时，其他个案在推出房源2个月左右的时间内，去化率超过了50%，月平均成交套数更是都达到50套/月以上，宝山的同盛嘉园，在2007年8月开盘4天内就全部售罄第一批房源（见表2）。80-90平方米房型市场反响最好从已经推出的6个项目来看，80-90平方米的房型占到最多的比重。而通过选取奥林匹克花园和万科花园小城这两个体量较大、各户型比重比较平均的楼盘进行分析发现，面积紧凑且功能性相对较好的80-90平方米的二房二厅户型和60-70平方米的一房二厅户型去化速度较快，其中80-90平方米又因为功能完整最受青睐。而90平方米以上的房型则呈现出梯度递减，成交比重均低于供应比重，单套面积越大，成交比重与供应比重差越大，市场接受度低（见表3）。表3 部分上市“7090”项目分段面积销售情况（数据统计截至2008年4月底）楼盘名称房型面积(平方米)各房型供应比例各房型成交比例月均去化套数(套/月)奥林匹克花园三期一房(60-80)54%54%78二房(80-90)46%46%66万科花园小城一房(60-70)22%28%43.5二房(80-90)31%41%65.7二房(90-100)37%28%40.7三房(100-110)1%0.5%开盘当月0三房(110-130)2%1%开盘当月4套小户型均价均略高于板块平均与板块平均价格比较看，大多数楼盘成交均价比板块均价高出不少，江桥板块的嘉城比板块平均高21.6%，九亭板块的奥林匹克花园比区域平均价格水平高19.1%，只有白马花园因所处莘闵别墅区，公寓产品稀少，价格可比性不强（见图1）。图1 “7090”项目与所处板块均价比较数据统计截至2008年4月底小户型均价多略高于同一盘内传统户型从在售的“7090”项目发现，除白马花园因产品原因，大面积户型比小户型显示出明显居住舒适度和品质，发生价格“倒挂”外，其他各盘90平方米以下户型成交均价均略高于90平方米以上户型，价格差距集中在6.3%-8.4%。万科开发的小户型产品价差最大，尤其是花园小城，房型价差达到12.3%，四季花城也有8.4%的价差(见图2)。图2 “7090”项目不同房型价格数据统计截至2008年4月底三、解读“7090”“7090”政策已近两年，市场也在潜移默化地发生改变，我们在关注市场变化的同时，也不断对政策进行新的解读。我们首先肯定“7090”政策的积极影响：规范市场，促使单套面积回归理性如今商品房动辄100平米的户型一定程度上受住房商品化之后，外销房大面积的带动，市场仿效跟风；而商品化初期，住房价格水平低，居民购买力可以支撑大面积。如今高涨的房价使得按揭买房的购买力还不及十年前自有资金的购房，“7090”的强行干预也有利于加速市场的理性回归。提高土地利用率，缓和房价“7090”政策最直接的作用就是提高了土地利用率，在单位空间内排布更多的单元，通过扩大户数来满足更多家庭的住房需求，同时市场需求在得到充分释放后可以缓解房价的上涨。同时可以节约了土地资源、降低房屋能耗，避免资源浪费。同时，我们也不回避对“7090”政策的一点疑虑：产品的供求如何决定，是靠市场机制自发调节，还是计划性的生产、市场化的消费 市场经济当中，市场始终是一个配置资源最好的机制，由于涉及到国计民生，所以世界各国都会对房地产业进行宏观调控。“7090”政策的出台表明政府鼓励或强制要求市场供给大量的低价位的普通住房，并试图用此来控制土地资源的消耗量和解决中低收入家庭的住房改善问题，可以在一定程度上改善前期市场自发运作形成的户型面积偏大、普通家庭难圆住房梦的局面。然而在全国范围内“一刀切”的实行“7090”政策，忽视不同区域住房消费的不同主力面积段，有欠合理。在经济基础较为优势的区域，这样的政策执行恐怕不能避免大户型房源因供不应求造成的价格快速增长。“7090”地块的位置大多在外环外，对市中心的房价影响究竟如何上海的土地资源紧缺现象集中体现在中心城区，此次“7090”政策对中心城区的放松，难以改变区域内以往的户型供应结构。外环外小户型密集化的产出会平抑外围房价，从统计学的角度抑制上海整体房价的涨幅，不过我们要清醒地认识，中心城区房价增长的脚步却不会因此放缓。单户人口数下降，或将影响家庭居住观念经历了十年的发展，中国人的住房条件得到快速改善，以往三代同居一套甚至一室的局面已经极大地改观，三代两套成为普遍，老人一套，父母一套，子女一套的情况也日益增多。“7090”政策将可能使得这种局面近一步加剧，单套面积下降会使得单户人数减少，使得以往三代人居住更分散，传统的亲情居住观念受到进一步挑战。四、2008年“7090”房源的发展趋势由于“7090”政策的推出经历了一段不明朗期，使得政策消化周期较长，影响了规划指标变更的速度，本来按照建筑周期2007年就能上市的项目延迟到2008年，所以导致2007年楼市供不应求状况，也促使了房价的高速增长。在2008年，这些项目将会大批上市，市场供应的不足有望得到缓解，也能保障房价的稳定。2008年将上市数百个7090项目，体量预测至少1000万平方米2008年，“7090”政策效应将充分显现出来，根据2008年上海市住房建设规划，全年新增商品住宅和经济适用房总量将达到2000万平方米，其中经济适用房400万平方米，面积基本均在90平方米以下，同时考虑到2006年下半年以来有众多“7090”项目未上市，“7090”的指标并未完全得到落实，2008年90平方米以下户型比重必将大于供应总量的70%，从而：2008年90平方米以下户型新增供应量将大于200070%即1400万平方米，其中，90平方米以下商品住宅供应量1000万平方米。2008年90以下纯商品住宅需求总量预计在700万平方米以上2008年，首次置业刚性需求继续释放，而在房价增长的情况下改善型需求可能有所减少。从婚房需求看，2007年新人登记数12万对，其中初婚者达到近七成。随着1982-1987年第二波生育高峰的人口逐步进入适婚年龄，加上“奥运年”的影响，预计2008年新人将达到15万对。以此为基数，保守估计假定五成新人购房，其中购买90平方米以下户型占80%，那么需求约为430万平方米；从新上海人需求看，上海近五年全市常住人口年均增长46.6万人，按30%需要摆脱租赁买房的话，并按2007年全市人均居住面积30平方米计算，2008年约为420万平方米需要购买；从动迁置业需求看，2008年动迁量约为397.5万平方米，按50%的人会买面积翻倍的新房，同时其中70%的人买90平方米以下的户型，那么，总量约为280万平方米；单身公寓需求一般每年在200万平方米；改善型需求基本不在90平方米以下户型考虑范畴；假设以上总需求中50%购买新建商品住宅，那么，2008年需要购买90平方米以下新增房源的潜在总需求约为700万平方米。整体楼市可能呈现冷热不均，郊区“70